TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOBIGNY

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N° RG 24/01967 – N° Portalis DB3S-W-B7I-Z2BG

Minute : 25/00017

L’OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DE [Localité 9] – GRAND [Localité 7] EST

Représentant : Maître Anne SEVIN de la SCP MARTINS SEVIN, avocats au barreau de Seine Saint Denis, vestiaire : PB 05

C/

Monsieur [I] [H]

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 10 Janvier 2025

DEMANDEUR :

L’OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DE [Localité 9] – GRAND [Localité 7] EST

[Adresse 3]

[Localité 9]

représenté par Maître Anne SEVIN de la SCP MARTINS SEVIN, avocats au barreau de Seine Saint Denis

DÉFENDEUR :

Monsieur [I] [H]

[Adresse 8]

[Adresse 8]

[Localité 9]

non comparant, ni représenté

DÉBATS :

Audience publique du 06 Décembre 2024

DÉCISION:

Réputée contradictoire, premier ressort, prononcée publiquement par mise à disposition au greffe le 10 Janvier 2025, par Madame Mathilde ZYLBERBERG, en qualité de Juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Anne-Marie ANTUNES, faisant fonction de Greffier.

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous signature privée en date du 8 juillet 2021, l’office public de l’habitat de [Localité 9] Grand [Localité 7], Grand Est (ci-après l’OPH de [Localité 9] – GRAND [Localité 7] EST) a donné à bail à M. [I] [H] un local à usage d’habitation situé [Adresse 8] moyennant un loyer mensuel initial de 273,61 euros outre une provision pour charges récupérables.

Par acte de commissaire de justice en date du 5 octobre 2023, l’OPH de [Localité 9] – GRAND [Localité 7] EST a fait signifier à M. [I] [H] un commandement visant la clause résolutoire d’avoir à payer la somme en principal de 916,23 euros au titre des loyers et charges impayés.

Cette situation d’impayés a été notifiée à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) par la voie électronique le 5 octobre 2023.

Un plan d’apurement conventionnel a été mis en place entre le bailleur et le locataire le 13 décembre 2023.

Par exploit de commissaire de justice en date du 14 août 2024, l’OPH de [Localité 9] a fait assigner M. [I] [H] devant le juge des contentieux de la protection de la chambre des contentieux de proximité du tribunal de Bobigny, statuant en référé, à l’audience du 6 décembre 2024, au visa des articles 834 et 835 du code de procédure civile 24 et 7a de la loi du 6 juillet 1989, aux fins de :

Constater l’acquisition de la clause résolutoire insérée au contrat de location entre les parties et la résiliation du bail au 5 décembre 2023,

Ordonner l’expulsion immédiate et sans délai de M. [I] [H] ainsi que de tous occupants de son chef sous astreinte de 50 euros par jour de retard à compter de la décision à intervenir et ce avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier, si besoin est, des lieux dont s’agit sis [Adresse 8],

Ordonner la séquestration des meubles et facultés mobilières pouvant se trouver dans les lieux soit dans l’immeuble soit dans un garde-meubles au choix du demandeurs aux frais, risques et périls du preneur conformément aux article L433-1 et suivants et les article R433-7, R433-1 et R432-2 du code des procédures civiles d’exécution,

Condamner M. [I] [H] à payer à l’OPH de [Localité 9] – GRAND [Localité 7] EST la somme provisionnelle de 1 336,70 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation arriérés arrêtés au mois de juin 2024 inclus et ce avec intérêt de droit au taux légal à compter du 5 octobre 2023, date du commandement de payer conformément aux dispositions de l’article 1344-1 du code civil sur la somme de 916,23 euros et à compter de l’assignation pour le surplus et ce jusqu’à parfait paiement,

Condamner M. [I] [H] à payer à l’OPH de [Localité 9] GRAND [Localité 7] EST une indemnité d’occupation à compter du 5 décembre 2023, date d’expiration du délai du commandement et d’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail, charges en sus, égale au montant du loyer qu’il aurait payé si le bail n’avait pas été résilié, laquelle sera perçue dans les mêmes conditions et aux mêmes dates qui étaient prévues au contrat et en subira les mêmes modifications,

Dire et juger que cette indemnité d’occupation sera due jusqu’à libération effective des lieux matérialisée par la remise des clés, le procès-verbal d’expulsion ou de reprise,

Rappeler que l’exécution provisoire de la décision à intervenir est de droit,

Condamner M. [I] [H] à payer à l’OPH de [Localité 9] GRANS [Localité 7] EST la somme de 1000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamner M. [I] [H] aux entiers dépens lesquels comprendront notamment le coût du commandement de payer du 5 octobre 2023, de la notification du commandement à la CCAPEX et la notification de l’assignation à la Préfecture conformément aux dispositions de l’article 696 du code de procédure civile.

L’assignation a été notifiée à la préfecture le 14 août 2024.

A l’audience du 6 décembre 2024, l’OPH de [Localité 9] – GRAND [Localité 7] EST, représenté par son conseil, a sollicité le bénéfice de son acte introductif d’instance actualisant le montant de la dette locative à la somme de 1336,70 euros. Il a indiqué que le paiement du loyer courant avait été repris et qu’il s’en remettait à la décision sur l’octroi de délais de paiement et la suspension de la clause résolutoire.

M. [I] [H], régulièrement assigné, à étude n’a pas comparu.

L’affaire a été mise en délibéré au 10 janvier 2025 par mise à disposition au greffe du tribunal.

MOTIFS

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, l’absence de M. [I] [H] ne fait pas obstacle à ce qu’une décision soit rendue sur le fond du litige, le juge ne faisant droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Selon l’article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

Aux termes de l’article 835 du même code Dans les cas où l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des contentieux peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En vertu de ces textes, il est possible, dans le cadre d’une procédure en référé, de constater la résiliation de plein droit d’un contrat de location en application d’une clause résolutoire lorsque celle-ci est mise en œuvre conformément aux dispositions d’ordre public de la loi applicable en matière de baux d’habitation.

Sur la demande principale

Sur la demande en paiement de l’arriéré locatif

En application de l’article 1353 du code civil celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et réciproquement, celui qui se prétend libéré, doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

L’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989 dispose que le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus.

En l’espèce, il ressort des pièces du dossier, notamment du bail signé le 8 juillet 2021, du commandement de payer délivré le 5 octobre 2023 et du décompte de la créance arrêté au 28 novembre 2024, échéance de novembre 2024 incluse, que le bailleur rapporte la preuve de l’existence d’un arriéré de loyers, d’indemnités d’occupation et charges impayés à hauteur de 1 336,70 euros.

En conséquence, il convient de condamner M. [I] [H] à payer à l’OPH de [Localité 9] GRAND [Localité 7] EST la somme provisionnelle de 1 336,70 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 28 novembre 2024, échéance de novembre 2024 incluse, et ce avec intérêts au taux légal à compter du 14 août 2024, date de l’assignation.

Sur la demande aux fins de constat de résiliation

Sur la recevabilité de la demande

Aux termes de l’article 24-II de la loi du 6 juillet 1989 « les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. »

En l’espèce, l’OPH de [Localité 9] – GRAND [Localité 7] EST justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) le 5 octobre 2023, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 14 août 2024.

Conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, une copie de l’assignation aux fins de constat de la résiliation du bail a été notifiée au représentant de l’Etat dans le département le 14 août 2024, soit au moins six semaines avant l’audience.

En conséquence, la demande de l’OPH de [Localité 9] – GRAND [Localité 7] EST aux fins de constat de résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers est recevable.

Sur l’acquisition des effets de la clauses résolutoire

Aux termes de l’article 1103 du code civil « les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. »

En l’espèce, le bail contient à l’article 4.4 de ses conditions générales une clause résolutoire qui prévoit " qu’à défaut de paiement au terme convenu, de tout ou partie du loyer, du supplément de loyer ou des charges (…) le bail sera résilié de plein droit deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux. "

En l’espèce, l’OPH de [Localité 9] – GRAND [Localité 7] EST a fait signifier au locataire un commandement de payer visant la clause résolutoire le 5 octobre 2023.

Ce commandement de payer est resté infructueux pendant plus de deux mois, il y a lieu de constater que le bail est résilié à la date du 6 décembre 2023.

Si le bailleur a dit s’en remettre à la décision du tribunal sur l’octroi de délais et la suspension de la clause résolutoire, l’article 24 V et l’article 24-VII ne prévoit pas que le juge puisse suspendre la clause résolutoire d’office. En l’absence d’information sur la situation du locataire et aucune demande de suspension de la clause résolutoire n’ayant été présentée, aucun de délai de paiement ne peut être accordé au locataire et la clause résolutoire ne peut pas être suspendue.

Il convient par conséquent, d’ordonner l’expulsion de M. [I] [H] et de tous occupants de son chef des lieux loués selon les modalités prévues au dispositif. Il n’y a pas lieu d’assortir cette condamnation d’une astreinte laquelle n’est pas motivée alors que le recours à la force publique est une mesure suffisante pour contraindre M. [I] [H] à quitter les lieux.

Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Sur la condamnation au paiement provisionnel d’une indemnité mensuelle d’occupation

Selon l’article 1730 du code civil, à l’expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux est matérialisée par la remise des clefs.

L’occupant sans droit ni titre qui se maintient dans les lieux après la résiliation du contrat de bail commet une faute. En application de l’article 1240 du code civil, il doit indemniser le propriétaire du dommage causé par cette faute et résultant de l’indisponibilité du bien et de la perte des loyers et charges.

M. [I] [H] devenu occupant sans droit ni titre depuis le 6 décembre 2023, date de la résiliation du contrat, doit donc indemniser l’OPH de [Localité 9] – GRAND [Localité 7] EST du préjudice causé par cette occupation. En conséquence il sera condamné au paiement d’une indemnité d’occupation provisionnelle à compter du 6 décembre 2023 et jusqu’à la libération effective et définitive des lieux manifestée par la remise des clés, le procès-verbal d’expulsion ou de reprise.

Cette indemnité mensuelle d’occupation sera fixée au montant résultant du loyer et des charges, révisable chaque année tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, déduction faite des sommes déjà versées le tout justifié au stade de l’exécution.

Sur les demandes accessoires

M. [I] [H], qui succombe, supportera les dépens, en application de l’article 696 du code de procédure civile qui comprendront le coût du commandement de payer du 5 octobre 2023, de la notification à la CCAPEX et de la notification de l’assignation à la Préfecture.

Il serait inéquitable de laisser à la charge de l’OPH de [Localité 9] – GRAND [Localité 7] EST, les frais exposés par elle dans la présente instance et non compris dans les dépens. La somme de 50 euros lui sera donc allouée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant en référé, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort,

Au principal, renvoie les parties à se pourvoir ainsi qu’il leur appartiendra et dès à présent, vu l’urgence,

Déclare recevable la demande de l’office public de l’habitat de [Localité 9] Grand [Localité 7] Est aux fins de constat de l’acquisition de la clause résolutoire,

Constate que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail du 8 juillet 2022 entre l’office public de l’habitat de [Localité 9] Grand [Localité 7] Est et M. [I] [H], concernant le local à usage d’habitation situé [Adresse 8], sont réunies à la date du 6 décembre 2023,

Constate la résiliation du bail à compter de cette date,

Condamne M. [I] [H] à payer à l’office public de l’habitat de [Localité 9] Grand [Localité 7] Est la somme provisionnelle de 1 336,70 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 28 novembre 2024, échéance de novembre 2024 incluse, et ce avec intérêts au taux légal à compter du 14 août 2024, date de l’assignation,

Ordonne, à défaut de départ volontaire, l’expulsion du local d’habitation situé [Adresse 8] de M. [I] [H], ainsi que de tout occupant de son chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, avec le concours de la force publique et l’assistance d’un serrurier si besoin est, ainsi que le transport des meubles laissés dans les lieux loués, conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

Dit n’y avoir lieu à assortir cette condamnation d’une astreinte,

Fixe le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle due par M. [I] [H], à compter du 6 décembre 2023, date de la résiliation du bail, et jusqu’à la libération définitive des lieux manifestée par la remise des clés, à une somme égale au montant mensuel du loyer indexé et des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi,

Condamne par provision M. [I] [H] à payer à l’office public de l’habitat de [Localité 9] Grand [Localité 7] Est l’indemnité d’occupation mensuelle à compter du 6 décembre 2023, et jusqu’à complète libération des lieux manifestée par la remise des clés, le procès-verbal d’expulsion ou de reprise, déduction faite des sommes déjà versés, le tout justifié au stade de l’exécution,

Condamne M. [I] [H] au paiement des entiers dépens de la procédure qui comprendront le coût du commandement de payer de sa notification à la CCAPEX et de la notification de l’assignation à la préfecture,

Condamne M. [I] [H], payer à l’office public de l’habitat de [Localité 9] Grand [Localité 7] Est une somme de 50 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Rappelle que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire,

Ainsi ordonné et mis à disposition au greffe le 10 janvier 2025.

Le Greffier Le Juge