Tribunal Judiciaire de Saint-Quentin, Jcp, 20 août 2025, n° 25/00139

TJ Saint-Quentin 20 août 2025

Arguments

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Accepté
Preuve de l'obligation de paiement
La cour a constaté que le bailleur avait prouvé l'existence de la dette locative et a donc fait droit à la demande de paiement.
Accepté
Clause résolutoire du bail
La cour a constaté que les conditions de la clause résolutoire étaient réunies, entraînant la résiliation du bail.
Accepté
Occupation sans droit ni titre
La cour a ordonné l'expulsion en raison de l'occupation illégale des lieux par la locataire.
Accepté
Indemnité d'occupation due pour l'occupation illégale
La cour a jugé que la locataire devait indemniser le bailleur pour l'occupation des lieux après la résiliation du bail.
Accepté
Frais de procédure engagés par le bailleur
La cour a jugé équitable de condamner la locataire à payer une somme pour couvrir les frais de procédure.

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Sur la décision

Référence :	TJ Saint-Quentin, jcp, 20 août 2025, n° 25/00139
Numéro(s) :	25/00139
Importance :	Inédit
Dispositif :	Fait droit à une partie des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeur
Date de dernière mise à jour :	5 novembre 2025
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Sur les parties

Avocat(s) :	Marc ANTONINI
Cabinet(s) :	SCP ANTONINI ET ASSOCIES

Texte intégral

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE SAINT-QUENTIN

Juge des contentieux de la protection – [Adresse 6] [Localité 1] [Adresse 7]

MINUTE :

AFFAIRE N° RG 25/00139 – N° Portalis DBWJ-W-B7J-C5D3

Le :

Copie + copie exécutoire à Maître ANTONINI

Copie sous préfecture

Copie dossier

JUGEMENT DU 20 AOUT 2025

DEMANDEUR

E.P.I.C. OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DE L’AISNE

dont le siège social est sis [Adresse 2]

Non comparant représenté par Maître Marc ANTONINI de la SCP ANTONINI ET ASSOCIES, avocats au barreau de SAINT-QUENTIN

DÉFENDERESSE

Mme [R] [L]

née le 07 Mai 1946 à [Localité 5]

demeurant [Adresse 3]

Non comparante, non représentée

La cause ayant été débattue à l’audience ordinaire et publique du 31 Juillet 2025 du juge des contentieux de la protection de SAINT-QUENTIN, (Aisne), présidée par Cyrielle ROUSSELLE, Juge placée près Madame la Première Présidente de la cour d’appel d’Amiens et déléguée par ordonnance du 19 mars 2025 au tribunal judiciaire de Saint-Quentin, Juge des contentieux de la protection assistée de Céline GAU, Greffier;

Cyrielle ROUSSELLE juge des contentieux de la protection, après débats, a avisé les parties présentes que la décision serait rendue ce jour par mise à disposition au greffe dans les conditions de l’article 450 du Code de procédure civile,

Greffière lors de la mise à disposition : Céline GAU

Le jugement suivant a été prononcé :

EXPOSÉ DU LITIGE

Par contrat non daté, à effet au 12 décembre 2023, l’EPIC OPH DE L’AISNE (nom commercial : OPAL) a consenti à Madame [R] [L] un bail portant sur un immeuble à usage d’habitation situé [Adresse 4] à [Localité 5], contre le paiement d’un loyer mensuel initialement fixé à la somme de 317,12 €, outre une provision mensuelle de 42,74 € sur charges récupérables.

Un commandement de payer visant la clause résolutoire a été délivré à la locataire le 29 novembre 2024, aux fins d’obtenir paiement de la somme de 725 € en principal.

Par exploit du 20 mars 2025 délivré à étude, l’EPIC OPH DE L’AISNE (OPAL) a fait assigner Madame [R] [L] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Saint-Quentin, à son audience du 4 juillet 2025 afin d’obtenir, sous bénéfice de l’exécution provisoire :

— la condamnation de la locataire au paiement de la somme de 2012,37 € due au titre des loyers et charges arriérés, selon décompte arrêté au 28 février 2025, outre intérêts au taux légal ;

— le constat de la résiliation du bail d’habitation par l’effet de la clause résolutoire ;

— l’expulsion des occupants du logement situé [Adresse 4] à [Localité 5] ;

— la condamnation de la locataire au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer indexé et des charges, jusqu’au départ des lieux ;

— la condamnation de la locataire au paiement de la somme de 500 € au titre de l’indemnité de l’article 700 du code de procédure civile, outre la charge des entiers dépens.

À l’audience du 4 juillet 2025, l’EPIC OPH DE L’AISNE (OPAL), représenté par son conseil, actualise la dette locative à la somme de 2 970,79 €, échéance de juin 2025 comprise, et maintient ses demandes.

En défense, Madame [R] [L] n’a pas comparu, de sorte que la présente décision sera réputée contradictoire conformément à l’article 473 du code de procédure civile.

Pour un exposé des motifs de la partie demanderesse, il est expressément renvoyé à ses écritures conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

La décision a été mise en délibéré au 31 juillet 2025 par mise à disposition au greffe, puis les parties ont été avisées de la prorogation du délibéré au 20 août 2025 en raison de la surcharge du magistrat.

MOTIFS

Sur la recevabilité de la demande :

En application du II de l’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, si le bailleur est une personne morale et à l’exception des SCI familiales, à peine d’irrecevabilité de la demande de résiliation du bail pour défaut de paiement, la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) doit être saisie par le bailleur au moins deux mois avant la délivrance de l’assignation.

En l’espèce, il est établi que la saisine de la CCAPEX est intervenue le 6 décembre 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation le 20 mars 2025.

En application du III de l’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de l’huissier de justice au représentant de l’État dans le département, au moins six semaines avant l’audience.

En l’espèce, il est établi que l’assignation en date du 20 mars 2025 a été dénoncée le 20 mars 2025 au préfet de l’Aisne, soit six semaines au moins avant l’audience du 4 juillet 2025.

Par conséquent la demande est recevable.

Sur les loyers et charges impayés :

L’EPIC OPH DE L’AISNE (OPAL) fait la preuve de l’obligation dont il se prévaut en produisant le bail signé, le commandement de payer visant la clause résolutoire, un décompte arrêté au 30 juin 2025, et l’assignation délivrée en vue de l’audience visant une dette de loyers actualisée.

En conséquence il sera fait droit à la demande de l’EPIC OPH DE L’AISNE (OPAL), et Madame [R] [L] sera condamnée au paiement de la somme de 2 970,79 € représentant les loyers, charges et indemnités d’occupation impayés, échéance de juin 2025 comprise, et déduction faite des frais de procédure ou administratifs injustifiés.

Les sommes dues par Madame [R] [L] au titre des loyers et charges impayés porteront intérêt au taux légal à compter de la date de signification de la présente décision.

Sur la résiliation du bail d’habitation :

Le bail signé par les parties contient une clause résolutoire qui prévoit qu’à défaut de paiement des loyers ou charges échus et six semaines après la délivrance d’un commandement resté infructueux, le bail sera résilié de plein droit, conformément aux dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 applicable au présent litige, entrées en vigueur le 29 juillet 2023.

Par exploit du 29 novembre 2024, le bailleur a fait commandement d’avoir à payer la somme de 725,00 €. Ce commandement, délivré à l’étude d’huissier, reproduit la clause résolutoire insérée au contrat de bail ainsi que les dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dans leur rédaction issue de la loi n°98-657 du 29 juillet 1998, de même que les dispositions de l’article 6 de la loi n°90-449 du 31 mai 1990 et mentionne la faculté pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement.

Pour autant, les loyers n’ont pas été réglés dans les six semaines.

Il y a donc lieu de constater la résiliation du bail à compter du 11 janvier 2025, les dispositions de la loi susvisée étant d’ordre public.

Sur l’expulsion et l’indemnité d’occupation :

Madame [R] [L] occupe les lieux sans droit ni titre depuis le 11 janvier 2025, ce qui cause nécessairement un préjudice à son bailleur. Il convient donc d’ordonner l’expulsion des occupants, ceux-ci n’ayant toujours pas restitué les clefs au bailleur.

Il convient de réparer ce dommage et de condamner en conséquence la locataire à payer à l’EPIC OPH DE L’AISNE (OPAL), à compter de cette date, une indemnité d’occupation du montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail et ceci jusqu’à la date de libération effective des lieux, caractérisée par la remise des clefs. Le montant de la condamnation en paiement ci-dessus comprend d’ores et déjà les indemnités d’occupation dues depuis le 11 janvier 2025 et jusqu’à l’échéance du mois de juin 2025.

Sur les mesures accessoires au jugement :

Vu l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante doit supporter les dépens, de sorte que Madame [R] [L] y sera condamnée.

Il n’est pas équitable de laisser à la charge du bailleur les frais qu’il a avancés au titre de la présente procédure. Madame [R] [L] sera donc condamnée au paiement d’une somme qui sera équitablement fixée à 500 € en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Enfin et par application de l’article 514 du code de procédure civile, il sera rappelé que la présente décision est de droit exécutoire par provision.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par jugement réputé contradictoire et rendu en premier ressort :

DÉCLARE recevable la présente action ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire du bail d’habitation sont réunies au 11 janvier 2025 ;

DIT qu’à défaut par Madame [R] [L] d’avoir libéré les lieux situés [Adresse 4] à [Localité 5], au plus tard DEUX MOIS après la notification au préfet du commandement d’avoir à quitter les lieux, il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef, avec l’assistance de la force publique, et au transport des meubles laissés dans les lieux à ses frais dans tel garde-meuble désigné par l’expulsé ou à défaut par le bailleur ;

CONDAMNE Madame [R] [L] à payer à l’EPIC OPH DE L’AISNE (OPAL) en deniers ou quittances une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail, à compter du 11 janvier 2025, et jusqu’à la libération effective des lieux, caractérisée par la remise des clefs ;

CONDAMNE en conséquence Madame [R] [L] à payer en deniers ou quittances à l’EPIC OPH DE L’AISNE (OPAL) la somme de 2 970,79 €, représentant les loyers, charges et indemnités d’occupation impayés, échéance de juin 2025 comprise, assortie des intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision ;

DIT que la présente décision est notifiée par le greffe du tribunal à Madame la Préfète de l’Aisne ;

CONDAMNE Madame [R] [L] aux dépens de l’instance, comprenant notamment le coût du commandement de payer et de l’assignation ;

CONDAMNE Madame [R] [L] à payer à l’EPIC OPH DE L’AISNE (OPAL) la somme de 500 € au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit ;

RAPPELLE qu’en application de l’article 478 du code de procédure civile, la présente décision, réputée contradictoire, doit être signifiée à la partie défenderesse dans un délai de 6 mois à compter de sa notification, à défaut de quoi elle sera réputée non-avenue ;

Ainsi jugé et prononcé à Saint-Quentin par mise à disposition au greffe, le 20 août 2025, la minute étant signée par Madame Cyrielle ROUSSELLE, Juge placée près Madame la Première Présidente de la cour d’appel d’Amiens et déléguée par ordonnance du 19 mars 2025 au tribunal judiciaire de Saint-Quentin, Juge des contentieux de la protection, et par Madame Marine LEPRÊTRE, Greffière placée.

LA GREFFIÈRE LA JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION