TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BASTIA

JUGEMENT DU 16 Octobre 2025

Chambre civile 1

N° RG 23/01669 – N° Portalis DBXI-W-B7H-DE5H

Nature de l’affaire : 72A Demande en paiement des charges ou des contributions

MINUTE N°

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ :

Aurélie GIOCONDI, Vice-Présidente, faisant fonction de Président, statuant en juge unique (articles 812 et suivants du code de procédure civile ) .

GREFFIER : Valentine CAILLE, Greffière lors des débats

Marie SALICETI, Greffière lors de la mise à disposition au Greffe,

DÉBATS : à l’audience publique du 04 Septembre 2025 devant Aurélie GIOCONDI, Vice-Présidente agissant en qualité de juge unique, en présence de Madame [H] [Y], Juge, et Monsieur [T] [F], auditeur de justice

JUGEMENT rendu le seize Octobre deux mil vingt cinq par mise à disposition au greffe conformément aux dispositions de l’article 450 al 2 du code de procédure civile

Date indiquée à l’issue des débats

DEMANDERESSE

Le Syndicat des Copropriétaires de la RESIDENCE APPOLONIE, prise en la personne de son syndic en exercice le Cabinet de Gestion Immobilière PIETRI & BOCCARA,

dont le siège social est sis Cabinet de Gestion Immobilière PIETRI & [Adresse 16] – [Adresse 5], prise en la personne de son représentant légal domicilié ès qualités audit siège,

représentée par M^e Gilles ANTOMARCHI, avocat au barreau de BASTIA, avocat plaidant/postulant

DEFENDERESSE

Le [Adresse 23], représenté par son syndic, la SARL [Localité 15] IMMOBILIER,

dont le siège social est sis SARL [Localité 15] IMMOBILIER [Adresse 1] [Adresse 6], prise en la personne de son représentant légal domicilié ès qualités audit siège,

représentée par M^e Jean-Benoit FILIPPINI, avocat au barreau de BASTIA, avocat plaidant

EXPOSÉ DU LITIGE

La résidence [7] est une résidence soumise au régime de la copropriété.

Elle a été édifiée sur une parcelle acquise à l’époque par la SCI APPOLONIE, aujourd’hui liquidée, cadastrée [Cadastre 12] sur la commune de BASTIA.

Cette parcelle avait à l’époque été divisée en deux nouvelles parcelles cadastrées [Cadastre 10], où est édifiée la résidence [8] [Cadastre 2], correspondant aux voies d’accès à cette résidence mais également à une seconde résidence dénommée LES JARDINS d’APPOLONIE, édifiée postérieurement sur une parcelle limitrophe cadastrée [Cadastre 11] sur la même commune.

Ces deux résidences disposent de leur propre Syndicat de copropriétaires et sont gérées par deux syndics distincts mais partagent l’usage d’éléments d’équipement commun se situant sur la parcelle cadastrée [Cadastre 9], soit :

— Une station de relevage des eaux usées ;

— Un local poubelles ;

— Un local de boîtes à lettres.

Cependant, aucun acte ni aucune convention n’ont jamais établi le mode de gestion ni le mode de répartition des frais liés à l’entretien de ces éléments entre les syndicats de copropriétaires des deux résidences.

Estimant que ces frais devaient être partagés à parts égales entre les syndicats des deux résidences, le syndic de la résidence APPOLONIE a sollicité, notamment par voie amiable et par voie de mises en demeure, de la résidence LES JARDINS D’APPOLONIE le paiement de la moitié de ces frais pour les années 2017, 2018, 2020 et 2021 pour un montant total de 24 666,81 euros.

Par exploit de commissaire de justice en date du 21 novembre 2023, le [Adresse 21] représenté par son syndic en exercice a attrait le Syndicat de copropriétaires de la résidence LES JARDINS D’APPOLONIE représenté par son syndic en exercice par devant le présent tribunal aux fins de voir celui-ci condamné au paiement des charges relatives à ces éléments d’équipement commun lui revenant pour la somme de 24 666,81 euros arrêtée au 28 avril 2023, outre sa condamnation à dommages et intérêts pour résistance abusive, aux dépens et frais irrépétibles.

Le Syndicat de copropriétaires de la résidence LES JARDINS D’APPOLONIE a constitué avocat en date du 30 décembre 2023.

Après plusieurs renvois à la mise en état pour conclusions respectives des parties, l’ordonnance de clôture est intervenue le 20 juin 2025 et l’affaire appelée à l’audience de plaidoirie au fond du 4 septembre 2025 à 9H30.

Au terme de ses dernières conclusions en date du 19 février 2025, le Syndicat de copropriétaires de la résidence [7] sollicite du tribunal qu’il :

CONDAMNE le Syndicat de copropriétaires de la résidence LES JARDINS D’APPOLONIE à lui verser la somme de 24 666,81 euros arrêtée au 28 avril 2023 avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du même jour ;CONDAMNE le Syndicat de copropriétaires de la résidence LES JARDINS D’APPOLONIE à lui verser la somme de 5 000 euros à titre de dommages et intérêts du fait de sa résistance abusive ;

CONDAMNE le Syndicat de copropriétaires de la résidence LES JARDINS D’APPOLONIE à lui verser la somme de 4 800 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance ; ORDONNE l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

Pour solliciter la condamnation du Syndicat de copropriétaires de la résidence LES JARDINS D’APPOLONIE à lui verser la somme de 24 666,81 euros, le [Adresse 18] soutient au visa des dispositions de la loi du 10 juillet 1965 et de la loi ELAN du 25 novembre 2018, que la résidence administrée par le défendeur bénéficie en qualité de copropriétaire depuis la création de la résidence de l’usage de la station de relevage des eaux usées et du local poubelle sis sur la parcelle cadastrée [Cadastre 9].

Il en déduit que ces éléments doivent être considérés comme des parties communes aux deux résidences dont le Syndicat de copropriétaires de la résidence LES JARDINS D’APPOLONIE est redevable des charges de copropriété liées à son entretien, dont celui-ci a par ailleurs reconnu en être débiteur par le paiement partiel de factures auprès des fournisseurs à compter de l’année 2017.

Le demandeur soutient par suite qu’en l’absence de répartition des tantièmes liés à ces parties communes et en l’absence d’actes venant établir une répartition de ces frais d’entretien, il a à bon droit dans cette attente procédé à une répartition égalitaire au regard du nombre de bâtiments composant la résidence au fur et à mesure de leur édification entre les années 2012 et 2015.

Le [Adresse 19] fait par suite valoir qu’à considérer que la copropriété du défendeur comprenne moins de lots que la sienne, cela ne le dispense pas du paiement des charges liées aux parties communes et que le décompte qu’il produit au soutien de ses écritures démontre que le défendeur ne saurait exciper d’un excédent de charges appelées à son encontre.

Pour solliciter la condamnation du Syndicat de copropriétaires de la résidence LES JARDINS D’APPOLONIE à lui verser la somme de 5 000 euros à titre de dommages et intérêts du fait de sa résistance abusive, le demandeur soutient au visa des dispositions de l’article 1240 du code civil que la carence de ce dernier à s’acquitter des charges ainsi réclamées lui a causé un préjudice direct et certain puisqu’il a dû faire l’avance de ces sommes.

Au terme de ses dernières écritures en date du 14 juin 2025, le Syndicat de copropriétaires de la résidence LES JARDINS D’APPOLONIE sollicite du tribunal qu’il :

DEBOUTE le Syndicat de copropriétaires de la résidence [7] de l’ensemble de ses demandes ;CONDAMNE le [Adresse 19] à lui verser la somme de 3 000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance ;ORDONNE d’écarter l’exécution provisoire du jugement à intervenir.

Pour solliciter du tribunal qu’il déboute le Syndicat de copropriétaires de la résidence D’APPOLONIE de sa demande en paiement des charges de copropriété liées aux éléments partagés en commun par les deux résidences, le défendeur soutient au visa des dispositions de l’article 1240 du code civil qu’aucune répartition des charges de copropriété liées aux équipements sis sur la parcelle AV [Cadastre 2] n’a été prévue ni dans les règlements de copropriété, ni dans les états descriptifs de division des deux copropriétés par le constructeur.

Il fait également valoir qu’aucune répartition de ces charges n’a été établie ni par immeuble, ni par lots, alors même que les deux copropriétés ne comprennent pas le même nombre d’appartements.

Il en déduit que le [Adresse 20] n’a subi aucun préjudice et ne saurait en conséquence revendiquer aucune condamnation à paiement sur le fondement de sa responsabilité civile délictuelle.

Le Syndicat de copropriétaires de la résidence LES JARDINS D’APPOLONIE soutient par suite au visa des dispositions de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 que le demandeur ne saurait exciper du paiement des charges exigées au regard des éléments d’équipement commun visés à son bénéfice dès lors qu’aucune répartition de ces charges n’a été consacrée au sein des règlements de copropriété des parties selon les tantièmes respectivement détenus et qu’aucun accord n’est intervenu sur ce point.

Il conteste de plus la répartition opérée par le demandeur faisant valoir que celle-ci doit avoir lieu en fonction de l’utilité objective de ces éléments d’équipement commun pour chaque lot, en l’absence d’individualisation.

En tout état de cause, le Syndicat de copropriétaires de la résidence LES JARDINS D’APPOLONIE fait valoir que, dans un esprit de conciliation, il a procédé au paiement des charges liées à ces équipements pour les années 2012 à 2016, selon une répartition égalitaire alors même que l’édification de certains immeubles de sa copropriété n’était pas achevée, et qu’il apparaît en conséquence qu’il a versé davantage que ce qu’il devait au regard des décomptes produits aux débats.

Il expose par suite produire aux débats les éléments comptables démontrant qu’il a procédé au paiement des charges qui lui incombaient en vertu de l’usage des éléments d’équipement commun visés directement auprès des fournisseurs à compter du 1er janvier 2017 et que dès lors aucune somme ne saurait lui être réclamée au titre des charges visées depuis cette date.

Concernant plus précisément les charges liées aux frais d’électricité du local poubelle, il fait valoir qu’il n’est pas démontré que le compteur installé soit exclusivement dédié à ce local et qu’en outre, l’abonnement ayant été souscrit au seul nom du demandeur, celui-ci ne saurait facturer à un tiers ce partage de consommation ceci étant prohibé par la loi.

Pour solliciter que l’exécution provisoire du jugement à intervenir soit écartée, le Syndicat de copropriétaires de la résidence LES JARDINS D’APPOLONIE soutient au visa des dispositions de l’article 514-1 du code de procédure civile que ses moyens de défense apparaissent sérieux sur le fond et que cette exécution provisoire serait de nature à compromettre un éventuel appel de sa part à l’encontre de la décision à intervenir outre des conséquences manifestement excessives au regard des sommes réclamées qui viendraient s’imputer sur la budget de la copropriété.

L’affaire a été plaidée à l’audience du 4 septembre 2025 puis mise en délibéré à la date du 16 octobre 2025.

MOTIFS

Il est rappelé le principe selon lequel, conformément à l’article 768 alinéa 2 du code de procédure civile, dans sa version applicable aux instances introduites à compter du 1er janvier 2020, le tribunal ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif et n’examine les moyens au soutien de ces prétentions que s’ils sont invoqués dans la discussion.

1. Sur la demande en paiement des charges de copropriété liées à l’usage des éléments d’équipement commun

Au terme des dispositions de l’article 1er de la Loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 :

« I.- La présente loi régit tout immeuble bâti ou groupe d’immeubles bâtis à usage total ou partiel d’habitation dont la propriété est répartie par lots entre plusieurs personnes.

Le lot de copropriété comporte obligatoirement une partie privative et une quote-part de parties communes, lesquelles sont indissociables.

Ce lot peut être un lot transitoire. Il est alors formé d’une partie privative constituée d’un droit de construire précisément défini quant aux constructions qu’il permet de réaliser et d’une quote-part de parties communes correspondante.

La création et la consistance du lot transitoire sont stipulées dans le règlement de copropriété.

II.-A défaut de convention y dérogeant expressément et mettant en place une organisation dotée de la personnalité morale et suffisamment structurée pour assurer la gestion de leurs éléments et services communs, la présente loi est également applicable :

1° A tout immeuble ou groupe d’immeubles bâtis à destination totale autre que d’habitation dont la propriété est répartie par lots entre plusieurs personnes ;

2° A tout ensemble immobilier qui, outre des terrains, des volumes, des aménagements et des services communs, comporte des parcelles ou des volumes, bâtis ou non, faisant l’objet de droits de propriété privatifs.

Pour les immeubles, groupes d’immeubles et ensembles immobiliers mentionnés aux deux alinéas ci-dessus et déjà régis par la présente loi, la convention mentionnée au premier alinéa du présent II est adoptée par l’assemblée générale à l’unanimité des voix de tous les copropriétaires composant le syndicat. "

Il résulte de ces dispositions que doit être qualifiée d’ensemble immobilier la structure dans laquelle les immeubles d’un même ensemble disposent d’un droit de propriété privatif distinct sur le sol matérialisé par une division cadastrale pouvant notamment résulter d’une division parcellaire et pouvant être constitués en copropriétés distinctes mais partageant des éléments d’équipement commun, sans que ceux-ci soient nécessairement indivis.

Il résulte de ces dispositions qu’en l’absence de convention dérogeant aux dispositions de la loi et mettant en place une organisation dotée de la personnalité morale pour assurer la gestion de leurs éléments d’équipement commun, celles-ci s’appliquent aux ensembles immobiliers ainsi caractérisés.

Par suite, l’article 10 de la Loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 dispose que :

« Les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées. »

Il résulte de ces dispositions que les charges de copropriété entraînées par les éléments d’équipement commun sont réparties en fonction de leur utilité pour chaque lot de copropriété, et non au regard des tantièmes des parties communes détenus par les différents copropriétaires.

Les dispositions de la Loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 devant s’appliquer aux ensembles immobiliers dépourvus d’une convention y dérogeant expressément et doté d’une organisation dotée de la personnalité morale pour assurer la gestion des éléments d’équipements communs, l’article 10 de ces dispositions doit donc pouvoir s’appliquer à la répartition et au paiement des charges de copropriété afférentes à ces éléments d’équipements communs à l’ensemble des lots constituant l’ensemble immobilier.

Au terme des dispositions de l’article 14-1-I. de la Loi n° 65-557 du 10 juillet 1965:

«  I.- Pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel. L’assemblée générale des copropriétaires appelée à voter le budget prévisionnel est réunie dans un délai de six mois à compter du dernier jour de l’exercice comptable précédent.

Les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. Toutefois, l’assemblée générale peut fixer des modalités différentes.

La provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l’assemblée générale. "

En l’espèce, il convient de relever à titre liminaire que les parties ne produisent pas aux débats leurs règlements de copropriété et leurs état descriptifs de division respectifs.

Cependant, elles s’accordent sur le fait qu’elles constituent chacune deux copropriétés distinctes représentées par leurs syndics respectifs et avec des emprises foncières différentes, la copropriété de la résidence d'[7] ayant pour telle emprise la parcelle cadastrée [Cadastre 13] et la résidence LES JARDINS D’APPOLONIE sur la parcelle cadastrée [Cadastre 14] sur la commune de [Localité 15].

Par suite, il ressort des dires des parties et des éléments produits aux débats que les éléments d’équipements communs pour lesquels le Syndicat de copropriétaires de la résidence [7] exige le paiement de charges liées à leur entretien à l’encontre du Syndicat de copropriétaires de la résidence LES JARDINS D’APPOLONIE se situe sur l’assiette foncière appartenant au demandeur sur les parcelles cadastrées AV [Cadastre 4] et AV [Cadastre 3].

Cependant, le Syndicat de copropriétaires de la résidence LES JARDINS D’APPOLONIE ne conteste pas que ces éléments d’équipements communs soit :

— Une station de relevage des eaux usées ;

— Un local poubelles ;

— Un local de boîtes à lettres ;

Bénéficient également aux lots détenus par les copropriétaires de la résidence défenderesse.

Dès lors, malgré l’hétérogénéité de leurs emprises foncières et des droits de propriété privatifs les concernant, la résidence d'[7] et la résidence des [17] partagent bien l’usage d’éléments d’équipements communs.

En conséquence, il est ainsi caractérisé un ensemble immobilier entre ces deux résidences.

De l’aveu même des parties, aucune convention permettant de déroger aux règles prescrites par les dispositions de la Loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 et aucune organisation dotée de la personnalité morale n’ont été conclues et mises en place pour assurer la gestion des éléments d’équipements communs qu’elles partagent.

En conséquence, les règles relatives à la répartition et au paiement des charges relatives aux éléments d’équipement commun concernés en fonction de l’utilité objective que ceux-ci présentent à l’égard de chaque lot doivent trouver à s’appliquer.

Dès lors, c’est à bon droit que le Syndicat des copropriétaires de la résidence APPOLONIE a pu, dans son principe, considérer sur le fondement des dispositions de la Loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 que le paiement des charges de copropriété induites par les éléments d’équipement commun que partagent les deux résidences était opposable aux copropriétaires de la résidences LES JARDINS D’APPOLONIE.

Cependant, il résulte des éléments produits aux débats qu’en l’absence de règlement de copropriété établi pour assurer la gestion des éléments d’équipement commun en cause, et notamment de l’institution d’un syndic et de la réunion d’assemblées de copropriété réunissant l’ensemble des copropriétaires des deux résidences, aucun vote et aucun appel de fonds n’a pu être émis à l’égard des copropriétaires de la résidence LES JARDINS D’APPOLONIE au sens des dispositions de l’article 14-1-I. de la Loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 concernant le paiement des charges liées à ces éléments d’équipement commun.

Dès lors, ces dépenses ne peuvent être qualifiées de charges communes imputables à la copropriété requise.

De plus, le montant de la créance sollicitée par la demanderesse, qui demande une prise en charge par moitié par la requise de ces charges n’est pas justifiée par une démonstration chiffrée de l’utilité objective réalisée par la résidence défenderesse.

Enfin, le seul fait que le Syndicat des copropriétaires de la résidence les JARDINS D’APPOLONIE ait pu reconnaître devoir certaines sommes au titre de l’usage des éléments d’équipement commun en cause ne saurait suppléer l’application des procédures de vote et d’appels de fonds instituées par la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, ni présumer de la répartition de ces charges en fonction de l’utilité objective entre les deux copropriétés.

Il en résulte que le [Adresse 22] n’est pas fondé à en solliciter le paiement par le Syndicat des copropriétaires de la résidence les JARDINS D’APPOLONIE en l’absence d’appels de fonds émis à l’égard des copropriétaires de cette dernière.

En conséquence, le [Adresse 22] sera débouté de sa demande tendant à la condamnation du Syndicat de copropriétaires de la résidence LES JARDINS D’APPOLONIE à lui verser la somme de somme de 24 666,81 euros au titre des charges de copropriété éventuellement dues du fait de l’utilisation des éléments d’équipement commun aux deux résidences.

2. Sur la demande de dommages et intérêts du fait de la résistance abusive

Le [Adresse 21] ayant été débouté de sa demande tendant à la condamnation du défendeur à lui verser la somme de 24 666,81 euros au titre des charges de copropriété éventuellement dues du fait de l’utilisation des éléments d’équipement commun aux deux résidences, il ne saurait être retenu qu’il a subi un préjudice tiré de la résistance abusive de ce dernier à lui verser ces sommes.

En conséquence, le Syndicat des copropriétaires de la résidence APPOLONIE sera débouté de sa demande de dommages et intérêts.

3. Sur les dépens, les frais irrépétibles et l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Le [Adresse 21], partie perdante au procès, se verra condamné à conserver la charge des dépens de l’instance.

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.

Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

En l’espèce, l’équité commande de condamner le Syndicat des copropriétaires de la résidence APPOLONIE à verser au Syndicat des copropriétaires de la résidence LES JARDINS D’APPOLONIE la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Aux termes de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont exécutoires de droit à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

En l’espèce, le tribunal rappelle que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit et n’entend pas l’écarter compte tenu de la nature de l’affaire.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement par décision rendue contradictoirement, en premier ressort et par mise à disposition au Greffe,

DEBOUTE le Syndicat des copropriétaires de la résidence [7] de sa demande tendant à la condamnation du Syndicat de copropriétaires de la résidence LES JARDINS D’APPOLONIE à lui verser la somme de somme de 24 666,81 euros au titre des charges de copropriété éventuellement dues du fait de l’utilisation des éléments d’équipement commun aux deux résidences ;

DEBOUTE le Syndicat des copropriétaires de la résidence [7] de sa demande de dommages et intérêts au titre de la résistance abusive du Syndicat des copropriétaires de la résidence les JARDINS D’APPOLONIE ;

CONDAMNE le Syndicat des copropriétaires de la résidence APPOLONIE à verser au Syndicat de copropriétaires de la résidence LES JARDINS D’APPOLONIE la somme de 2 000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance ;

ORDONNE l’exécution provisoire du présent jugement dans toutes ses dispositions.

En foi de quoi, la minute du présent jugement a été signée par le Président et le Greffier.

LE GREFFIER LE PRESIDENT