TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 5]

Minute n°

Nature de l’affaire : 72A Demande en paiement des charges ou des contributions

N° RG 24/01712 – N° Portalis DBXI-W-B7I-DJG4

S.D.C. [Adresse 6] à [Localité 5]

C/

Mme [D] [H]

CHAMBRE CIVILE 3

JUGEMENT DU 09 Octobre 2025

DEMANDEUR :

Syndicat des copropriétaires Centre Commercial Le Polygone à [Localité 5] représenté par son syndic en exercice, la SAS LE KALLISTE, Société par actions simplifiée au capital de 40 000,00 € immatriculée au RCS de [Localité 5] sous le n° 313 182 271, prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège, sis [Adresse 2]

représenté par M^e Antoine MERIDJEN, avocat au barreau de BASTIA substitué par M^e Thomas GOUBET, avocat au barreau de BASTIA

DÉFENDEURS :

Mme [D] [H], demeurant [Adresse 1]

non comparante, ni représentée

Mme [Z] [O], demeurant [Adresse 3]

représentée par M^e Pierre Henri VIALE, avocat au barreau de BASTIA

Mme [S] [P], décédée, demeurant [Adresse 4]

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

PRÉSIDENT : Gérard EGRON-REVERSEAU

GREFFIER : Aurore LAINÉ

DÉBATS :

Audience publique du : 12 Juin 2025 mise en délibéré au 09 Octobre 2025.

DÉCISION :

Réputée contradictoire, et en premier ressort, prononcée publiquement à l’audience de ce jour par mise à disposition au greffe conformément aux articles 450 et suivants du code de procédure civile, les parties ayant été préalablement avisées.

Copie exécutoire délivrée le :

à :

Copie délivrée le :

à :

Par actes de commissaire de justice en date du 27 novembre 2024, le Syndicat des copropriétaires du [Adresse 7] représenté par son syndic en exercice la SAS LE KALLISTE, a assigné par devant la présente juridiction, Mme [D] [H], Mme [Z] [O], Mme [S] [P] aux fins de les voir condamner, chacune, à lui payer la somme de 2.055 € (6.165,04 € /3) au titre des charges et travaux de copropriété arrêtées 23 juillet 2024, demeurées impayées, avec intérêts au taux légal à compter du 1er juillet 2024 date de la mise en demeure leur condamnation au paiement, chacune, de la somme de 3.000 € à titre de dommages et intérêts, et celle, solidairement, de 1.500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens.

A l’audience initiale du 19 décembre 2024, l’examen de l’affaire a été renvoyé à plusieurs reprises pour être retenu finalement le 12 juin 2025.

A cette date, le syndicat demandeur valablement représenté par M^e MERIDJEN substitué à l’audience par Me [Y] a, aux termes de ses conclusions n° 2, demandé :

— de rejeter les moyens de défense élevés par Mme [Z] [O],

— de lui donner acte de son désistement à l’endroit de Mme [S] [P], décédée,

— de condamner Mme [Z] [O] et Mme [D] [H], chacune, à lui payer la somme de 3.082,52 € au titre des charges impayées au 23 juillet 2024, avec intérêts légaux à compter du 1er juillet, date de la mise en demeure,

— de condamner Mme [Z] [O] et Mme [D] [H], chacune, à lui payer la somme de 3.000 € à titre de dommages et intérêts nés de leur résistance abusive,

— de les condamner solidairement à lui payer la somme de 1.500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

Il expose que les défenderesses sont les héritières indivises d’un local commercial recueilli à la succession de leur père M. [F] [P], et qu’en exécution d’une précédente ordonnance en date du 28 septembre 2022 ayant condamné l’indivision successorale au paiement des charges arrêtées au 1er avril 2022 à hauteur de 8.127,63 €, il est demeuré un reste à devoir de 38,50 €, et que postérieurement plus aucune charge n’a été réglée de sorte que la dette s’est reconstituée à hauteur d’une somme totale de 6.203,54 € suivant l’arrêté de compte au 23 juillet 2024.

Rappelant qu’il est constant qu’en matière de recouvrement de charges de copropriété, chaque héritier n’est tenu personnellement que pour sa part dans le paiement des arriérés de charges, c’est donc chacune des deux héritières qui sont désormais tenues pour moitié après le décès de leur mère, sans mettre à sa charge la preuve qu’elles sont les seules héritières comme soutenu à l’appui de la demande de suspension de l’instance.

S’agissant du bien-fondé de l’action, il fait valoir que les charges appelées au titre des exercices 2022 et 2023 ont été régulièrement approuvées, tout comme celles au titre de l’exercice prévisionnel 2023/2024, sans contestation de leur part, ce qui le fonde à réclamer à chacune la moitié de la somme.

En réponse au moyen adverse tiré de ce que la destruction du local dans la nuit du 21 au 22 août 2003, a entraîné une erreur dans le calcul des charges compte tenu de leur répartition proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives, il soutient que cette destruction ne les exonère pas des dépenses engagées par la copropriété pour l’entretien des parties communes et que la loi du 10 juillet 1965 prévoit le règlement des charges pour des lots non bâtis ou à bâtir.

S’agissant de la demande reconventionnelle de la somme de 154.678 € correspondant au coût de la reconstruction et honoraires techniques à laquelle le syndicat de copropriété avait été condamné à procéder par jugement en date du 1er juillet 2009 et ce dans un délai de six mois, puis sous astreinte de 200 € par jour de retard, il fait valoir en premier lieu qu’elle est irrecevable comme ne présentant aucun lien suffisant avec l’action en paiement des charges de copropriété, d’autant que le montant réclamé excède le taux de compétence de la juridiction.

En second lieu, rappelant que l’exécution des titres exécutoires ne pouvant être poursuivi que pendant 10 ans, les défenderesses sont prescrites dans leur droit, puisque les jugements en question ne peuvent plus trouver à s’appliquer.

De plus, faute de rapporter la preuve qu’elle est l’unique bénéficiaire du bien litigieux, Mme [O] est irrecevable à solliciter une indemnité au nom de la succession de son père , M. [P], au titre de la perte de loyers sur une période de quinze ans.

Il réclame en réparation du préjudice subi né de leur résistance abusive et de la privation des fonds nécessaires à la gestion de l’immeuble, la somme de 3.000 € à chacune

Pour sa part, Mme [Z] [P] épouse [O] valablement représentée par son conseil Me [L] [T] a demandé :

— de constater l’interruption de l’instance du fait du décès de Mme [S] [M] veuve [T],

en tout état de cause :

— au visa du jugement du tribunal de grande instance de Bastia en date du 7 juillet 2009 et l’article 1240 du code civil,

— de débouter le [Adresse 8] de ses demandes,

reconventionnellement:

— de condamner le syndicat des copropriétaires de centre commercial Le Polygone, à lui payer la somme de 154.678 € correspondant au montant des travaux de reconstruction jamais effectués, et celle de 77.940 € pour la perte de loyers subie,

subsidiairement

— d’ordonner une compensation entre les obligations réciproques des parties,

dans tous les cas :

— de condamner le [Adresse 8] aux entiers dépens et au paiement de la somme de 3.000 € par application de l’article 700 du code de procédure civile,

— d’écarter l’exécution provisoire.

Elle fait valoir en premier lieu que Mme [S] [M] étant décédée le 23 juillet 2024, en application de l’article 370 du code de procédure civile, l’instance est interrompue, et qu’il n’est pas établi qu’elles soient avec Mme [H], les seules héritières en l’absence de la production d’une attestation de notoriété de la personne décédée.

Rappelant que le local dont M. [P] était copropriétaire a été entièrement détruit dans un attentat dans la nuit du 21 au 22 août 2003, le calcul des charges correspondant aux tantièmes de copropriété n’a pas été mis à jour en tenant compte de la démolition.

Elle ajoute en réponse à l’argumentation du syndicat de copropriété selon lequel la loi de 1965 prévoit le règlement de charges pour les lots non bâtis ou à bâtir , il n’est pas fourni de référence précise à la dite loi ni non plus un décompte des tantièmes.

Egalement, selon l’article 10 de la dite prévoyant une obligation de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement, elle fait valoir que pour un local en ruine , elle ne profite en rien de ces charges et qu’en conséquence, un nouveau calcul de répartition s’impose.

Elle précise encore que les parties communes du local n’ayant toujours pas été reconstruites alors pourtant qu’un jugement du 7 juillet 2009 avait ordonné sa réalisation, elle réclame à titre reconventionnel l’indemnisation des dits travaux ainsi que celle liée au titre de la perte subie, laquelle demande présente un lien suffisant au regard de l’article 70 du code de procédure civile avec la demande portant sur la paiement des charges de copropriété, et entre dans la compétence du tribunal, sans être atteinte par la prescription, même si elle ne peut plus faire l’objet d’une exécution forcée.

Pour sa part, Mme [D] [P] épouse [H], bien que régulièrement assignée à sa personne, n’a pas comparu, ni personne pour elle.

A l’issue de l’audience, l’affaire a été mise en délibéré au 9 octobre 2025.

MOTIFS

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparait pas il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime recevable , régulière et bien fondée.

Sur l’interruption de l’instance relative à Mme [S] [M] veuve [P]

L’article 370 du code de procédure civile dispose qu’à compter de la notification qui en est faite à l’autre partie, l’instance est interrompue par le décès d’une partie dans les cas où l’action est transmissible.

En l’état des écritures de Mme [Z] [O], il est acquis aux débats que sa mère, Mme [S] [M] veuve [P] était décédée au jour de la délivrance de l’assignation, de sorte qu’il n’y a donc eu aucune instance valable introduite à son encontre.

Par ailleurs, les deux autres membres de l’indivision successorale de feu M. [F] [P] ont été régulièrement attraites devant la juridiction, de sorte que là également, il ne peut pas être réclamé au syndicat des copropriétaires, sauf à renverser la charge de la preuve, qu’elles sont les seules héritières.

Il leur appartenait en tant que de besoin de produire l’attestation de notoriété qu’elle n’ont pas du manquer de réclamer lors de l’ouverture de la succession de leurs deux parents.

En conséquence, cette demande de suspension de l’instance sera rejetée.

Sur les demandes de paiement des charges appelées au titre des exercices 2022 et 2023, et de l’exercice prévisionnel 2023/2024

Il est constant aux termes de l’article 10 de la loi du 10.07.1965 que "les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipements communs en fonction de l’utilité que ces services et ces éléments présentent à l’égard de chaque lot; qu’ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent de l’article 5".

A l’appui de ses prétentions, le syndicat des copropriétaires produit notamment les éléments suivants :

— les procès-verbaux des assemblées générales des 13 mars 2023 et 23 mai 2024 notifiés par courrier recommandé avec accusé de réception.

L’approbation des comptes par une décision d’assemblée générale non contestée dans les délais s’oppose à ce qu’un copropriétaire refuse de payer la quote-part de charges correspondante.

En l’état des pièces produites, il est constant que la défenderesse copropriétaire ainsi que les autres membres de l’indivision se sont acquittées au cours de l’année 2024 du montant des condamnations prononcées à leur encontre par l’ordonnance de référé en date du 28 septembre 2022 au titre des charges de copropriété des années 2016 à 2022, sans non plus qu’aucune d’elles ne justifient d’une demande en vue d’obtenir du syndicat de copropriété qu’il soit procédé à un calcul tenant compte du caractère non bâti du lot leur appartenant en vue de modifier leurs tantièmes.

Par voie de conséquence, l’examen de la situation de compte n’appelant aucune critique, les sommes réclamées au titre desdits exercices sont parfaitement justifiées et il y a lieu de condamner Mme [H] et Mme [O] chacune à payer à ce titre la somme en principal de 3.082,52 €, avec intérêts légaux à compter de la présente décision.

Sur la demande de dommages et intérêts

Selon l’article 1231-6 du Code Civil, les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d’aucune perte. Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

En l’espèce, il ressort des pièces produites que les copropriétaires débiteurs ne se sont pas manifestés auprès du syndic pour évoquer les difficultés et/ ou les raisons emportant le non respect de leurs obligations, ce qui a généré une désorganisation de la gestion budgétaire.

La demande de dommages et intérêts est justifiée dans le principe et en conséquence, elles seront condamnées, chacune, à payer à ce titre une somme ramenée à de plus justes proportions qu’il y a lieu de fixer à 500 €.

Sur la demande reconventionnelle

Constitue une demande reconventionnelle, selon l’article 64 du code de procédure civile, une demande par laquelle le défendeur originaire prétend obtenir un avantage autre que le simple rejet de la prétention de son adversaire. La demande reconventionnelle doit, pour être recevable, se rattacher à aux prétentions originaires par un lien suffisant, ainsi que l’exige l’article 70 du code de procédure civile.

En l’espèce, la demande en paiement du coût de la reconstruction du local détruit par un attentat dont le montant a été fixé définitivement par une décision du 7 juillet 2009, devenue définitive, suivie de celle du juge de l’exécution en date du 1er avril 2010 ayant assorti l’obligation faite au syndicat d’une astreinte de 200 € par jour de retard passé un délai de 30 jours suivant la date de signification du jugement, que les défenderesses n’établissent pas avoir mises à exécution, ainsi que celle relative à la perte de loyers qui en a découlée, ne se rattachent pas par un lien suffisant à l’action en paiement des charges de copropriété.

De plus, comme valablement soutenu par le syndicat de copropriété, ces décisions qui n’ont été suivies d’aucun acte d’exécution, sont privées de toute portée exécutoire.

Par conséquent, ces demandes reconventionnelles seront déclarées irrecevables, et Mme [O] en sera déboutée.

Sur les autres demandes

les circonstances de la cause justifient de condamner solidairement les parties défenderesses à verser au syndicat des copropriétaires une somme de 1.500 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

En application de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

En l’espèce, il n’y a pas lieu de l’écarter en considération de la nature de l’affaire.

Les dépens seront mis à la charge de Mme [O] et Mme [H].

PAR CES MOTIFS

Statuant publiquement, par décision réputée contradictoire et en premier ressort,

— DIT qu’aucune instance valable n’a été introduite à l’égard de Mme [S] [M] veuve [P], décédée lors de la délivrance de l’assignation,

— REJETTE la demande de suspension de l’instance présentée par Mme [Z] [P] épouse [O],

— CONDAMNE Mme [Z] [P] épouse [O] et Mme [D] [P] épouse [H] à payer, chacune, au Syndicat des copropriétaires du centre Commercial le Polygone représenté par son syndic en exercice la SAS LE KALLISTE la somme de 3.082,52 € au titre des charges et travaux de copropriété impayés au 23 juillet 2024, avec intérêts légaux à compter du présent jugement,

— CONDAMNE Mme [Z] [P] épouse [O] et Mme [D] [P] épouse [H] à payer, chacune, au [Adresse 8] représenté par son syndic en exercice la SAS LE KALLISTE la somme de 500 € à titre de dommages et intérêts,

— DÉCLARE irrecevables les demandes reconventionnelles de Mme [Z] [P] épouse [O],

en conséquence l’en DÉBOUTE purement et simplement,

— CONDAMNE Mme [Z] [P] épouse [O] et Mme [D] [P] épouse [H] à payer, chacune, au [Adresse 8] représenté par son syndic en exercice la SAS LE KALLISTE la somme de 1.500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— CONDAMNE Mme [Z] [P] épouse [O] et Mme [D] [P] épouse [H] aux dépens de la présente instance,

— ORDONNE l’exécution provisoire de la présente décision.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT