COUR D’APPEL DE NÎMES

TRIBUNAL JUDICIAIRE D’AVIGNON

N° RG 24/00298 – N° Portalis DB3F-W-B7I-JXHY

Minute N° : 25/00079

Procédure civile de droit commun

ORDONNANCE DE REFERE

Code de procédure Civile art.454

DU 11 Février 2025

Dossier + Copie + Copie exécutoire délivrés à :M^e CANO-M^e COSTE

le :14/02/2025

DEMANDEUR

Monsieur [C] [I]

né le 21 Juin 1967 à [Localité 7]

[Adresse 3]

[Localité 4]

représenté par M^e Philippe CANO, avocat au barreau D’AVIGNON

DÉFENDEURS :

Monsieur [G] [L]

né le 06 Octobre 1954 à [Localité 8]

[Adresse 1]

[Localité 5]

représenté par M^e Amandine COSTE, avocat au barreau D’AVIGNON

Madame [M] [T] épouse [L]

née le 28 Avril 1945 à [Localité 9]

[Adresse 1]

[Localité 5]

représentée par M^e Amandine COSTE, avocat au barreau D’AVIGNON

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

M^me Meggan DELACROIX-ROHART, Juge,

assisté de Madame Béatrice OGIER, Greffier

DÉBATS :

Après avoir entendu à l’audience du 07 Janvier 2025 les parties comparantes ou leurs conseils, le président les a informés que l’affaire était mise en délibéré et que l’ordonnance serait rendue ce jour, par mise à disposition au greffe.

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 02 février 2011, [C] [I] a consenti à [G] [L] et [M] [T] épouse [L] un bail portant sur un local à usage d’habitation situé à [Adresse 2] – [Localité 6], moyennant un loyer mensuel de 1350,00 euros charges non comprises.

Le contrat a prévu également un dépôt de garantie fixé à une somme de 1350,00 euros.

Par exploit de commissaire de justice en date du 10 août 2023 [C] [I] a fait délivrer à [G] [L] et [M] [T] épouse [L] un commandement de payer la somme totale de 4697,79 euros selon décompte arrêté au 09 août 2023 et dont la somme de 4499,23 euros correspond aux loyers et charges non réglés.

Par exploit de commissaire de justice en date du 08 décembre 2023, [C] [I] a fait délivrer à [G] [L] et [M] [T] épouse [L] un commandement de payer la somme totale de 3521,70 euros selon décompte arrêté au 28 novembre 2023 et dont la somme de 3327,22 euros correspond aux loyers et charges non réglés.

Par exploit de commissaire de justice en date du 12 février 2024, [C] [I] a fait délivrer à [G] [L] et [M] [T] épouse [L] un commandement de payer la somme totale de 5239,51 euros selon décompte arrêté au 09 février 2024 et dont la somme de 5039,08 euros correspond aux loyers et charges non réglés.

En l’absence de paiement des sommes réclamées, [C] [I] a fait assigner devant le juge chargé des contentieux de la protection statuant en qualité de juge des référés, du Tribunal judiciaire d’AVIGNON, [G] [L] et [M] [T] épouse [L] par acte de commissaire de justice délivré le 23 avril 2024 aux fins de :

constatation de l’acquisition de la clause résolutoire ;d’expulsion du ou des locataires ainsi que de tous occupants de son chef avec, si besoin est, le concours de la force publique,lui régler la somme de 4809,75 euros au titre de la dette locative,lui régler une indemnité d’occupation mensuelle fixée à une somme de 1600,00 euros et ce jusqu’au départ effectif des lieux, lui régler la somme de 1500,00 euros au titre des frais irrépétibles outre les entiers dépens comprenant les coûts des trois commandements de payer.

*

A l’audience du 07 janvier 2025, [C] [I], représenté, a sollicité le bénéfice de ses écritures soutenues oralement, et a formulé les demandes suivantes compte tenu du départ des locataires du logement :

— leur condamnation solidaire à lui régler la somme de 3455,54 euros au titre du décompte locatif,

— leur condamnation solidaire à lui régler la somme de 1500,00 euros au titre des frais irrépétibles outre aux entiers dépens comprenant le coût des 3 commandements de payer.

Au cours de cette audience, [G] [L] et [M] [T] épouse [L], représentés, ont fait valoir l’existence de contestations sérieuses sur les sommes réclamées et ont indiqué qu’ils avaient apuré leur dette.

A l’audience, les causes d’irrecevabilité liées à la dénonciation de l’assignation auprès du représentant de l’Etat dans le département et à la dénonciation du commandement de payer auprès des services de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives ou de la situation auprès de la Caisse aux affaires familiales ont été soulevées d’office et mises dans le débat.

Les défendeurs ayant comparu ou ayant été représentés, la présente décision, susceptible d’appel, sera contradictoire à l’égard de toutes les parties conformément aux dispositions de l’article 467 du code de procédure civile.

En application de l’article 455 du code de procédure civile qui dispose que «le jugement doit exposer succinctement les prétentions respectives des parties et leurs moyens. Cet exposé peut revêtir la forme d’un visa des conclusions des parties avec l’indication de leur date. Le jugement doit être motivé. Il énonce la décision sous forme de dispositif.», il sera fait renvoi pour un plus ample exposé du litige et des moyens aux conclusions des parties.

Le diagnostic social et financier de la commission départementale de prévention des expulsions locatives de la préfecture de Vaucluse a été communiqué et mentionne qu’un seul contact a été réalisé avec le couple au cours duquel ils ont mentionné avoir déménagé au 31 juillet 2024.

A l’audience du 07 janvier 2025, l’affaire a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 11 février 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la recevabilité de l’action

Aux termes de l’article 24 III et IV de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, toute demande principale (par voie d’assignation), additionnelle ou reconventionnelle aux fins de constat de prononcé de la résiliation motivée par l’existence d’une dette locative, doit être notifiée au représentant de l’Etat dans le département au moins six semaines avant l’audience afin qu’il saisisse l’organisme compétent par le plan départemental d’action pour le logement et l’hébergement des personnes défavorisées.

En l’espèce, l’assignation a été notifiée au représentant de l’Etat dans le département suivant courrier électronique du 25 avril 2004, au moins six semaines avant la première audience fixée au 17 septembre 2024.

En outre, lorsque le bailleur est une personne morale (autre qu’une SCI familiale), il doit justifier de la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) par voie électronique au moins six semaines avant de délivrer leur assignation. Toutefois, cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée aux organismes payeurs des aides au logement (Allocation logement et aide personnalisée au logement) en vue d’assurer le maintien de leur versement.

Au cas d’espèce, la CCAPEX a été avisée le 13 février 2024 conformément au délai imposé par les dispositions précitées.

Aussi, la demande de résiliation du bail sera déclarée recevable.

Sur les sommes dues au titre du solde locatif

Il résulte de la combinaison des articles 1728 2° du code civil et de l’article 7 a) de la loi du 06 juillet 1989, ainsi que des stipulations contractuelles du bail du 02 février 2011, que le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

[C] [I] produit un décompte arrêté au 12 septembre 2024 à hauteur de 3455,54 euros.

La lecture de décompte met en évidence une somme de 3165,75 euros au titre de « retenues locatives » qui correspondent à un chiffrage réalisé par le bailleur au titre des réparations locatives – ce qui est différent des sommes dues au titre des loyers et charges.

En outre, les décomptes produits ne permettent pas de différencier les sommes dues au titre des charges et loyers, de celles dues et incluses dans ce poste au titre des frais de commissaires de justices, des sommes dues au titre des réparations locatives.

De plus, il ressort des pièces produites que les locataires ont réglé par chèque daté et reçu par l’agence immobilière le 17 mai 2024 une somme de 6884,31 euros dont le total équivaut aux montants sollicités dans l’acte introductif d’instance (dettes locatives et frais de commissaires de justice).

Par ailleurs, s’agissant des sommes réclamées au titre des dégradations locatives, il est nécessaire de rappeler d’une part que le juge des référés est le juge de l’évidence et d’autre part, que le chiffrage est réalisé sur la base d’un tableau produit par le bailleur sans aucune pièce justificative (devis…) nonobstant le caractère illisible de l’état des lieux d’entrée pour permettre une comparaison avec l’état des lieux de sortie.

Aussi, il ressort de ces éléments que les contestations émises par les locataires au titre des sommes réclamées revêtent un caractère sérieux et qu’il appartient au juge du fond d’apprécier ces questions.

En conséquence, il n’y a lieu à référés sur les demandes de [C] [I].

Sur les demandes accessoires

Sur les dépens,

En application de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie,

[C] [I] qui succombe à l’instance sera condamné aux entiers dépens,

Sur les frais irrépétibles,

Au terme de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

L’équité commande de condamner [C] [I] à verser une somme de 300,00 euros au titre des frais irrépétibles que les défendeurs ont pu exposer pour la présente procédure.

Sur l’exécution provisoire

En application de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

En conséquence, il y a lieu de rappeler que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit.

PAR CES MOTIFS

Nous, Meggan DELACROIX-ROHART, Juge chargé des contentieux de la protection statuant en qualité de juge des référés, assistée de Béatrice OGIER, greffière, statuant publiquement, par ordonnance de référé contradictoire rendue en premier ressort,

DÉCLARE recevable la demande de résiliation formée par [C] [I] concernant le local à usage d’habitation situé [Adresse 2] – [Localité 6], loué par [G] [L] et [M] [T] épouse [L] suivant contrat de bail du 02 février 2011,

DISONS n’y avoir lieu à référé sur les demandes de [C] [I] au titre du solde locatif (loyers et charges impayés outre les dégradations locatives),

CONDAMNE [C] [I] à régler à [G] [L] et [M] [T] épouse [L] la somme de 300,00 euros au titre des frais irrépétibles,

CONDAMNE [C] [I] aux entiers dépens,

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit,

Ainsi jugé et mis à disposition du public par le greffe, en application des dispositions de l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile, le 11 février 2025

Le Greffier Le Juge