TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 2]

[Adresse 5]

[Localité 1]

N° RG 25/00089 – N° Portalis DBXI-W-B7J-DLAD

Minute n°

Mme [Z] [I]

C/

M. [R] [V]

Copie exécutoire

délivrée le :

à :

Copie délivrée le :

à :

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 07 Juillet 2025

DEMANDEUR :

Mme [Z] [I], demeurant [Adresse 3]

représentée par M^e Soumahoro-Djeneba SOUMAHORO JOCHMANS, avocat au barreau de BASTIA

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 2024/002615 du 12/12/2024 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 2])

DÉFENDEUR :

M. [R] [V], demeurant [Adresse 6]

représenté par Maître Pierre-Antoine PERES de la SELARL D’AVOCAT PIERRE ANTOINE PERES, avocat au barreau de BASTIA

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

PRÉSIDENT : Gérard EGRON-REVERSEAU

GREFFIER : Aurore LAINÉ

DÉBATS :

Audience publique du : 12 Mai 2025 mise en délibéré au 07 Juillet 2025.

DÉCISION :

Contradictoire, et en premier ressort, prononcée publiquement à l’audience de ce jour par mise à disposition au greffe conformément aux articles 450 et suivants du code de procédure civile, les parties ayant été préalablement avisées.

Suivant un contrat de bail avec prise d’effet au 1er juin 2019, Mme [Z] [I] a pris en location un appartement situé [Adresse 4] à [Localité 2] appartenant à M. [R] [V] moyennant un loyer actualisé au 1er novembre 2024 de 554,62 € outre 46,65 € de charges.

Exposant que malgré les signalements de plusieurs désordres effectués auprès du mandataire du bailleur demeurés sans effets, elle a assigné ce dernier en référé devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de BASTIA suivant un acte de commissaire de justice en date du 17 février 2025 aux fins, aux visas de la loi du 6 juillet 1989 et de l’article L 131-1 du Code des Procédures Civiles d’Exécution :

— le condamner à faire effectuer les travaux tendant à réparer les désordres, par des hommes de l’art, et assortir la condamnation d’une astreinte de 100 € par jour de retard à compter de la signification de la décision à intervenir,

— de juger qu’elle pourra consigner les loyers dans l’attente du parfait achèvement des travaux auprès de la Caisse des Dépôts et Consignation en application de l’article 20-1 de la loi du 6 juillet 1989,

— de le condamner en conséquence à lui payer la somme de 1.500 € par application de l’article 700 du code de procédure civile outre les entiers dépens.

Après deux renvois contradictoires ordonnés à la demande des conseils des parties pour leur permettre de mettre en état, l’affaire a finalement été retenue à l’audience du 12 mai 2025.

A cette date, Mme [I] valablement représentée par M^e SOUMAHORO-JOCHMANS, a demandé, en plus de ses demandes initiales qu’elle a maintenues :

— de rejeter toutes les conclusions, fins et prétentions de M. [V],

— de lui enjoindre de faire cesser les troubles de voisinage.

Au soutien de ses demandes, elle fait valoir que son bailleur a commis plusieurs manquements en refusant d’effectuer des travaux pour remédier aux désordres et par voie de conséquence a manqué à son obligation de garantie de la jouissance paisible du logement.

Rappelant d’une part les dispositions légales relatives à l’obligation de délivrance d’un logement décent lequel doit répondre aux caractéristiques du Décret du 30/01/2002 et d’autre part ses demandes de réparations des désordres subis, elle précise, s’agissant en premier lieu de la porte d’entrée que dès sa prise de possession des lieux, elle devait être changée puisqu’elle ne respectait pas les normes, n’étant pas coupe-feu.

L’inefficacité de son remplacement en début d’année 2023 l’a privée d’une isolation efficace en période hivernale comme en période estivale ce qui a entraîné une perte de confort et aucune réparation n’a été réalisée par le bailleur.

En second lieu, elle précise que malgré sa demande, il n’a pas été répondu à sa demande portant sur l’absence de branchement électrique de la hotte de la cuisine, et que, dès lors que l’équipement est intégré au logement, il doit fonctionner.

En troisième lieu, à la suite du changement de la chaudière cassée, du chauffage à gaz, du sèche serviette à gaz par des dispositifs électriques, ceux remplacés n’ont pas été enlevés ce qui réduit l’espace loué ainsi que le confort, d’autant que la pose du chauffage électrique dans la chambre n’a toujours pas été réalisée, sans jamais s’être opposée à l’intervention des artisans mandatés par le bailleur comme ce dernier le soutient.

S’agissant en quatrième lieu de la réparation de la séparation en verre sur la terrasse du balcon cassée depuis le 29 novembre 2023 et découverte au retour d’un voyage le 2 janvier 2025 entièrement brisée et effondrée, elle fait valoir que le bailleur ne peut valablement s’exonérer de sa responsabilité en invoquant l’inaction du syndic qui précise qu’il s’agit dune parte commune, alors qu’en réalité selon le règlement de copropriété, il s’agit bien d’une partie privative.

En cinquième lieu, elle expose que sa demande de réparation des dégradations subies sur la boîte aux lettres et sa porte d’entrée est demeurée sans réponse.

En dernier lieu, elle soutient que le compteur électrique ne semblant pas aux normes devrait être changé.

Selon elle, les dispositions légales précédemment rappelées et plus spécialement celles relatives aux caractéristiques du logement décent fondent sa demande de condamnation du bailleur à faire réaliser les travaux sous astreinte.

Par ailleurs, elle sollicite l’arrêt des troubles de voisinage dont elle est victime de la part de plusieurs voisins à l’encontre desquels elle a déposé plaint, en précisant que ses demandes adressées en ce sens à l’agence immobilière ou au syndic sont demeurées sans réponses.

* * *

Aux termes de ses dernières conclusions rectificatives, M. [V], valablement représenté par Me [M], a demandé :

— de rejeter toutes les conclusions, fins et prétentions de Mme [I],

et de :

— la condamner à lui payer la somme de 1.500 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance.

Il rappelle en fait que l’appartement donné à bail a fait l’objet d’une rénovation totale à la fin de l’année 2017 et que lors de l’entrée dans les lieux, le logement était en bon état.

En réponse à la demande de condamnation à son encontre de faire effectuer des travaux, il fait valoir que Mme [I] n’a jamais donné suite au propositions du gestionnaire locatif pour faire le point sur les différents désordres éventuels et s’est opposée à sa venue.

S’agissant de la porte d’entrée, qui est celle d’origine, mentionnée comme en bon état dans l’état des lieux d’entrée, le devis établi concernait l’amélioration en vue de contenter la locataire.

S’agissant de la hotte de la cuisine, il ne conteste pas l’absence de branchement mais souligne qu’elle n’est pas au nombre des équipements indispensables pour assurer la salubrité du logement.

S’agissant de la séparation en verre sur la terrasse, qui est, selon le règlement de copropriété, une partie commune, la réparation ne lui incombe pas et le syndic de copropriété a été saisi de ce désordre.

Concernant les troubles de voisinage allégués, il fait valoir que les nuisances olfactives causées par un chat ne sont pas établies, qu’il ne saurait être exigé la fourniture d’un logement respectant le réglementation phonique actuelle alors que l’immeuble a été construit au début de la deuxième moitié du siècle dernier.

Enfin, s’agissant du harcèlement dont la locataire ferait l’objet, il soutient qu’il résulte des plaintes croisées que c’est Mme [I] qui est à l’origine des troubles allégués.

A l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 7 juillet 2025.

MOTIFS

Sur la demande des travaux à faire effectuer

Par application de l’article 835 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

L’absence de contestation sérieuse implique l’évidence de la solution qu’appelle le point contesté. Il appartient au demandeur d’établir l’existence de l’obligation qui fonde sa demande de provision tant en son principe qu’en son montant, laquelle n’a d’autre limite que le montant non sérieusement contestable de la créance alléguée.

Une contestation sérieuse survient lorsque l’un des moyens de défense opposés aux prétentions du demandeur n’apparaît pas immédiatement vain et laisse subsister un doute sur le sens de la décision au fond qui pourrait éventuellement intervenir par la suite sur ce point. A l’inverse, sera écartée une contestation qui serait à l’évidence superficielle ou artificielle, le montant de la provision n’ayant alors d’autre limite que le montant non sérieusement contestable de la créance alléguée.

C’est enfin au moment où le juge statue qu’il doit apprécier l’existence d’une contestation sérieuse, le litige n’étant pas figé par les positions initiales ou antérieures des parties dans l’articulation de ce moyen.

Par ailleurs, l’article 1719 du code civil dispose :

“ Le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière:

1° De délivrer au preneur la chose louée et, s’il s’agit de son habitation principale, un logement décent. Lorsque des locaux loués à usage d’habitation sont impropres à cet usage, le bailleur ne peut se prévaloir de la nullité du bail ou de sa résiliation pour demander l’expulsion de l’occupant

2° D’entretenir cette chose en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée ;

3° D’en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail ;

4° D’assurer également la permanence et la qualité des plantations”.

L’article 6 de la loi du 6 juillet 1989 dispose : 'Le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d’espèces nuisibles et parasites, répondant à un critère de performance énergétique minimale, défini par un seuil maximal de consommation d’énergie finale par mètre carré et par an, et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation'.

L’article 20-1 de la loi du 6 juillet 1989 dispose que : 'Si le logement loué ne satisfait pas aux dispositions des premier et deuxième alinéa de l’article 6, le locataire peut demander au propriétaire sa mise en conformité sans qu’il soit porté atteinte à la validité du contrat en cours'.

Ceci étant rappelé, il résulte de la lecture de l’état des lieux d’entrée en date du 7 juin 2019 établi contradictoirement, que, contrairement à ce que soutient Mme [I], aucune réserve n’a été faite sur l’état de la porte d’entrée, spécialement sur la non-conformité alléguée de ce qu’elle ne serait pas aux normes sans apporter de précisions sur ce point particulier.

Il sera ajouté que l’établissement par le propriétaire d’un devis de remplacement de la porte ne permet pas d’établir sa non-conformité et partant le non-respect des dispositions réglementaires relatives à la sécurité physique et la santé de la locataire.

Cette dernière ne produit pas non plus d’éléments objectifs recueillis par voie de commissaire de justice de la réalité des défauts de la porte.

De la même façon, s’il n’est pas discuté que dès l’entrée dans les lieux, la hotte ne fonctionnait pas, la locataire n’a pas émis de réserves sur ce point particulier et elle n’établit pas non plus objectivement que cet élément d’équipement manquant empêche le renouvellement de l’air adapté aux besoins d’une occupation normale du logement et qu’il serait ainsi contrevenu aux dispositions du décret du 30 janvier 2002.

S’agissant de la demande relative au système énergétique, il n’est pas discuté qu’il a été remplacé par le bailleur par des dispositifs électriques dont la conformité aux normes de sécurité définies par les lois et règlements n’est pas discuté non plus.

A nouveau, faute d’établir objectivement la perte d’espace et de confort allégués par le non enlèvement des éléments remplacés, pas plus que l’absence de la pose du chauffage électrique dans une chambre, Mme [I] ne rapporte pas la preuve de ce désordre.

En revanche, étant établi et non discuté par le bailleur que la séparation en verre sur la terrasse du balcon est entièrement endommagée, ce dernier ne peut pas valablement opposer à sa locataire, pour ne pas procéder à la réparation de cet élément d’équipement indispensable, qu’il s’agit ou non d’une partie commune, ni non plus qu’une réparation “ de fortune a sans doute été effectuée par Mme [I] pour renforcer son intimité”.

En conséquence, il sera fait droit sur ce point à la demande de Mme [I] et le bailleur condamné à y procéder, sous astreinte, selon les modalités précisées au dispositif de la présente ordonnance.

Par ailleurs au regard de la nature ce seul désordre, l’application des dispositions de l’article 20-1 de la loi du 6 juillet 1989 n’apparaît justifiée et Mme [I] sera déboutée de sa demande de consignation des loyers jusqu’à l’achèvement des travaux.

Sur la demande relative aux troubles de voisinage

Dès lors qu’en réplique aux dépôts de plainte de Mme [I] contre ses voisins pour fonder sa demande de faire cesser les troubles de voisinage, le bailleur produit à son tour aux débats plusieurs mains courantes émanant pour partie des mêmes voisins, de sorte qu’à ce jour, il n’est pas établi judiciairement la réalité de troubles de voisinage, le manquement du bailleur à son obligation d’assurer une jouissance paisible du logement n’est pas caractérisé avec l’évidence requise en référé.

Il n’y a donc pas lieu à référé sur cette demande présentée par Mme [I].

Sur les autres demandes

Même si Mme [I] n’obtient gain de cause que sur une partie de ses demandes, l’équité commande néanmoins de faire application des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure en sa faveur.

En conséquence, M. [V] sera condamné au paiement de la somme de 750 € à ce titre.

Partie perdante à l’instance, il y a lieu de mettre également à la charge de ce dernier les dépens de l’instance.

L’exécution provisoire est de droit par application des dispositions de l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Nous, Gérard EGRON-REVERSEAU, juge des référés, statuant publiquement par ordonnance réputée contradictoire, exécutoire par provision et en premier ressort, susceptible d’appel,

Vu les articles 834 et 835 du code de procédure civile, et la loi du 6 juillet 1989,

— ORDONNONS à M. [R] [V] de faire procéder dans un délai de 3 mois à compter de la signification de la présente décision, la locataire, Mme [Z] [I] devant laisser accès au logement sous réserve d’avoir été prévenue au moins 7 jours à l’avance par courriel et par lettre, aux travaux de réparation de la séparation de balcon, et ce, sous astreinte provisoire de 50 € par jour de retard passé ce délai de 3 mois à compter de la signification de la présente décision, l’astreinte étant limitée à une durée de 2 mois,

— DÉBOUTONS Mme [Z] [I] de ses autres demandes de réparations et de sa demande de consignation des loyers jusqu’à l’achèvement des travaux,

— DISONS n’y avoir lieu à référé sur la demande de Mme [Z] [I] de cessation des troubles de voisinage,

— DÉBOUTONS M. [R] [V] de toutes ses demandes,

— CONDAMNONS M. [R] [V] à payer à Mme [Z] [I] la somme de 750 € par application de l’article 700 du code de procédure civile,

— CONDAMNONS M. [R] [V] aux dépens de l’instance,

— ORDONNONS l’exécution provisoire de la présente ordonnance.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT

G. EGRON-REVERSEAU