Minute N°

COUR D’APPEL DE NÎMES

TRIBUNAL JUDICIAIRE D’AVIGNON

Chambre 01 CTX IMMOBILIER

N. R.G. : N° RG 22/03084 – N° Portalis DB3F-W-B7G-JG3P

JUGEMENT DU 18 Février 2025

DEMANDEURS :

Monsieur [Y] [X]

né le 19 Juillet 1982 à [Localité 8] (84)

[Adresse 7]

[Adresse 7]

[Localité 8]

représenté par M^e Patrick GONTARD, avocat au barreau d’AVIGNON, avocat postulant/plaidant

Madame [W] [P]

née le 19 Septembre 1984 à [Localité 11] (84)

[Adresse 7]

[Adresse 7]

[Localité 8]

représentée par M^e Patrick GONTARD, avocat au barreau d’AVIGNON, avocat postulant/plaidant

DÉFENDERESSES :

Agence IAD, prise en la personne de son représentant légal en exercice

[Adresse 5]

[Adresse 5]

[Localité 8]

défaillante

Madame [D] [N], prise en la personne de son admnistratrice Madame [Z] [C]

née le 20 Mai 1952 à [Localité 13]

Chez Madame [C]

[Adresse 3]

[Localité 1]

défaillante

Madame [Z] [N] épouse [C]

née le 08 Avril 1957 à [Localité 13] (54)

[Adresse 3]

[Localité 1]

défaillante

Madame [J] [N] épouse [C]

née le 09 Mai 1963 à [Localité 13] (54)

[Adresse 2]

[Localité 9]

représentée par M^e Jean-philippe BOREL, avocat au barreau d’AVIGNON, avocat postulant et par M^e Laura ANGELINI, avocat au barreau de BELFORT, avocat plaidant

Madame [V] [N]

née le 11 Novembre 1969 à [Localité 13] (54)

[Adresse 6]

[Localité 10]

représentée par M^e Jean-philippe BOREL, avocat au barreau d’AVIGNON, avocat postulant et par M^e Laura ANGELINI, avocat au barreau de BELFORT, avocat plaidant

PARTIE INTERVENANTE :

Madame [S] [B] agent commercial indépendant, entrepreneur individuel

SIREN N°[Numéro identifiant 4]

[Adresse 5]

[Localité 8]

représentée par M^e Frédéric FRANC, avocat au barreau d’AVIGNON, avocat postulant et par M^e Maylis Marie SECHIARI, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE, avocat plaidant

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Madame Djamila HACHEFA, Vice-Présidente, Juge rapporteur

Assesseur : Madame Sylvie PEREZ, Magistrat honoraire, Juge rapporteur

Assesseur : Monsieur Hervé LEMOINE, Premier Vice-Président

Madame Djamila HACHEFA et Madame Sylvie PEREZ ont tenu l’audience, les avocats ne s’y opposant pas conformément à l’article 786 du code de procédure civile. Les juges rapporteurs ont rendu compte au tribunal

DEBATS :

Audience publique du 10 Décembre 2024

Greffier : Frédéric FEBRIER

Après avoir entendu les conseils des parties, l’affaire a été mise en délibéré à ce jour .

JUGEMENT :

Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe après avis donné aux parties dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, réputé contradictoire, en premier ressort, signé par Madame Djamila HACHEFA, et M. Frédéric FEBRIER, greffier.

— =-=-=-=-=-=-

Grosse + expédition à :

Expédition à :M^e Patrick GONTARD, M^e Laura ANGELINI,M^e Maylis Marie SECHIARI.

délivrées le

EXPOSE DU LITIGE :

Suivant acte authentique du 24 juillet 2020, Mme [D] [N], Mme [Z] [N] épouse [C], Mme [J] [N] épouse [C] et Mme [V] [N] ont vendu à M [Y] [X] et Mme [W] [P] épouse [X] une maison à usage d’habitation et terrain attenant situés sur la commune de [Localité 12] au prix de 205.000 euros.

La vente de l’immeuble a été négociée par Mme [S] [B] titulaire d’un mandat de vente exclusif de l’immeuble donné par les venderesses.

Les consorts [X], invoquant la découverte de fissures sur l’immeuble lors de travaux de réfection, ont obtenu une mesure d’expertise le 07 décembre 2020 et la désignation de M. [L] [U], remplacé le 14 décembre 2020 par M. [A] [E].

L’expertise a été étendue par décision du 06 avril 2021 à l’agence IAD représentée par Mme [S] [B].

Le rapport définitif a été déposé au greffe le 11 juillet 2022.

Par actes des 27 octobre et 04 novembre 2022, M. et Mme [X] ont attrait l’agence IAD représentée par Mme [S] [B], Mme [D] [N], Mme [Z] [N] épouse [C], Mme [J] [N] épouse [C] et Mme [V] [N] devant le tribunal judiciaire d’Avignon aux fins d’obtenir leur condamnation solidaire à leur payer 40.217 euros outre intérêts à compter du 24 juillet 2020, 20.000 euros à titre de préjudice complémentaire, outre divers frais dont les frais d’expertise et les frais irrépétibles de 6000 euros.

En l’état de leurs conclusions récapitulatives communiquées par la voie électronique le 16 avril 2024 auxquelles il convient de se référer pour un plus ample exposé de leurs moyens et prétentions conformément aux dispositions de l’article 455 du Code de procédure civile, M. et Mme [X] demandent au tribunal :

vu les dispositions des articles 1641 et suivants du code civil à titre principal,

— vu les dispositions des articles 1603 et suivants du code civil à titre subsidiaire,

— donner acte de l’intervention volontaire de Mme [S] [B],

— juger que les consorts [N] sont à l’origine du préjudice souffert par eux et découlant de la vente de l’immeuble,

En conséquence,

— les condamner conjointement et solidairement au paiement des sommes suivantes :

-40.217 euros augmentée des intérêts de droit à compter du jour de la vente, soit le 24 juillet 2020,

-20.000 euros à titre de préjudice complémentaire,

— condamner Mme [S] [B] conjointement et solidairement avec les consorts [N] aux sommes supportées par elles sous le bénéfice de la même solidarité,

— condamner les consorts [N] et Mme [S] [B] aux sommes suivantes :

-6000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,

— l’intégralité des frais d’expertise s’élevant à 3849 euros,

— l’intégralité des frais d’huissiers, tant au stade du référé qu’au stade du fond et notamment le procès verbal de constat dressé par la SCP [F] le 17 aout 2020,

— les frais d’intervention de M. [H] de 1498 euros,

— maintenir l’exécution provisoire de droit, nonobstant un éventuel appel.

En l’état de leurs conclusions récapitulatives communiquées par la voie électronique le 9 avril 2024 auxquelles il convient de se référer pour un plus ample exposé de leurs moyens et prétentions conformément aux dispositions de l’article 455 du Code de procédure civile, Mme [V] [N] et Mme [J] [N] épouse [C] demandent au tribunal :

— débouter les époux [X] de toutes leurs demandes.

— condamner les époux [X] à payer aux consorts [N] la somme de 1500 € sur le fondement des articles 700 et suivants du CPC.

— condamner les époux [X] aux entiers dépens d’instance.

En l’état de ses conclusions récapitulatives communiquées par la voie électronique le18 novembre 2024 auxquelles il convient de se référer pour un plus ample exposé de leurs moyens et prétentions conformément aux dispositions de l’article 455 du Code de procédure civile, Mme [S] [B] demande au tribunal:

— lui donner acte de sa qualité d’agent commercial indépendant, de son intervention volontaire, et la déclarer recevable,

— lui donner acte de ce qu’elle n’a ni la qualité de représentant de la société IAD France, ni celle d’agent immobilier,

— prononcer sa mise hors de cause, entrepreneur individuel indépendant, en l’absence de preuve d’une faute commise,

En toute hypothèse,

— débouter les époux [X] de toutes leurs demandes, fins et conclusions en l’absence de preuve dune faute commise par elle en lien de causalité directe, actuel et certain avec les préjudices désormais allégués,

— condamner solidairement les époux [X] ou tout succombant à payer à lui payer la somme de 2.000,00 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner solidairement les époux [X] ou tout succombant aux

dépens distraits au profit de M^e FRANC, avocat aux offres de droit.

— écarter l’application de l’exécution provisoire de droit.

L’affaire clôturée le 03 octobre 2024 a été appelée à l’audience du 10 décembre 2024 et mise en délibéré au 18 février 2025.

EXPOSE DES MOTIFS :

Sur l’intervention volontaire de Mme [S] [B] :

Les consorts [N] ont signé un mandat de vendre l’immeuble en cause avec Mme [S] [B] qui exerce sous le statut d’agent commercial mandataire en immobilier indépendant affiliée au réseau I@D.

Mme [B] est membre du réseau IAD France mais ne représente pas la SAS I@D France.

Mme [B] sollicite son intervention volontaire dans la procédure.

Il convient d’y faire droit.

Sur le rapport d’expertise :

Le rapport d’expertise révèle :

— les déposes des revêtements muraux ayant habillé la paroi séparant la cuisine de la chambre mettent à jour des fissures dont les bords sont dépourvus de fractures récentes de coloration suffisamment claire pour trancher avec la patine de surface de la paroi : il s’agit d’un désordre estimé assez ancien

— la vétusté des surfaces de matériaux décoratifs encore accrochés ne sont pas l’objet d’une mise en œuvre datant d’une antériorité proche de la vente de la maison entre les parties,

— seule la dépose de ces matériaux d’habillage lors d’une première phase de travaux de réaménagement, a permis aux consorts [X] de pouvoir constater une fissure dans la dite de séparation entre la cuisine et la chambre et donnant suite à celle figurant dans la surface du faux plafond,

— la présence d’une fissure dans le faux plafond ne présume pas de fait d’un désordre caché dans une paroi encore habillé d’embellissements. Il peut s’agir seulement d’un léger affaissement localisé du faux plafond dû à la flèche prise par les pièces de bois qui le soutiennent,

— dans le sens contraire, on ne peut sur le plan technique mettre à charge, la responsabilité des travaux engagés par les époux [X] dans le sens où ces fissures décrites ci-dessus sont identifiées comme anciennes,

— les fissures anciennes du premier faux plafond de la cuisine mis à jour ont été masquées,

— la concavité avérée du plancher carrelé de la villa pouvait échapper aux acquéreurs, comme aux vendeurs dans le sens où ils peuvent être réputés non sachant mais en aucun cas à l’agence immobilière chargée de la vente du bien.

L’expert a évalué les travaux de remise en état à 27.365 euros TTC et répartit comme suit ces frais :

— la planéité du plancher ( poste 1):15048 euros TTC à la charge de l’agence immobilière IAD,

— les autres travaux ( postes 1,3,4, et 5 ) à hauteur de 9317 euros à la charge des consorts [N],

— les frais de direction des travaux de 3600 euros mis à la charge des défenderesses.

Sur les demandes des consorts [X] :

1)Aux termes de l’article 1112-1 du code civil, celle des parties qui connaît une information dont l’importance est déterminante pour le consentement de l’autre doit l’en informer dès lors que, légitimement, cette dernière ignore cette information ou fait confiance à son cocontractant.

Ont une importance déterminante les informations qui ont un lien direct et nécessaire avec le contenu du contrat ou la qualité des parties.

Il incombe à celui qui prétend qu’une information lui était due de prouver que l’autre partie la lui devait, à charge pour cette autre partie de prouver qu’elle l’a fournie.

Un intermédiaire de la vente est tenu d’une obligation d’information et d’un devoir de conseil et de mise en garde envers les acquéreurs dans le cadre des opérations réalisées par son entremise.

En ne remplissant pas ces obligations contractuelles il ne fait que faire perdre une chance d’un événement favorable, soit de ne pas contracter ou de contracter dans de meilleures conditions. Il ne peut jamais être affirmé qu’en possession des informations dont il n’a pas disposé, l’acquéreur n’aurait pas acheté ou n’aurait contracté qu’à moindre prix.

L’agent immobilier est un professionnel de l’entremise immobilière, et non un professionnel de la construction.

Il ne peut être exigé de sa part d’alerter l’acquéreur s’agissant de la présence de désordres ne pouvant être décelés que par un professionnel de la construction.

M. et Mme [X] demandent la condamnation conjointe et solidaire de Mme [B] avec les venderesses à leur payer :

-40.217 euros augmentée des intérêts de droit à compter du jour de la vente, soit le 24 juillet 2020,

-20.000 euros à titre de préjudice complémentaire.

Ils imputent à Mme [B] la violation du devoir d’information au visa des articles 1112-1

En l’espèce, Mme [B] est bien fondée à soutenir qu’elle ignorait l’existence de tous les désordres et plus précisément celui concernant la planéité du plancher car :

— elle n’est pas un professionnel de la construction,

— le désordre n’était pas apparent lors de la vente,

— le désordre ne répond pas aux conditions de l’article 1641 du Code civil.

Compte tenu de ce qui précède, il y a lieu en conséquence de débouter les époux [X] de leur demande de condamnation à l’encontre de Mme [B]

2)Aux termes de l’article 1641 du code civil, le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l’usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage que l’acheteur ne l’aurait pas acquise, ou n’en aurait donné qu’un moindre prix, s’il les avait connus.

L’ article 1642 du même code dispose que le vendeur n’est pas tenu des vices apparents et dont l’acheteur a pu se convaincre lui-même.

L’ article 1643 du même code ajoute , le vendeur est tenu des vices cachés, quand même il ne les aurait pas connus, à moins que, dans ce cas, il n’ait stipulé qu’il ne sera obligé à aucune garantie.

Les venderesses ont fait inscrire dans l’acte de vente une clause de non garantie des vices cachés si bien qu’il appartient aux acquéreurs de démontrer qu’elles connaissaient l’existence de ces vices cachés, et préalablement que ces vices n’étaient pas apparents.

M. et Mme [X] sollicitent à titre principal la condamnation conjointe et solidaire des consorts [N] au paiement des sommes suivantes sur le fondement de la garantie des vices cachés :

-40.217 euros augmentée des intérêts de droit à compter du jour de la vente, soit le 24 juillet 2020,

-20.000 euros à titre de préjudice complémentaire.

L’expert judiciaire a indiqué en page 10 de son rapport que les fissures du premier plafond de la cuisine sont anciennes et non traitées et ont été masquées par la pose du second plafond, les venderesses n’ayant pas connaissance des autres désordres qui ne remplissent pas en tout état de cause les conditions de l’article 1641 du code civil.

La demande de condamnation sur ce fondement est cependant rejetée car le désordre du plafond de la cuisine ne rend pas l’immeuble impropre à sa destination et n’en diminue pas de manière importante son usage.

3)Aux termes de l’article 1603 du code civil, le vendeur a deux obligations principales, celle de délivrer et celle de garantir la chose qu’il vend.

La conformité de la chose vendue s’apprécie par rapport aux stipulations du contrat. Elle doit en outre présenter les caractéristiques qui, bien que n’ayant pas été expressément convenues, sont nécessaires à un usage normal.

M. et Mme [X] sollicitent à titre subsidiaire la condamnation conjointe et solidaire des venderesses au paiement des sommes indiquées ci avant sur le fondement de l’article 1603.

L’acte de vente prévoit que le bien vendu est destiné à l’habitation et les requérants ne démontrent pas que cette destination n’est pas délivrée.

Leur demande de condamnation est dès lors rejetée.

Sur les autres demandes :

Compte tenu de la solution apportée au litige, les consorts [X] sont condamnés aux dépens comprenant les frais d’expertise judiciaire sans distraction au profit des avocats qui en ont fait la demande.

L’équité commande de ne pas faire application de l’article 700 du Code de procédure civile au profit de Mme [B] et des consorts [N].

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant par jugement réputé contradictoire, en premier ressort, mis à disposition au greffe,

— DECLARE recevable l’intervention volontaire de Mme [S] [B] ;

— DEBOUTE M [Y] [X] et Mme [W] [P] épouse [X] de leur demande de condamnation à l’encontre de Mme [S] [B] ;

— DEBOUTE M [Y] [X] et Mme [W] [P] épouse [X] de leur demande de condamnation à l’encontre de Mme [D] [N], Mme [Z] [N] épouse [C], Mme [J] [N] épouse [C] et Mme [V] [N] ;

— CONDAMNE M. [Y] [X] et Mme [W] [P] épouse [X] aux dépens sans distraction au profit des avocats qui en ont fait la demande ;

— DIT n’y avoir lieu à application de l’article 700 du Code de procédure civile ;

— DEBOUTE les parties du surplus de leurs demandes.

Le présent jugement a été signé par la Présidente et le Greffier.

LE GREFFIER LA PRESIDENTE