TRIBUNAL JUDICIAIRE

de [Localité 14]

[Localité 9]

☎ :[XXXXXXXX01]

N° RG 25/04654 – N° Portalis DBZS-W-B7J-ZPT5

N° de Minute : L 25/00669

JUGEMENT

DU : 24 Novembre 2025

S.D.C. RESIDENCE [Localité 10] ARIEL représenté oar son syndic, LAMY

C/

[G] [I]

REPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU 24 Novembre 2025

DANS LE LITIGE ENTRE :

DEMANDEUR(S)

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’ENSEMBLE IMMOBILIER "SDC RESIDENCE [Localité 10] ARIEL" sise [Adresse 4], représenté par son syndic, LAMY SAS dont le siège social est situé [Adresse 7] pris en son agence LAMY [Localité 13] [Adresse 8]

représentée par M^e Benjamin JAMI, avocat au barreau de PARIS , substitué par M^e Marine CRAYNEST, avocat au barreau de LILLE

ET :

DÉFENDEUR(S)

Mme [G] [I], demeurant [Adresse 2]

non comparante

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS À L’AUDIENCE PUBLIQUE DU 22 Septembre 2025

Aurélie DESWARTE, Juge, assistée de Laure-Anne REMY, Greffier

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DU DÉLIBÉRÉ

Par mise à disposition au Greffe le 24 Novembre 2025, date indiquée à l’issue des débats par Aurélie DESWARTE, Juge, assistée de Deniz AGANOGLU , Greffier

EXPOSE DU LITIGE

Mme [G] [I] est propriétaire du lot n°76, de l’ensemble immobilier [Adresse 15] sis [Adresse 3] à [Localité 14].

Compte-tenu de l’existence d’impayés de charges de copropriétés, par acte de commissaire de justice en date du 14 avril 2025, le Syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 15], sis [Adresse 5] Lille, représenté par son syndic, la société SAS Lamy a assigné Mme [G] [I] devant le pôle de proximité du tribunal judiciaire de Lille afin d’obtenir notamment un titre exécutoire à son encontre.

À l’audience du 22 septembre 2025, le Syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 16] [Adresse 11] Ariel sis [Adresse 5] [Localité 14] sollicite sur le fondement des dispositions des articles 10 et 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 et des articles 36 et 55 du décret du 17 mars 1967, de :

condamner Mme [G] [I] à lui payer une somme de 2 859,98 euros au titre des charges courantes et frais impayés (échéance du 4? trimestre 2024 incluses),

ordonner la capitalisation des intérêts,

condamner Mme [G] [I] à lui payer une somme de 2 500 euros à titre de dommages et intérêts,

rappeler que l’exécution provisoire est de droit et qu’aucune circonstance de fat ou de droit ne pourra justifier qu’elle soit écartée,

condamner Mme [G] [I] à lui payer la somme de 2 000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens.

Au soutien de ses intérêts, il expose que Mme [G] [I], malgré de nombreuses relances, un commandement de payer signifié en date du 22 mai 2024, ne paye plus ses charges de copropriétés depuis de nombreux mois. Il fait valoir que ces charges sont certaines, liquides et exigibles puisque résultant des décisions des assemblées générales ayant approuvé les comptes et fixé le montant du budget prévisionnel et des appels de provisions des exercices écoulés. Il souligne que le comportement de la défenderesse est répétitif et injustifié et que sa résistance abusive a entraîné un préjudice financier direct et distinct de celui compensé par les intérêts moratoires pour la copropriété, qui a été privée des fonds nécessaires à une gestion normale et à l’entretien de l’immeuble. Il met également en exergue que ce comportement de la défenderesse l’a contraint à faire l’avance de la somme due ce qui justifie l’octroi d’une somme de 2 500 euros à titre de dommages et intérêts.

Assignée en application des dispositions des articles 656 et 658 du code de procédure civile, Mme [G] [I] n’a pas comparu à l’audience et ne s’est pas fait représenter. Susceptible d’un appel en application des dispositions de l’article 473 du code de procédure civile, le présent jugement sera réputé contradictoire.

L’affaire a été mise en délibéré au 24 novembre 2025 par mise à disposition au greffe.

DISCUSSION

En application de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond ; le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

1. Sur la demande en paiement :

Aux termes des dispositions de l’article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

En application de l’article 10 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées.

Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5.

Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges et indique les éléments pris en considération ainsi que la méthode de calcul ayant permis de fixer les quotes-parts des parties communes et la répartition des charges.

Lorsque le règlement de copropriété met à la seule charge de certains copropriétaires les dépenses d’entretien et de fonctionnement entraînées par certains services collectifs ou éléments d’équipements, il peut prévoir que ces copropriétaires prennent seuls part au vote sur les décisions qui concernent ces dépenses. Chacun d’eux dispose d’un nombre de voix proportionnel à sa participation auxdites dépenses.

L’article 10-1 de la même loi ajoute que par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné :

a) Les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur ;

b) Les frais et honoraires du syndic afférents aux prestations effectuées au profit de ce copropriétaire. Les honoraires et frais perçus par le syndic au titre des prestations qu’il doit effectuer pour l’établissement de l’état daté à l’occasion de la mutation à titre onéreux d’un lot, ou de plusieurs lots objets de la même mutation, ne peuvent excéder un montant fixé par décret ;

c) Les dépenses pour travaux d’intérêt collectif réalisés sur les parties privatives en application du c du II de l’article 24 et du f de l’article 25 ;

d) Les astreintes, fixées par lot, relatives à des mesures ou travaux prescrits par l’autorité administrative compétente ayant fait l’objet d’un vote en assemblée générale et qui n’ont pu être réalisés en raison de la défaillance du copropriétaire.

Le copropriétaire qui, à l’issue d’une instance judiciaire l’opposant au syndicat, voit sa prétention déclarée fondée par le juge, est dispensé, même en l’absence de demande de sa part, de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge est répartie entre les autres copropriétaires.

Le juge peut toutefois en décider autrement en considération de l’équité ou de la situation économique des parties au litige.

En l’espèce, il ressort des pièces versées que Mme [G] [I] est bien propriétaire du lot n°76 de l’ensemble immobilier [Adresse 15], sis [Adresse 3] à [Localité 14] et que cette dernière n’a pas régulièrement payé ses charges de copropriétés et ce, depuis plusieurs années.

Cette dernière a fait l’objet de plusieurs mises en demeure payer en date des 30 août 2023 et 17 novembre 2023, ainsi qu’un commandement de payer leur a été délivré en date du 22 mai 2024.

Le dernier relevé de comptes produit fait état d’un solde dû de 2 859,98 euros en date du 5 décembre 2024.

Pour autant, force est de constater à sa lecture, qu’y sont repris notamment les frais d’avocat, de lettres recommandées, de commandement de payer (respectivement des montants suivants 52+ 52+ 52+ 53,17+ 52+54 + 153,75 +288), pour un montant total de 756,92 euros que ces frais correspondent soit aux dépens, soit aux frais irrépétibles.

Il convient donc de les déduire à la somme sollicitée.

En conséquence, il convient de condamner Mme [G] [I] à payer au Syndicat des copropriétaires, la somme de 2 103,06 euros au titre des arriérés des charges de copropriétés.

Sur la capitalisation des intérêts :

Aux termes des dispositions de l’article 1343-2 du code civil, les intérêts échus, dus au moins pour une année entière, produisent intérêt si le contrat l’a prévu ou si une décision de justice le précise.

En l’espèce, il conviendra d’ordonner la capitalisation des intérêts.

Sur la demande de dommages et intérêts :

Aux termes des dispositions de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

Par ailleurs, en application de l’article 32-1 du code de procédure civile, celui qui agit en justice de manière dilatoire ou abusive peut être condamné à une amende civile d’un maximum de 10 000 € sans préjudice des dommages-intérêts qui seraient réclamés.

Enfin, en vertu de l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi, les faits nécessaires au succès de sa prétention.

En l’espèce, le Syndicat de copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 17] sis [Adresse 5] [Localité 14] ne caractérise aucun abus de la part de la défenderesse ni une intention de nuire.

Par voie de conséquence, il conviendra de le débouter de sa demande de dommages et intérêts pour résistance abusive.

4. Sur les dépens :

Aux termes de l’article 696 du Code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Succombant à l’instance, Mme [G] [I] sera condamnée aux dépens.

5. Sur l’article 700 du code de procédure civile :

Aux termes de l’article 700 du Code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

Mme [G] [I], partie perdante, sera condamnée à payer au Syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier résidence [Adresse 12] sis [Adresse 6], la somme de 600 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

6. Sur l’exécution provisoire :

En application de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoire à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement, par jugement réputé contradictoire et rendu en premier ressort par mise à disposition au greffe au 24 novembre 2025,

CONDAMNE Mme [G] [I] à payer au Syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 12] sis [Adresse 5] [Localité 14], la somme de 2 103,06 euros au titre des arriérés des charges de copropriétés, arrêtée au 5 décembre 2024,

DÉBOUTE le Syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier Résidence [Localité 10] Ariel sis [Adresse 5] [Localité 14], de sa demande de dommages et intérêts,

ORDONNE la capitalisation des intérêts,

CONDAMNE Mme [G] [I] à payer au Syndicat des copropriétaires de la Résidence [Localité 10] Ariel sis [Adresse 6], la somme de 600 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE Mme [G] [I] aux dépens,

RAPPELLE que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit, conformément à l’article 514 du Code de procédure civile.

Le Greffier Le Juge