Du 28 avril 2026

5AZ

SCI/FH

PPP Contentieux général

N° RG 26/00489 – N° Portalis DBX6-W-B7J-3NR4

[L] [E],

[D] [N] épouse [E]

C/

[S] [H]

— Expéditions délivrées à

M^e Philippe LEMELLETIER

— FE délivrée à

M^e Sylvie MICHON

Le 28/04/2026

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BORDEAUX

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

Pôle protection et proximité

[Adresse 1]

JUGEMENT EN DATE DU 28 avril 2026

JUGE : Madame Edith VIDALIE-TAUZIA, Magistrat

GREFFIER : Madame Frédérique HUBERT,

DEMANDEURS :

Monsieur [L] [E]

né le 31 Janvier 1961 à [Localité 1] (ALGERIE) (ALGER)

[Adresse 2]

[Localité 2]

Madame [D] [N] épouse [E]

née le 07 Février 1971 à [Localité 3]

[Adresse 2]

[Localité 2]

Tous deux représentés par Maître Sylvie MICHON, Avocat au barreau de BORDEAUX, membre de la SELARL CABINET FORZY – BOCHE-ANNIC – MICHON

DEFENDEUR :

Monsieur [S] [H]

né le 01 Octobre 1972 à [Localité 4]

[Adresse 3]

[Localité 5]

Représenté par Maître Philippe LEMELLETIER, Avocat au barreau de BORDEAUX, membre de la SCP E – JURIS

DÉBATS :

Audience publique en date du 24 février 2026

délibéré du 21 avril 2026 prorogé au 28 avril 2026

PROCÉDURE :

Articles 480 et suivants du code de procédure civile.

QUALIFICATION DU JUGEMENT :

Contradictoire et en premier ressort

EXPOSÉ DU LITIGE

Selon jugement d’adjudication du tribunal judiciaire de Bordeaux en date du 13 mars 2025, les lots n°207, 208 et 209 de la copropriété située au [Adresse 4] à BORDEAUX, appartenant à Monsieur [S] [H], ont été adjugés à Monsieur [L] [E] et Madame [D] [N] épouse [E], qui en sont devenus propriétaires.

Ce jugement a été signifié le 3 juillet 2025 à Monsieur [S] [H].

Par acte de commissaire de justice en date du 3 juillet 2025, Monsieur [L] [E] et Madame [D] [E] ont fait signifier à Monsieur [S] [H] un commandement de quitter les lieux au plus tard le 3 septembre 2025.

En vertu d’une requête en date du 11 septembre 2025, le juge de l’exécution du tribunal judiciaire de Bordeaux a autorisé, par ordonnance du 11 septembre 2025, Monsieur [L] [E] et Madame [D] [E] à effectuer une saisie conservatoire de créances sur les avoirs et créances détenues par Madame le Bâtonnier sur les sommes revenant à Monsieur [S] [H] dans le cadre de la distribution du prix de vente des droits immobiliers.

Un procès-verbal de saisie conservatoire de créances a été signifié le 15 septembre 2025 à la CARPA, prise en la personne de Madame le Bâtonnier.

Cette saisie a été dénoncée par acte du 18 septembre 2025 à Monsieur [S] [H].

Par acte introductif d’instance délivré le 4 septembre 2025, Monsieur [L] [E] et Madame [D] [E] ont fait assigner Monsieur [S] [H] à l’audience du 24 février 2026 du juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Bordeaux, aux fins de :

— Les dire et juger recevables et bien-fondés en leur action ;

— Condamner Monsieur [S] [H] à leur verser une indemnité d’occupation égale à 1.300 euros par mois à compter du 13 mars 2025 et jusqu’à la libération effective de l’appartement occupé situé [Adresse 5] à [Localité 6] (33) et constituant les lots 207, 208 et 209 de la copropriété ;

— Condamner Monsieur [S] [H] à leur verser une indemnité de 2.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

— Condamner Monsieur [S] [H] aux entiers dépens.

L’affaire a été appelée à l’audience du 24 février 2026, au cours de laquelle elle a été retenue.

Lors de cette audience, Monsieur [L] [E] et Madame [D] [E], représentés par leur conseil, ont maintenu leurs demandes initiales.

Ils se prévalent des articles L. 322-10 et L. 322-13 du code des procédures civiles d’exécution et exposent avoir fait l’acquisition d’un immeuble, saisi au préjudice de Monsieur [S] [H], à l’audience d’adjudication du 13 mars 2025. Depuis cette date, ils soutiennent que Monsieur [S] [H] est occupant sans droit ni titre, et qu’il aurait dû leur conférer la jouissance de l’immeuble. Ils ajoutent avoir satisfait à leurs obligations, le paiement du prix et frais d’acquisition, et subir un préjudice résultant de l’impossibilité de louer ou habiter un logement pour lequel ils remboursent un emprunt et paient diverses charges. Ils précisent que le logement se compose de trois lots réunis et a une surface habitable de 69,24m². Compte tenu des prix des locations pratiquées dans le secteur, ils soutiennent que la valeur locative de l’appartement peut être estimée à 1.300 euros par mois.

En défense, Monsieur [S] [H], représenté par son conseil, demande au juge des contentieux de la protection de :

— Rejeter toutes les demandes de Monsieur [L] [E] et Madame [D] [E] ;

— Débouter Monsieur [L] [E] et Madame [D] [E] de leur demande relative à l’indemnité d’occupation s’élevant à 1.300 euros par mois à compter du 13 mars 2025 et jusqu’à la libération effective du bien, ou du moins la réduire drastiquement vu l’état du logement ;

— Débouter Monsieur [L] [E] et Madame [D] [E] de leur demande d’indemnité d’un montant de 2.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— Condamner Monsieur [L] [E] et Madame [D] [E] à lui payer la somme de 2.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— Condamner Monsieur [L] [E] et Madame [D] [E] aux entiers dépens.

Il conteste que son maintien dans les lieux relève d’une résistance abusive. En effet, il précise que le produit de la vente constitue sa seule ressource qui pourrait lui permettre de se reloger. Il ajoute s’être engagé auprès de Monsieur [L] [E], qui a admis son départ après paiement, à quitter les lieux dès réception des fonds qui n’ont toujours pas été reçus et impute ce retard à la carence du créancier saisissant et aux délais de publication. Il précise que le rendez-vous pris pour un logement social démontre sa bonne foi ainsi que sa volonté réelle de libérer les lieux. Il indique que le jugement d’adjudication ne lui a été signifié que le 3 juillet 2025.

Il conteste également le montant de l’indemnité d’occupation aux motifs que le logement ne respecte pas les critères de la décence, qu’il est insalubre et inhabitable. En effet, il précise qu’il est dépourvu de chauffage, gaz, eau chaude et ventilation, que les vélux ont été bouchés et que des fuites se sont déclarées. Il considère que l’indemnité d’occupation doit correspondre à la valeur locative du bien qui est en l’état quasi nulle.

Les parties ont été autorisées à produire en cours de délibéré, la preuve du départ de Monsieur [S] [H] du logement.

Le greffe a été destinataire d’une note en délibéré de Monsieur [L] [E] et Madame [D] [E] le 12 mars 2026, précisant que Monsieur [S] [H] a restitué les clés du logement à son conseil le 27 février 2026 et que Monsieur [L] [E] et Madame [D] [E] les ont récupérées le 1er mars 2026.

Une seconde note en délibéré émanant de Monsieur [S] [H] a été réceptionnée le 30 mars 2026, confirmant le départ le 27 février 2026 et la restitution des clés par l’intermédiaire de son conseil.

A l’issue de l’audience, l’affaire a été mise en délibéré au 21 avril 2026.

MOTIFS DU JUGEMENT

À titre liminaire et rappel étant fait que selon l’article 445 du code procédure civile, après la clôture des débats, les parties ne peuvent déposer aucune note à l’appui de leurs observations, si ce n’est en vue de répondre aux arguments développés par le ministère public, ou à la demande du président, la juridiction à l’issue des débats a autorisé une note en délibéré portant exclusivement sur le départ effectif ou non de Monsieur [S] [H] dont l’imminence était annoncée à l’audience.

Ce départ a été confirmé par les parties. Elles ont toutefois à cette occasion, et sans y être autorisées, poursuivi leur discussion sur l’état du logement.

Il ne sera pas tenu compte des arguments et pièces produites à ce sujet dans le cadre des notes en délibéré.

— Sur les indemnités d’occupation :

L’article L. 322-10 du code des procédures civiles d’exécution prévoit que l’adjudication emporte vente forcée du bien saisi et en transmet la propriété à l’adjudicataire.

Elle ne confère à celui-ci d’autres droits que ceux appartenant au saisi. Ce dernier est tenu, à l’égard de l’adjudicataire, à la délivrance du bien et à la garantie d’éviction.

L’article L. 322-13 du code des procédures civiles d’exécution dispose que le jugement d’adjudication constitue un titre d’expulsion à l’encontre du saisi.

L’article 1240 du code civil prévoit que tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

Il résulte de ce texte que les occupants sans droit ni titre d’un local sont tenus d’une indemnité d’occupation envers les propriétaires. L’indemnité d’occupation, dont la nature est mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l’occupation du bien et de son indisponibilité pour les propriétaires.

En l’espèce, il ressort du jugement d’adjudication du 13 mars 2025 que les biens et droits relatifs au bien immobilier situé au [Adresse 4] à [Localité 6] (lots n°207, 208 et 209), appartenant à Monsieur [S] [H], ont été adjugés à Monsieur [L] [E] et Madame [D] [E] au prix de 233.000 euros.

Il résulte en outre des pièces produites, et notamment du projet de distribution du prix, que les adjudicataires ont, le 17 juin 2025, consigné le prix de vente entre les mains de Monsieur le Bâtonnier de l’Ordre des Avocats du barreau de Bordeaux, et que le jugement d’adjudication a été publié au service de la publicité foncière le 16 septembre 2025.

Dans ces conditions, le jugement d’adjudication constitue un titre exécutoire permettant l’expulsion du saisi qui ne saurait utilement opposer aux adjudicataires le non-versement du prix de vente pour justifier son maintien dans les lieux, dès lors qu’il ne conteste pas que la consignation du prix soit intervenue conformément aux règles applicables et que sa distribution est indépendante de leur volonté.

Il est en outre constant que sauf dispositions contraires du cahier des conditions de vente, le saisi perd tout droit d’occupation dès le prononcé du jugement d’adjudication et est tenu en conséquence au paiement d’une indemnité d’occupation du jour de l’adjudication au jour de son expulsion, et non du jour de la notification du jugement d’adjudication.

Dès lors, Monsieur [S] [H] n’est donc pas fondé à soutenir que l’indemnité d’occupation ne serait due qu’à compter de la signification du jugement d’adjudication intervenue le 3 juillet 2025.

En outre, si le cahier des conditions de vente n’est pas versé aux débats, aucune des parties ne soutient qu’il comporterait un droit au maintien dans les lieux pour le saisi.

La circonstance, non contestée, que Monsieur [L] [E] et Madame [D] [E] auraient toléré le maintien dans les lieux de Monsieur [S] [H] postérieurement à l’adjudication est sans incidence sur l’existence d’une indemnité d’occupation, dès lors qu’une telle tolérance ne saurait valoir renonciation à toute contrepartie financière.

Ainsi, Monsieur [S] [H] a perdu tout droit d’occupation dès le 13 mars 2025, date du jugement d’adjudication, le transfert de propriété s’étant opéré de plein droit à cette date.

A cet égard, il ressort de la note en délibéré reçue au greffe le 12 mars 2026 que Monsieur [S] [H] a restitué les clés du bien immobilier à son conseil le 27 février 2026 et que Monsieur [L] [E] et Madame [D] [E] en ont repris possession le 1er mars 2026.

Toutefois, la libération effective des lieux correspond à la date à laquelle le propriétaire recouvre la libre disposition de son bien, laquelle ne peut résulter que de la remise des clés entre ses mains ou celles de toute personne mandatée par lui.

Dès lors, il y a lieu de retenir la date du 1er mars 2026 comme date de restitution effective des lieux.

Monsieur [L] [E] et Madame [D] [E] évaluent l’indemnité d’occupation mensuelle à la somme de 1.300 euros.

Monsieur [S] [H] conteste ce montant en soutenant que le logement serait d’une part insalubre, et d’autre part indécent.

Il convient toutefois de rappeler, conformément aux articles L. 1331-22 du code de la santé publique et L. 511-11 du code de la construction et de l’habitation, que l’insalubrité d’un logement ne peut résulter que d’une constatation opérée dans le cadre d’une procédure administrative et découle d’un arrêté préfectoral. Monsieur [S] [H] ne produit aucun arrêté d’insalubrité et échoue dès lors à rapporter la preuve de cet état.

Monsieur [S] [H] verse aux débats un procès-verbal de constat en date du 26 décembre 2022, faisant état notamment de la condamnation et l’enlèvement d’un vélux, des fissures et décollements de peinture au plafond ainsi que des traces d’humidité sur le sol de l’une des chambre, de l’obstruction de l’ouverture du tuyau d’évacuation de gaz, l’impossibilité d’utiliser la chaudière, des traces d’humidité et coulures au plafond du salon.

Toutefois, ce constat antérieur à l’adjudication, s’il établit l’existence de désordres ponctuels, ne caractérise ni leur gravité ni leur persistance dans le temps. Il ne fait par ailleurs état d’aucune fuite, contrairement à ce que Monsieur [S] [H] soutient.

En outre, le procès-verbal descriptif établi le 5 octobre 2022, soit moins de trois mois avant le procès-verbal de constat, ne mentionne pas de tels désordres, à l’exception de moisissures relevées dans la chambre sous les toits. Cette discordance est de nature à relativiser l’ampleur des désordres allégués et laisse supposer qu’ils ont pu apparaître dans un contexte particulier, notamment celui des travaux de réfection de la toiture entrepris par la copropriété, auxquels Monsieur [S] [H] s’était opposé.

Si le procès-verbal de constat relève l’impossibilité d’utiliser la chaudière, le diagnostic de l’installation intérieure de gaz du 14 novembre 2024 mentionne outre un fonctionnement défectueux, une absence d’entretien de l’appareil et de son conduit. Or, à cette date, Monsieur [S] [H] était toujours propriétaire du bien et tenu à son entretien. Il ne saurait dès lors utilement se prévaloir, à l’encontre de Monsieur [L] [E] et Madame [D] [E], de désordres imputables à un défaut d’entretien qui lui incombait.

Par ailleurs, si le logement ne dispose pas de ventilation mécanique, le diagnostic de performance énergétique du 14 novembre 2024 indique que la ventilation s’effectue par l’ouverture des fenêtres. Monsieur [S] [H] ne démontre pas en quoi cette caractéristique serait, en elle-même, constitutive d’une non-conformité aux critères de décence.

Au surplus, Monsieur [S] [H] s’est maintenu dans les lieux pendant une période prolongée et postérieure aux désordres qu’il invoque, et ne soutient ni ne démontre que ces désordres auraient eu un impact concret sur l’usage des lieux.

Au regard de l’ensemble de ces éléments, Monsieur [S] [H] ne rapporte pas la preuve, qui lui incombe, du caractère indécent du logement, ni de désordres d’une gravité telle qu’ils le rendraient impropre à l’habitation.

Il ressort en outre des pièces produites que le logement litigieux, situé au [Adresse 4] à [Localité 6], se compose, selon le procès-verbal descriptif du 5 octobre 2022, d’une entrée, d’un séjour avec coin cuisine, d’une buanderie, de trois chambres, d’une salle d’eau et d’un toilette, pour une superficie de 69,24 m², dans un immeuble construit avant 1948.

Le diagnostic technique immobilier établi le 14 novembre 2024 fait apparaître une performance énergétique classée D, ainsi que la présence d’amiante, de revêtements contenant du plomb, et des anomalies affectant les installations de gaz et électricité.

Si Monsieur [L] [E] et Madame [D] [E] produisent des annonces de biens proposés à la location dans le même secteur, celles-ci ne comportent pas d’éléments suffisamment précis relatifs aux caractéristiques des logements concernés pour permettre une comparaison pertinente avec le bien litigieux. Ils ne produisent en outre aucun avis de valeur locative de leur bien.

Au surplus, il y a lieu de rappeler que le logement leur appartenant est situé dans une zone soumise à l’encadrement des loyers, en vigueur depuis le 15 juillet 2022.

Au regard de l’ensemble de ces éléments, il convient de fixer l’indemnité d’occupation mensuelle à la somme de 950 euros.

Par conséquent, Monsieur [S] [H] s’étant maintenu sans droit ni titre dans le logement à compter du 13 mars 2025 jusqu’au 1er mars 2026 inclus, soit durant 11 mois et 20 jours, il sera condamné à payer à Monsieur [L] [E] et Madame [D] [E] la somme de 11.062,90 euros (10.450 + 612,90).

— Sur les demandes accessoires :

Il résulte des dispositions de l’article 696 du code de procédure civile que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge de l’autre partie. En outre l’article 700 du même code prévoit que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation.

Monsieur [S] [H], qui succombe, sera condamné aux dépens.

Monsieur [S] [H], tenu aux dépens, sera condamné à payer à Monsieur [L] [E] et Madame [D] [E] la somme de 1.000 euros, en application de l’article 700 du code de procédure civile, et sera débouté de sa demande sur ce même fondement.

PAR CES MOTIFS :

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

CONDAMNE Monsieur [S] [H] à payer à Monsieur [L] [E] et Madame [D] [E] la somme de 11.062,90 euros au titre des indemnités d’occupation dues à compter du 13 mars 2025 jusqu’au 28 février 2026 inclus ;

CONDAMNE Monsieur [S] [H] aux dépens ;

CONDAMNE Monsieur [S] [H] à payer à Monsieur [L] [E] et Madame [D] [E] la somme de 1.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

DÉBOUTE Monsieur [S] [H] de sa demande sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE l’exécution provisoire de droit de la décision.

Ainsi mis à disposition au greffe les jour, mois et an susdits.

LA GREFFIÈRE LA VICE PRÉSIDENTE chargée des contentieux de la protection

LE GREFFIER LE JUGE