COUR D’APPEL DE [Localité 11]

TRIBUNAL JUDICIAIRE D’AVIGNON

N° RG 24/00007 – N° Portalis DB3F-W-B7I-J4GH

Minute N° : 25/00002

JUGEMENT PARITAIRE

DU : 12 Mars 2025

[T] [C] épouse [O]

Contre

[F] [R]

Notification à :

Madame [T] [O] (copie exécutoire + copie) : par LRAR

Le :

Notification à :

Monsieur [F]

[R] (copie) :

par LRAR

Le :

JUGEMENT

A l’audience publique du Tribunal Paritaire des Baux Ruraux, tenue le 12 Mars 2025 ;

Nom des juges devant qui l’affaire a été débattue et qui ont délibéré:

PRESIDENT: M^me Meggan DELACROIX-ROHART, Juge

ASSESSEURS BAILLEURS: [E] [S]

ASSESSEURS PRENEURS: BRUN Didier

GREFFIER: Anaelle COURTOIS,

▸ La formation du Tribunal est complète: délibéré à la majorité des voix (Article 443-3 du Code de l’Organisation Judiciaire).

Noms des juges en présence de qui le jugement a été prononcé par le Président:

PRESIDENT: M^me Meggan DELACROIX-ROHART, Juge

GREFFIER: Agnès RANC,

DANS LE LITIGE ENTRE:

DEMANDEUR

Madame [T] [C] épouse [O]

née le 09 Janvier 1967 à [Localité 6]

[Adresse 2]

[Localité 4]

comparante en personne

DEFENDEUR :

Monsieur [F] [R]

né le 09 Septembre 1983 à [Localité 8] (MAROC)

[Adresse 10]

[Adresse 9]

[Localité 5]

non comparant, ni représenté

EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé 28 avril 2017, [P] [C] a donné à bail à ferme à [F] [R] deux parcelles cadastrées BM [Cadastre 1] et BO [Cadastre 3] situées sur la commune de [Localité 7] moyennant un fermage biannuel d’un montant de 700,00 euros hors charges récupérables sur la période de mai 2017 à décembre 2017.

A la suite d’une donation-partage du 03 juillet 2020 concernant la parcelle cadastrée BO [Cadastre 3] et de la succession concernant la parcelle BM [Cadastre 1], [T] [C], fille de [P] [C], est devenue propriétaire et ainsi bailleresse.

Elle a constaté que [F] [R] n’a pas réglé les fermages des années 2021 et 2022 et elle lui a adressé directement puis par le truchement de son conseil deux courriers (en date des 08 mars 2023 et 12 mai 2023) aux fins de lui rappeler son obligation de paiement des fermages mais également de sa quote-part de la taxe foncière et de la redevance eau.

En l’absence de réponse de [F] [R] et de règlement des sommes dues, par courrier recommandé avec accusé de réception en date du 25 septembre 2023, [T] [C] l’a mis en demeure de lui régler la somme totale de 5 898,41 euros au titre des fermages, impôts fonciers et redevance eau impayés des années 2020, 2021 et 2022.

Souhaitant le paiement des fermages et la résiliation du contrat de bail pour défaut de paiement, [T] [C] a saisi une première fois la juridiction de céans suivant exploit de commissaire de justice délivré à [F] [R] le 14 février 2024 aux fins d’obtenir :

La résiliation du bail,

L’expulsion de [F] [R] et de tous occupants de son chef, avec au besoin le concours de la force publique,

La condamnation de [F] [R] à lui régler la somme de 968,52 euros au titre des indemnités d’occupation auxquelles devra s’ajouter la part des impôts normalement mise à la charge du locataire,

La condamnation de [F] [R] à lui régler la somme de1926,58 euros au titre des loyers dues et la somme de 3 047,30 euros au titre des charges dues,

La condamnation de [F] [R] à lui régler la somme de 1000,00 euros au titre des frais irrépétibles.

Par jugement du 29 mai 2024, le Tribunal paritaire des baux ruraux d’AVIGNON a :

Déclaré l’assignation inscrite au rôle sous le numéro RG 24-00006 irrecevable,

Laissé les dépens à la charge du Trésor publique.

Par requête reçue le 04 juin 2024, [T] [C] a saisi la juridiction de céans aux fins d’obtenir :

La résiliation du bail,

L’expulsion de [F] [R] et de tous occupants de son chef, avec au besoin le concours de la force publique, sous astreinte de 200,00 euros par jour de retard passé un délai d’un mois à compter de la signification du jugement à intervenir,

La condamnation de [F] [R] à lui régler la somme de 968,52 euros au titre des indemnités d’occupation auxquelles devra s’ajouter la part des impôts normalement mise à la charge du locataire,

La condamnation de [F] [R] à lui régler la somme de1926,58 euros au titre des loyers dues et la somme de 3 047,30 euros au titre des charges dues,

La condamnation de [F] [R] à lui régler la somme de 1000,00 euros au titre des frais irrépétibles.

Au cours de l’audience du 13 novembre 2024, aucune conciliation entre les parties n’a pu être trouvée, notamment en raison de l’absence de [F] [R] à cette audience.

Au cours de l’audience du 08 janvier 2025, [T] [C], comparante, a sollicité le bénéfice de ses écritures soutenues oralement et communiquées contradictoirement à [F] [R] et a formulé les demandes suivantes :

La résiliation du bail,

L’expulsion de [F] [R] et de tous occupants de son chef, avec au besoin le concours de la force publique, sous astreinte de 200,00 euros par jour de retard passé un délai d’un mois à compter de la signification du jugement à intervenir,

La condamnation de [F] [R] à lui régler la somme de 1210,70 euros au titre des indemnités d’occupation auxquelles devra s’ajouter la part des impôts normalement mise à la charge du locataire,

La condamnation de [F] [R] à lui régler la somme de 4502,51 euros au titre des loyers dues et la somme de 5 890,48 euros au titre des charges dues (taxes foncières et redevances eau),

La condamnation de [F] [R] à lui régler la somme de 1500,00 euros au titre des frais irrépétibles.

Au soutien de ses demandes, elle fait valoir au visa des articles L. 411-31 du code et R. 411-9-9 du code rural et de la pêche maritime outre l’article 1728 du code civil que le locataire n’a pas régularisé les impayés après un délai de trois mois suite à la mise en demeure du 25 septembre 2023. Elle ajoute que la situation s’est même aggravée et que l’impayé locatif est désormais plus important.

Au cours de cette audience, [F] [R] n’a pas comparu et n’a pas été représenté.

En application de l’article 455 du code de procédure civile qui dispose que « le jugement doit exposer succinctement les prétentions respectives des parties et leurs moyens. Cet exposé peut revêtir la forme d’un visa des conclusions des parties avec l’indication de leur date. Le jugement doit être motivé. Il énonce la décision sous forme de dispositif », il sera fait renvoi pour un plus ample exposé du litige et des moyens aux conclusions des parties.

Le défendeur régulièrement assigné, n’ayant pas constitué avocat, le présent jugement, susceptible d’appel, sera réputé contradictoire à l’égard de toutes les parties en application de l’article 473 du code de procédure civile.

A l’issue de l’audience du 08 janvier 2025, l’affaire a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe le 12 mars 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

En application de l’article 472 du code de procédure civile, « Si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée ».

Sur la demande principale en résiliation pour défaut de paiement

L’article L. 411-31 du code rural et de la pêche maritime dispose que « I.- Sauf dispositions législatives particulières, nonobstant toute clause contraire et sous réserve des dispositions des articles L. 411-32 et L. 411-34, le bailleur ne peut demander la résiliation du bail que s’il justifie de l’un des motifs suivants :

1° Deux défauts de paiement de fermage ou de la part de produits revenant au bailleur ayant persisté à l’expiration d’un délai de trois mois après mise en demeure postérieure à l’échéance. Cette mise en demeure devra, à peine de nullité, rappeler les termes de la présente disposition ;

(…)

Dans les cas prévus aux 1° et 2° du présent II, le propriétaire a le droit de rentrer en jouissance et le preneur est condamné aux dommages-intérêts résultant de l’inexécution du bail ».

Il importe de préciser qu’il est constamment admis qu’il est possible de réclamer les deux échéances impayées au sein d’une seule mise en demeure.

*

Au cas d’espèce, par courrier recommandé avec accusé de réception en date du 25 septembre 2023, [T] [C] a mis en demeure [F] [R] de lui régler la somme totale de 5 898,41 euros au titre des fermages, impôts fonciers et redevances eau impayés des années 2020, 2021 et 2022.

[F] [R], non comparant, ne justifie pas d’avoir payé les sommes dues après la délivrance de la mise en demeure et avant la saisie de la juridiction de céans par requête du 04 juin 2024.

Un délai de trois mois s’est écoulé entre la mise en demeure et la saisine de la juridiction de sorte que les conditions de l’article L. 411-31 du rural et de la pêche maritime sont remplies.

En outre, la mise en demeure susvisée reproduit l’article L. 411-31 du code précité prévoyant la possibilité pour le bailleur de solliciter la résiliation du bail en l’absence de paiement de deux fermages et après l’expiration d’un délai de trois mois.

Dès lors, il y a de prononcer la résiliation du bail à ferme conclu le 28 avril 2017 portant sur les parcelles cadastrées BM [Cadastre 1] et BO [Cadastre 3] situées sur la commune de [Localité 7] à compter du 12 mars 2024, jour de la décision.

Sur les sommes dues au titre du solde locatif

L’article 1728 du code civil dispose que « Le preneur est tenu de deux obligations principales :

1° D’user de la chose louée en bon père de famille, et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail, ou suivant celle présumée d’après les circonstances, à défaut de convention ;

2° De payer le prix du bail aux termes convenus ».

Au cas d’espèce, il résulte du bail du 28 avril 2017 que le preneur est tenu de payer le fermage outre en exécution des articles 4-8 et 4-9 les taxes d’arrosage et des impôts soit « la moitié de l’imposition pour frais de la chambre de l’agriculture » et le « 1/5 du montant global de la foncière des propriétés bâties ou non bâties ».

[F] [R] n’a pas justifié d’avoir réglé les sommes réclamées au sein de la mise en demeure du 25 septembre 2023.

En outre, dans ses écritures soutenues à l’audience et communiquées contradictoirement, [T] [C] fait état d’une augmentation des sommes dues.

Elle produit les justificatifs des sommes réclamées en sus du loyer (taxes et impôts) et un décompte permettant de constater que les sommes dues au titre du fermage s’élèvent à 4502,51 euros, à 2434,00 euros au titre de la taxe foncière et de la cotisation de la chambre de l’agriculture outre à la somme de 3 456,48 euros au titre de la taxe d’arrosage.

Aussi, [F] [R] sera condamné à régler à [T] [C] les sommes de :

4502,51 euros au titre des fermages des années 2021, 2022, 2023 et 2024,

2434,00 euros au titre de la taxe foncière et de la cotisation de la chambre de l’agriculture,

3456,48 euros au titre de la taxe d’arrosage.

Il convient de préciser qu’il n’y a pas lieu de condamner [F] [R] à régler ces sommes avec intérêts à compter de la mise en demeure du 25 septembre 2023 puisque ces sommes incluent des montants qui n’ont été exigibles qu’à compter de la fin de l’année 2023 et en 2024.

Sur l’expulsion

L’article 544 du code civil, la propriété est le droit de jouir et disposer des choses de la manière la plus absolue, pourvu qu’on n’en fasse pas un usage prohibé par les lois ou par les règlements.

Il est constamment admis que le juge peut accorder des délais de grâce afin de permettre au preneur de se maintenir au-delà de la résiliation et récolter les cultures ou encore pour lui permettre de partir dans de bonnes conditions (Cass, Soc, 18 décembre 1949).

*

En l’espèce, compte tenu de la résiliation du bail à compter du 12 mars 2025, [F] [R] devient occupant sans droit ni titre des parcelles louées et il devra quitter les lieux.

En l’absence de départ volontaire, il conviendra d’ordonner l’expulsion de [F] [R] et de tous occupants de son chef, si besoin avec le concours de la force publique.

En outre, il n’y a pas lieu d’assortir l’expulsion d’une astreinte en l’absence de démonstration de circonstance particulière le justifiant, étant précisé que [T] [C] disposera le cas échéant de toutes les voies de procédure rapides pour faire assortir l’expulsion d’une astreinte si [F] [R] ne quittait pas les lieux.

Sur les indemnités d’occupation mensuelles

En application de l’article 1240 du code civil « Tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer ».

L’occupation des parcelles sans droit ni titre par [F] [R] constitue une faute et cause un préjudice à [T] [C] qui se trouve privée des terres. En conséquence, il convient donc de fixer le montant d’une indemnité d’occupation mensuelle, qui a pour finalité de réparer le préjudice réel de [T] [C]

En l’espèce, il convient de condamner [F] [R] à verser à [T] [C], une somme au titre de l’indemnité d’occupation mensuelle et ce à compter du 13 mars 2025, lendemain de la résiliation du bail, et jusqu’à la libération définitive des parcelles.

[F] [R] sera donc condamné à verser à [T] [C] la somme de 100,89 euros par mois correspondant au montant mensuel du fermage qui aurait été dû en cas de non-résiliation du bail et constituant une indemnité d’occupation étant précisé qu’il devra également régler les charges récupérables telles que stipulées dans les articles 4-8 et 4-9 du bail du 28 avril 2017.

Sur les demandes accessoires

Sur les dépens,

En application de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie,

[F] [R] qui succombe à l’instance sera condamné aux entiers dépens,

Sur les frais irrépétibles,

Au terme de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

L’équité commande de condamner [F] [R] à verser une somme de 1000,00 euros au titre des frais irrépétibles que la requérante a pu exposer pour la présente procédure.

Sur l’exécution provisoire,

En application de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

En conséquence, il y a lieu de rappeler que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal statuant par jugement réputé contradictoire, rendu en premier ressort,

PRONONCE la résiliation du bail conclu le 28 avril 2017 entre [F] [R] et [P] [C] portant sur la mise à bail à ferme des parcelles cadastrées BM [Cadastre 1] et BO [Cadastre 3] et situées sur la commune de [Localité 7], à compter du 12 mars 2025, jour de la décision

CONDAMNE [F] [R] à régler à [T] [C] la somme de 4502,51 euros au titre des fermages des années 2021, 2022, 2023 et 2024,

CONDAMNE [F] [R] à régler à [T] [C] la somme de 2434,00 euros au titre de la taxe foncière et de la cotisation de la chambre de l’agriculture,

CONDAMNE [F] [R] à régler à [T] [C] la somme de 3456,48 euros au titre de la taxe d’arrosage,

ORDONNE l’expulsion de [F] [R] et de tous occupants de son chef des lieux précités,

DIT qu’à défaut de départ volontaire, [F] [R] pourra être contraint à l’expulsion avec, si besoin est, l’assistance de la force publique,

FIXE l’indemnité d’occupation mensuelle à la somme de 100,89 euros,

CONDAMNE [F] [R] à régler à [T] [C] une indemnité d’occupation de 100,89 euros par mois charges non comprises, somme due à compter du 13 mars 2025 (lendemain de la date de la résiliation du bail) et jusqu’à la libération définitive et effective des lieux,

DIT que les indemnités d’occupation seront assorties des sommes dues au titre des charges récupérables prévues par les articles 4-8 et 4-9 du bail du 28 avril 2017,

CONDAMNE [F] [R] à régler à [T] [C] la somme de 1000,00 euros au titre des frais irrépétibles.

CONDAMNE [F] [R] aux entiers dépens

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit,

Ainsi jugé et mis à disposition du public par le greffe, en application des dispositions de l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile, le 12 mars 2025

LE GREFFIER LA PRESIDENTE