TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BASTIA

JUGEMENT DU 20 Novembre 2025

Chambre civile 1

N° RG 24/00129 – N° Portalis DBXI-W-B7I-DFYI

Nature de l’affaire : 71F Demande en nullité d’une assemblée générale ou d’une délibération de cette assemblée

MINUTE N°

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ :

Sébastien ROSET, Juge, faisant fonction de Président, statuant en juge unique (articles 812 et suivants du code de procédure civile ) .

GREFFIER : Marie SALICETI, Greffière lors des débats

Valentine CAILLE, Greffière lors de la mise à disposition au Greffe

DÉBATS : à l’audience publique du 25 Septembre 2025 devant Sébastien ROSET, Juge agissant en qualité de juge unique.

JUGEMENT rendu le vingt Novembre deux mil vingt cinq par mise à disposition au greffe conformément aux dispositions de l’article 450 al 2 du code de procédure civile

Date indiquée à l’issue des débats

DEMANDERESSE

Mme [F] [E]

née le 19 Décembre 1954 à MARSEILLE, demeurant Domaine de l’Osari Bât B – Route de l’ancienne voie ferrée – 20230 SAN NICOLAO

représentée par Maître Philippe JOBIN de la SCP RENÉ JOBIN PHILIPPE JOBIN, avocats au barreau de BASTIA, avocats plaidant/postulant

DEFENDERESSE

Le Syndicat des Copropriétaires de l’ensemble immobilier DOMAINE DE L’OSARI, sis 315 Route de l’ancienne voie ferrée – 20230 SAN NICOLAO, pris en la personne de son syndic en exercice, la SARL ALALIA Immobilier immatriculée au RCS de Bastia sous le numéro 532 962 602,

dont le siège social est sis Saint-Alexandre Sauli – 20270 ALERIA, représentée par son représentant légal en exercice,

représentée par la SELARLU LUISI AVOCAT, représentée par Maître Claudia LUISI de l’AARPI ARNA, avocats au barreau de BASTIA, avocats plaidant

EXPOSE DU LITIGE

Madame [F] [E] est propriétaire des lots n°13, 90, 70 et 37 de la copropriété DOMAINE DE L’OSARI, située au 315 route de l’ancienne voie ferrée à San-Nicolao (Haute-Corse).

Le 14 novembre 2023, s’est tenue l’assemblée générale des copropriétaires de la résidence.

Par exploit délivré le 24 janvier 2024, Madame [F] [E] a fait assigner le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’IMMEUBLE DOMAINE DE L’OSARI 20220 BASTIA représenté par son syndic la SARL ALALIA IMMOBILIER à comparaître devant le tribunal judiciaire de Bastia aux fins d’obtenir l’annulation des délibérations n°22 et 23 de l’assemblée générale des copropriétaires en date du 14 novembre 2023.

Dans le dernier état de leur conclusions signifiées par voie électronique le 8 octobre 2024, Madame [F] [E] demande au tribunal de bien vouloir:

écarter des débats les attestations produites par le syndicat des copropriétaires ; annuler les délibérations n° 22 et 23 de l’assemblée générale des copropriétaires de l’immeuble DOMAINE DE L’OSARI du 14 novembre 2023 ; condamner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble DOMAINE DE L’OSARI à payer à Madame [E] la somme de 1 500 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens de la présente instance (article 696 de ce code)

Au soutien de la nullité de la délibération n°22 de l’assemblée générale du 14 novembre 2023, la demanderesse explique que cette délibération, qui consiste à consentir une servitude de passage à des personnes tierces à la copropriété ne pouvait pas être adoptée par un vote à la majorité absolue mais par un vote à la double majorité qualifiée de l’article 26 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 voire à la majorité absolue de l’article 25 de cette loi pour le cas où cette résolution recueillait au moins l’approbation de la moitié des membres du syndicat des copropriétaires présents, représentés ou ayant voté par correspondance, représentant au moins le tiers des voix de tous les copropriétaires lors du premier vote. Elle ajoute que cette délibération a été votée sur la base de la proposition du maire de San Nicolao en date du 15 avril 2021, laquelle n’a pas été jointe à la convocation. Elle précise que les attestations produites aux fins d’établir la présence de cette pièce jointe à la convocation constituent des attestations de complaisance et ne sont pas accompagnées des identités des témoins ni ne contiennent le report de la mention relative aux conséquences d’une fausse attestation.

Au soutien de la nullité de la délibération n°22 de l’assemblée générale du 14 novembre 2023, la demanderesse soutient que cette délibération votée sur la base d’un seul devis joint méconnaît les dispositions de l’article 19-2 du décret n°67-223 du 17 mars 1967 pris pour l’application de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, lequel impose la production d’au moins deux devis.

Dans le dernier état de ses conclusions signifiées par voie électronique le 11 mars 2025, Le Syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier DOMAINE DE L’OSARI, sis 315 ROUTE DE L’ANCIENNE VOIE FERRÉE 20230 SAN NICOLAO pris en la personne de son syndic en exercice, la SARL ALALIA SYNDIC EXPERTISE, demande au tribunal de bien vouloir :

Débouter Madame [J] [E] de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions comme étant mal fondées,Condamner Madame [J] [E] à lui payer la somme de 3.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.Condamner Madame [J] [E] aux entiers dépens.

Le défendeur fait valoir que la résolution 2022 relative à l’installation d’une passerelle publique, votée à la suite de la proposition émise par madame le Maire de San Nicolao en date du 15 avril 2021, résulte d’une obligation réglementaire, laquelle doit être votée à la majorité absolue. Il ajoute que cette installation a d’ailleurs déjà été autorisée et votée à la majorité absolue dans le cadre d’une précédente assemblée et que celle-ci, ayant recueilli 5723 voix pour 10.000, aurait également été adoptée si elle avait été proposée sur le fondement de l’article 26. Il soutient que le courrier du maire était bien joint à la convocation et que 25 copropriétaires en attestent et que madame [E] était présente et a elle-même voté contre la résolution 22.

Concernant l’absence de nullité de la résolution 23, le défendeur fait valoir, sur le fondement de l’article 21 de la loi du 10 juillet 1965, que la mise en concurrence n’était pas obligatoire dès lors que la copropriété se trouvait dépourvue de conseil syndical.

La procédure a été clôturée le 19 mai 2025 par ordonnance du même jour et l’affaire plaidée à l’audience de juge unique du 25 septembre 2025.

Les débats clos, l’affaire a été mise en délibéré au 20 novembre 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la mise à l’écart des attestations

Selon l’article 202 du code de procédure civile, l’attestation contient la relation des faits auxquels son auteur a assisté ou qu’il a personnellement constatés.

Elle mentionne les nom, prénoms, date et lieu de naissance, demeure et profession de son auteur ainsi que, s’il y a lieu, son lien de parenté ou d’alliance avec les parties, de subordination à leur égard, de collaboration ou de communauté d’intérêts avec elles.

Elle indique en outre qu’elle est établie en vue de sa production en justice et que son auteur a connaissance qu’une fausse attestation de sa part l’expose à des sanctions pénales.

L’attestation est écrite, datée et signée de la main de son auteur. Celui-ci doit lui annexer, en original ou en photocopie, tout document officiel justifiant de son identité et comportant sa signature.

Si la demanderesse sollicite que soient écartées des débats les attestations produites par le défendeur aux motifs que celles-ci présentent un caractère de pure complaisance au regard du lien unissant leurs rédacteurs avec le syndicat des copropriétaires, une telle allégation n’est étayée par aucun élément probant.

En tout état de cause, l’absence du respect du formalisme des attestations prévu par les dispositions de l’article 202 du code de procédure civile ne prive pas pour autant le juge de la faculté d’apprécier leur caractère probant.

En l’espèce, aucun élément du dossier n’impose d’écarter des débats les attestations produites par le défendeur.

Sur la demande de nullité de la résolution n°22 de l’assemblée générale des copropriétaires du 14 novembre 2023

Le 14 novembre 2023, l’assemblée générale des copropriétaires de la résidence DOMAINE DE L’OSARI a voté, visant les modalités de l’article 25, la résolution suivante :

« Résolution n° 22 : » A LA DEMANDE DE MONSIEUR [H], INSTALLATION D’UNE PASSERELLE PUBLIQUE AMOVIBLE RELIANT LE CENTRE URBAIN A LA ROUTE DE L’ANCIENNE VOIE FERRÉE

Il est soumis à l’assemblée générale la proposition émise par madame [I] de San Nicolao en date du 15 avril 2021, courrier joint et notre entretien en mairie du mercredi 2 novembre 2022 confirmant l’engagement d’installer une passerelle publique amovible reliant le centre urbain à la route de l’ancienne voie ferrée. Les frais de la construction et la mise en place de la passerelle seront à la charge de la commune de SAN NICOLAO (Lire la résolution n°16 du CR de l’AG du 27 octobre 2020 votée à l’article 24) – Article 25 (majorité absolue). "

La demanderesse, qui soutient que l’installation de ladite passerelle constitue une aliénation d’une partie de la copropriété en ce qu’elle consiste à consentir une servitude à des personnes tierces, ne produit aucun élément permettant de justifier de l’emplacement exact de la dite passerelle. En effet, ni les courriers du maire de la commune de San Nicolao en date des 27 février 2020 et 15 avril 2021 ni les procès-verbaux d’assemblée successifs ne permettent de déterminer l’implantation précise de la passerelle, la nature exacte des travaux et leur impact sur les parties communes de l’immeuble.

Ainsi, la défenderesse échoue à rapporter la preuve de l’aliénation alléguée et conséquence, de la méconnaissance des dispositions de l’article 26 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis.

En outre, s’il est vrai que le défendeur ne justifie pas de l’envoi en pièce jointe du courrier daté du 15 avril 2021, force est de constater que plus d’une vingtaine d’attestations établies par les copropriétaires et suffisamment probantes, permettent d’établir que ces derniers ont bien été destinataires de ladite pièce jointe. De sorte que le droit à l’information des copropriétaires n’a pas été méconnu.

Au regard de l’ensemble de ces éléments, la demande de nullité ne saurait aboutir.

Sur la demande de nullité de la résolution n°23 de l’assemblée générale des copropriétaires du 14 novembre 2023

L’article 11 I- 3° du décret du 17 mars 1967 dispose que sont notifiées au plus tard en même temps que l’ordre du jour, pour la validité de la décision, les conditions essentielles du contrat ou, en cas d’appel à la concurrence , des contrats proposés, lorsque l’ assemblée est appelée à approuver un contrat, un devis ou un marché, notamment pour la réalisation de travaux ainsi que les conditions générales et particulières du projet de contrat et la proposition d’engagement de caution mentionné au deuxième alinéa de l’article 26-7 de la loi du 10 juillet 1965 lorsque le contrat proposé a pour objet la souscription d’un prêt bancaire au nom du syndicat dans les conditions prévues à l’article 26-4 de cette loi.

Aux termes de l’article 21 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965, l’assemblée générale des copropriétaires, statuant à la majorité de l’article 25, arrête un montant des marchés et des contrats à partir duquel la consultation du conseil syndical est rendue obligatoire. A la même majorité, elle arrête un montant des marchés et des contrats autres que celui de syndic à partir duquel une mise en concurrence est rendue obligatoire.

Selon l’article 19-2 du décret du 17 mars 1967, la mise en concurrence pour les marchés de travaux et les contrats autres que le contrat de syndic, prévue par le deuxième alinéa de l’article 21 de la loi du 10 juillet 1965, lorsque l’assemblée générale n’en a pas fixé les conditions, résulte de la demande de plusieurs devis ou de l’établissement d’un devis descriptif soumis à l’évaluation de plusieurs entreprises.

En l’espèce, le 14 novembre 2023, l’assemblée générale des copropriétaires de la résidence DOMAINE DE L’OSARI a voté, visant les modalités de l’article 25, la résolution suivante :

«  Résolution n° 23 :A LA DEMANDE MONSIEUR [H], INSTALLATION DE LAMPADAIRES SOLAIRES POUR L’ECLAIRAGE DES VOIES DE CIRCULATION ER PARKING -DEVIS JOINT- Article 25 (majorité absolue)

Autorisation d’installer des lampadaires solaires pour l’éclairage les voies de circulations et des parkings de la copropriété pour un coût de 27.214 euros TTC soit par copropriétaire une dépense totale de 2.7214 euros X le nombre de tantièmes des charges communes générales en lot. Les fonds seront demandés dans l’appel du 1er janvier 2024. Art 25. Etude des lampadaires en pièces jointes. ".

Ladite résolution indique également « Le syndic devra rechercher un autre prestataire afin de faire un comparatif ».

Il n’est pas contesté que la résolution litigieuse a été votée sur la base d’un unique devis.

Si le défendeur soutient que la mise en concurrence, se traduisant par la production d’au moins deux devis, n’était pas obligatoire, en application de l’article 21 de la loi du 10 juillet 1965, dès lors que la copropriété était dépourvue de conseil syndical lors de cette assemblée générale, aucun élément produit aux débats ne permet d’étayer une telle allégation.

Néanmoins, il résulte des dispositions susvisées que la mise en concurrence pour les marchés et les contrats autres que le contrat de syndic de copropriété est nécessaire lorsque l’assemblée se prononce sur le choix d’une entreprise ou l’approbation d’un devis mais non pas lorsqu’elle prend une décision sur le principe de l’exécution des travaux et la fixation d’un budget.

Or, au cas d’espèce, la résolution litigieuse ne s’est pas prononcée sur le choix d’une société pour réaliser les travaux ni n’a approuvé le moindre devis mais s’est bornée simplement à acter du principe d’effectuer les travaux de pose de lampadaires et du budget arrêté à la somme de 27 214 euros suivant un devis produit.

En ce sens, la résolution contestée donne d’ailleurs mandat au syndic de rechercher un autre prestataire afin de faire un comparatif.

Dès lors, la présente situation ne relevant pas des dispositions de l’article 21 de la loi du 10 juillet 1965, il y a lieu de considérer que la mise en concurrence n’était pas obligatoire.

En conséquence, l’absence de production de plusieurs devis à la convocation à l’assemblée générale du 14 novembre 2023 ne saurait donc entraîner la nullité de la résolution n°23.

Sur les autres demandes

Madame [F] [E], qui succombe à l’instance, sera condamnée aux entiers dépens.

L’équité commande de rejeter les demandes formées par les parties au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire, rendu en premier ressort :

DEBOUTE Madame [F] [E] de l’intégralité de ses demandes ;

DEBOUTE les parties de leur demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Madame [F] [E] aux dépens de l’instance;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit et DIT n’y avoir lieu d’en écarter l’application.

En foi de quoi le présent jugement a été signé par le Président et par le Greffier.

LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,