TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 18]

TROISIEME CHAMBRE CIVILE – SECTION B

JUGEMENT N°

Enrôlement : N° RG 10/06196 – N° Portalis DBW3-W-B62-MUBH

AFFAIRE :

S.A. CREDIT IMMOBILIER DE FRANCE DEVELOPPEMENT CIFD ( la SELARL PHARE AVOCATS)

C/

[P] [U] [Y] (SELAS [E] & ASSOCIES)

[V] [T] épouse [Y] SELAS [E] & ASSOCIES)

[S] [L] (la SCP RIBON – KLEIN)

[W] [G] (la SELARL PROVANSAL D’JOURNO [X] & ASSOCIÉS)

S.A.S. LCS ET ASSOCIES NOTAIRES DU [Adresse 11] MIRABEAU (la SCP RIBON – KLEIN)

S.C.P. [N] [O] [B] [F] [J] [C] ET MA [H] [M] (la SELARL PROVANSAL D’JOURNO [X] & ASSOCIÉS)

Rapport oral préalablement fait

DÉBATS : A l’audience Publique du 27 Juin 2025

COMPOSITION DU TRIBUNAL lors des débats

Président : HERBONNIERE Isabelle, Première Vice-Présidente adjointe

PARIS-MULLER Gaelle, Première Vice-Présidente

BERBIEC Alexandre, Juge

Greffier : FAVIER Lindsay

A l’issue de laquelle, la date du délibéré a été fixée au : 28 Novembre 2025

Les parties ont été avisées que le prononcé public de la décision aura lieu par mise à disposition au greffe le 28 Novembre 2025

COMPOSITION DU TRIBUNAL lors du délibéré :

Président : HERBONNIERE Isabelle, Première Vice-Présidente adjointe

PARIS-MULLER Gaelle, Première Vice-Présidente

BERBIEC Alexandre, Juge

Greffier lors du prononcé : DAHMANI Nadia

NATURE DU JUGEMENT

contradictoire et en premier ressort

NOM DES PARTIES

DEMANDERESSE

S.A. CREDIT IMMOBILIER DE FRANCE DEVELOPPEMENT (CIFD)

Société Anonyme à Conseil d’Administration, au capital de 124 821 566 € dont le siège social est [Adresse 4],

immatriculée au Registre du Commerce et des Sociétés de Paris sous le numéro B 379 502 644, venant aux droits de la société BANQUE PATRIMOINE & IMMOBILIER (BPI), à la suite de la fusion par absorption selon déclaration de régularité et de conformité constatant la réalisation définitive de la fusion en date du 1er mai 2017, agissant par son Président domicilié en cette qualité audit siège.

représentée par Maître Frédéric BERGANT de la SELARL PHARE AVOCATS, avocats au barreau de MARSEILLE et par Maître Jean-François PUGET, avocat au barreau de PARIS

C O N T R E

DEFENDEURS

Monsieur [P] [U] [Y]

né le 15 Décembre 1954 à [Localité 18] (BOUCHES-DU-RHONE)

de nationalité Française, demeurant [Adresse 15]

représenté par Maître Christophe JERVOLINO et Maître Cécile PION de la SELAS GOBERT & ASSOCIES, avocats au barreau de MARSEILLE

Madame [V] [T] épouse [Y]

née le 27 Décembre 1950 à [Localité 9] (ALGERIE)

de nationalité Française, demeurant [Adresse 15]

représenté par Maître Christophe JERVOLINO et Maître Cécile PION de la SELAS GOBERT & ASSOCIES, avocats au barreau de MARSEILLE

Monsieur [S] [L]

né le 31 mars 1948 à [Localité 9] (ALGERIE)

de nationalité Française, demeurant [Adresse 1]

représenté par Maître Philippe KLEIN de la SCP RIBON – KLEIN, avocats au barreau D’AIX-EN-PROVENCE

S.A.S. LCS ET ASSOCIES NOTAIRES DU [Adresse 12]

S.A.S, dont le siège social est [Adresse 14] à [Localité 7] agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux, domiciliés en cette qualité audit siège

représentée par Maître Philippe KLEIN de la SCP RIBON – KLEIN, avocats au barreau D’AIX-EN-PROVENCE

Monsieur [W] [G]

né le 31 mars 1948 à [Localité 9] (Algérie) de nationalité Française, domicilié [Adresse 2]

représenté par Maître Thomas D’JOURNO de la SELARL PROVANSAL D’JOURNO GUILLET & ASSOCIÉS, avocats au barreau de MARSEILLE et Maitre Stéphane CHOUVELLON, avocat au barreau de LYON

S.C.P. [N] [O] [B] [F] [J] [C] ET MA [H] [M]

venant aux droits de la SCP DECIEUX [F] [O] [G] [O] MOREL, dont le siège est [Adresse 5] prise en la personne de ses représentants légaux

représentée par Maître Thomas D’JOURNO de la SELARL PROVANSAL D’JOURNO GUILLET & ASSOCIÉS, avocats au barreau de MARSEILLE et Maitre Stéphane CHOUVELLON, avocat au barreau de LYON

EXPOSE DU LITIGE

[P] [Y] et [V] [T] épouse [Y] ont acquis treize biens à l’aide de plusieurs emprunts souscrits auprès de différentes banques pour un montant total de 3 037 435 € comme suit :

* Le 17 juin 2003 : 3 lots au sein de la résidence VV à [Localité 22],

* Le 13 octobre 2003 :4 lots au sein de la résidence [Localité 17]

* Le 2 mai 2006 :

-2 lots au sein de la résidence [Adresse 20]

-1 lot au sein de la résidence [Adresse 16]

-1 lot au sein de la résidence AMADEUS

-1 lot au sein de la résidence LE UP financé par BPI par une offre du 10 mai 2006

-1 lot au sein de la résidence HORIZON [Localité 19] financé par BPI par une offre du 22 mai 2006.

Pour financer l’acquisition en l’état futur d’achèvement à usage locatif de deux appartements dans les ensembles immobiliers dénommés «Résidence le Up » à [Localité 10] et « [Adresse 21] [Localité 19] » à [Localité 13], [P] [Y] et [V] [Y] née [T] ont accepté les 2 et 3 juin 2006 deux offres de prêts d’un montant de 318.720,00 € (prêt n°2081909 U 001) et 176.800,00 € (n°2081910 V 001) auprès de la SA BANQUE PATRIMOINE ET IMMOBILIER (BPI), aux droits de laquelle vient aujourd’hui la société CREDIT IMMOBILIER DE FRANCE DEVELOPPEMENT (CIFD).

Les actes de prêts ont été respectivement renouvelés en la forme authentique le 31.08.2006 devant Me [G] pour le prêt n°2081909 et le 08.09.2006 devant Maître [L] s’agissant du prêt n°2081910.

Ils n’en ont pas honoré toutes les échéances, de sorte que l’établissement prêteur leur a notifié la déchéance du terme le 5 février 2010.

*

Exposant avoir été victimes d’agissements frauduleux de la société APOLLONIA, agent immobilier s’étant présenté comme gestionnaire de patrimoine immobilier et intermédiaire en opérations de banque, les ayant conduits à s’endetter de façon inconsidérée, et mettant en cause la responsabilité de plusieurs établissements bancaires, ainsi que de Maître [S] [L] et la SCP RAYBAUDO [Z] [L] COURANT LESTRONE, notaires intervenus dans le cadre de ces opérations, nombreux particuliers dénonçant des agissements similaires, ont déposé une plainte auprès du procureur de la République près le tribunal de grande instance de MARSEILLE, qui a ouvert une information judiciaire, notamment, d’escroquerie en bande organisée et faux en écritures publiques.

Une ordonnance de renvoi devant le tribunal correctionnel a été rendue courant 2022 ; elle a été partiellement confirmée par un arrêt de la chambre de l’instruction de la cour d’appel d'[Localité 8] en date du 15.03.2023.

La chambre criminelle de la Cour de cassation a rejeté les pourvois formés sur cet arrêt, et la procédure correctionnelle est désormais en délibéré.

*

[P] [Y] et [V] [T] épouse [Y] ont assigné par actes d’huissier des 3 novembre 2009, des 08, 09, 10, 18 décembre 2009 et du 05 janvier 2010, la société APOLLONIA, et plusieurs établissements bancaires, dont la BANQUE PATRIMOINE ET IMMOBILIER (BPI), Me [S] [L], Me [R] et Me [G] devant le tribunal de grande instance de MARSEILLE, en indemnisation des préjudices subis du fait de ces opérations.

Cette procédure est enregistrée sous le n° de RG 10/809.

Le juge de la mise en état, par ordonnance en date du 07.06.2010, a ordonné le sursis à statuer dans l’attente « qu’une juridiction pénale se soit prononcée définitivement sur les faits dénoncés » et ordonné la radiation de l’affaire.

*

Parallèlement, par acte d’huissier du 10.05.2010, la société BANQUE PATRIMOINE ET IMMOBILIER (BPI), aux droits et obligations de laquelle vient la SA CREDIT IMMOBILIER DE FRANCE IMMOBILIER (CIFD), a fait assigner [P] [Y] et [V] [T] épouse [Y] devant le tribunal de grande instance de MARSEILLE, aux fins de les voir condamner, à titre principal, à lui payer les sommes de 334 948,10 € au titre du prêt n°208109U001 et 183 518,90€ au titre du prêt n°2081910V001, les intérêts au taux contractuel de 3,50% à compter de la déchéance du terme, la capitalisation des intérêts et la somme de 40 000€ au titre de dommages-intérêts.

Cette procédure est enregistrée sous le n° de RG 10/6196.

*

Par une ordonnance en date du 7 juin 2010, confirmée par la cour d’appel le 14 février 2012, le juge de la mise en état a :

— sursis à statuer jusqu’à ce qu’une juridiction pénale se soit prononcée définitivement sur les faits dénoncés et que l’affaire principale n°10/00809 ait été réenrôlée,

— ordonné la radiation de l’affaire,

— réservé les dépens.

*

Par ordonnance en date du 02.06.2022, le juge de la mise en état a :

— Déclaré recevable l’intervention volontaire de la SA CREDIT IMMOBILIER DE FRANCE DEVELOPPEMENT (CIFD)en lieu et place de la BANQUE PATRIMOINE ET IMMOBILIER (BPI),

— Rejeté la demande de révocation du sursis à statuer formée à l’encontre de [P] [Y] et [V] [T] épouse [Y] présentée par la SA CREDIT IMMOBILIER DE FRANCE DEVELOPPEMENT,

— Maintenu les effets du sursis à statuer prononcé par ordonnance en date du 07 juin 2010 jusqu’à décision pénale définitive,

— Déclaré les demandes de reprise d’instance au fond et d’injonction de conclure sans objet,

— Rejeté la demande de [P] [Y] et [V] [T] épouse [Y] tendant au retrait du rôle de la présente affaire,

— Condamné la SA CREDIT IMMOBILIER DE FRANCE DEVELOPPEMENT à verser à [P] [Y] et [V] [T] épouse [Y] ensemble la somme de 2.000,00 Euros sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile,

— Condamné la SA CREDIT IMMOBILIER DE FRANCE DEVELOPPEMENT aux dépens.

*

Par ordonnance en date du 07.12.2023, le juge de la mise en état a :

— Reçu en la forme la demande de révocation du sursis à statuer formée par la SA CREDIT IMMOBILIER DE FRANCE DEVELOPPEMENT, venant aux droits et obligations de la SA BANQUE PATRIMOINE ET IMMOBILIER ;

— Ordonné la révocation du sursis à statuer dans la présente instance ;

— Renvoyé l’affaire portant le n° RG 10/6196 à l’audience de mise en état électronique ;

— Fixé un calendrier de mise en état ;

— Réservé les dépens de l’incident.

*

Le 06 mars 2024, [P] [Y] et [V] [T] épouse [Y] ont assigné en intervention forcée [S] [L] et la Société par actions simplifiées LCS ET ASSOCIES — NOTAIRES DU [Adresse 12], [W] [G] et la société civile professionnelle « [N] [O], [B] [F], [J] [C], ET [A] [M], NOTAIRES ASSOCIES D’UNE SOCIETE CIVILE PROFESSIONNELLE », aux fins de voir :

« ORDONNER la jonction de la présente assignation en intervention forcée avec l’instance pendant devant le Tribunal Judiciaire de MARSEILLE 3ème chambre cabinet 3 RG 10/06196 ;

DECLARER et ORDONNER commun à Me [S] [L], la SAS LCS ET ASSOCIES – NOTAIRES DU [Adresse 12], Me [G], la SCP « [N] [O], [B] [F], [J] [C], ET [A] [M], NOTAIRES ASSOCIES D’UNE SOCIETE CIVILE PROFESSIONNELLE », la décision définitive et irrévocable au fond et l’ordonnance d’incident à rendre par le Tribunal judiciaire de MARSEILLE 3ième chambre cabinet 3 RG 10/06196 ;

CONDAMNER solidairement Me [S] [L], la SAS LCS ET ASSOCIES — NOTAIRES DU [Adresse 12], Me [W] [G], la « [N] [O], [B] [F], [J] [C], ET [A] [M], NOTAIRES ASSOCIES D’UNE SOCIETE CIVILE PROFESSIONNELLE », aux entiers dépens sur l’instance en déclaration de jugement commun. »

Ce dossier a été enregistré sous le n° RG 24/03036.

Les affaires enregistrées sous le n°24/3036 et sous le n°10/06196 ont été jointes par mention au dossier le 16.05.2024.

*

Par ordonnance du juge de la mise en état en date du 15.05.2025, l’instruction de l’affaire a été clôturée et l’audience au fond fixée au 27.06.2025.

*

Par des conclusions notifiées par RPVA le 09.05.2025, auxquelles il conviendra de se reporter pour l’exposé des motifs, la SA CREDIT IMMOBILIER DE FRANCE DEVELOPPEMENT (CIFD), venant aux droits de la société BANQUE PATRIMOINE ET IMMOBILIER (BPI), demande au tribunal, au visa des articles 1108, 1116, 1134,1147, 1154, 1319, 1351 et 2224 du Code civil, des articles L.137-2 et suivants du Code de la consommation et des articles 14, 31, 73, 100, 101, 122, 480, 700 et 771 du Code de procédure civile de :

« • Sur la recevabilité de l’action de la société CIFD

— DECLARER l’action de la société CIFD recevable

• Sur la demande principale de la société CIFD

— CONDAMNER Monsieur et Madame [Y] au paiement du capital restant dû à la date du jugement à intervenir soit la somme de 85.860,04 € au titre du prêt n°2081909 qui portera intérêt au taux contractuel de 2,06 % à compter de la déchéance du terme et jusqu’au parfait paiement des sommes dues entre les mains de la société CIFD.

— CONDAMNER Monsieur et Madame [Y] au paiement des sommes dues à la date de déchéance du terme hors capital et intérêts au taux contractuels soit l’indemnité contractuelle de 21.873,65 € et les frais et pénalités de 358,34 € qui produiront intérêts au taux légal à compter de la date de déchéance du terme.

— CONDAMNER Monsieur et Madame [Y] au paiement du capital restant dû à la date du jugement à intervenir soit la somme de 212.182,81 € au titre du prêt n°208910 qui portera intérêt au taux contractuel de 2,06 % à compter de la déchéance du terme et jusqu’au parfait paiement des sommes dues entre les mains de la société CIFD.

— CONDAMNER Monsieur et Madame [Y] au paiement du solde des sommes dues à la date de déchéance du terme hors capital et intérêts au taux contractuels soit l’indemnité contractuelle de 11.985,25 € et les frais de 211,13 € qui produiront intérêts au taux légal à compter de la date de déchéance du terme.

— ORDONNER la capitalisation des intérêts légaux par application de l’article 1154 du Code civil.

— CONDAMNER Monsieur et Madame [Y] à verser à la société CIFD la somme de 49.552 € à titre de dommages et intérêts.

— CONDAMNER [Monsieur et Madame [Y] à verser à la société CIFD la somme de 5 000 € au titre de la perte de chance de ne pas contracter.

• Sur la demande reconventionnelle de déchéance des intérêts conventionnels du contrat prêt de Monsieur et Madame [Y]

— DECLARER la demande reconventionnelle de Monsieur et Madame [Y] de déchéance des intérêts conventionnels irrecevable.

o Subsidiairement, si la demande de déchéance des intérêts conventionnels était déclarée recevable

— REJETER la demande reconventionnelle de Monsieur et Madame [Y] de déchéance des intérêts conventionnels

— CONDAMNER Monsieur et Madame [Y] au paiement du capital restant dû à la date du jugement à intervenir soit la somme de 85.860,04 € au titre du prêt n°2081909 qui portera intérêt au taux contractuel de 2,06 % à compter de la déchéance du terme et jusqu’au parfait paiement des sommes dues entre les mains de la société CIFD.

— CONDAMNER Monsieur et Madame [Y] au paiement du capital restant dû à la date du jugement à intervenir soit la somme de 212.182,81 € au titre du prêt n°208910 qui portera intérêt au taux contractuel de 2,06 % à compter de la déchéance du terme et jusqu’au parfait paiement des sommes dues entre les mains de la société CIFD.

o Davantage subsidiairement, si la demande de déchéance des intérêts conventionnels était déclarée recevable et les dispositions du Code de la consommation applicables

— REJETER la demande reconventionnelle de Monsieur et Madame [Y] de déchéance des intérêts conventionnels.

— CONDAMNER Monsieur et Madame [Y] au paiement du capital restant dû à la date du jugement à intervenir soit la somme de 85.860,04 € au titre du prêt n°2081909 qui portera intérêt au taux contractuel de 2,06 % à compter de la déchéance du terme et jusqu’au parfait paiement des sommes dues entre les mains de la société CIFD.

— CONDAMNER Monsieur et Madame [Y] au paiement du capital restant dû à la date du jugement à intervenir soit la somme de 212.182,81 € au titre du prêt n°208910 qui portera intérêt au taux contractuel de 2,06 % à compter de la déchéance du terme et jusqu’au parfait paiement des sommes dues entre les mains de la société CIFD.

• Sur la demande reconventionnelle de dommages-intérêts de Monsieur et Madame [Y]

— DECLARER irrecevable la demande de dommages et intérêts de Monsieur et Madame [Y] comme prescrite ;

— DEBOUTER Monsieur et Madame [Y] de leur demande reconventionnelle de dommages-intérêts.

• En tout état de cause

— DEBOUTER Monsieur et Madame [Y] de toutes leurs demandes, fins et conclusions.

— ORDONNER l’exécution provisoire du jugement à intervenir.

— CONDAMNER Monsieur et Madame [Y] à verser à la société CIFD somme de 5.000 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi, qu’aux entiers dépens qui seront recouvrés par Maître Frédéric BERGANT, conformément à l’article 699 du Code de procédure civile. »

Dans des conclusions notifiées par RPVA le 26.02.2025, [P] [Y] et [V] [T] épouse [Y] demandent au tribunal de :

« SUR LES DEMANDES AU PRINCIPAL

Sur les frais et pénalités :

Vu les articles 2241 du Code civil, 1134 ancien du Code civil, 1353 du Code civil

ORDONNER la prescription et l’irrecevabilité de la demande en paiement des sommes de

358,34 € et 211,13 € ;

En tout état de cause : DEBOUTER le CREDIT IMMOBILIER DE France DEVELOPPEMENT de sa demande en paiement des sommes de 358,34 € et 211,13 € ;

Sur le capital restant dû au titre du prêt [Localité 3]

DEBOUTER le CREDIT IMMOBILIER DE France DEVELOPPEMENT de sa demande en paiement de la somme de 212.182,81 €

FIXER la créance du CREDIT IMMOBILIER DE France DEVELOPPEMENT au titre du capital restant dû à la somme de 164.517,53 €

Sur les intérêts conventionnels :

Vu les articles 5 et 768 du Code de Procédure civile et 2224 du Code civil :

DEBOUTER le CREDIT IMMOBILIER DE France DEVELOPPEMENT de toute éventuelle demande en paiement des intérêts conventionnels au titre des deux prêts ;

A titre subsidiaire sur les intérêts :

Vu les articles L312-7 et L312-33 ancien du Code de la consommation :

DECHOIR ET DEBOUTER le CREDIT IMMOBILIER DE France DEVELOPPEMENT de toutes demandes en paiement des intérêts conventionnels échus et ceux postérieurs à la déchéance du terme au titre des deux prêts ;

DECHOIR ET DEBOUTER le CREDIT IMMOBILIER DE France DEVELOPPEMENT de ses demandes en paiement de la somme de 180,20 € au titre des intérêts au 27/05/2009 pour le prêt 207 6735 (JARDINS DES VIGNERON) et de la somme de 205,85 € au titre des intérêts au 27/05/2009 pour le prêt 207. [Localité 6]);

Sur les indemnités de résiliation

Vu les articles L312-23, L321-21 et L321-22 anciens du Code de la consommation et les articles 1152 et 1134 anciens du Code civil ;

DEBOUTER le CREDIT IMMOBILIER DE France DEVELOPPEMENT de ses demandes en paiement des sommes de 21.873,65 € et 11.985,25 € au titre des indemnités de résiliation ;

REDUIRE les indemnités de résiliation à la somme de 1 € par prêt ;

Sur la demande de dommages-intérêts de CIFD :

Vu lesL312-22 et L312-23 anciens du Code de la consommation et en tout état de cause

1134 ancien du Code civil ;

DEBOUTER le CREDIT IMMOBILIER DE France DEVELOPPEMENT de sa demande en paiement de la somme de 49.552 € à titre de dommages-intérêts ;

A TITRE RECONVENTIONNEL :

DEBOUTER le CREDIT IMMOBILIER DE France DEVELOPPEMENT de ses exceptions d’incompétence et de litispendance ;

DEBOUTER le CREDIT IMMOBILIER DE France DEVELOPPEMENT de son exception de prescription ;

Vu les articles 1142 et 1134 anciens du Code civil :

CONDAMNER le CREDIT IMMOBILIER DE France DEVELOPPEMENT à payer aux époux [Y] à titre de dommages-intérêts une somme de 128.000 € au titre du prêt n°2081910V001 HORIZON [Localité 19]

DEBOUTER le CREDIT IMMOBILIER DE France DEVELOPPEMENT de sa demande d’exécution provisoire ;

CONDAMNER le CREDIT IMMOBILIER DE France DEVELOPPEMENT à payer aux époux [Y] une somme de 7.000 € au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile ;

CONDAMNER le CREDIT IMMOBILIER DE France DEVELOPPEMENT aux entiers dépens. »

Dans des conclusions en date du 15.11.2024, auxquelles il conviendra de se reporter pour l’exposé des motifs, [S] [L] et la SAS LCS ET ASSOCIES-NOTAIRES DU [Adresse 12] demandent au tribunal de :

« Sur la déclaration de jugement commun, le concluant s’en rapporte à justice à la condition:

— De juger que la décision à intervenir le sera dans le cadre des rapports contractuels entre la banque et ses emprunteurs et non sur la base des actes notariés qui ne sont pas critiqués, ni soumis à appréciation de la juridiction ;

— Juger que le Notaire n’a pas à supporter les conséquences des choix résultant de la volonté des parties de ne pas utiliser les copies exécutoires ;

— Condamner les emprunteurs à payer à la société concluante la somme de 3 500 € par application de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

— Les débouter de leur demande de condamnation aux dépens et les condamner aux dépens de la présente instance. »

Dans des conclusions notifiées le 15.11.2024, auxquelles il conviendra de se reporter pour l’exposé des motifs, [W] [G] et la SCP [O]-[F]-[C]-[M] demandent au tribunal au visa des articles 32 et 331 du Code de procédure civile de :

« JUGER que Maître [G] et l’Office Notarial de l’Europe s’en rapportent à justice sur l’assignation en intervention forcée lui ayant été délivrée à la condition

JUGER que l’arrêt à intervenir le sera dans le cadre des rapports contractuels entre la banque et ses emprunteurs et non sur la base des actes notariés qui ne sont pas critiqués.

JUGER que le notaire n’a pas à supporter les conséquences des choix résultant de la volonté des parties de ne pas utiliser les copies exécutoires.

En tout état de cause,

CONDAMNER les époux [Y] à payer à l’Office Notarial de l’Europe la somme

de 3.500 euros en application des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

CONDAMNER les époux [Y] aux entiers dépens de l’instance. »

L’affaire a été plaidée à l’audience au fond du 27.06.2025 et mise en délibéré au 28 novembre 2025.

SUR CE :

Sur les demandes au titre du remboursement des prêts

Il est constant que la banque BPI a émis :

le 30.05.2006 une offre de prêt d’un montant de 318 720 €, remboursable en 264 mensualités (comprenant une première période de 24 mois à taux fixe de 3.950% hors assurance et une seconde période d’une durée de 240 mois à taux révisable sur la base d’EURIBOR 3 mois majoré de 1,700 points) et que cette offre a été acceptée par [P] [Y] et [V] [T] épouse [Y] le 03.06.2006 ;

le 22.05.2006 une offre de prêt d’un montant de 176 800 €, remboursable en 264 mensualités (comprenant une première période de 24 mois à taux fixe de 3.950% hors assurance et une seconde période d’une durée de 240 mois à taux révisable sur la base d’EURIBOR 3 mois majoré de 1,700 points) et que cette offre a été également acceptée par [P] [Y] et [V] [T] épouse [Y] le 03.06.2006.

Il n’est pas non plus contesté que la banque a versé les sommes dues au titre de ces crédits et qu’à compter de 2009, les emprunteurs ont cessé d’en honorer les échéances.

Par lettres RAR du 5 février 2010, la BPI a notifié à [P] [Y] et [V] [T] épouse [Y] la déchéance du terme des deux prêts et les a mis en demeure de procéder au paiement de :

la somme de 334 948.10 €, soit 12 078.84€ au titre des échéances impayées, 300 401.88€ au titre du capital restant dû au 25.01.2010, 21 873.65€ au titre de l’indemnité contractuelle, 385.34€ au titre des pénalités de retard, outre les intérêts calculés au 05.02.2010 ;

la somme de 183 518.90 €, soit 6700.38€ au titre des échéances impayées, 164 517.53€ au titre du capital restant dû au 25.01.2010, 11 985.25€ au titre de l’indemnité contractuelle, 211.13€ au titre des pénalités de retard, outre les intérêts calculés au 05.02.2010.

Aucune contestation n’est faite concernant la déchéance du terme du prêt.

Sur l’applicabilité du code de la consommation

L’établissement prêteur sollicite la condamnation à un certain nombre de sommes, contestées par les emprunteurs sur le fondement des dispositions d’ordre public du Code de la consommation.

Le recours aux emprunteurs à ce fondement est constitutif d’une défense au fond, au sens de l’article 71 du Code de procédure civile, de sorte qu’il échappe à la prescription.

L’article L312-3 du Code de la consommation, applicable du 27 juillet 1993 au 01 juillet 2016, dispose que : « Sont exclus du champ d’application du présent chapitre [relatif au crédit immobilier]:

1° Les prêts consentis à des personnes morales de droit public ;

2° Ceux destinés, sous quelque forme que ce soit, à financer une activité professionnelle, notamment celle des personnes physiques ou morales qui, à titre habituel, même accessoire à une autre activité, ou en vertu de leur objet social, procurent, sous quelque forme que ce soit, des immeubles ou fractions d’immeubles, bâtis ou non, achevés ou non, collectifs ou individuels, en propriété ou en jouissance ;

3° Les opérations de crédit différé régies par la loi n° 52-332 du 24 mars 1952 relative aux entreprises de crédit différé lorsqu’elles ne sont pas associées à un crédit d’anticipation. »

Les emprunteurs exercent tous deux la profession de médecin.

Il résulte des pièces produites aux débats que le couple a déclaré lors de la demande de prêt des revenus mensuels d’un total de 13910 €, et un patrimoine immobilier d’environ 1 700 000 € pour 8 biens mis en location. La banque a offert simultanément deux prêts de montants importants pour l’acquisition de deux bien également destinés à la location.

Dans ces conditions, même s’il n’est pas rapporté la preuve que les emprunteurs étaient inscrits au registre du commerce et des sociétés au titre d’une activité de loueur de meublés professionnels, l’acquisition financée par les prêts en cause s’analyse en prêts destinés à financer une activité professionnelle d’une personne qui, à titre habituel, quoi qu’accessoire à une autre activité, procure des fractions d’immeubles bâtis en jouissance.

Le prêt en cause ne saurait donc relever de plein droit des dispositions du Code de la consommation.

*

Les emprunteurs se prévalent de l’application volontaire par les parties de ses dispositions.

La soumission volontaire de la banque, dans le cadre des conditions des prêts, au Code de la consommation, ne peut être présumée.

La partie qui se prévaut d’une soumission volontaire aux dispositions du Code de la consommation doit démontrer que la référence au Code de la consommation figurant sur les contrats de prêt a été faite de façon volontaire, expresse et éclairée par la banque, alors que les prêts n’y étaient pas soumis de plein droit.

La référence à des textes du Code de la consommation sur un formulaire pré-imprimé ne saurait, à elle seule, en rapporter la preuve.

En revanche, les éléments communiqués à la Banque montrent que cette dernière ne pouvait ignorer les activités professionnelles des emprunteurs.

En outre, au vu de l’ordonnance de règlement du juge d’instruction visée dans l’exposé du litige, par un mail interne en date du 19.10.2005 (pièce 33), il avait été attiré l’attention des salariés de la BPI sur les demandes de crédit « apportées » par la société APOLLONIA.

Ce mail, adressé par [D] [I], secrétaire général de BPI, à divers employés de la BPI, sous l’objet « LMNP APOLLONIA » contenait la phrase suivante : « toutefois il est indispensable de préciser les éléments suivants pour établir une relation saine et durable avec cet apporteur, sachant que nous sommes en haut du cycle de l’immobilier :

— L’agence doit rencontrer les clients (sauf impossibilité avérée) […] ».

— L’analyse du dossier sera faite en considérant que l’absence de marge hypothécaire devra être systématiquement compensée par un renforcement de la qualité du risque lié aux emprunteurs (donc sélectivité accrue) […] »

Il est constant que la BPI n’a pas reçu personnellement les époux [Y] dans le cadre de la souscription du contrat en cause, et aucune impossibilité n’est démontrée.

Dans ces conditions, il ne peut être considéré que, de parfaite bonne foi, la banque ait été tenue dans l’ignorance de l’intégralité de l’opération de défiscalisation projetée et du statut de loueur professionnel adopté par les emprunteurs, au point que son consentement ait été vicié dans la soumission du contrat au code de la consommation.

Dès lors, il sera retenu que les parties se sont volontairement soumises aux dispositions du Code de la consommation alors applicables au crédit immobilier.

Sur la demande de déchéance du droit aux intérêts conventionnels

Les emprunteurs sollicitent la déchéance du droit aux intérêts de la banque sur le fondement de la violation des dispositions relatives au formalisme de l’envoi de l’offre de crédit et au délai de rétractation.

La banque se prévaut de la prescription de ce moyen.

La demande de déchéance du droit aux intérêts, soulevée pour obtenir la réduction des sommes demandées par la banque, est constitutive d’une défense au fond, au sens de l’article 71 du Code de procédure civile, de sorte qu’elle échappe à la prescription.

Le moyen tiré de la prescription de la demande de déchéance du droit aux intérêts sera donc rejeté.

La banque se prévaut de ce que les emprunteurs auraient indiqué au contrat la date de réception de l’offre de prêt, et signé, confirmant ainsi la mention portée sur le contrat selon laquelle « je (nous) déclarons avoir reçu la présente par voie postale ».

Aux termes de l’article L 312-7 du Code de la Consommation, dans sa version applicable du 27.07.1993 au 01.07.2016 :

« Pour les prêts mentionnés à l’article L. 312-2, le prêteur est tenu de formuler par écrit une offre adressée gratuitement par voie postale à l’emprunteur éventuel ainsi qu’aux cautions déclarées par l’emprunteur lorsqu’il s’agit de personnes physiques. »

Aux termes d’une jurisprudence constante de la Cour de cassation, l’inobservation de cette règle de forme est sanctionnée par la déchéance du droit aux intérêts.

Cette règle a d’autant plus de sens que c’est le cachet de la poste qui permet au juge de contrôler le respect du délai de réflexion de 10 jours, prévu à l’article L312-10 du même code.

L’article L. 312-33 de ce même code dans cette même version disposait que : « Le prêteur ou le bailleur qui ne respecte pas l’une des obligations prévues aux articles L. 312-7 et L. 312-8, à l’article L. 312-14, deuxième alinéa, ou à l’article L. 312-26 sera puni d’une amende de 3750 €.

Le prêteur qui fait souscrire par l’emprunteur ou les cautions déclarées, ou reçoit de leur part l’acceptation de l’offre sans que celle-ci comporte de date ou dans le cas où elle comporte une date fausse de nature à faire croire qu’elle a été donnée après expiration du délai de dix jours prescrit à l’article L. 312-10, sera puni d’une amende de 30 000 €.

La même peine sera applicable au bailleur qui fait souscrire par le preneur ou qui reçoit de sa part l’acceptation de l’offre sans que celle-ci comporte de date ou dans le cas où elle comporte une date fausse de nature à faire croire qu’elle a été donnée après l’expiration du délai de dix jours prescrit à l’article L. 312-27.

Dans les cas prévus aux alinéas précédents, le prêteur ou le bailleur pourra en outre être déchu du droit aux intérêts, en totalité ou dans la proportion fixée par le juge. »

En ce qui concerne la présente espèce, il n’est pas apporté de preuve de la réception par voie postale.

En outre, aux termes de l’arrêt de renvoi devenu définitif dans l’affaire dite « Apollonia », il a été suffisamment démontré que l’apposition d’une date sur les documents contractuels, suivis de la signature des emprunteurs ne présente pas un caractère probant aussi sérieux que le cachet de la poste, puisque le principe de l’opération reposait sur le fait que les emprunteurs signaient toute la documentation « en blanc » et que les dates étaient ajoutées a posteriori par les employés d’Apollonia. Dans certains cas, les emprunteurs n’ont même jamais reçu les offres de prêts.

Ce fonctionnement avait pour objet et pour effet de priver les emprunteurs du délai de rétractation de 10 jours prévu à l’article L312-10.

Il y a dès lors lieu de faire droit à la demande de déchéance du droit aux intérêts, pénalités et majorations subséquentes.

Par voie de conséquence, il n’est pas nécessaire de statuer sur la qualification de clause pénale de l’indemnité contractuelle, ni sur les pénalités de retard.

Sur les sommes dues

Les époux [Y] seront donc condamnés à payer au CIFD le capital restant dû sur les échéances échues et impayées à la date de l’audience.

Concernant le prêt n°2081909 :

Le règlement d’un montant de 298 188.96€ est intervenu suite à la vente du bien financé par le crédit n°2081909. Ce montant sera déduit du capital, qui sera donc fixé à 2212.92€.

L’examen du tableau d’amortissement montre que les échéances impayées sollicitées correspondent à 6 mensualités, dont il convient de déduire les intérêts, soit un reliquat de 6077.98€.

La somme due au titre de ce prêt sera donc de 8290.90€.

Concernant le prêt n°2081910 :

Le décompte présente un capital restant dû de 164 717.53€, somme à laquelle il convient d’ajouter les échéances impayées (soit 6 mensualités) déduction faite des intérêts correspondant, soit un reliquat de 3422.55€.

La somme due au titre de ce prêt sera donc de 168 140.08€.

L’article 1231-7 du code civil dispose qu’en toute matière, la condamnation à une indemnité emporte intérêts au taux légal même en l’absence de demande ou de disposition spéciale du jugement. Ces intérêts courent à compter du prononcé du jugement.

Les sommes de 8290.90€ et de 168 140.08€ produiront, de plein droit, intérêts au taux légal à compter du présent jugement.

Sur la capitalisation des intérêts

Les parties s’étant volontairement soumises aux dispositions du Code de la consommation, aucune somme supplémentaire ne peut être sollicitée ni accordée, notamment au titre de la capitalisation des intérêts, conformément à l’article 1154 du code civil alors applicable.

Sur la responsabilité civile de la banque

Les emprunteurs invoquent la violation par la banque de son obligation de mise en garde, se considèrent comme emprunteurs non avertis, et évaluent leur préjudice à 1€ pour le prêt 2081909 dès lors que leur bien a été vendu à un prix correspondant environ au montant engagé, et à 99% du montant du prêt 20819010, diminué du prix estimé de vente du bien (promesse de vente avec un net vendeur de 41500€), soit un total de 128 000€. Ils précisent que les loyers perçus ne peuvent être déduits compte-tenu de la compensation avec les intérêts contractuels indument payés, ni la TVA qui avait servi à payer les premières échéances.

La banque se prévaut de la prescription de cette demande reconventionnelle.

L’article 2224 du Code civil dispose que : « Les actions personnelles ou mobilières se prescrivent par cinq ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l’exercer ».

Sont interruptifs de prescription, aux termes des articles 2240 à 2244 du Code civil, la reconnaissance par le débiteur du droit de celui contre lequel il prescrivait, la demande en justice, même en référé, ou un acte d’exécution forcée.

La demande de dommages et intérêts a été formulée pour la première fois dans les premières conclusions en défense, le 15.12.2021, alors même que l’assignation date du 15.05.2010, la notification de la déchéance du terme du 05.02.2010 et les emprunts de 2006.

Dans de telles conditions, quel que soit le point de départ retenu pour calculer le délai de prescription, le délai de 5 ans est dépassé, de sorte que la prescription est acquise.

Sur la demande de dommages et intérêts de la société CIFD

La banque invoque un préjudice tiré de la perte de chance de ne pas contracter, du fait de la dissimulation par les emprunteurs de leur état d’endettement réel résultant des autres prêts auprès de différentes banques. Elle expose qu’elle est contrainte de supporter les conséquences de leur comportement déloyal, en étant contrainte d’agir en justice et de rémunérer des gestionnaires en interne, compte-tenu notamment du refus des emprunteurs face à leurs propositions amiables. Elle estime son préjudice à la somme de 49 552€, ainsi qu’au préjudice de perte de chance à hauteur de 5000€.

Les défendeurs considèrent que la banque a fait preuve de graves négligences et est donc la cause de son propre préjudice.

Il n’est pas contesté que les époux [Y] ont sollicité plusieurs prêts sans en informer leur cocontractant, et cessé de rembourser ce crédit en 2009, ce qui constitue un manquement à leur obligation contractuelle de loyauté. La cessation de remboursement a laissé un capital restant dû de près de 465 000€ avant la perception de la vente d’un des biens, le préjudice est donc avéré.

Toutefois, il convient de prendre en considération les éléments mis en exergue par l’ordonnance de règlement du juge d’instruction visée dans le bordereau des pièces communiquées : dans un mail interne en date du 19.10.2005, il avait été attiré l’attention des salariés de la BPI au sujet des demandes de crédit « apportées » par la société APOLLONIA, sous l’objet « LMNP APOLLONIA » : « toutefois il est indispensable de préciser les éléments suivants pour établir une relation saine et durable avec cet apporteur, sachant que nous sommes en haut du cycle de l’immobilier : – L’agence doit rencontrer les clients (sauf impossibilité avérée) […] ».

Le magistrat instructeur a estimé « S’il apparaît que l’acceptation de fait par la BANQUE PATRIMOINE ET IMMOBILIER des conditions de célérité imposées par Apollonia dans l’instruction des demandes de prêts pouvait être de nature à limiter le caractère approfondi du contrôle qui aurait dû être exercé, la seule instrumentalisation de la banque mue par une recherche concurrentielle de profit, ne suffit pas à constituer un indice grave de commission d’un délit pénal, aucun élément en l’état du dossier ne permettant de considérer que la BANQUE PATRIMOINE ET IMMOBILIER connaissait ou pouvait même en déduire l’existence des montages pyramidaux de crédits auxquels Apollonia exposait ses clients. »

Pour autant, si elle avait reçu les époux [Y] en personnes, comme prévu par ses process internes, la banque aurait été mise à même de les questionner et de découvrir que plusieurs crédits avaient été sollicités simultanément, et ainsi que le taux d’endettement était donc en réalité supérieur à celui résultant du crédit en cause, et n’aurait peut-être pas accordé le crédit demandé.

Dans ces conditions, par sa négligence, la banque a concouru à son préjudice à un tel point qu’il n’est pas envisageable d’indemniser sa perte de chance de ne pas contracter.

Ses demandes indemnitaires seront donc rejetées.

Sur les demandes accessoires

Il résulte des dispositions combinées des articles 696 et 700 du Code de procédure civile que les dépens sont à la charge de la partie succombant et que les frais irrépétibles en suivent le sort, sauf considérations tirées de l’équité ou de la différence de situation économique entre les parties.

En l’espèce, les époux [Y], qui succombent partiellement à l’instance, auront la charge des dépens.

L’équité commande de laisser à la charge de la banque et des emprunteurs les frais irrépétibles engagés respectivement.

En revanche, les emprunteurs ont fait le choix procédural de mettre en cause les notaires sans formuler aucune demande à leur encontre. Ils seront condamnés à payer à chacun des notaires la somme de 1500€ au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

L’article 699 du Code de procédure civile dispose que « les avocats et avoués peuvent, dans les matières où leur ministère est obligatoire, demander que la condamnation aux dépens soit assortie à leur profit du droit de recouvrer directement contre la partie condamnée ceux des dépens dont ils ont fait l’avance sans avoir reçu provision ».

Il y a donc lieu d’autoriser la distraction des dépens au profit de l’avocat de la partie ayant obtenu gain de cause.

Conformément à l’article 515 du code de procédure civile, dans sa version applicable à la date de l’assignation, au regard de l’ancienneté du litige, il y a lieu d’ordonner l’exécution provisoire de la présente décision.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant après audience publique, collégialement, par jugement contradictoire, en premier ressort, mis à la disposition des parties au greffe,

Rejette les fins de non-recevoir tirées de la prescription ;

Condamne solidairement [P] [Y] et [V] [T] épouse [Y] à payer à la SA CREDIT IMMOBILIER DE FRANCE DEVELOPPEMENT (CIFD), venant aux droits et obligations de BPI, les sommes de 8290.90€ et de 168 140.08€ au titre respectivement des prêts n°2081909 et 2081910 ;

Dit que ces sommes produiront intérêts au taux légal à compter du jugement ;

Déboute la SA CREDIT IMMOBILIER DE FRANCE DEVELOPPEMENT de ses demandes de dommages et intérêts et de capitalisation ;

Constate la prescription de la demande de dommages et intérêts de [P] [Y] et [V] [T] épouse [Y] ;

Condamne in solidum [P] [Y] et [V] [T] épouse [Y] au paiement des dépens de l’instance ;

Autorise la distraction des dépens conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile,

Déboute la SA CREDIT IMMOBILIER DE FRANCE DEVELOPPEMENT de sa demande sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne in solidum [P] [Y] et [V] [T] épouse [Y] à payer à [S] [L] et la LCS et associés NOTAIRES DU [Adresse 12] la somme de 1500€ au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne in solidum [P] [Y] et [V] [T] épouse [Y] à payer à Maître [W] [G] et la SCP [O]-[F]-[C]-[M] la somme de 1500€ au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Ordonne l’exécution provisoire du présent jugement.

LE GREFFIER LA PRESIDENTE