TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BASTIA

JUGEMENT DU 10 Juillet 2025

Chambre civile 1

N° RG 23/00814 – N° Portalis DBXI-W-B7H-DCTH

Nature de l’affaire : 72A Demande en paiement des charges ou des contributions

MINUTE N°

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ :

Aurélie GIOCONDI, Vice-Présidente, faisant fonction de Président, statuant en juge unique (articles 812 et suivants du code de procédure civile ) .

GREFFIER : Marie SALICETI, Greffière

DÉBATS : à l’audience publique du 15 Mai 2025 devant Aurélie GIOCONDI, Vice-Présidente agissant en qualité de juge unique.

JUGEMENT rendu le dix Juillet deux mil vingt cinq par mise à disposition au greffe conformément aux dispositions de l’article 450 al 2 du code de procédure civile

Date indiquée à l’issue des débats

DEMANDERESSE

Le Syndicat des Copropriétaires de la [Adresse 8], [Adresse 6], représenté par son syndic en exercice, la société ISULA SYNDIC, SARL immatriculée au RCS de [Localité 1] sous le numéro 537 571 531,

dont le siège social est sis [Adresse 4], prise en la personne de son gérant domicilié ès qualités audit siège,

représentée par Maître Florian PALMIERI de la SELARL PALMIERI AVOCAT, avocats au barreau de BASTIA, avocats postulant, M^e Ghislaine CHAUVET-LECA de l’AARPI ALTEVA AVOCATS, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant

DEFENDERESSES

Mme [V] [F] épouse [S]

née le 26 Septembre 1957 à [Localité 2], demeurant [Adresse 3]

représentée par M^e Florence BATTESTI, avocat au barreau de BASTIA, avocat plaidant

Mme [U] [F]

née le 10 Septembre 1960 à [Localité 1], demeurant [Adresse 9]

représentée par M^e Corinne ROUDIERE, avocat au barreau de BASTIA, avocat plaidant/postulant

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro C2B0332023001283 du 09/08/2023 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 1])

EXPOSE DU LITIGE

La résidence [Adresse 5] située [Adresse 7] est un immeuble en copropriété.

La société ISULA SYNDIC est le syndic de l’immeuble.

Monsieur [B] [F] était propriétaire de divers lots dans cet immeuble. Il est décédé le 14 février 2018.

Madame [V] [F] épouse [S] et madame [U] [F] sont ses héritières.

Soutenant que les charges de copropriétaires afférentes aux lots susvisés sont impayées, le [Adresse 10] [Adresse 5], représenté par son syndic en exercice la SARL ISULA SYNDIC, par acte du 7 juin 2023, a assigné madame [V] [F] épouse [S] et madame [U] [F] devant la présente juridiction aux fins d’obtenir leur condamnation solidaire, voire in solidum, à lui verser les sommes suivantes :

28.840,14 euros au titre de l’arriéré de charges de copropriété dues au 2eme trimestre 2023 inclus, et ce, avec intérêts au taux légal à compter du 10 février 2022,117,01 euros au titre des frais nécessaires au sens de l’article 10-1 de la loi d 10 juillet 1965, voire subsidiairement à titre de dommages et intérêts, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation,4.500 euros à titre de dommages et intérêts,3.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Il demandait également d’ordonner la capitalisation des intérêts et de condamner solidairement, voire in solidum les requises au paiement des entiers dépens.

Le 8 janvier 2024, le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 8], représenté par son syndic en exercice la SARL ISULA SYNDIC saisissait le juge de la mise en état d’un incident et lui demandait de déclarer madame [F] épouse [S] irrecevable en ses demandes d’annulation des assemblées générales de 2016 à 2022 et de la condamner à lui verser la somme de 1.500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Le 8 avril 2024, madame [F] épouse [S] répondait à ces conclusions et indiquait que l’incident pouvait être fixé à une audience de plaidoirie.

Le syndicat des copropriétaires, par message RPVA du 16 avril 2024, indiquait également ne pas répliquer aux conclusions du 8 avril 2024 et demandait à ce que l’affaire soit fixée à plaider.

Fixé à l’audience incident du 27 septembre 2024, le juge de la mise en état déclarait renvoyer par mention au dossier l’incident au fond, s’agissant d’une fin de non-recevoir. Il invitait les parties à conclure sur le fond et la fin de non-recevoir.

Dans ses dernières écritures communiquées le 5 novembre 2024, le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 8], représenté par son syndic en exercice la SARL ISULA SYNDIC demande à la présente juridiction de :

Déclarer madame [V] [F] épouse [S] irrecevable en ses demandes d’annulation des assemblées générales de 2016 à 2022,Débouter madame [S] et madame [F] de l’ensemble de ses demandes, fins et prétentions,En conséquence condamner solidairement, voire in solidum madame [S] et madame [F] à lui verser les sommes suivantes :35.618,39 euros au titre de l’arriéré de charges de copropriété dues au 4eme trimestre 2024 inclus, et ce, avec intérêts au taux légal à compter du 10 février 2022,852 euros au titre des frais nécessaires au sens de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, voire subsidiairement à titre de dommages et intérêts, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation,4.500 euros à titre de dommages et intérêts,5.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.Il demandait également d’ordonner la capitalisation des intérêts et de condamner solidairement, voire in solidum les requises au paiement des entiers dépens.

Au soutien de ses prétentions, il expose tout d’abord avoir appris le décès de monsieur [F] très tardivement, et avoir rencontré de nombreuses difficultés à identifier ses héritières.

Sur la demande en nullité soulevée par madame [S], le syndicat fait valoir qu’elle est irrecevable car premièrement elle n’avait pas qualité à agir et n’a d’ailleurs pas agi dans le délai de deux mois suivant la notification du procès-verbal de l’assemblée générale litigieuse, deuxièmement car elle n’a pas sollicité cette annulation par voie d’assignation comme imposé par la jurisprudence mais par des simples conclusions, et enfin troisièmement car elle a formulé cette demande seule alors qu’elle aurait du être soulevée par l’ensemble des indivisaires.

Sur sa demande en paiement des charges, le syndicat rappelle l’obligation de paiement de charges de copropriété et que cette obligation est solidaire entre les indivisaires, en raison du règlement de copropriété qui pose cette solidarité mais également en raison de la loi.

Enfin, sur la demande de délais de paiement sollicitée par madame [F], il fait valoir que cette dernière ne détaille pas suffisamment ses revenus et qu’il n’est pas en capacité de supporter des délais de paiement qui ont par ailleurs déjà été de facto octroyés du fait de la présente procédure.

Le syndicat justifie encore sa demande de dommages et intérêts en énonçant que l’absence de perceptions des fonds nécessaires à la conservation et l’entretien de l’immeuble lui cause nécessairement préjudice en le contraignant à une gestion serrée faute de trésorerie disponible.

Dans ses dernières écritures communiquées le 4 novembre 2024, madame [U] [F] sollicite, in limine litis, sur la fin de non recevoir, de statuer ce que de droit.

Sur le fond, elle sollicite le débouté du syndicat de sa demande de condamnation solidaire, voire in solidum et en conséquence, de dire et juger qu’elle ne sera tenue à la dette que dans la limite de sa quote part.

Elle demande également l’octroi des plus larges délais de paiement, de débouter le syndicat de sa demande au titre des frais nécessaires, de sa demande émise au titre des dommages et intérêts, de sa demande formulée au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi que de sa demande de capitalisation des intérêts.

Elle demande, enfin, de voir écarter l’exécution provisoire.

A l’appui de sa position, elle fait valoir qu’elle n’a jamais été destinataire des appels de fonds, que bien que désigné depuis 2018, le notaire n’a toujours pas ouvert les opérations de partage et qu’en conséquence le passif de l’indivision s’imputera sur l’héritier attributaire des biens et qu’elle ne peut donc être poursuivie que dans la limite de sa quote part indivise.

Elle énonce également être en difficulté financière, ce qui justifie sa demande d’échelonnement de paiement.

Elle soutient encore que la demande formulée au titre des frais nécessaires n’est pas justifiée, de même que la demande de dommages et intérêts car son absence de paiement n’est pas un acte délibéré et qu’elle n’est donc pas de mauvaise foi.

Madame [V] [S], dans ses dernières écritures communiquées le 8 avril 2024, demande de rejeter l’irrecevabilité soulevée du chef des prétentions exposées aux premières écritures de madame [S] et de réserver l’article 700 et le joindre à l’examen au fond des prétentions.

Par ordonnance en date du 6 février 2025, le juge de la mise en état a ordonné la clôture de l’affaire et renvoyé à l’audience de plaidoirie du 15 mai 2025, date à laquelle l’affaire était mise en délibéré au 10 juillet 2025.

MOTIVATION

A titre liminaire, il sera rappelé les dispositions de l’article 768 du code de procédure civile qui disposent en son alinéa 3 que les parties doivent reprendre dans leurs dernières conclusions les prétentions et moyens présentés ou invoqués dans leurs conclusions antérieures.

A défaut, elles sont réputées les avoir abandonnés et le tribunal ne statue que sur les dernières conclusions déposées.

En l’espèce, madame [S], malgré l’avis à conclure communiqué par RPVA du 6 novembre 2024 et l’injonction de conclure du 22 janvier 2024, n’a pas formulé de nouvelles conclusions postérieures à ses dernières conclusions du 8 avril 2024, de sorte qu’il y a lieu, conformément à l’article énoncé, d’examiner ces seules conclusions qui ne portent que sur la question de la fin de non recevoir soulevée par le demandeur.

I. Sur l’irrecevabilité de la demande de madame [S] portant sur l’annulation des assemblées générales de 2016 à 2022

En vertu de l’article 122 du code de procédure civile, constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l’adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d’agir, tel le défaut de qualité, le défaut d’intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée.

L’article 124 précise que les fins de non-recevoir doivent être accueillies sans que celui qui les invoque ait à justifier d’un grief et alors même que l’irrecevabilité ne résulterait d’aucune disposition expresse.

En l’espèce, il est constant que monsieur [F] est décédé le 14 février 2018. Ainsi, seul ce dernier avait, jusqu’à cette date, en sa qualité de copropriétaire de l’immeuble litigieux, qualité à agir pour contester les assemblées générales litigieuses.

La demande visant à contester les assemblées générales de 2016 au 14 février 2018 est donc manifestement irrecevable.

En vertu de l’article 6 du décret du 17 mars 1967, tout transfert de propriété d’un lot ou d’une fraction de lot, toute constitution sur ces derniers d’un droit d’usufruit, de nue-propriété, d’usage ou d’habitation, tout transfert de l’un de ces droits est notifié, sans délai, au syndic, soit par les parties, soit par le notaire qui établit l’acte, soit par l’avocat qui a obtenu la décision judiciaire, acte ou décision qui, suivant le cas, réalise, atteste, constate ce transfert ou cette constitution.

Cette notification comporte la désignation du lot ou de la fraction de lot intéressé ainsi que l’indication des nom, prénoms, domicile réel ou élu de l’acquéreur ou du titulaire de droit et, le cas échéant, du mandataire commun prévu à l’article 23 (alinéa 2) de la loi du 10 juillet 1965.

Conformément à une jurisprudence constante, c’est cette notification qui rend cette mutation opposable au syndicat des copropriétaires.

En l’espèce, il est constant que ni les défenderesses, ni le notaire, ni l’avocat n’ont notifié au syndicat des copropriétaires le transfert de propriété intervenu à la suite du décès de monsieur [F].

Le syndicat des copropriétaires prend d’ailleurs soin d’indiquer dans ses écritures en page 8 que cette notification n’est toujours pas intervenue régulièrement.

Dès lors, cette mutation n’ayant pas été notifiée, elle était inopposable au syndicat qui a pu régulièrement conduire les assemblées générales litigieuses postérieurement au décès de monsieur [F] sans convoquer ses héritières.

Par voie de conséquence, madame [S] n’a donc pas qualité à agir pour contester les assemblées générales litigieuses.

Elle sera donc déclarée irrecevable en ses demandes d’annulation portant sur les assemblées générales litigieuses.

II. Sur les demandes principales, au fond, du syndicat des copropriétaires

L’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot. Ils sont également tenus en vertu du même texte à participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

Il appartient au copropriétaire contre lequel une obligation de paiement est établie en vertu de ce texte de justifier de ce paiement en application des règles de charge de la preuve exposées à l’article 1353 du code civil.

En droit, l’article 10-1 de la même loi précise que, par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 10, les frais nécessaires exposés par le syndicat pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire sont imputables à ce dernier.

L’article 23 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que lorsque plusieurs lots sont attribués à des personnes qui ont constitué une société propriétaire de ces lots, chaque associé participe néanmoins à l’assemblée du syndicat et y dispose d’un nombre de voix égal à la quote-part dans les parties communes correspondant au lot dont il a la jouissance.

En cas d’indivision ou de démembrement du droit de propriété, les intéressés doivent être représentés par un mandataire commun qui est, à défaut d’accord, désigné par le président du tribunal judiciaire à la requête de l’un d’entre eux ou du syndic.

Il est encore de jurisprudence constante qu’en l’absence de désignation d’un mandataire commun, il y a lieu de rechercher si l’un des copropriétaires indivis bénéficie d’un mandat tacite des autres copropriétaires pour les représenter à l’assemblée générale, le mandat tacite supposant qu’un indivisaire ait pris en main la gestion du bien indivis au su des autres et sans protestation de leur part.

Il sera enfin rappelé qu’il est de jurisprudence constante que le syndicat des copropriétaires, qui oppose aux ayants droit d’un lot l’absence de notification de la mutation conformément à l’article 6 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967 pour justifier le défaut de convocation aux assemblée générales, ne peut lui réclamer le paiement des charges de copropriété.(Civ. 3e, 8 juill. 2015, no 14-12.995: D. 2015. Actu. 1541; D. actu. 9 sept. 2015, obs. [W]; IRC oct. 2015. 11, obs. [R]; Loyers et copr. 2015, no 206, obs. [P]; Ann. loyers oct. 2015. 123, obs. [R]; JCP 2015. 1221, no 11, obs. [C]; JCP N 2016. 1087, no 55, obs. S. Piedelièvre; Administrer 11/2015. 39, obs. [T] ?)

En l’espèce, il a été revendiqué par le syndicat que ce dernier n’a jamais reçu la notification régulière de l’avis de transfert de propriété consécutif au décès de monsieur [F] . Ainsi, le syndicat a décidé d’invoquer ce motif pour solliciter l’irrecevabilité de l’une des requises à demander l’annulation des assemblées générales entre 2016 et 2022.

Dès lors, le syndicat ne peut plus réclamer le paiement des charges de copropriété afférentes à l’immeuble litigieux puisqu’il ne peut pas à la fois arguer de ce que la ou les requises n’avaient pas qualité à agir pour contester les assemblées générales car elles n’étaient pas, face à lui, copropriétaires de l’immeuble pour ensuite soutenir sur le fond le paiement des charges de copropriété en leur qualité de copropriétaires, qualité qui leur était donc déniée par lui précédemment, étant précisé que les charges de copropriété litigieuses apparaissent s’étendre entre 2016 et 2024 et que le syndicat se plaît à rappeler qu’il n’a jamais été destinataire de la communication régulière du transfert de propriété à ce jour.

Par voie de conséquence, les demandes en paiement du syndicat portant sur les charges de copropriété et les frais afférents seront rejetées.

De manière également subséquente, le syndicat succombant à sa demande première, verra sa demande additionnelle en dommages et intérêts formulée pour résistance abusive de la part des requises naturellement rejetée.

III. Sur les demandes accessoires

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En application de l’article 700 alinéa 1 du code de procédure civile, dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

En l’espèce, l’issue du litige commande de ne pas faire application de l’article 700 du code de procédure civile et de laisser à chaque partie la charge de ses dépens.

Il n’existe enfin aucun motif justifiant de voir écarter l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Le Tribunal, statuant en premier ressort par jugement contradictoire, mis à disposition au greffe :

DECLARE irrecevables les demandes formulées par madame [V] [S] relatives à l’annulation des assemblées générales de la copropriété litigieuse ;

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 8], représenté par son syndic en exercice la SARL ISULA SYNDIC de l’ensemble de ses demandes ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit et DIT n’y avoir lieu à l’écarter;

LAISSE à chaque partie la charge de ses dépens.

En foi de quoi, la minute du présent jugement a été signée par le Président et le Greffier.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT