JUGEMENT DU : 30 Avril 2025

DOSSIER N° : N° RG 24/00876 – N° Portalis DBZF-W-B7I-B2DQ

N° MINUTE : 25/49

AFFAIRE : SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’IMMEUBLE [Adresse 4]

DE LA PISCINE Représenté par son syndic en exercice CJMO IMMOBILIER C/ [D] [S]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BAR LE DUC

CHAMBRE CIVILE

PARTIES :

DEMANDERESSE

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’IMMEUBLE [Adresse 5] représenté par son syndic en exercice CJMO IMMOBILIER, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Maître Theo HEL de la SELARL CONSEIL ET DEFENSE DU BARROIS, demeurant [Adresse 3], avocats au barreau de MEUSE

DÉFENDERESSE

Madame [D] [S],

demeurant Chez Madame [U] [S] [Adresse 2]

non comparante

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ

JUGE UNIQUE

PRÉSIDENT : Madame VANDENBERGHE Emilie, Vice-Présidente, siégeant en qualité de juge unique conformément aux articles 812 et suivants du code de procédure civile

GREFFIER : Madame HAROTTE Hélène,

Clôture prononcée le : 06 février 2025

DÉBATS : tenus à l’audience publique du : 06 Mars 2025

Date de délibéré indiquée par le Président : 30 Avril 2025

JUGEMENT : réputé contradictoire, en premier ressort, prononcé publiquement, par sa mise à disposition au greffe et signé par le Président et le Greffier.

FAITS, PROCEDURE, PRÉTENTIONS & MOYENS DES PARTIES

Madame [D] [S] est propriétaire au sein de la copropriété de l’immeuble situé [Adresse 6] à [Localité 7] du lot correspondant à l’appartement n° 73 au 7ème étage, inoccupé depuis 2016 et non entretenu.

Les logements inférieurs, situés aux 6ème et 5ème étage, ont subi des dégâts des eaux.

Un rapport d’intervention dressé en mai 2020 par l’ARDF a conclu que les infiltrations provenaient de la fenêtre dégradée du logement du 7ème étage appartenant à Madame [D] [S], laquelle n’a pas fait suite aux demandes du syndic, ni de l’assureur d’une autre copropriétaire, d’avoir à remplacer cette huisserie.

De nouveaux dégâts des eaux subis par les copropriétaires inférieurs ont conduit à diligenter une expertise amiable.

L’expert de l’assureur d’une autre copropriétaire n’a pu confirmer avec certitude l’origine des désordres du fait de l’absence de Madame [D] [S] aux opérations et de l’impossibilité de visiter son appartement. Les infiltrations ont en outre endommagé des parties communes, à savoir la dalle de l’immeuble ainsi que les tuyaux de chauffage qui la traversent et qui ont dû être remplacés.

Mise en demeure d’avoir à changer ses huisseries vétustes et de donner les coordonnées de son assureur, Madame [D] [S] n’a pas réagi.

Saisi à la requête du Syndicat des copropriétaires de l’imeuble [Adresse 6] à Bar-le-Duc, représenté par son syndic, le juge des référés du tribunal judiciaire de Bar-le-Duc a, par ordonnance en date du 28 février 2024, ordonné une mesure d’expertise judiciaire, confiée à Monsieur [M].

L’expert a déposé son rapport le 13 septembre 2024.

Par acte de commissaire de justice en date du 5 décembre 2024, le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 5], représenté par son syndic en exercice CJMO IMMOBILIER, a fait assigner devant le tribunal judiciaire de Bar-le-Duc sollicitant de voir :

Déclarer Madame [D] [S] responsable des désordres subis par la copropriété et les copropriétaires des étages inférieurs, Condamner Madame [D] [S] à réaliser les travaux préconisés par l’expert, à savoir : changer l’ensemble des huisseries (fenêtres) de son lot dans le respect de la norme française NF DTU 36.5 et notamment l’article 5.1,Condamner Madame [D] [S] à faire réaliser ces travaux dans le mois suivant la signification du jugement à intervenir, et passé ce délai, l’y contraindre par une astreinte journalière de 100 euros, Condamner Madame [D] [S] à justifier enfin de la bonne exécution de ces travaux par la production de la facture d’une entreprise qualifiée en la matière et de l’attestation de son assurance décennale et professionnelle, Ordonner l’exécution provisoire de la décision à intervenir, Condamner Madame [D] [S] à lui verser la somme de 5000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, Condamner Madame [D] [S] aux entiers dépens, y compris ceux de la procédure de référé et d’expertise judiciaire.

A l’appui de ses prétentions, le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 5], représenté par son syndic en exercice CJMO IMMOBILIER, fait valoir que l’expert judiciaire conclut ainsi : « l’origine des infiltrations du 6ème et 5ème étage provient de l’état avancé de dégradation des huisseries (fenêtres) en bois de l’appartement de Madame [S]. Ces huisseries n’ont jamais été changées et datent de la création de la bâtisse. En partie basse, l’eau de ruissellement stagne et, s’infiltrant à l’intérieur de la dalle béton, migre vers les étages inférieurs ». Il soutient dès lors que la responsabilité de Madame [D] [S] est engagée sur le fondement de l’article 1242 du code civil, eu égard au trouble anormal de voisinage, et qu’elle doit être condamnée à réaliser les travaux préconisés par l’expert.

Madame [D] [S], bien que régulièrement assignée à domicile, n’a pas constitué avocat.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 6 février 2025 et l’affaire a été évoquée à l’audience du 6 mars 2025. Le jugement a été mis en délibéré au 30 avril 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur l’absence à la procédure de Madame [D] [S] :

L’article 472 du code de procédure civile dispose que, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En application de l’article 473 du code de procédure civile, la présente décision étant susceptible d’appel, il sera statué par jugement réputé contradictoire.

Sur la responsabilité de Madame [D] [S] :

Selon l’article 544 du code civil, la propriété est le droit de jouir et disposer des choses de la manière la plus absolue, pourvu qu’on n’en fasse pas un usage prohibé par les lois ou par les règlements.

Il est constant que le trouble de voisinage est un préjudice en soi supportable et que, par conséquent, un trouble normal n’ouvre pas droit à réparation. Pour autant, nul ne doit causer à autrui un trouble anormal de voisinage et le trouble est ainsi qualifié d’anormal s’il excède la limite des inconvénients normaux du voisinage, à savoir un trouble d’une certaine intensité, qui outrepasse ce qui doit être supporté entre voisins et revêtant de ce fait un caractère anormal, donnant par conséquent droit à réparation, le caractère excessif du trouble n’exigeant pas une continuité ou une répétition, ni une permanence et pouvant ainsi provenir d’un dommage accidentel.

La responsabilité fondée sur le trouble anormal du voisinage ne nécessite pas que soit rapportée la preuve d’une faute du voisin, s’agissant d’un mécanisme de responsabilité objective, tout voisin occupant matériellement ou pas le fonds étant ainsi présumé responsable.

En l’espèce, le rapport d’expertise judiciaire décrit précisément les désordres aux 5ème et 6ème étage : infiltrations d’eau ayant dégradé toute une partie du plafond dans l’angle de chaque pièce ainsi que le plâtre et papier peint vertical des murs.

L’expert judiciaire conclut ainsi : « L’origine des infiltrations du 6ème et du 5ème étage provient de l’état avancé de dégradation des huisseries (fenêtres) en bois de l’appartement de Madame [S]. Ces huisseries n’ont jamais été changées et datent de la création de la bâtisse. En partie basse, aucun élément ne permet de guider l’eau de ruissellement vers l’extérieur de l’appui, ce qui implique que l’eau stagne et s’infiltre à l’intérieur de la dalle béton. Cette eau infiltrée n’a d’autre choix que de migrer vers les étages inférieurs et ressortir chez Madame [K] et Madame [Z]. Les résultats de la mise en eau effectuée par l’entreprise ARDF EST en mai 2020 confirme le passage d’eau du 7ème étage vers le 6ème et 5ème. ».

Dès lors, au regard de ces éléments, il convient de retenir que les désordres subis par les copropriétaires et le syndicat des copropriétaires, en provenance des huisseries du logement de Madame [D] [S], excèdent ce qu’il est d’usage de tolérer en matière de troubles de voisinage et sa responsabilité est par conséquent engagée à l’égard du syndicat des copropriétaires sur ce fondement.

Sur les travaux :

En application de l’article 9 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, un copropriétaire est en droit d’exiger, de la part d’un autre copropriétaire et dans ses parties privatives, la réalisation de travaux nécessaires pour résorber ou prévenir des désordres sur les parties communes ainsi que dans les parties privatives de l’immeuble.

De même, en matière de troubles anormaux du voisinage, il est constant que la juridiction qui a constaté l’existence de tels troubles est habilitée à ordonner les mesures propres à les faire cesser.

L’expert judiciaire décrit dans son rapport les travaux afin de remédier aux désordres : « Afin de supprimer les infiltrations, l’ensemble des huisseries appartenant à Madame [S] doivent être changées. Ces travaux devront respecter la réglementation, à savoir : la norme française NF DTU 36.5 et notamment l’article 5.1 décrivant l’ensemble des prescriptions à respecter lors de la pose selon le type de mise en œuvre ».

Au regard de ces éléments, il convient de faire droit à la demande du Syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 5], représenté par son syndic en exercice CJMO IMMOBILIER, en condamnant Madame [D] [S] à faire procéder au remplacement de l’ensemble de ses huisseries selon la norme française NF DTU 36.5, sous astreinte de 50 € par jour de retard passé le délai de quatre mois suivant la signification du présent jugement.

L’ astreinte courra pendant quatre mois et sera, le cas échéant, liquidée par le juge de l’exécution, conformément aux dispositions de l’article L 131-3 du code des procédures civiles d’exécution.

Le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 5], représenté par son syndic en exercice CJMO IMMOBILIER, sera débouté de sa demande de condamnation de Madame [D] [S] à justifier de la bonne exécution des travaux par la production de la facture d’une entreprise qualifiée et de l’attestation de son assurance décennale et professionnelle.

Sur les mesures de fin de jugement :

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en remette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, Madame [D] [S], partie perdante, sera condamnée au paiement.

Conformément aux dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès, à payer à l’autre partie, la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée et il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation.

En l’espèce, Madame [D] [S] sera condamnée à payer au Syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 5], représenté par son syndic en exercice CJMO IMMOBILIER, la somme de 1200 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

En application des dispositions de l’article 514 du code de procédure civile, l’exécution provisoire est de droit, sans qu’il soit besoin de l’ordonner.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

DÉCLARE Madame [D] [S] responsable des dégâts des eaux sur le fondement de la théorie des troubles anormaux du voisinage ;

CONDAMNE Madame [D] [S] à faire procéder au remplacement de l’ensemble de ses huisseries selon la norme française NF DTU 36.5, sous astreinte de 50 € par jour de retard passé le délai de quatre mois suivant la signification du présent jugement ;

DIT que ladite astreinte courra pendant quatre mois et sera, le cas échéant, liquidée par le juge de l’exécution, conformément aux dispositions de l’article L 131-3 du code des procédures civiles d’exécution ;

DEBOUTE le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 5], représenté par son syndic en exercice CJMO IMMOBILIER, du surplus de ses demandes ;

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire par provision de plein droit ;

CONDAMNE Madame [D] [S] aux dépens, en ce compris ceux de la procédure de référé et d’expertise judiciaire ;

CONDAMNE Madame [D] [S] à payer au Syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 5], représenté par son syndic en exercice CJMO IMMOBILIER, la somme de 1200 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

LE GREFFIER LA VICE-PRÉSIDENTE

H. HAROTTE E. VANDENBERGHE