TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 10]

Minute n°

N° RG 24/01442 – N° Portalis DBXI-W-B7I-DJBT

Nature de l’affaire : 5AD Baux d’habitation – Demande du locataire ou de l’ancien locataire tendant au maintien dans les lieux

M. [C] [U]

C/

Mme [A] [Y] épouse [I]

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

JUGEMENT DU 22 Septembre 2025

DEMANDEUR :

M. [C] [U], demeurant [Adresse 4]

représenté par M^e Claire LANGEVIN, avocat au barreau D’AIX-EN-PROVENCE

DÉFENDEURS :

Mme [A] [Y] épouse [I], demeurant [Adresse 5]

comparante en personne assistée de M^e Thibault POMARES, avocat au barreau de TARASCON

Mme [S] [I] épouse [G], demeurant [Adresse 1]

représentée par M^e Thibault POMARES, avocat au barreau de TARASCON

M. [K] [I], demeurant [Adresse 6]

représenté par M^e Thibault POMARES, avocat au barreau de TARASCON

Mme [N] [I], demeurant [Adresse 7]

comparante en personne assistée de M^e Thibault POMARES, avocat au barreau de TARASCON

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

PRÉSIDENT : Gérard EGRON-REVERSEAU

GREFFIER : Aurore LAINÉ

DÉBATS :

Audience publique du : 07 Juillet 2025 mise en délibéré au 22 Septembre 2025.

DÉCISION :

Contradictoire, et en premier ressort, prononcée publiquement à l’audience de ce jour par mise à disposition au greffe conformément aux articles 450 et suivants du code de procédure civile, les parties ayant été préalablement avisées.

Copie exécutoire délivrée le :

à :

Copie délivrée le :

à :

Suivant un contrat de location du 6 septembre 2006 avec effet au 16 octobre 2006, Mme [P] [Y] ayant pour mandataire la SAS FONCIA ROBACHE a donné à bail à M. [C] [U] un logement de 80 m² environ moyennant un loyer initial mensuel de 1.050 € outre 61 € de charges.

Le 21 février 2024 un congé pour reprise visant les dispositions de l’article 15-1 de la loi du 6 juillet 1989 pour le 15 octobre 2024 lui a délivré par Mme [A] [Y] épouse [I], Mme [S] [I] épouse [G], M. [K] [I], Mme [N] [I].

Le congé désigne comme bénéficiaire de la reprise Mme [N] [I] en sa qualité de fille de Mme [A] [Y] épouse [I] elle-même propriétaire du bien.

Suivant actes de Commissaires de justice en date des 26 et 30 septembre 2024, M. [U] a fait assigner Mme [A] [Y] épouse [I], Mme [S] [I] épouse [G], M. [K] [I], Mme [N] [I] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de BASTIA aux fins de :

— dire que le congé pour reprise du 21 février 2024 a été délivré pour des motifs frauduleux,

En conséquence :

— constater la nullité du congé susvisé, le privant de tout effet,

— condamner Mme [A] [Y] épouse [I] à lui payer la somme de 10.000 € à titre de dommages et intérêts en réparation de son préjudice moral,

— de les condamner à lui payer la somme de 5.000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens.

A l’issue de plusieurs renvois contradictoires ordonnés à la demande des conseils des parties pour leur permettre de se mettre en état, l’affaire a été fixée pour être plaidée à l’audience du 7 juillet 2025.

Aux termes de ses conclusions en réplique 2, M. [U] valablement représenté par Me [E] a maintenu ses demandes initiales et y ajoutant a demandé de :

— juger la nullité de la révision du loyer en raison du diagnostic de performance énergétique de l’appartement classé G,

— débouter les défendeurs de toutes leurs demandes, fins et conclusions,

— condamner solidairement les défendeurs à lui payer la somme de 6.000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens,

— écarter l’exécution provisoire du jugement à intervenir.

De façon liminaire, il expose avoir introduit son action devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de BASTIA, juridiction limitrophe de la cour d’appel d’AIX-EN PROVENCE où il exerce la profession d’avocat, conformément aux dispositions de l’article 47 du code de procédure civile.

A soutien de sa demande principale, il fait valoir en premier lieu que le congé est atteint de vices de forme qui entraînent sa nullité.

Selon lui, étant constant que seul l’usufruitier, ayant qualité de bailleur en vertu de son droit de jouissance sur le bien dont la propriété est démembrée, peut délivrer et agir en validité du congé pour reprise, celui qui lui a été délivré l’ayant été à la demande quatre personnes est source de confusion en ce qu’il ne lui permet pas de savoir si la bénéficiaire de la reprise est la propriétaire indivise du logement ou simplement la fille de la propriétaire du logement.

Il soutient que seule Mme [A] [Y] épouse [I] avait qualité pour délivrer le congé, lequel aurait du la désigner en qualité d’usufruitière et non pas de propriétaire.

De même, relevant que Mme [N] [I] qui selon le congé précise vouloir y établir sa résidence principale alors qu’elle n’est pas la seule propriétaire, ni même l’usufruitière, qui est la seule titulaire d’un droit de jouissance, il considère que si c’est elle qui devait effectivement occuper le bien après sa libération, il s’agirait d’une jouissance de fait, en sa qualité de fille de l’usufruitière.

Il fait valoir que la délivrance du congé par l’ensemble des nus-propriétaires et usufruitière est entachée de nullité en ce qu’il s’est créé une confusion dans son esprit l’ayant empêché d’établir la réalité du congé pour reprise.

Il précise à cet égard que ce sont ses recherches qui lui ont permis d’établir que Mme [A] [Y] épouse [I] était la seule usufruitière du logement pris en location.

Il fait valoir en second lieu que le congé pour reprise qui lui a été délivré présente un caractère frauduleux et que son motif est inexact et qu’en cas de contestation, le juge peut, même d’office, vérifier la réalité du motif du congé et le respect des obligations prévues à l’article 15-1 de la loi du 6 juillet 1989, le bailleur devant justifier du caractère réel et sérieux du motif de reprise par des éléments sérieux et légitimes.

En l’espèce, il soutient qu’à compter de l’été 2021, qui marque la dégradation des rapports entre bailleur-locataire, Mme [A] [Y] épouse [I] a usé de manoeuvres frauduleuses pour d’abord tenter d’établir qu’il ne remplissait pas ses obligations de locataire afin de justifier d’un congé de reprise pour motif légitime et sérieux.

Elle a ainsi tenté de lui faire endosser la responsabilité de la prolifération de nuisibles dans l’immeuble, alors que ceux-ci venaient d’un autre appartement dont elle est propriétaire et dont l’entretien n’est pas assuré tout comme la cage d’escalier.

Or, le premier rapport établi le 25 avril 2022 par le service communal d’hygiène et de santé de la ville d'[Localité 8] saisi par un signalement de la mandataire de la bailleresse a conclu qu’il n’avait pas été constaté la présence de nuisibles, que l’appartement est encombré mais ne pose pas de problème d’insalubrité et que Mme [Y] épouse [I] cherche visiblement à récupérer son logement en invoquant via le syndic des problèmes d’hygiène qui n’existent pas.

De même, selon le second rapport d’enquête en date du 25 janvier 2023 réalisé par le même service, il a été conclu de nouveau à l’absence de cafard.

Elle a ensuite tenté de démontrer un défaut d’assurance qui constitue un motif légitime et sérieux de délivrance d’un congé, alors pourtant que ladite assurance est réglée chaque mois directement entre les mains du mandataire et ce depuis son entrée dans les lieux.

Pour lui, ces manoeuvres mettent à néant la sincérité du congé pour reprise qui lui a été notifié le 2 avril 2024 et qui dissimule en réalité un autre projet.

A cet égard, il précise que le courrier en date du 16 juin 2023 de Mme [A] [I] traduit sa volonté de modifier les lieux et la surface des deux appartements situés au dernier étage et ne mentionne nullement sa volonté de récupérer l’appartement pour que sa fille s’y installe.

De même, selon lui, sa bailleresse qui est propriétaire de l’appartement situé au deuxième étage du [Adresse 3], c’est à dire immédiatement sous le sien, d’une surface équivalente et devenu vacant depuis le 31 décembre 2024, est vide de tout occupant, de sorte que si le congé délivré avait été une reprise pour sa fille, elle aurait pu déjà y habiter.

Egalement, afin d’établir la mauvaise foi de la bailleresse, il précise que les travaux de réfection de la cage d’escalier ont débuté après la délivrance du congé.

Enfin, l’attestation d’adhésion à une association de Mme [N] [I] date du 8 novembre 2024 pour un congé délivré en avril 2024 indique qu’à cette date de délivrance elle n’avait pas prévu de changement de situation ni de déménagement, privant le caractère réel et sérieux du congé pour reprise.

Il estime en conséquence être parfaitement fondé à contester le congé pour reprise qui lui a été délivré qui est manifestement frauduleux.

En conséquence des nombreuses manoeuvres vexatoires subies de la part de Mme [A] [Y] épouse [I] pour le pousser à quitter les lieux correspondant à un véritable harcèlement, il réclame réparation du son préjudice par l’octroi d’une somme de 10.000 €.

Il s’oppose à la demande reconventionnelle d’expulsion sous astreinte de 50 € par jour de retard à compter de la signification du jugement à intervenir qui lui paraît disproportionnée et contraire au principe de proportionnalité.

Par ailleurs, le diagnostic de performance énergétique qu’il a fait réaliser le 28 octobre 2024 classant le logement en classe G, la révision du loyer opérée par l’agence n’est pas légale, en cas de condamnation à une indemnité d’occupation, il soutient qu’elle n’excédera pas la somme de 1.319, 26 €, et non pas 1.500 €comme réclamé.

* * *

Pour leur part, les consorts [I] valablement représentés par leur conseil Me [V] [W] ont, aux termes de leurs conclusions en réplique n° 2, demandé de :

— juger valide et régulier le congé délivré par leurs soins à M. [C] [U] le 21 février 2024, dénoncé à personne le 2 avril 2024,

— débouter M. [C] [U] de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions,

Reconventionnellement :

— ordonner son expulsion et celle de tous occupants de son chef, sous astreinte de 50 € par jour de retard, au besoin avec le concours de la force publique,

— le condamner au paiement d’une indemnité d’occupation de 1.500 € par mois, ceci à compter de la reprise du contrat de bail effective au 15 octobre 2024 et ce jusqu’à la libération effective des lieux,

— dire n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire du jugement à intervenir,

— le condamner à leur porter et payer la somme de 6.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

Ils exposent en fait qu’en suite du décès de Mme [P] [Z] veuve [Y] le 27 février 2010, sa fille unique Mme [A] [Y] épouse [I] venant à sa succession a consenti le 4 septembre 2010 une donation entre vifs et avancement de part successorale au profit de ses trois enfants [S], [K] et [N] [I] portant sur la nue-propriété des 369, 60/480 èmes des immeubles sis aux [Adresse 2] à [Localité 8], et qu’ainsi ils sont les propriétaires indivis du bien immobilier comprenant le logement donné en location à M. [U].

Ils relatent ensuite qu’à compter du mois d’août 2021, il a été porté à leur connaissance la présence de nuisibles en provenance de l’appartement dudit locataire qui n’a pas accepté la mise en oeuvre des actions recommandées par une société spécialisée contre la lutte des cafards, ce qui les a empêchés de pouvoir louer durablement l’appartement T1 voisin.

Ils indiquent avoir également fait réaliser une attestation de superficie afin de rendre compte aux impôts de l’information réglementaire et calculer le montant des charges et le rapport a précisé que la surface louée Loi Carrez était de 108,77 m² et la surface totale au sol de 176,72 m², et non pas 80 m² comme mentionné au contrat de bail.

Après une contre-expertise des lieux loués par le Service communal d’hygiène et de santé de la ville D'[Localité 8] confirmant l’absence de nuisibles, le studio a pu être reloué à compter du mois de juin 2023 et c’est dans ce contexte qu’il a été sollicité un départ amiable de M. [U], par courrier en date du 16 juin 2023, demeuré sans réponse.

Au cours du mois de février 2024, l’ensemble des propriétaires indivis a consenti à la délivrance d’un congé pour reprise au profit de Mme [N] [I] qui souhaitait habiter à [Localité 8], lequel congé en date du 21 février 2024 a été signifié à M. [U] le 2 avril 2024.

En réponse au moyen tiré de l’irrégularité du congé pour vice de forme, relevant qu’il a été soulevé dans le cadre de l’assignation après ses moyens de défense au fond, ils soulèvent son irrecevabilité puisque cette exception devait être soulevée avant toute défense au fond.

En tout état de cause, ils soutiennent qu’il est infondé en ce qu’en l’espèce c’est l’ensemble de l’indivision qui a agi, et que l’intervention en surplus des autres indivisaires aux coté de l’usufruitière n’est pas constitutive d’un vice de forme.

Par ailleurs, l’absence de mention sur le congé de la qualité d’usufruitière de Mme [A] [I] est sans emport puisqu’il est réalisé au profit de sa fille conformément à l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989 et ne peut pas avoir porté à confusion.

Sur le moyen tiré de l’existence d’un motif frauduleux, ils soutiennent que Mme [A] [Y] épouse [I] a entrepris les travaux et mesures d’assainissement dans le bien donné en location de façon mesurée et adaptée comme le courrier du 16 juin 2023 en retrace l’historique, compte tenu de la présence de cafards ayant rendu impossible la location du studio adjacent à l’appartement donné en location à M. [U].

Ils font encore valoir contrairement à ce qui est prétendu que les parties communes ainsi que les appartements commerciaux ou professionnels loués ont été restaurés, alors que le locataire n’a pas entretenu l’appartement.

En tout état de cause, ils considèrent que l’antériorité des relations avec le locataire n’entre nullement en compte pour apprécier le caractère sérieux du congé pour reprise.

A cet égard, le fait que le congé a été délivré à la demande de quatre personnes n’est pas source de confusion comme prétendu, puisqu’il précise bien que la bénéficiaire de la reprise est la fille de Mme [A] [Y] épouse [I] et par ailleurs nu-propriétaire du bien indivis.

Par ailleurs en s’en tenant à la jurisprudence de la cour de cassation citée par le locataire selon laquelle seule l’usufruitier a qualité de bailleur, ils font valoir qu’elle ne peut être assimilée à la situation en ce que c’est Mme [Y] épouse [I] ainsi que ses trois enfants qui ont fait délivrer un congé pour reprise au locataire et que l’usufruitière y apparaît donc bien, de sorte qu’il n’en résulte aucun motif de nullité.

Egalement, il ne peut pas être contesté valablement le motif mentionné dans le congé tenant au fait que Mme [N] [I] établisse sa résidence principale dans le bien immobilier dont elle est nue-propriétaire et bénéficie d’un jouissance gratuite, sa mère pouvant convenir avec elle d’un prêt à usage gratuit, étant établi que les autres indivisaires ont formalisé leur accord sur ce point.

Enfin, M. [U] occupant le seul T4 de l’immeuble destiné à la location, il ne peut pas invoquer valablement leur mauvaise foi résultant de l’existence d’autres appartements de superficie équivalente dans l’immeuble, lesquels ne sont pas destinés à la location de logements.

En réponse aux dernières écritures du locataire qui soutient de façon outrancière qu’en fin de compte, ils tenteraient de l’expulser dans une unique motivation patrimoniale, ils rappellent que le congé est uniquement motivé par le souhait des propriétaires d’y faire loger un des indivisaires, et qu’il ne lui a pas été délivré un congé pour vente.

L’argument selon lequel ils auraient créé un motif d’expulsion n’est pas fondé.

Ils soutiennent par voie de conséquence que la demande de dommages et intérêts de M. [U] qui ne justifie d’aucun préjudice moral, ni du lien de causalité entre celui-ci et le congé qui lui a été délivré, sera rejetée.

A titre reconventionnel, compte tenu de son maintien dans les lieux depuis le 15 octobre 2024 alors pourtant qu’il est devenu occupant sans droit ni titre, ils demandent sa condamnation au paiement d’une indemnité d’occupation de 1.500 € par mois, et son expulsion assortie d’une astreinte de 50 € par jour de retard à compter de la signification du jugement à intervenir, étant précisé qu’il laisse perdurer un dégât des eaux de plus en plus important.

Enfin, n’étant pas démontré que l’expulsion entraînerait des conséquences manifestement excessives tenant au fait que le bien serait vendu en appel, alors que M. [U] dispose des moyens pour se reloger ailleurs, l’exécution provisoire doit être ordonnée.

A l’issue de l’audience, l’affaire a été mise en délibéré au 22 septembre 2025.

MOTIFS

Sur la régularité du congé pour reprise

La nullité d’un congé pour vice de forme d’un congé délivré par huissier de justice est régie par l’article 114 du code de procédure civile, qui dispose que “aucun acte de procédure ne peut être déclaré nul pour vice de forme si la nullité n’en est pas expressément prévue par la loi, sauf en cas d’inobservation d’une formalité substantielle ou d’ordre public.

La nullité ne peut être prononcée qu’à charge pour celui qui l’invoque de prouver le grief que lui cause l’irrégularité, même lorsqu’il s’agit d’une formalité substantielle ou d’ordre public.”

Il résulte de l’article 15 I de la loi n°89-642 du 6 juillet 1989 que lorsque le bailleur donne congé à son locataire, ce congé doit être justifié soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux, notamment l’inexécution par le locataire de l’une des obligations lui incombant. A peine de nullité, le congé donné par le bailleur doit indiquer le motif allégué et, en cas de reprise, les nom et adresse du bénéficiaire de la reprise ainsi que la nature du lien existant entre le bailleur et le bénéficiaire de la reprise qui ne peut être que le bailleur, son conjoint, le partenaire auquel il est lié par un pacte civil de solidarité enregistré à la date du congé, son concubin notoire depuis au moins un an à la date du congé, ses ascendants, ses descendants ou ceux de son conjoint, de son partenaire ou de son concubin notoire. Lorsqu’il donne congé à son locataire pour reprendre le logement, le bailleur justifie du caractère réel et sérieux de sa décision de reprise.

En l’espèce, le congé pour reprise est ainsi rédigé:

“A la demande de:

Mme [A] [Y] épouse [I], retraitée, née le .. , de nationalité française, demeurant à [Adresse 12],

Mme [S] ..[I] épouse [G], ingénieure, née..de nationalité française, demeurant à [Adresse 14],

M. [K] [I] né..de nationalité française, demeurant à [Adresse 11],

Mme [N] ..[I], ingénieure qualité, née ..de nationalité française, demeurant à [Adresse 13],

élisant domicile en mon Étude

Je vous signifie et rappelle que :

Vous êtes locataire de locaux sis [Adresse 9], aux termes d’un contrat de location entrant dans le domaine d’application de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, en date du 6 septembre 2006, pour une durée de trois années, ayant commencé à courir le 16 octobre 2006, pour se terminer le 15 octobre 2009, et depuis tacitement reconduit

…

La partie requérante entend se prévaloir des dispositions de l’article 15-1 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 reproduites ci-après, qui lui donnent le droit de ne pas renouveler le contrat de location au terme de celui-ci.

La partie requérante entend reprendre les lieux loués lui appartenant, afin de les faire occuper par Mme [N] [I].. demeurant actuellement à [Adresse 13], bénéficiaire de la reprise, en sa qualité de fille de Mme [A] [Y] épouse [I], et elle-même propriétaire dudit bien,

Le caractère réel et sérieux de cette décision de reprise vous est justifié par le motif suivant :

Mme [I] [N] souhaite y établir sa résidence principale et profiter de l’absence de loyer en sa qualité de propriétaire.”

Il sera relevé, contrairement à ce qui est soutenu par M. [U] que les termes employés sont clairs et exclusifs de toute source de confusion .

En effet indiquer que :

la partie requérante entend reprendre les lieux loués afin de les faire occuper par Mme [N] [I], en sa qualité de fille de Mme [A] [Y] épouse [I], renseigne exactement du lien unissant le bailleur au bénéficiaire de la reprise .

Ensuite, l’emploi de la conjonction de coordination “et” qui est suivie de “elle-même propriétaire dudit bien”

permet de préciser que la bénéficiaire de la reprise a de fait cette double qualité, d’être la descendante directe de la propriétaire et de disposer également de cette qualité, la circonstance que son droit de propriété soit démembré étant sans conséquence sur l’appréciation de la validité du congé.

En cet état, M. [U] ne démontre nullement que l’absence de la désignation par Mme [A] [Y] épouse [I] de sa qualité d’usufruitière, a généré chez lui une confusion.

Il sera relevé que de fait, M. [U] ne peut pas sérieusement prétendre qu’il ne connaissait pas avant la délivrance de ce congé Mme [Y] épouse [I] comme sa bailleresse et à tout le moins celle qui se présentait et agissait comme telle, comme cela résulte de la correspondance du 16 juin 2023 qu’elle lui a adressée, et dont il tire argument à l’appui d’un autre moyen tenant au caractère sérieux du congé.

Il doit être encore observé que la jurisprudence qu’il invoque au soutien de sa prétention n’est pas transposable au cas présent en ce que l’arrêt cité vise un cas où l’auteur du congé, nu-propriétaire n’avait pas la qualité pour délivrer le congé.

Comme le soulignent justement les défendeurs, il ne se déduit pas de l’arrêt de la cour de cassation cité qu’un usufruitier ne puisse pas agir en concertation avec les autres indivisaires comme en l’espèce.

En conséquence, en l’absence de toute nullité formelle du congé, le moyen soulevé par M. [U] sera rejeté.

Sur la régularité au fond du congé

Il résulte des dispositions précitées ( article 15-1 de la loi du 6 juillet 1989 ) que le bailleur doit justifier du caractère réel et sérieux de sa décision de reprise lorsqu’il donne congé; il doit donc motiver précisément le congé, indiquer les raisons de la reprise; en cas de contestation, il appartient au juge de contrôler la réalité du motif du congé et le caractère réel et sérieux de la décision de reprise et ce dès la délivrance du congé, ladite loi ayant consacré la possibilité d’un contrôle a priori (et non pas seulement a posteriori).

Ce contrôle n’implique cependant pas un contrôle de l’opportunité même de la décision de reprise.

Le juge doit rechercher, lorsqu’une fraude est invoquée par le preneur, si celle-ci existe, étant précisé qu’il appartient au preneur de rapporter la preuve de cette fraude et que l’appréciation des juges du fond est souveraine en la matière.

La sincérité du motif de la reprise doit être apprécié au jour de la délivrance de l’acte.

Selon M. [U], le congé pour reprise n’est qu’un prétexte mensonger pour obtenir son expulsion après l’échec de Mme [Y] épouse [I] de caractériser à son encontre un manquement à ses obligations et caractériser ainsi un motif légitime et sérieux, et ce, afin de masquer un autre projet spéculatif.

Comme précisé auparavant, le motif de la reprise devant être apprécié au jour de la délivrance de l’acte, il n’y a pas lieu de rechercher comme le réclame M. [U] si la prolifération de nuisibles et la détérioration du logement lui ont été imputé de façon abusive et erronée.

Il doit être toutefois observé que si au cours de l’année 2022 deux rapports établis par les services d’hygiène de la commune d'[Localité 8] sur la demande de Mme [Y] épouse [I] ont conclu à l’absence de présence de nuisibles dans le logement donné en location, il est pourtant bien établi en revanche qu’en novembre 2021, leur présence avait été relevée par la société AS DE PIC, spécialement sur le plan de travail de la cuisine, et ce à la suite encore plus ancienne de leur présence dans toutes les prises électriques du logement lors d’une intervention de contrôle en décembre 2020.

Dans ces conditions, M. [U] échoue à établir l’intention malveillante de Mme [Y] épouse [I] à son encontre.

De la même façon, il n’établit pas plus sérieusement que c’est Mme [Y] épouse [I] qui a fait réclamer par le gestionnaire de l’agence FONCIA un justificatif d’assurance en vue de pouvoir justifier d’un motif légitime et sérieux de congé.

Enfin, dans le prolongement de ce qui précède, M. [U] soutient que le congé pour reprise traduit l’obsession de Mme [Y] épouse [I] de récupérer le logement mais pas pour y loger sa fille mais pour modifier les lieux et la surface des deux appartements situés au dernier étage.

Il fonde cette prétention essentiellement sur le courrier en date du 16 juin 2023 que cette dernière lui a adressé en faisant valoir qu’à aucun moment elle n’y mentionne sa volonté de récupérer l’appartement pour que sa fille s’y installe et précise avoir eu l’intention de transformer l’appartement adjacent en T 2 par l’attribution de la chambre de son logement, adjacente au studio.

Si dans les termes du courrier, Mme [Y] épouse [I] a invoqué en fin de compte sa volonté de récupérer l’appartement donné en location en demandant à son locataire de quitter les lieux de façon amiable, cela ne permet toutefois pas à M. [U] de remettre en cause la sincérité du motif de reprise du congé qui lui a été délivré dix mois plus tard.

De même, il est sans influence sur cette sincérité que depuis la délivrance du congé, la situation personnelle de la bénéficiaire, en l’occurrence, Mme [N] [I] a été modifiée, et en tout état de cause, il ne s’agit pas d’éléments contredisant la réalité du motif du congé c’est à dire l’occupation par la propriétaire indivise, à titre gratuit, du logement donné en location.

Enfin, il est constant que le propriétaire de plusieurs appartements, a le libre choix du logement sur lequel il entend exercer son droit de reprise, de sorte qu’alors même que l’appartement situé sous celui donné en location à M. [U] serait vacant, ce qui n’est nullement établi, le choix de l’occuper ne saurait être remis en cause par cette seule considération.

Le motif réel, légitime et sérieux du congé et de la décision de reprise n’est donc pas utilement contesté et aucune fraude n’est établie.

En conséquence, M. [U] sera débouté de sa demande de nullité du congé pour reprise qui lui a été délivré le 21 février 2024, ainsi que par voie de conséquence subséquente de sa demande de condamnation de Mme [Y] épouse [I] à lui payer des dommages et intérêts.

Sur les mesures subséquentes relatives à l’expulsion et au paiement d’une indemnité d’occupation

En premier lieu, le congé délivré régulièrement a mis fin au contrat de bail le 15 octobre 2024, date à partir de laquelle M. [U] est devenu occupant sans droit ni titre des lieux.

Il y a lieu en conséquence d’ordonner son expulsion et de tout occupant de son chef dans les formes et conditions édictées aux articles L 412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution passé le délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à quitter les lieux, sans que les circonstances de la présente instance justifient le prononcé d’une astreinte.

S’agissant de l’indemnité d’occupation, elle est due par l’occupant sans droit ni titre d’un local et trouve son fondement dans la protection des droits du propriétaire et dans l’article 1240 (ancien1382) du code civil, en raison de la faute délictuelle commise par celui qui se maintient sans droit dans les lieux.

En l’espèce, il est conforme au principe indemnitaire et compensatoire de l’indemnité d’occupation de la fixer à une somme correspondant au montant du loyer mensuel et des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi.

Au vu des pièces produites, il y a lieu de fixer ladite indemnité à la somme de 1.435,26 € et ce à compter du 15 octobre 2024.

Sur les autres demandes

L’équité commande de faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et M. [U] sera condamné à payer aux consorts [I] la somme de 3.500 € à ce titre.

En application de l’article 514 du code de procédure civile “les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement”.

En l’espèce, la seule circonstance de l’ancienneté de l’occupation des lieux loués sans autres précisions sur les conséquences manifestement excessives de la mesure d’expulsion ne permet pas d’écarter le prononcé de l’exécution provisoire, et M. [U] ne peut pas plus sérieusement invoquer une projet de vente dudit bien avant l’audience d’appel, rendant impossible de faire exécuter la décision d’appel déclarant le congé nul.

Il y a donc lieu d’ordonner l’exécution provisoire de la présente décision.

Parie perdante, M. [U] sera condamné aux dépens de l’instance.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal statuant par jugement contradictoire et en premier ressort, par mise à disposition au greffe,

— DÉBOUTE M. [C] [U] de sa demande de nullité du congé délivré le 21 février 2024,

— DIT que M. [C] [U] est devenu occupant sans droit ni titre depuis la date de résiliation du bail, le 15 octobre 2024,

— ORDONNE son expulsion immédiate ainsi que de tous occupants de son chef, avec le concours de la force publique et d’un serrurier, passé le délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, conformément aux dispositions des articles L412-1 et suivants, R 411-1 et suivants du Code des Procédures Civiles d’exécution,

— DIT qu’il sera procédé au transport des meubles laissés dans les lieux, aux frais des personnes expulsées, dans tel garde-meubles désigné par elle ou à défaut par le bailleur,

— DIT n’y avoir lieu au prononcé d’une astreinte,

— FIXE l’indemnité provisionnelle d’occupation mensuelle au montant du dernier mois de loyer indexé soit la somme de 1.435,26 € comprenant les provisions de charges à compter de la résiliation du bail,

— DIT que M. [C] [U] devra payer cette indemnité jusqu’à la libération des lieux,

— DÉBOUTE M. [C] [U] de sa demande de dommages et intérêts,

— CONDAMNE M. [C] [U] à payer à Mme [A] [Y] épouse [I], Mme [S] [I] épouse [G], M. [K] [I], Mme [N] [I] la somme de 3.500 € par application de l’article 700 du code de procédure civile,

— CONDAMNE M. [C] [U] aux dépens de l’instance,

— ORDONNE l’exécution provisoire de la présente décision.

LE GREFFIER LE JUGE DES CONTENTIEUX

DE LA PROTECTION

G. EGRON-REVERSEAU