COUR D’APPEL D’AIX EN PROVENCE

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NICE

MINUTE

(Décision Civile)

Service de proximité

[W] c/ [Y]

MINUTE N°

DU 14 Août 2024

N° RG 24/00375 – N° Portalis DBWR-W-B7I-POI4

Grosse délivrée

à M^e SOUSTELLE

Expédition délivrée

à Mme [Y]

le

DEMANDEUR:

Monsieur [B] [W]

6, Rue des Capucines

06800 CAGNES-SUR-MER

représenté par M^e Aurélie SOUSTELLE, avocat au barreau de NICE

DEFENDERESSE:

Madame [P] [Y]

46 Boulevard Pasteur

Chez M. [U] [K]

06300 NICE

comparante en personne

COMPOSITION DE LA JURIDICTION:

Lors des débats et qui a délibéré :

Juge des contentieux de la protection : Madame Juliette GARNIER, Juge placée près la Cour d’appel d’Aix-en-Provence déléguée au Pôle de proximité du Tribunal judiciaire de Nice, assistée lors des débats par M^me Delphine CHABERT, Greffier et lors du prononcé par M^me Nadia GALLO, Greffier, qui a signé la minute avec la présidente

DEBATS : A l’audience publique du 12 Juin 2024, l’affaire a été mise en délibéré au 14 Août 2024, les parties ayant été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe

PRONONCE : par jugement contradictoire, en premier ressort, par mise à disposition au greffe le 14 Août 2024

EXPOSE DU LITIGE

En vertu d’un contrat passé par acte sous seing privé en date du 1er mai 2021, Monsieur [B] [W] a loué à Madame [P] [Y], un local à usage d’habitation situé 5-7 rue Abbé Salvetti – Le Quartier Latin – 2ème étage – 06300 NICE, moyennant un loyer mensuel initial révisable de 470,71 euros, outre les provisions à valoir sur charges d’un montant de 30 euros.

Des loyers étant demeurés impayés, Monsieur [W] a fait signifier un commandement de payer visant la clause résolutoire le 11 août 2023 et reproduisant les dispositions des articles 24 de la loi du 6 juillet 1989 et 6 de la loi du 31 mai 1990.

La commission départementale de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) a été saisie le 14 août 2023.

Par acte d’huissier en date du 21 décembre 2023, auquel il y a lieu de se reporter pour l’exposé intégral de ses moyens et prétentions Monsieur [W] a assigné Madame [Y] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Nice à l’audience du 28 mars 2024.

Après un renvoi contradictoire, l’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 12 juin 2024.

A cette audience, Monsieur [W] est représenté par son avocat et s’en remet à ses dernières conclusions auxquelles il sera référé pour plus ample exposé de ses prétentions et moyens. Il ajoute oralement qu’il se désiste de sa demande d’expulsion, Madame [Y] ayant quitté les lieux.

Madame [Y] est présente. Elle donne sa nouvelle adresse et ne conteste pas la dette locative. En revanche elle conteste les frais de nettoyage et de peinture. Elle déclare percevoir 2300 euros par mois de revenus et sollicite des délais de paiement pour sa dette locative. Elle produit une ordonnance de saisie-arrêt sur salaires rendue le 11 mai 2023 prévoyant le prélèvement de la somme de 28.316,77 euros par les services fiscaux. Elle précise oralement que la saisie sur salaire est de 414 euros par mois et que ses charges mensuelles s’élèvent à 1500 euros.

L’affaire a été mise en délibéré au 14 août 2024.

Vu les articles 446-1 et 455 du code de procédure civile,

MOTIVATION DE LA DÉCISION

A titre liminaire, il convient de préciser que Monsieur [W] s’est désisté de sa demande d’expulsion en ce que Madame [Y] a remis son congé par courrier du 12 février 2024 et a quitté le logement le 11 mars 2024.

Sur la recevabilité

Vu les dispositions des articles 24 I, II et III de la loi du 6 juillet 1989,

Si Monsieur [W] ne justifie pas avoir dénoncé l’assignation du 21 décembre 2023 à la préfecture six semaines au moins avant l’audience du 28 mars 2024, il n’en demeure pas moins qu’un diagnostic social et financier a été établi concernant la locataire et transmis pour l’audience du 28 mars 2024, ce qui permet de considérer que la préfecture a été informée de la situation suffisamment en amont de l’audience.

Son action est donc recevable.

Sur l’arriéré locatif

Vu l’article 16 du code de procédure civile,

Vu les articles 4 et 7 de la loi du 6 juillet 1989,

Le décompte actualisé au 11 mars 2024 fixe la dette locative à la somme de 4950,87 euros, terme du mois de mars 2024 inclus, somme qui n’est pas contestée par Madame [Y].

Par conséquent, elle sera condamnée à payer la somme de 4950,87 euros à la Monsieur [W], laquelle portera intérêts au taux légal à compter du présent jugement.

Sur la demande reconventionnelle en délais de paiement

L’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version applicable à l’espèce, suite à l’entrée en vigueur de la loi du 27 juillet 2023, dispose que le juge peut octroyer des délais de paiement dans la limite de trois années à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience.

En l’espèce, il résulte du décompte actualisé au 11 mars 2024 que Madame [Y] n’a plus réglé son loyer depuis juin 2023. Par ailleurs elle déclare percevoir 2300 euros par mois de revenus. Elle produit une ordonnance de saisie-arrêt sur salaires rendue le 11 mai 2023 prévoyant le prélèvement de la somme de 28.316,77 euros par les services fiscaux. Elle précise que la saisie sur salaire est de 414 euros par mois et que ses charges mensuelles s’élèvent à 1500 euros.

En octroyant à Madame [Y] les plus larges délais de paiement, à savoir 36 mois, la mensualité serait de 136,52 euros. Cette dernière perçoit un revenu de 2300 euros, moins 1500 euros de charges mensuelles moins 414 euros de saisie sur salaires, ce qui donne un reste à vivre de 386 euros. Il n’est dès lors pas possible d’octroyer à Madame [Y] des délais de paiement qu’elle ne pourra pas tenir.

Elle sera donc déboutée de sa demande.

Sur les dégradations locatives

Vu les articles 4, 7 et 23 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989,

Vu les articles 1709, 1728 et 1732 du code civil,

Le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Il est par ailleurs obligé de répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement.

La restitution des lieux loués en mauvais état constitue un manquement du preneur à ses obligations.

L’existence de dégradations survenue au cours de la jouissance du bien s’apprécie par la comparaison de l’état des lieux d’entrée et de l’état des lieux de sortie, dressés contradictoirement.

Doit cependant être tenu pour valable le constat d’état des lieux dressé unilatéralement par le bailleur peu de temps après le départ du locataire dès lors que les circonstances ne lui ont pas permis de l’établir contradictoirement, notamment lorsque le locataire a quitté les lieux sans préavis et sans aviser le bailleur sous toute autre forme.

Le préjudice du bailleur est réalisé du seul fait de l’existence des dégradations. Son indemnisation n’est pas subordonnée à la preuve de ce qu’il a effectué les réparations.

En l’espèce, l’état des lieux d’entrée du 1er mai 2021 produit par Monsieur [W] met en évidence que le logement était en bon état voire neuf.

L’état des lieux de sortie, dressé contradictoirement le 11 mars 2024 par constat d’huissier, fait état de nombreuses traces sur les murs de l’entrée correspondant à des traces d’usage ainsi que du mauvais état des murs dans la cuisine et le séjour. Il est indiqué « traces noires et ternis ». Le sol, le plafond et les plinthes sont notés « en état d’usage », la robinetterie de la cuisine est en mauvais état, de même que le plan de travail, le chauffage électrique et le réfrigérateur. Il est précisé pour le réfrigérateur qu’il manque deux bacs et qu’un tiroir est cassé. S’agissant du placard il est noté « un rideau en mauvais état, aménagement intérieur en état d’usure ». Il est constaté que plusieurs pièces n’ont pas été nettoyées. Dans la salle de bains, les murs sont notés en état d’usage, il est indiqué la présence de beaucoup de traces noires ainsi qu’une fissure vers le bac à douche. Le constat relève que le lavabo n’a pas été nettoyé de même que la robinetterie ainsi que la paroi de douche. La commode est notée en mauvais état, cette dernière est cassée.

Monsieur [W] verse à la procédure un devis établi par la société PREMIUM NETTOYAGE en date du 21 mars 2024 pour « remise en état total de l’appartement » pour un montant de 816 euros. Ainsi qu’un devis du 15 mars 2024 de la société AZUR DECOR RENOVATION pour un montant de 2997,50 euros concernant des travaux de peinture.

De son côté, Madame [Y] déclare que le réfrigérateur était déjà cassé et conteste les frais de nettoyage et de peinture. Elle ne produit aucun élément à l’appui de ses affirmations.

Il ressort de l’ensemble de ces éléments que lors de l’entrée dans les lieux, l’appartement était en bon état voire neuf et que lors de l’état des lieux de sortie ce dernier était en état d’usage voire en mauvais état, que les murs des pièces comportaient de nombreuses traces noires et que la plupart des pièces n’avaient pas été pas nettoyées.

Prise en considération des devis produits à la procédure par Monsieur [W], il convient de condamner Madame [Y] à lui payer la somme de 3813,50 euros au titre des dégradations locatives.

Sur les demandes accessoires

Sur les dépens

L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Madame [Y] qui succombe à l’instance, sera condamnée aux dépens.

Sur les frais irrépétibles

Il résulte des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile que dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation.

En équité, compte tenu de la situation financière précaire de Madame [Y], il convient de la condamner à payer à Monsieur [W] la somme de 500 euros en application de l’article précité.

Sur l’exécution provisoire

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

En l’espèce, compte tenu de la nature du litige et en l’absence de dispositions légales contraires, l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant par jugement contradictoire et en premier ressort, mis à disposition au greffe,

DECLARE l’action de Monsieur [B] [W] recevable ;

CONSTATE qu’il se désiste de sa demande d’expulsion ;

CONDAMNE Madame [P] [Y] à verser à Monsieur [B] [W] la somme de 4950,87 euros correspondant aux loyers et charges impayés au 11 mars 2024 avec les intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

DEBOUTE Madame [P] [Y] de sa demande de délais de paiement ;

CONDAMNE Madame [P] [Y] à verser à Monsieur [B] [W] la somme de 3813,50 euros au titre des dégradations locatives ;

CONDAMNE Madame [P] [Y] à payer à Monsieur [B] [W] la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Madame [P] [Y] aux entiers dépens de l’instance en application des dispositions de l’article 696 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

LE GREFFIER, LE JUGE,