TRIBUNAL JUDICIAIRE D’AVIGNON

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JUGEMENT

Procédure accélérée au fond

DU 22 SEPTEMBRE 2025

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N° du dossier : N° RG 25/00064 – N° Portalis DB3F-W-B7J-J7UL

Minute : n°

PRÉSIDENT : Jean-Philippe LEJEUNE

GREFFIER : Béatrice OGIER

DEMANDEUR

S.C.I. JASTIM prise en la personne de son représentant légal domicilié ès qualité audit siège,

[Adresse 1]

[Localité 4]

représentée par M^e Laurence BASTIAS, avocat au barreau d’AVIGNON

DÉFENDEUR

S.C.I. 2 C , prise en la personne de son représentant légal, domicilié ès qualité audit siège,

[Adresse 3]

[Localité 4]

représentée par M^e Cécile BISCAINO, avocat au barreau d’AVIGNON, M^e Olivier MUL, avocat au barreau de MARSEILLE

DÉBATS :

Après avoir entendu à l’audience du 01 Septembre 2025 les parties comparantes ou leurs conseils, le président les a informés que l’affaire était mise en délibéré et que le jugement serait rendu ce jour, par mise à disposition au greffe.

Le :22/09/2025

exécutoire & expédition

à :M^e BASTIAS

expédition à :M^e BISCAINO

EXPOSÉ DU LITIGE

Vu l’assignation délivrée le 10 février 2025 par la SCI Jastim à l’encontre de la SCI 2 C devant le Président du Tribunal Judiciaire d’AVIGNON statuant selon la procédure accélérée au fond ;

Vu les conclusions récapitulatives en réponse déposées lors de l’audience du 1er septembre 2025 auxquelles référence sera faite pour plus ample exposé des moyens et prétentions ultimes de conformément aux dispositions de l’article 455 du Code de Procédure Civile,

Vu les conclusions n°2 déposées lors de l’audience du 1er septembre 2025 auxquelles référence sera faite pour plus ample exposé des moyens et prétentions ultimes de la SCI 2 C conformément aux dispositions de l’article 455 du Code de Procédure Civile,

Faits et prétentions des parties :

La SCI JASTIM, dont le représentant légal est Monsieur [H] [T] est propriétaire d’un ensemble immobilier situé [Adresse 2] .

Cet immeuble s’élève sur deux étages et comprend :

—  5 studios d’une pièce entièrement meublés et équipés + une salle d’eau pour une surface approximative de 17 à 20 m² ;

— un T2 également entièrement meublé et équipé, composé d’une cuisine, une chambre à coucher et d’une salle d’eau d’une superficie d’environ 25 m² ;

— des parties communes dont la montée d’escaliers et un sous-sol.

La SCI 2C est quant à elle représentée par Monsieur [I] [U] (pièce 3 : extrait KBIS de la SCI 2C).

La SCI JASTIM a donné à bail commercial à la SCI 2C suivant acte du 1er février 2020 l’ensemble de cet immeuble meublé et équipé avec autorisation pour la SCI 2C de sous-loué chacun des studios et appartement, et ce moyennant un loyer de 1 500,00 € par mois.

Le 1er février 2020, les parties ont signé un état des lieux contradictoire pour l’ensemble des 6 logements et les parties communes.

Alors que cet immeuble a toujours été confortablement loué par la SCI 2C à des particuliers au moyen de baux d’habitation, la SCI JASTIM a eu, dès le début de la relation contractuelle, des difficultés pour obtenir le loyer qui lui été dû par la SCI 2C (laquelle de son côté percevait les loyers au titre des 6 logements sus-évoqués).

Ainsi, au 6 juillet 2022, il était dû un arriéré de loyer de 6 720,00 €.

Dans la nuit du 21 juin 2022, un chauffe-eau situé au 2 ème étage de l’immeuble a rompu ses ancrages et a entraîné un dégât des eaux assez important qui a conduit la Mairie de [Localité 6] à rendre un arrêté de péril afin que le bâtiment soit nettoyé et le système électrique mis en conformité.

Malgré la mise en péril, la SCI 2C continuera à louer les appartements, prenant pourtant prétexte d’une non-conformité de l’électricité pour ne pas payer de son côté les loyers dus à la SCI JASTIM.

Face à l’inertie du représentant légal de la SCI 2C, Monsieur [T] représentant la SCI JASTIM prendra le relais et obtiendra la levée de la mise en péril le 13 décembre 2022.

La SCI JASTIM mandatera une entreprise afin de réaliser les travaux lesquels ont été exécutés le 9 février 2023.

À la suite de l’exécution de ces travaux, la SCI 2C continuera à ne plus payer un centime de loyer.

La SCI Jastim demande au Président de :

— Débouter la SCI 2 C de toutes ses demandes, fins et conclusions.

— Constater la résiliation de plein droit du bail commercial signé entre les parties le 1er février 2020 à effet du 15 mai 2023 correspondant à la date d’acquisition de la clause résolutoire ;

— Dire qu’à compter du 15 mai 2023, la SCI 2C est occupante sans droit ni titre ;

— Condamner la SCI 2C à payer à la SCI JASTIM :

. une somme de 7.250,00 € avec intérêts au taux légal à compter du 10 octobre 2023 au titre des loyers et des charges impayés jusqu’au mois de mai 2023 inclus, . une indemnité d’occupation d’une somme équivalente au montant mensuel du loyer et des charges à compter du mois de juin 2023 jusqu’à la libération effective des lieux au 27 septembre 2024 ;

A titre subsidiaire,

— constater la résiliation du bail commercial à la date du 27 septembre 2024 qui correspond à la date de reprise des lieux par le bailleur ;

— Condamner la SCI 2C à payer à la SCI JASTIM une somme de 36 655,00 € au titre des loyers et charges selon décompte au 27 septembre 2024

— Condamner la SCI 2C à payer à la SCI JASTIM une somme de 2000,00 € sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile ;

— Condamner la SCI 2C aux entiers dépens lesquels incluront le coût du commandement de payer et des actes du Commissaire de Justice nécessaires à l’expulsion.

La SCI 2 C demande au Président de :

IN LIMINE LITIS

Juger le Tribunal judiciaire d’Avignon incompétent au profit du Tribunal judiciaire de Valence ;

A TITRE PRINCIPAL

Débouter la société JASTIM de l’intégralité de ses demandes, fins et conclusions;

Juger que l’arrêté de péril en date du 21 juin 2022 a emporté l’interdiction d’habiter et d’utiliser les lieux ;

En conséquence,

Juger que l’arrêté de péril a eu pour effet de suspendre le paiement des loyers et des indemnités d’occupation et ce, du 1 er juillet 2022 au 31 décembre 2022, de plein droit du fait de son adoption, ou en ce qu’il en a résulté pour le bailleur un manquement à son obligation de délivrance permettant au preneur de disposer du droit de s’abstenir de payer les loyers ;

En conséquence,

Juger que la société SCI 2C, qui n’a pas été en mesure de percevoir le loyer de ses propres locataires et ainsi d’exploiter son activité, n’était en tout état de cause pas tenu au paiement de l’ensemble de ses loyers et charges pendant toute la période d’arrêté de péril ;

En conséquence,

Condamner la société JASTIM à payer à la société SCI 2C les loyers indûment perçus pendant la période d’arrêté de péril, soit un montant total de 13 820 € ;

JUGER que la société SCI 2C a dûment restitué les clefs de l’immeuble à la date du 9 février 2023 ;

Juger que la dette locative de la SCI 2C doit être arrêtée à la somme de 5 220 € correspondant au montant de la dette locative arrêté au 21 juin 2022, date de l’arrête de péril, augmentée du montant des loyers postérieurs à la mainlevée de l’arrêté de péril, soit du 1 er janvier 2023 jusqu’à la date de restitution effective des clefs intervenue le 9 février 2023, soit 6 520 € (5 220 € + 1 300 €) ;

En conséquence,

Ordonner la compensation entre les deux créances détenues, d’une part, par la société JASTIM sur la société SCI 2C et, d’autre part, par la société SCI 2C sur la société JASTIM, de sorte qu’il n’est plus dû aucune somme de la part de la société SCI 2C ;

Condamner la société JASTIM à payer à la société SCI 2C, après compensation de leurs créances respectives, la somme de 7 300 € ;

Ordonner la restitution du dépôt de garantie d’un montant de 1.500 € ;

Débouter la société JASTIM de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions;

A TITRE SUBSIDIAIRE

Octroyer les plus larges délais de paiements à la société SCI 2C afin d’apurement de l’ensemble des dettes que le Tribunal retiendra à sa charge du fait de l’exécution et de la résiliation du bail commercial ;

EN TOUT ETAT DE CAUSE

Condamner la société JASTIM au paiement, à la société SCI 2C, de la somme de 5.000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile;

Condamner la société JASTIM aux entiers dépens de la présente instance ;

PAR CES MOTIFS

Sur la compétence du tribunal judiciaire d’Avignon ;

L’article R145-23 du code de commerce dispose que les contestations relatives à la fixation du prix du bail révisé ou renouvelé sont portées, quelque soit le montant du loyer, devant le président du tribunal judiciaire ou le juge qui le remplace. Il est statué sur mémoire. Les autres contestations sont portées devant le tribunal judiciaire qui peut accessoirement se prononcer sur les demandes mentionnées à l’alinéa précédent. La juridiction territorialement compétente est celle du lieu de la situation de l’immeuble.

Aux termes de l’article 42 du code de procédure civile, la juridiction territorialement compétente est sauf disposition, celle du lieu où demeure le défendeur.

En l’espèce, le bail commercial conclut le 1er février 2020 entre la SCI 2C et la SCI Jastim contient une clause attributive de compétence au tribunal judiciaire d’Avignon pour l’exécution des présentes et leurs suites . » Il s’en déduit que les parties ont entendu déroger expressément aux dispositions de l’article R145-23 du code de commerce sans tenir compte du lieu de situation de l’immeuble.

La SCI Jastim a fait procéder à l’expulsion des occupants des lieux le 27 septembre 2024 et la SCI 2C prétend que la résiliation amiable du bail a été convenue entre les parties, ce qui est contesté. Il s’en déduit que le bail commercial est caduc et que le litige porte désormais sur la fixation de la date éventuelle de résiliation et l’existence d’un arriéré. Dès lors que les parties ont entendu déroger au principe de l’article R145-23 du code de commerce pour fixer la compétence du tribunal judiciaire d’Avignon comme la loi le permet ; il convient de rejeter l’exception d’incompétence soulevée par la SCI 2C. Il est d’ailleurs notable que la compétence du tribunal judiciaire d’Avignon n’a jamais été contestée jusqu’alors en dépit des nombreuses procédures tant par le juge des référés que par la cour d’appel de Nîmes.

Ainsi, l’exception d’incompétence soulevée par la SCI 2 C sera rejetée.

Sur la constatation de la résiliation du bail commercial et les sommes dues à ce titre :

— Sur la date d’acquisition de la clause résolutoire,

Aux termes de l’article 834 du code de procédure civile, “dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend” ; que selon l’article 835 de ce même code, “le président du tribunal judiciaire peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite” ;

Aux termes de l’article L.145-41 alinéa 1 du code de commerce, “toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai”;

Selon l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, “dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des référés peut accorder une provision au créancier” .

L’article L145-41 alinéa 1 du code de commerce dispose « Toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai. »

Il est constant qu’en cas de mise en demeure de payer, le montant des loyers dus doit figurer au commandement. Un décompte des sommes réclamées doit permettre au preneur d’appréhender les causes exactes des créances alléguées.

De plus, la mention d’une somme supérieure à la dette véritable n’emporte pas la nullité du commandement. Ce dernier reste valable à due concurrence pour la partie qui n’a fait l’objet

d’aucune contestation de la part du débiteur, et ce quelle que soit l’importance de la disproportion entre les sommes réclamées et réellement dues.

Il est enfin constant que l’exception d’inexécution opposée par le locataire qui refuse de régler son loyer n’est admise qu’en cas d’impossibilité absolue de jouir du bien loué et ce du fait du bailleur. Ainsi, le locataire n’est pas tenu de payer le loyer quand il se trouve dans l’impossibilité d’utiliser les lieux loués.

Le bail commercial dont est titulaire la SCI 2C contient une clause résolutoire rédigée comme suit : A défaut de paiement du loyer ou fraction de terme de loyer ou accessoire à son échéance ou en cas d’inexécution d’une seule des clauses et condition du bail, et un mois après une mise en demeure par exploit d’huissier resté infructueuse, le bail sera résilié de plein droit, même dans le cas de paiement ou d’exécution postérieure à l’expiration des délais ci dessus. Les conditions d’acquisition de la clause résolutoire seront constatées judiciairement et l’expulsion du preneur devenu occupant sans droit ni titre ordonnée par le juge.

Il résulte des pièces versées que la SCI 2 C a fait délivrer le 14 avril 2023 un commandement de payer visant la clause résolutoire portant sur la somme de 5909, 06 euros selon un décompte joint. Le montant des impayés de loyer s’élevait à la somme de 5750 euros pour des loyers dus de janvier 2023 jusqu’au mois d’avril 2023 déduction faire des loyers partiellement versés.

La SCI 2 C fait valoir qu’elle n’est pas redevable des loyers échus sur la période courant de juillet 2022 à janvier 2023 en raison d’un arrêté de péril en date du 21 juin 2022 valable jusqu’au 31 décembre 2022 et que son bailleur a manqué à son obligation de délivrance conforme.

Ainsi, il n’est pas contesté que l’arrêté municipal de péril pour la période du 21 juin 2022 au 13 décembre 2022 a emporté l’interdiction d’habiter et d’utiliser les lieux. Il s’en déduit que le bailleur n’est pas fondé à solliciter le paiement des mois de juillet à décembre 2022 soit la somme de 9000 euros. Le fait que les lieux aient continué à être loués par la défenderesse est sans effet sur l’obligation de la bailleresse de suspendre le paiement des loyers dès lors l’obligation de délivrance conforme n’était pas remplie et que les dispositions de l’article L 521-22 du code de commerce ne conditionnent pas la suspension du paiement des loyers à la preuve d’une perte de jouissance.

Il s’en déduit nécessairement compte tenu de la compensation devant être effectuée, que les causes du commandement de payer n’étaient pas acquises à la date du 15 mai 2023 comme l’a implicitement jugé la cour d’appel de [Localité 5] dans son arrêt du 5 décembre 2024.

Cependant, la société SCI 2C ne justifie pas du paiement régulier des loyers postérieurement à février 2023 (elle règle 400 euros en janvier et 250 euros en février 2023). La défenderesse soutient qu’au 9 février 2023, soit antérieurement à la délivrance du commandement de payer, elle avait restitué les clefs de l’immeuble à sa bailleresse, ces dernières ayant convenu d’une résiliation amiable du bail .

Cependant, cette résiliation amiable est contestée par la SCI Jastim et la défenderesse ne produit aucun élément propre à démontrer ses allégations alors que la charge de la preuve lui en incombe. Il en est de même pour la remise des clefs des lieux comme l’a jugé la cour d’appel de Nîmes dans son arrêt qui a considéré que la SCI 2 C était toujours propriétaire de du local, ce qui implique qu’elle restait redevable des loyers ou a minima d’une indemnité d’occupation.

A la date de la présente ordonnance, les parties s’accordent dorénavant sur la résiliation amiable du bail qu’il convient donc de fixer à la date du procès-verbal d’expulsion du 27 septembre 2024. La SCI 2 C ne conteste pas l’absence de règlement d’une quelconque somme à sa bailleresse à compter de février 2023 alors qu’elle restait redevable du loyer jusqu’au 27 septembre 2024. A cette date, son arriéré de loyer s’élevait à la somme de 36 655 euros selon le décompte fourni par la SCI Justim auquel il convient de retrancher les 9000 euros au titre de l’arrêté de péril. Il convient donc de condamner la SCI 2 C à payer la somme de 27 555 euros à la demanderesse pour solde de tout compte.

Le surplus des demandes sera rejeté.

Sur la demande de délais de paiement :

La SCI 2C sollicite des délais de paiement sur le fondement de l’article 1343-5 du code civil mais ne produit aucun élément financier à l’appui de sa demande. Compte tenu du délai écoulé, la société ayant occupé les lieux pendant plus d’un an sans régler de loyer, il convient de rejeter cette demande.

Sur les dépens et les frais irrépétibles :

La SCI 2 C qui succombe, supportera la charge des dépens de la présente instance et versera à la demanderesse qui a été contraint d’engager des frais pour faire valoir ses droits dans le cadre de la présente procédure, la somme de 1 500,00 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Nous, Président du tribunal judiciaire, statuant publiquement, selon la procédure accélérée au fond, par décision contradictoire, mise à disposition au greffe, exécutoire à titre provisoire et en premier ressort,

Renvoyons les parties à se pourvoir au fond ainsi qu’elles en aviseront, mais dès à présent,

Rejetons l’exception d’incompétence soulevée par la SCI 2C,

Déclarons le Président du tribunal judicaire d’Avignon compétent pour connaître du présent litige,

Fixons la date de résiliation du bail au 27 septembre 2024;

En conséquence,

Constatons que le bail commercial signé par la SCI Justim et la SCI 2C s’est trouvé résilié amiablement à compter du 27 septembre 2024 ;

Constatons que la SCI 2C a quitté le local commercial à compter du 27 septembre 2024, date de son expulsion effective,

Condamnons la SCI 2 C à payer à la SCI Justim la somme de 27 555 euros (vingt sept mille cinq cent cinquante cinq euros) au titre des arriérés de loyers,

Condamnons la SCI 2 C à payer à la SCI Justim la somme de 1500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamnons la SCI 2C aux entiers dépens, lesquels incluront le coût des divers actes d’huissier nécessaires à la procédure (commandement de payer et actes du commissaire de justice),

La présente décision a été signée par le Président et le Greffier.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT