TRIBUNAL JUDICIAIRE

D'[Localité 1]

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 20 FEVRIER 2026

Minute n° :

N° RG 25/00354 – N° Portalis DBYV-W-B7J-HEW2

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Lucie PASCAULT, Juge des Contentieux de la Protection

Greffier : Anita HOUDIN, Greffier

DEMANDEUR :

Madame [O] [K], demeurant [Adresse 1]

représentée par Maître Pierre françois DEREC de la SELARL DEREC, avocats au barreau d’ORLEANS, postulant

M^e Valérie REDON-REY, avocat au barreau de TOULOUSE, plaidant

DÉFENDEURS :

Monsieur [A] [B], demeurant [Adresse 2]

non comparant, ni représenté

Madame [N] , [L], [G] [J], demeurant [Adresse 3]

comparante en personne

A l’audience du 25 Novembre 2025 les parties ont comparu comme il est mentionné ci-dessus et l’affaire a été mise en délibéré à ce jour.

Copie revêtue de la formule Exécutoire

délivrée le :

à :

copies délivrées le :

à :

RAPPEL DES FAITS

Madame [O] [K] a donné à bail à Monsieur [A] [B] et Madame [N] [J] un bien à usage d’habitation sis [Adresse 4] à [Localité 2], par contrat du 28 juin 2007, moyennant un loyer mensuel de 770 euros.

Le 20 novembre 2024 Madame [O] [K] a fait délivrer à Monsieur [A] [B] et Madame [N] , [L], [G] [J] un commandement de payer visant la clause résolutoire inscrite au bail, pour la somme en principal de 2 007,54 euros, au titre des loyers et charges impayés arrêtés au 7 novembre 2024.

Le 27 mars 2025 Madame [O] [K] a fait assigner Monsieur [A] [B] et Madame [N] [L] [G] en référé devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire d’Orléans, aux fins suivantes :

déclarer acquise la clause résolutoire insérée au bail ;ordonner l’expulsion des locataires ainsi que de tous occupants de son chef du logement, au besoin avec le concours de la force publique ;condamner solidairement et par provision des locataires au paiement de la somme de 3 707,42 euros correspondant aux loyers et charges impayés condamner par provision et solidairement les locataires à payer à Madame [O] [K] des indemnités d’occupation bail au montant du loyer contractuel augmenté des charges dire que les intérêts dus sur le montant des loyers et accessoires seront calculés conformément aux dispositions du contrat de bail et pour le surplus des sommes réclamées, courront au taux légal à compter du commandement de payercondamner in solidum Monsieur [A] [B] et Madame [N] [L] [G] [J] au paiement de la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi qu’au paiement des dépens

Le diagnostic social et financier de prévention des expulsions locatives n’a pas été reçu au greffe avant l’audience.

L’affaire a été appelée à l’audience du 25 novembre 2025.

A l’audience, Madame [O] [K], représentée par son avocat a maintenu toutes ses demandes et a actualisé le montant de la dette locative à la somme de 4 863,54 euros.

La question de la recevabilité de la demande principale a été mise d’office dans les débats.

Madame [N] [L] [G] [J], présente à l’audience, a clarifié son identité et reconnu être la locataire concernée par le présent litige. Elle a expliqué avoir 3 enfants à charge dont 2 enfants prématurés ayant des problèmes de santé important ayant nécessité qu’elle arrête son travail pour se consacrer à leurs soins à plein temps. La reconnaissance prochaine de la MDPH était présentée comme devant permettre leur prise en charge et sa reprise prochaine d’un emploi.

Au vu de ces éléments, Madame [N] [L] [G] [J] a sollicité la suspension des effets de la clause résolutoire et l’octroi de délais de paiement. Elle a en outre formé une demande reconventionnelle tendant à la condamnation de la bailleresse à effectuer les travaux nécessaires à la remise aux normes de l’électricité du logement.

Monsieur [A] [B] n’a pas comparu, ni personne pour lui.

La bailleresse a sollicité que les demandes de Madame [N] [L] [G] [J] soient rejetées.

La décision a été mise en délibéré au 20 février 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

L’article 472 du Code de procédure civile dispose que « Si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée. »

L’article 474 du code de procédure civile prévoit que lorsque le jugement est susceptible d’appel, il est réputé contradictoire à l’égard de tous les défendeurs dès lors qu’au moins l’un d’eux à comparu.

En application de l’article 473 du même Code, le jugement est réputé contradictoire, la décision étant susceptible d’appel.

Sur la demande de résiliation

Sur la recevabilité :

L’article 24 III et IV de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, dans sa version applicable au présent contrat de bail, impose au bailleur, à peine d’irrecevabilité de la demande, que l’assignation aux fins de constat de la résiliation du bail ou aux fins de prononcé de la résiliation du bail lorsque celle-ci est motivée par l’existence d’une dette locative, soit notifiée à la préfecture au moins six semaines avant l’audience.

En l’espèce, Madame [O] [K] justifie d’une notification de l’assignation à la préfecture le 28 mars 2025, soit plus de six semaines avant l’audience du 25 novembre 2025.

La demande est donc recevable.

Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire :

L’article 24 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose, dans sa version applicable au présent contrat de bail, que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail prévoit une clause résolutoire rappelant cette condition légale.

L’article 641 du code de procédure civile dispose que lorsqu’un délai est exprimé en jours, celui de l’acte, de l’événement, de la décision ou de la notification qui le fait courir ne compte pas.

L’article 642 du code de procédure civile précise par ailleurs que tout délai expire le dernier jour à vingt-quatre heures et que le délai qui expirerait normalement un samedi, un dimanche ou un jour férié ou chômé, est prorogé jusqu’au premier jour ouvrable suivant.

Le 20 novembre 2024 Madame [O] [K] a fait délivrer à Monsieur [A] [B] et Madame [N] [L] [G] [J] un commandement de payer visant la clause résolutoire inscrite au bail, pour la somme en principal de 2 007,54 euros, au titre des loyers et charges impayés arrêtés au 7 novembre 2024.

Or, d’après l’historique des versements, ladite somme n’a pas été réglée par ces derniers dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement et aucun plan d’apurement n’a été conclu dans ce délai entre les parties.

La bailleresse est donc bien fondée à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 21 janvier 2025.

Sur la demande en paiement des loyers, charges impayés et indemnité d’occupation :

En vertu des articles 7 et 23 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus pendant la durée du contrat de bail.

L’article 1353 du code civil dispose que : « Celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver ».

Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des contentieux de la protection saisi en référé peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En l’espèce, Madame [O] [K] produit aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 24 novembre 2025, Monsieur [A] [B] et Madame [N] [L] [G] [J] lui est redevable de la somme de 4 305,03 euros, soustraction faite des taxes d’ordure ménagères, que le contrat ne met pas à la charge du locataire et de la « facture EGD » qui n’est pas justifiée.

Monsieur [A] [B] et Madame [N] [L] [G] [J] seront solidairement condamnés à payer cette somme à la bailleresse à titre de provision

La demanderesse sollicite que « les intérêts dus sur le montant des loyers et accessoires seront calculés conformément aux dispositions du contrat de bail ». Or le contrat de bail ne prévoir aucune disposition à cet égard, la clause pénale insérée ne pouvant être assimilée à de simples intérêts, s’agissant de la réparation d’un préjudice.

Cette somme portera donc intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision.

Sur les délais de paiement et la suspension de la clause résolutoire :

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose que « le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, (…) au locataire en situation de régler sa dette locative ».

L’article 24 VII de cette même loi dispose que « Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge.(…)Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet. »

En l’espèce, Madame [N] [L] [G] [J] sollicite des délais de paiement et propose de régler 30 euros par mois en plus du loyer pour apurer sa dette locative, tandis que la bailleresse s’y oppose en arguant de l’irrégularité des paiements.

La lecture du décompte actualisé permet de constater que les locataires ont repris le paiement intégral du loyer courant avant l’audience, le dernier virement remontant au 20 novembre 2025.

Toutefois, les déclarations de Madame [N] [L] [G] [J] à l’audience sur sa situation personnelle et financière permettent de considérer que les locataires sont en mesure de régler sa dette locative.

La somme de 30 euros proposée étant toutefois bien inférieure au montant nécessaire à l’apurement de la dette dans le délai de 36 mois, Monsieur [A] [B] et Madame [N] [L] [G] [J] seront dès lors autorisé à se libérer du montant de la dette selon des mensualités de 60 euros par mois, sur 36 mois, la dernière mensualité étant majorée du solde de la dette, soit 2 505,03 euros si l’échéancier a été respecté.

En cas de respect des modalités du plan d’apurement, la clause résolutoire sera, à l’issue de ce plan, réputée n’avoir pas joué, et l’exécution du contrat de bail pourra se poursuivre.

En revanche, à défaut de paiement d’une seule échéance comprenant le loyer et la mensualité d’apurement, la clause résolutoire sera acquise et le bail sera résilié de plein droit, sans qu’une nouvelle procédure judiciaire ne soit nécessaire.

Dans ce cas :

Il sera ordonné au locataire ainsi qu’à tous les occupants de son chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, la bailleresse sera autorisée à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant, dès l’expiration d’un délai de deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux.

Une indemnité d’occupation sera due. Son montant sera égal au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, et ce, jusqu’à la date de libération effective et définitive des lieux.

L’indemnité d’occupation sera payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, à partir du 21 janvier 2025, et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à Madame [O] [K].

Sur la demande de travaux :

L’article 1719 du code civil dispose que le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière : 1° De délivrer au preneur la chose louée et, s’il s’agit de son habitation principale, un logement décent. Lorsque des locaux loués à usage d’habitation sont impropres à cet usage, le bailleur ne peut se prévaloir de la nullité du bail ou de sa résiliation pour demander l’expulsion de l’occupant ; 2° D’entretenir cette chose en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée ; 3° D’en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail ; 4° D’assurer également la permanence et la qualité des plantations.

Aux termes de l’article 1720 du même code, le bailleur est tenu de délivrer la chose en bon état de réparations de toute espèce. Il doit y faire, pendant la durée du bail, toutes les réparations qui peuvent devenir nécessaires, autres que les locatives.

L’article 6 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d’espèces nuisibles et parasites, répondant à un niveau de performance minimal (…) et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation. Il est tenu d’entretenir les locaux en état de servir à l’usage prévu par le contrat et d’y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l’entretien normal des locaux loués

L’article 2 du décret n°2002-120 du 30 janvier 2002 précise que le logement doit satisfaire aux conditions suivantes, au regard de la sécurité physique et de la santé des locataires :

(…) 5. Les réseaux et branchements d’électricité et de gaz et les équipements de chauffage et de production d’eau chaude sont conformes aux normes de sécurité définies par les lois et règlements et sont en bon état d’usage et de fonctionnement (…)

L’article 20-1 de la loi du 6 juillet 1989 permet au locataire dont le logement loué ne satisfait pas aux dispositions de l’article 6, de demander au propriétaire sa mise en conformité sans qu’il soit porté atteinte à la validité du contrat en cours.

Le juge saisi par l’une ou l’autre des parties détermine, le cas échéant, la nature des travaux à réaliser et le délai de leur exécution. Il peut réduire le montant du loyer ou suspendre, avec ou sans consignation, son paiement et la durée du bail jusqu’à l’exécution de ces travaux (…).

L’article 1353 du code civil dispose que : « Celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver ».

Aux termes de l’article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

En l’espèce, Madame [N] [L] [G] [J] sollicite la condamnation de la bailleresse à réaliser les travaux nécessaires à la remise aux normes de l’installation électrique mais n’apporte pas la preuve de la conformité de son réseau électrique.

Dès lors, elle sera déboutée de sa demande.

Sur les demandes accessoires

Sur les dépens :

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Monsieur [A] [B] et Madame [N] [L] [G] [J], qui succombe à l’instance, seront condamné in solidum aux entiers dépens.

Sur l’article 700 du code de procédure civile :

L’article 700 du code de procédure civile permet au juge de condamner la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre, pour les frais exposés mais non compris dans les dépens, une somme qu’il détermine, en tenant compte de l’équité et de la situation économique de cette partie.

En l’espèce, aucune considération tirée de l’équité ou de la situation économique des parties ne justifie qu’il soit fait application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La juge des contentieux de la protection du tribunal judicaire d’Orléans, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort,

DECLARE Madame [O] [K] recevable en son action

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire du bail conclu le 28 juin 2007 entre Madame [O] [K] et Monsieur [A] [B] et Madame [N] [L] [G] [J], portant sur un bien à usage d’habitation sis [Adresse 4] à [Localité 2] sont réunies depuis le 21 janvier 2025.

CONDAMNE Monsieur [A] [B] et Madame [N] [L] [G] [J] à payer à Madame [O] [K] la somme de 4 305,03 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés au 24 novembre 2025

AUTORISE Monsieur [A] [B] et Madame [N] [L] [G] [J] à se libérer de sa dette en réglant chaque mois pendant 36 mois, en plus du loyer courant, une somme minimale de 60 euros, la dernière échéance étant majorée du solde de la dette

DIT que les règlements devront intervenir en même temps que le loyer et au plus tard le dixième jour de chaque mois, sauf meilleur accord entre les parties,

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais de paiement accordés,

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise,

DIT qu’en revanche, pour le cas où une mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, resterait impayée quinze jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception,

le bail sera considéré comme résilié de plein droit depuis le 21 janvier 2025

le solde de la dette deviendra immédiatement exigible,

la bailleresse pourra, à défaut de libération spontanée des lieux et dès l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, faire procéder à l’expulsion de Monsieur [A] [B] et Madame [N] [L] [G] [J] et à celle de tous occupants de leur chef, au besoin avec l’assistance de la force publique,

le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

Monsieur [A] [B] et Madame [N] [L] [G] [J] sera condamné à verser à Madame [O] [K] une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, et ce, jusqu’à la date de libération effective et définitive des lieux,

CONDAMNE Monsieur [A] [B] et Madame [N] [L] [G] [J] aux entiers dépens

REJETTE toutes autres demandes ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire du présent jugement est de droit.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition à la date susmentionnée

La greffière, La juge des contentieux de la protection,