TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 5]

[Adresse 8]

[Localité 1]

N° RG 25/00028 – N° Portalis DBXI-W-B7J-DKRZ

Minute n°

Mme [D] [P]

C/

Mme [J] [B]

Copie exécutoire

délivrée le :

à :

Copie délivrée le :

à :

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 07 Juillet 2025

DEMANDEUR :

Mme [D] [P], demeurant [Adresse 4]

représentée par M^e Anne-Marie GIORGI, avocat au barreau de BASTIA

DÉFENDEURS :

S.C.I. JAPEAU, intervenant volontaire,, dont le siège social est sis [Adresse 7]

représentée par Maître Pierre-Antoine PERES de la SELARL D’AVOCAT PIERRE ANTOINE PERES, avocats au barreau de BASTIA

Mme [J] [B], demeurant [Adresse 3]

représentée par Maître Pierre-Antoine PERES de la SELARL D’AVOCAT PIERRE ANTOINE PERES, avocats au barreau de BASTIA

M. [X] [M], demeurant [Adresse 3]

représenté par Maître Pierre-Antoine PERES de la SELARL D’AVOCAT PIERRE ANTOINE PERES, avocats au barreau de BASTIA

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

PRÉSIDENT : Gérard EGRON-REVERSEAU

GREFFIER : Aurore LAINÉ

DÉBATS :

Audience publique du : 12 Mai 2025 mise en délibéré au 07 Juillet 2025.

DÉCISION :

Contradictoire, et en premier ressort, prononcée publiquement à l’audience de ce jour par mise à disposition au greffe conformément aux articles 450 et suivants du code de procédure civile, les parties ayant été préalablement avisées.

Mme [D] [P] a donné à bail à Mme [J] [B] et M. [X] [M] une maison d’habitation constituée de 7 pièces principales, un garage comble perdu, un jardin clos, terrasses, piscine, cuisine d’été et cave sise [Adresse 2] à [Localité 6] le 4 octobre 2018 avec effet au 1er décembre 2018 moyennant un loyer mensuel actualisé de 1.984,75 €.

Se prévalant d’un commandement visant la clause résolutoire insérée au bail pour des loyers impayés à hauteur en principal de 8.923,75 € et de charges impayées (taxe sur les ordures ménagères) à hauteur de 532 €, outre le reliquat des loyers et charges impayés du dernier commandement de payer à hauteur de 221,28 € délivré aux locataires selon acte d’huissier du 24 octobre 2024, le bailleur les a assignés le 14 janvier 2025 en référé devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de Bastia, aux fins :

— de constater la résiliation du contrat de location au 24 décembre 2024,

— d’ordonner leur expulsion et celle de tous occupants de leur chef, dès l’expiration du délai légal, au besoin avec l’assistance de la force publique, le concours d’un serrurier, de déménageurs, le tout aux frais et risques des requis,

— de les condamner à lui payer la somme provisionnelle de 13.114,53 € au titre de la dette locative à la date du 24/12/2024 ainsi qu’au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant de 1.984,75 € à compter du 24/12/2024 et ce, jusqu’au jour de la libération effective des lieux,

— de les condamner à régler 2.000 € au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile, ainsi qu’aux entiers dépens, comprenant le coût du commandement de payer,

— d’ordonner l’exécution provisoire.

A l’audience initiale du 17 mars 2025, les défendeurs par l’intermédiaire de leur conseil, Me [R] ont sollicité le renvoi compte tenu de l’intervention volontaire de la SCI JAPEAU.

A l’audience de renvoi du 12 mai 2025, l’affaire a finalement été retenue pour être plaidée.

Aux termes de ses conclusions, Mme [P] valablement représentée par Me [U] a demandé:

— de juger irrecevable l’intervention volontaire de la SCI JAPEAU pour défaut d’intérêt à agir,

— de constater que le bail conclu entre les parties le 4/10/2018 avec effet au 1er/12/2018 s’est trouvé résilié de plein droit au 24/12/2024 aux torts et griefs de Mme [B] et de M. [M].

Elle a maintenu l’ensemble de ses autres demandes et y ajoutant, a réclamé la condamnation des défendeurs à lui payer la somme de 5.000 € à titre de dommages et intérêts pour préjudice matériel et moral, et de les débouter de leurs demandes fins et conclusions.

Elle a porté sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure à la somme de 3.000 € et demandé d’inclure dans les dépens le coût du constat d’huissier en date du 11 décembre 2024.

S’agissant de l’intervention volontaire de la SCI JAPEAU, elle rappelle que cette entité, qui n’est pas partie au contrat de bail litigieux, n’a aucun intérêt à agir et que par conséquent les conditions de l’article 329 du code de procédure civile n’étant pas réunies, elle doit être déclarée irrecevable.

En réponse à la contestation formée à son encontre de son intérêt à agir, elle rappelle que le jugement du 3 décembre 2024 rendu par le tribunal judiciaire de BASTIA dont les locataires n’étaient pas partis, ne l’a pas condamnée à réitérer un acte de vente mais seulement une promesse de vente.

Contrairement à ce qu’ils soutiennent, les consorts [N] ne peuvent pas se prétendre propriétaire du bien depuis le 4 mai 2022 pour refuser de régler leurs loyers, la vente du bien en question ne pouvant intervenir qu’après la signature de la promesse de vente et après la réitération de la vente par acte authentique.

Elle précise encore qu’en fin de compte, la réitération de la promesse de vente par acte authentique ne vise pas à différer la formation de la vente mais uniquement à retarder le transfert de propriété et l’exigibilité des obligations pesant sur le vendeur et sur l’acquéreur.

En l’espèce, la promesse vente qui n’est pas encore signée prévoira que le transfert de propriété interviendra au moment du paiement du prix et ce pour des raisons de sécurité juridique, de sorte qu’en l’état, étant toujours la propriétaire du bien, elle dispose donc de cette qualité pour agir à leur encontre.

De fait, en quittant le logement en décembre 2024 sans effectuer la remise des clés, en le laissant sans protection et ouvert à tous les vents, comme constaté par voie d’huissier le 11 décembre 2024, elle fait valoir que ses demandes de paiement du loyer jusqu’à l’acquisition de la clause résolutoire et depuis, d’une indemnité d’occupation jusqu’à parfaite libération des lieux sont parfaitement fondées, et qu’également le comportement des locataires justifie l’octroi de dommages et intérêts pour réparer le préjudice matériel du fait de la dégradation du bien outre le préjudice moral, lié à son indisponibilité.

En réplique à la demande reconventionnelle de la SCI JAPEAU, elle fait valoir d’une part qu’elle n’a aucun intérêt à agir, n’étant pas la locataire, et d’autre part qu’elle ne dispose d’aucun titre de propriété.

Par conséquent elle doit être avec les consorts [B]- [M], tous ensemble déboutés de leurs demande irrecevables et infondées.

Aux termes de leurs conclusions, les consorts [B] – [M] et la SCI JAPEAU, valablement représentés par Me [R] ont demandé :

— de déclarer recevable l’intervention volontaire de la SCI JAPEAU,

— de déclarer Mme [P] irrecevable en sa demande pour défaut d’intérêt à agir,

— de condamner Mme [P] à payer à la SCI JAPEAU la somme de 46.250 € à titre de provision à valoir sur sa créance,

et de :

— condamner Mme [P] à payer à Mme [B], M. [M] et la SCI JAPEAU chacun la somme de 500 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens de l’instance.

Ils rappellent en fait que dans le cadre du litige opposant la SCI JAPEAU dont les associés sont les locataires du bien donné à bail par Mme [P], selon un jugement du tribunal judiciaire du 3 décembre 2024, cette dernière a été condamnée à réitérer en la forme authentique la promesse synallagmatique de vente portant sur ledit bien immobilier, et que selon eux, n’étant plus propriétaire depuis le mois de mai 2022, elle ne pouvait réclamer, par le biais d’un commandement le paiement des loyers de juin à octobre 2024.

Arguant de ce que Mme [P] n’est plus, selon eux, la propriétaire du bien depuis mai 2022, ils soutiennent qu’elle ne dispose d’aucune qualité pour agir et qu’elle doit être déclarée irrecevable en sa demande.

A titre reconventionnel, la SCI JAPEAU s’estime fondée à réclamer la somme de 46.250 € correspondant au nombre de mois (25) entre mai 2022 et mai 2024 compte tenu du transfert du bail d’habitation.

À l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 7 juillet 2025.

MOTIFS

Sur l’intervention volontaire de la SCI JAPEAU

Aux termes des dispositions de l’article 329 du code de procédure civile, l’intervention est principale lorsqu’elle élève une prétention au profit de celui qui la forme. Elle n’est recevable que si son auteur à le droit d’agir relativement à cette prétention.

L’article 32 du code de procédure civile dispose qu’est irrecevable toute prétention émise par ou contre une personne dépourvue du droit d’agir et l’article 122 du même code que constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l’adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d’agir, tel le défaut de qualité.

En l’espèce, comme le soutient à juste titre Mme [P], elle est toujours la propriétaire du bien qui a été donné en location aux seuls consorts [N], de sorte que la SCI JAPEAU, quand bien même ce sont eux qui l’ont constituée, est un tiers au contrat de bail et n’a pas la qualité de locataire.

En conséquence, il y a lieu de déclarer la SCI JAPEAU irrecevable en sa demande d’intervention volontaire pour défaut de qualité et d’intérêt à agir.

Sur le défaut d’intérêt à agir de Mme [P]

Sans qu’il soit nécessaire, ni utile au demeurant de revenir sur le contentieux opposant les parties ayant abouti à la décision du 3 décembre 2024 du tribunal judiciaire de BASTIA, il y a lieu de juger que jusqu’à l’acquisition du bien immobilier en cause, ce qui ne résulte nullement du dispositif de la décision qui a condamné Mme [P] à réitérer en la forme authentique la promesse de vente signée le 4 mai 2022, le contrat de bail initial s’est poursuivi.

Contrairement à ce que soutiennent les parties défenderesses, la SCI JAPEAU n’est pas encore la propriétaire du bien immobilier appartenant à Mme [P] dont le transfert juridique n’interviendra qu’à la date de l’acte de vente réitérant la promesse de vente.

Ce moyen d’irrecevabilité soulevé en défense doit donc être rejeté et Mme [P] déclarée parfaitement recevable à agir à l’encontre des locataires.

Sur la résiliation du bail

L’assignation aux fins de constat de la résiliation du bail a été régulièrement notifiée au représentant dans le département de la Haute-Corse à la Direction des Politiques de l’État par diligence de l’huissier en date du 15 janvier 2025 dans le délai de deux mois avant l’audience, et la CCAPEX saisie le 6 mars 2024, de sorte que l’assignation est recevable.

Aux termes de l’article 834 du Code de Procédure Civile, le Juge du contentieux de la protection peut, dans les limites de sa compétence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend. Toutefois, le juge des référés n’a pas à relever l’urgence lorsqu’il statue en application des stipulations du bail lui attribuant compétence pour constater la résiliation de la convention.

L’article 835 alinéa 2 du même code dispose aussi que le juge des référés peut accorder une provision au créancier lorsque l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable.

Au vu des différents décomptes, du commandement de payer, la preuve de la défaillance à l’obligation de règlement des loyers n’est pas sérieusement contestable, ce qui conduit à considérer comme acquises les conditions fixées par les article 834 et 835 du code de procédure civile.

En l’espèce, le bail signé par les parties comporte une clause résolutoire, rappelée dans le second commandement de payer délivré le 24 octobre 2024. Il s’ensuit, conformément à l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifiée, que l’action est fondée, le paiement du loyer constituant une des obligations principales du locataire, en application du bail et des articles 7 de la loi du 6 juillet 1989 et 1728 du Code Civil.

En conséquence, il y a lieu de constater la résiliation du bail, deux mois après la délivrance du commandement de payer, soit à compter du 26 décembre 2024.

Sur la demande d’expulsion, le paiement à titre provisionnel de l’arriéré locatif et l’indemnité d’occupation

Etant acquis aux débats que les locataires ont matériellement quitté les lieux au 11 décembre 2024, date correspondant à celle du procès-verbal de constat du commissaire de justice requis par la propriétaire, il y a lieu de juger que la demande d’expulsion est devenue depuis lors sans objet.

Mme [P] verse aux débats un relevé de compte, dont le solde locatif à la date de résiliation s’élève à la somme de 13.114,53 €.

En l’absence de la restitution des clés depuis lors qui permet de considérer que les consorts [B] [M] se maintiennent dans les lieux, sans droit ni titre, causant à la bailleresse un préjudice incontestable, il est justifié qu’ils soient tenus au paiement, à titre provisionnel, et jusqu’à la libération des lieux au sens juridique du terme, c’est à dire par la restitution des clés entre les mains de Mme [P], d’une indemnité mensuelle d’occupation de 1.984,75 € .

Sur la demande de dommages et intérêts

Aux termes de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence et dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, peuvent accorder une provision au créancier ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Ils ne peuvent donc accorder qu’une provision au créancier, à l’exclusion du prononcé de toute condamnation définitive.

En conséquence, la demande de dommages et intérêts sera rejetée.

Sur la demande d’application de l’article 700 du Code de Procédure Civile et les demandes accessoires

Au regard de la situation, l’équité commande de mettre à la charge de Mme [B] et de M. [M] la somme de 2.500 € en application de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

Parties perdantes à l’instance, il y a lieu de mettre à la charge de Mme [B] et de M. [M] les dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification au représentant de l’Etat.

L’exécution provisoire est de droit par application des dispositions de l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Nous, Gérard EGRON-REVERSEAU, juge des référés, statuant publiquement par ordonnance contradictoire, exécutoire par provision et en premier ressort, susceptible d’appel,

Vu les articles 834 et 835 du code de procédure civile, et la loi du 6 juillet 1989,

DÉCLARONS la SCI JAPEAU irrecevable en sa demande d’intervention volontaire pour défaut de qualité et d’intérêt à agir,

DÉCLARONS Mme [D] [P] recevable à agir à l’encontre de Mme [J] [B] et M. [X] [M],

CONSTATONS la résiliation du bail d’habitation à compter du 26 décembre 2024,

CONDAMNONS Mme [J] [B] et M. [X] [M] à payer à Mme [D] [P], à titre provisionnel, la somme de 13.114,53 € représentant le solde des loyers et charges impayés à la date de résiliation du bail, avec intérêts au taux légal, à compter de la présente ordonnance,

FIXONS l’indemnité provisionnelle d’occupation mensuelle au montant du loyer et des charges, soit la somme de 1.984,75 €, à compter de la résiliation du bail,

DISONS que Mme [J] [B] et M. [X] [M] devront payer cette indemnité jusqu’à la libération des lieux, matérialisée par la remise effective des clés entre les mains de Mme [D] [P],

DÉBOUTONS Mme [D] [P] de sa demande de dommages et intérêts,

CONDAMNONS Mme [J] [B] et M. [X] [M] à payer à Mme [D] [P] la somme de 2.500 € par application de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

DISONS que Mme [J] [B] et M. [X] [M] seront tenus aux entiers dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification au représentant de l’Etat.

ORDONNONS l’exécution provisoire de la présente décision.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT

G. EGRON-REVERSEAU