TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 1]

Minute n°

N° RG 24/00655 – N° Portalis DBXI-W-B7I-DHEI

Nature de l’affaire : 5AA Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion

S.C.I. LA BERGERIE

C/

Mme [W] [J]

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

JUGEMENT DU 07 Juillet 2025

DEMANDEUR :

S.C.I. LA BERGERIE, dont le siège social est sis [Adresse 4]

représentée par M^e Cynthia COSTA-SIGRIST, avocat au barreau de BASTIA

DÉFENDEUR :

Mme [W] [J], demeurant [Adresse 3]

représentée par M^e Laurence GAERTNER DE ROCCA SERRA, avocat au barreau de BASTIA substituée par M^e Salima DARSI, avocat au barreau de BASTIA

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Partielle numéro 2024-001659 du 30/07/2024 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 1])

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

PRÉSIDENT : Marie Françoise COLOMBANI

GREFFIER : Aurore LAINÉ

DÉBATS :

Audience publique du : 12 Mai 2025 mise en délibéré au 07 Juillet 2025.

DÉCISION :

Contradictoire, et en premier ressort, prononcée publiquement à l’audience de ce jour par mise à disposition au greffe conformément aux articles 450 et suivants du code de procédure civile, les parties ayant été préalablement avisées.

Copie exécutoire délivrée le :

à :

EXPOSE DU LITIGE

Par acte du 2 novembre 2019, la SCI LA BERGERIE a donné à bail à Mme [W] [J], un logement sis [Adresse 2] moyennant un loyer mensuel de 500 € outre 20 € de provision sur charges.

Mme [R] [Y] s’est portée caution de Mme [J].

Arguant de loyers impayés à hauteur de 2.010 € représentant les mois de novembre, décembre 2023 et janvier 2024, la SCI LA BERGERIE a adressé à Mme [J], une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception en date du 9 janvier 2024, la caution étant avisée par courrier du 16 janvier 2024.

Se prévalant d’un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail pour des loyers impayés à hauteur en principal de 2.010 €, délivré à la locataire selon acte d’huissier du 7 février 2024 et demeuré sans effets et nonobstant le règlement des loyers de février et mars 2024, la SCI LA BERGERIE a assigné Mme [J] le 26 avril 2024 devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de Bastia et demande au tribunal de :

— constater que le non-paiement du loyer constitue un manquement de la locataire à ses obligations,

— déclarer acquis les effets du commandement de payer du 7 février 2024 demeuré infructueux,

— dire que le contrat de bail est résilié de plein droit à compter du 7 avril 2024 à minuit,

— prononcer, au besoin, la résiliation du bail verbal conclu entre les parties,

— prononcer l’expulsion de Mme [J] et celle de tous occupants de leur chef, au besoin avec le concours de la force publique, à compter de la signification de la décision à intervenir,

— condamner Mme [J] à lui payer la somme de 2.010 € avec intérêts au taux légal à compter du 7 février 2024,

— condamner Mme [J] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle de 1.200 € en principal hors charges, jusqu’à parfaite libération des lieux,

— condamner Mme [J] à lui régler la somme de 2.000 € au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile, ainsi qu’aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement de payer et de dénonce.

En réponse aux conclusions de Mme [J], la SCI LA BERGERIE expose que, suite à l’assignation qui lui a été signifiée, celle-ci a signifié un congé, prétextant un prétendu état d’insalubrité pour quitter les lieux.

Elle précise qu’un diagnostic immobilier a été effectué le 22 juillet 2024 par le cabinet MC DIAGCORSE, qu’un état des lieux de sortie a été réalisé de manière contradictoire entre les parties le 14 septembre 2024 faisant apparaître des désordres et qu’il convient d’établir les comptes entre les parties.

La SCI LA BERGERIE a précisé que, du fait du départ de la locataire, la demande d’expulsion est devenue sans objet et du fait du paiement des loyers, la demande à ce titre est également devenue sans objet.

Elle a indiqué que Mme [J] doit, au titre de la taxe sur les ordures ménagères, la somme de 72,93 €, qu’aux termes de l’état des lieux de sortie contradictoire, elle est redevable de la somme de 1.169,98 € au titre des dégradations et qu’il conviendra de déduire de ce montant, le dépôt de garantie de 650 € par l’effet de la compensation.

Pour sa part, Mme [J] expose avoir un enfant à charge de 7 ans et avoir, dès novembre 2023, rencontré des difficultés professionnelles et financières ce qui a occasionné un retard de loyers dont elle a informé la bailleresse par courrier du 14 décembre 2023.

Elle indique avoir, parallèlement, pris attache avec une assistante sociale et sollicité l’attribution d’une allocation mensuelle au titre de l’aide sociale à l’enfance, qui lui a été versée sous la forme de la somme de 300 € pour un mois.

Elle précise avoir, dès perception de ses premières indemnités de Pôle Emploi, repris le paiement des loyers à compter de février 2024.

Par ailleurs, Mme [J] souligne l’insalubrité du logement occupé et ses conditions de vie indécentes dont elle a avisé la bailleresse par courrier recommandé du 18 décembre 2020.

Elle rappelle avoir saisi le pôle départemental de lutte contre l’habitat indigne et qu’une visite du site du logement pour diagnostic a été réalisée le 4 juillet et conclu à la non-décence dudit logement le 9 juillet 2024.

Enfin, elle indique avoir soldé l’arriéré de loyers par l’intermédiaire de sa caution, paiement confirmé par courrier d’huissier du 29 juillet 2024, ce dont elle a informé la juridiction.

Elle demande au tribunal de :

Constater que les loyers et frais y afférents ont été régularisésConstater qu’elle a quitté le logementConstater que les demandes de la SCI LA BERGERIE sont sans objetDire n’y avoir lieu à son expulsionDébouter la SCI LA BERGERIE de sa demande formée sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civileCondamner la SCI LA BERGERIE au paiement de la somme de 2.000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

A l’audience initiale du 1er juillet 2024, cette affaire a été renvoyée à plusieurs reprises pour être finalement retenue et évoquée à l’audience du12 mai 2025.

A cette audience, la SCI LA BERGERIE, par l’intermédiaire de son avocat, M^e COSTA-SIGRIST, s’est référée, conformément à l’article 446-1 du code de procédure civile, aux prétentions et moyens contenus dans son acte introductif d’instance et ses conclusions, repris oralement.

Mme [J], par l’intermédiaire de son avocat, M^e GAERTNER DE ROCCA SERRA, a soutenu oralement, les termes de ses conclusions.

Susceptible d’appel, la décision est contradictoire conformément aux dispositions de l’article 467 du code de procédure civile.

À l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 7 juillet 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Le tribunal rappelle, à titre liminaire, qu’il n’est pas tenu de statuer sur les demandes de « dire et juger » qui ne sont pas, hors les cas prévus par la loi, des prétentions en ce qu’elles ne sont pas susceptibles d’emporter des conséquences juridiques.

Sur la résiliation du bail

L’assignation aux fins de constat de la résiliation du bail a été régulièrement notifiée au représentant dans le département de la Haute-Corse à la Direction des Politiques de l’État par diligence de l’huissier enregistrée le 26 avril 2024 dans le délai de deux mois avant l’audience, et la situation d’impayés également signalée le 8 février 2024 à la CCAPEX, de sorte que l’action est recevable.

Il résulte des dispositions de l’article 1224 du code civil, que la condition résolutoire étant toujours sous-entendue dans les contrats synallagmatiques, le bailleur peut solliciter la résiliation judiciaire du contrat de location en cas de manquement par le locataire à ses obligations.

Enfin, aux termes des dispositions de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus et il lui appartient de justifier du paiement, en application des dispositions de l’article 1353 du code civil.

En l’espèce, aux termes du contrat de bail du 2 novembre 2019, le preneur s’est notamment obligé à payer le loyer convenu.

Mme [J] ne conteste pas avoir eu du retard dans le paiement des loyers mais atteste avoir soldé cet arriéré, par l’intermédiaire de sa caution, le 7 mai 2024.

En conséquence, il y a lieu de constater l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation du bail, deux mois après la délivrance du commandement de payer, soit à compter du 7 avril 2024.

Sur la demande en paiement de l’arriéré locatif, de l’indemnité d’occupation et la demande d’expulsion

Mme [J] ayant quitté les lieux le 14 septembre 2024, la demande tendant à voir ordonner son expulsion et sa condamnation au paiement d’une indemnité d’occupation sont devenues dans objet.

De même, il n’y a pas lieu de statuer sur l’arriéré de loyers, Mme [J] en ayant réglé l’intégralité, paiement non contesté par la SCI LA BERGERIE.

Sur la demande de paiement de la taxe sur les ordures ménagères

Il résulte du contrat de location conclu entre les parties que le preneur s’engage à régler le loyer mensuel ainsi que les taxes récupérables mises à sa charge pour un montant de 20 € par mois ; le contrat prévoit également qu’un décompte sera adressé au preneur un mois avant l’échéance pour la régularisation des charges.

De même, l’article 23 de loi du 6 juillet 1989 énonce que, les charges récupérables, sommes accessoires au loyer principal, sont exigibles sur justification, notamment des impositions qui correspondent à des services dont le locataire profite directement, ce qui exclut toute évaluation forfaitaire.

Enfin, en vertu de l’article 1353 alinéa 1er du code civil : « Celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. »

En l’espèce, la SCI LA BERGERIE, qui sollicite la somme de 72,93 € relative à la taxe sur les ordures ménagères, ne justifie pas du bien-fondé de sa demande ; n’est notamment pas versée aux débats, la copie des avis relatifs au paiement de l’imposition locale.

En l’état, sa demande sera rejetée en l’absence de justificatifs.

Sur la demande relative aux réparations locatives :

L’article 7 d) de la loi du 6 juillet 1989 dispose que le locataire doit prendre à sa charge l’entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l’ensemble des réparations locatives définies par un décret en Conseil d’état, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure.

L’existence de dégradations locatives s’apprécie par comparaison entre les états des lieux d’entrée et de sortie.

En l’espèce, la comparaison entre les deux états des lieux démontre notamment un état de vétusté général, des fissures sur la porte d’entrée de la chambre 1, des infiltrations d’eau avec des traces de moisissure.

Cependant, cet état de fait ne saurait être imputé à Mme [J] en l’état du diagnostic ayant conclu à l’indécence du logement et notamment du fait d’une fuite sur le cumulus et des moisissures.

De même, la demande relative au nettoyage et à la désinfection de la climatisation sera rejetée, l’état des lieux de sortie précisant « entretien pas fait à l’entrée et pas fait à la sortie, la locataire a fait le nettoyage des filtres. »

En l’état, la SCI LA BERGERIE sera déboutée de sa demande de paiement des sommes de 700 € et 80 €.

Les parties s’accordent sur la disparition de deux sièges de bar ; la SCI LA BERGERIE justifie d’une facture d’achat de 219,98 € ; Mme [J] sera condamnée au paiement de cette somme.

En vertu de l’article 1347 alinéa 1er du code civil, la compensation est l’extinction simultanée d’obligations réciproques entre deux personnes.

En l’espèce, il conviendra d’ordonner la compensation entre la somme due par Mme [J] (219,98 €) et le dépôt de garantie conservé par la SCI LA BERGERIE (650 €).

En l’état, la SCI LA BERGERIE sera condamnée à restituer à Mme [J] la somme de 430,02 €

Sur les autres demandes

Les deux parties qui succombent partiellement en leurs demandes conserveront la charge des dépens par elles engagées sans qu’il y ait lieu à l’application de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

En application de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit, exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

En l’espèce, il n’y a pas lieu de l’écarter en considération de la nature de l’affaire.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement par décision contradictoire et en premier ressort par mise à disposition au greffe,

— CONSTATE l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation du bail d’habitation à la date du 7 avril 2024,

— DIT sans objet les demandes relatives au paiement de l’arriéré locatif, au paiement d’une indemnité d’occupation et à l’expulsion de Mme [W] [J],

— DÉBOUTE la SCI LA BERGERIE de sa demande relative au paiement de la taxe sur les ordures ménagères,

— DÉBOUTE la SCI LA BERGERIE de sa demande relative au paiement des sommes de 700 € et 80 € au titre des dégradations,

— CONDAMNE Mme [W] [J] à payer à la SCI LA BERGERIE la somme de 219,98 €,

— ORDONNE la compensation entre cette somme et le dépôt de garantie conservé par la SCI LA BERGERIE,

— CONDAMNE la SCI LA BERGERIE à payer à Mme [W] [J], la somme de 430,02 € au titre de la compensation,

— DÉBOUTE les parties de leur demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— DIT que chaque partie conservera la charge de ses dépens,

— ORDONNE l’exécution provisoire de la présente décision.

LE GREFFIER LE JUGE DES CONTENTIEUX

DE LA PROTECTION