SR / CA / PA

MINUTE N° :

ORDONNANCE DU : 25 Février 2026

DOSSIER N° : N° RG 25/00412 – N° Portalis DBXI-W-B7J-DNLL

NATURE DE L’AFFAIRE : 71G – Action en responsabilité exercée contre le syndicat

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BASTIA

ORDONNANCE DE REFERE

JUGE DES REFERES : Régis FRANCE, Président

GREFFIER : Pauline ANGEL,

Copie exécutoire délivrée à :

— M^e Thomas VALERY

— M^e Simon SALVINI

— M^e Jacques VACCAREZZA

Le : 25 Février 2026

PARTIES :

DEMANDEUR

[O] [Z]

né le 11 Avril 1945, de nationalité française,

demeurant 28, avenue de Gravelle – 94220 CHARENTON

représenté par Maître Richard ROUX, membre de la SELARL R2X AVOCATS, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant,

et par Maître Thomas VALERY, avocat au barreau de BASTIA, avocat postulant,

DÉFENDERESSES

[G] IARD

prise en la personne de son représentant légal domicilié es qualités audit siège,immatriculée au RCS de PARIS sous le n°552 062 663,

dont le siège social est sis 2 rue Pillet Will – 75009 PARIS

représentée par Maître Emmanuelle DURAND de la SARL ATORI AVOCATS, avocats au barreau de MARSEILLE, avocat plaidant,

et par Maître Simon SALVINI de la SELARL CABINET RETALI & ASSOCIES, avocats au barreau de BASTIA, avocat postulant,

Le Syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier LES ESPACES VERTS à BORGO,

Pris en la personne de son syndic la SAS IMMO DE CORSE,

dont le siège social est sisLes Jardins de Bodiccione – Boulevard Louis Campi – 20000 AJACCIO

représentée par Maître Jacques VACCAREZZA de l’AARPI ARNA, avocats au barreau de BASTIA

S.A. GMF ASSURANCES

inscrite au RCS de NANTERRE sous le n° 389 972 901 agissant poursuite et diligences de ses représentants légaux pris en cette qualité audit siège,

dont le siège social est sis 148 rue Anatole France – 92597 LEVALLOIS PERRET

non comparante, ni représentée,

INTERVENTIONS VOLONTAIRES

[H] [S] épouse [Z]

née le 2 avril 1943, de nationalité française,

demeurant 28 avenue de Gravelle – 94220 CHARENTON

représentée par Maître Richard ROUX, membre de la SELARL R2X AVOCATS, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant,

et par Maître Thomas VALERY, avocat au barreau de BASTIA, avocat postulant,

[D] [Z] épouse [J],

née le 16 mars 1971, de nationalité française,

demeurant 34 bis rue Jules Joffrin – 94100 Saint Maur des Fossés

représentée par Maître Richard ROUX, membre de la SELARL R2X AVOCATS, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant,

et par Maître Thomas VALERY, avocat au barreau de BASTIA, avocat postulant,

[F] [Z]

né le 07 Juin 1969, de nationalité française,

demeurant 82 rue de la Fédération – 93100 MONTREUIL SOUS BOIS

représenté par Maître Richard ROUX, membre de la SELARL R2X AVOCATS, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant,

et par Maître Thomas VALERY, avocat au barreau de BASTIA, avocat postulant,

Les conseils des parties ayant été entendus en leurs explications et conclusions à l’audience des référés, tenue au Palais de Justice de BASTIA, l’an deux mil vingt six et le quatre Février, par Monsieur Régis FRANCE, Président du Tribunal judiciaire de BASTIA, assistée de Madame Pauline ANGEL, Greffier lors du prononcé.

EXPOSE DU LITIGE

Monsieur [O] [Z], madame [H] [Z], madame [D] [J] née [Z] et monsieur [F] [Z] sont propriétaires d’un appartement sis résidence LES ESPACES VERTS à BORGO.

Ayant constaté des désordres dans son logement, par le biais de son locataire, et après en avoir informé le syndic de copropriété, monsieur [O] [Z] a, par exploits délivrés les 7 et 12 août 2025, fait assigner devant le juge des référés du tribunal judiciaire de BASTIA, le syndicat des copropriétaires de la résidence LES ESPACES VERTS, pris en la personne de son syndic le cabinet SAINT NICOLAS, et la SA GMF ASSURANCES en qualité d’assureur du demandeur, aux fins de voir enjoindre le syndicat des copropriétaires à réaliser des travaux et le voir condamné à verser des provisions.

A la suite de cette assignation, par voie de conclusions signifiées par RPVA le 30 septembre 2025, le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier LES ESPACES VERTS, représenté, demandait au juge de :

Débouter monsieur [Z] de ses prétentions ;Condamner monsieur [Z] à la somme de 1.500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens.

Parallèlement, par exploit délivré le 5 novembre 2026, le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier LES ESPACES VERTS, représenté par son syndic en exercice, la SAS IMMO DE CORSE, a fait assigner devant le juge des référés du tribunal judiciaire de BASTIA, son assureur la SA [G] IARD, aux fins de voir :

Joindre la présente instance à celle enrôlée sous le RG 25/412 ;Débouter monsieur [Z] de ses prétentions ;Faire droit à la demande de médiation ;Condamner monsieur [Z] à la somme de 1.500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens ;Subsidiairement :

Condamner [G] à garantir le syndicat des copropriétaires de toute condamnation financière et/ou de tous les montants de travaux nécessaires.

Les deux affaires ont été jointes à l’audience du 7 janvier 2026.

Après plusieurs renvois, l’affaire a été retenue à l’audience du 4 février 2026.

Par voie de conclusions signifiées par RPVA le 6 janvier 2026, monsieur [O] [Z], madame [H] [Z], madame [D] [J] et monsieur [F] [Z], représentés, demandent au juge de :

Recevoir l’intégralité des moyens, prétentions, fins et conclusions de monsieur [O] [Z] et y faire droit ;Juger recevable et bien fondée l’intervention volontaire de madame [H] [Z], de madame [D] [J] née [Z] et de monsieur [F] [Z], en qualité de propriétaires indivis, avec toutes conséquences de droit ;Disjoindre les instances RG 25/412 et RG 25/512 avec toutes conséquences de droit ;Désigner un médiateur avec toutes conséquences de droit ;

Si besoin, avant dire droit :

Désigner tel expert qu’il plaira avec la mission classique de se rendre sur place et de faire tous constats utiles, donner son avis sur l’origine et la cause des dommages allégués dans l’assignation, donner son avis sur les responsabilités, chiffer le coût des travaux de réparation dans l’appartement de l’indivision [Z] ; autoriser le technicien à prescrire tous travaux d’urgence de nature à sauvegarder les parties communes et le bien des propriétaires indivis ;Juger que le montant de la consignation et des honoraires du technicien sera à la charge du SDC et des GMF ASSURANCES ;A défaut :

Enjoindre au syndicat des copropriétaires défendeur de :Faire les travaux d’isolation et d’étanchéité de façades et de murs pignons (parties communes) sous astreinte de 150 euros par jour de retard dans un délai d’un mois à compter de la date de l’ordonnance de référé qui sera rendue ;Remettre en état l’appartement de l’indivision [Z] sur la base de devis de travaux à communiquer, outre le devis déjà produit ;Plus généralement, prendre toutes les mesures nécessaires et faire toutes investigations pour faire cesser les désordres ;Subsidiairement, convoquer si besoin sous astreinte une assemblée générale extraordinaire pour voter l’ensemble des travaux parties communes et partie privative pour faire cesser le trouble manifestement illicite et prévenir le dommage imminent ;Condamner à payer à monsieur [O] [Z], madame [H] [Z], madame [D] [J] née [Z] et monsieur [F] [Z] à titre de provision, in solidum ou à défaut conjointement, le syndicat des copropriétaires et GMF ASSURANCES, la somme de 4.550 euros au titre des 7 mois de loyers non perçus jusqu’au terme du contrat de bail résilié à cause des désordres allégués ;Condamner à payer à monsieur [O] [Z], madame [H] [Z], madame [D] [J] née [Z] et monsieur [F] [Z] à titre de provision, in solidum ou à défaut conjointement, le syndicat des copropriétaires et GMF ASSURANCES, la somme de 7.129,10 euros TTC au titre des travaux réalisés en 2022 ;Condamner à payer à monsieur [O] [Z], madame [H] [Z], madame [D] [J] née [Z] et monsieur [F] [Z] à titre de provision, in solidum ou à défaut conjointement, le syndicat des copropriétaires et GMF ASSURANCES, la somme de 9.365,60 euros au titre du devis des travaux de réparation ;Condamner à payer à monsieur [O] [Z], madame [H] [Z], madame [D] [J] née [Z] et monsieur [F] [Z] à titre de provision, in solidum ou à défaut conjointement, le syndicat des copropriétaires et GMF ASSURANCES, la somme de 20.000 euros pour la réparation de la surface totale de l’appartement de 36 m² ;Condamner in solidum le syndicat des copropriétaires et GMF ASSURANCES ou à défaut conjointement à payer à monsieur [O] [Z], madame [H] [Z], madame [D] [J] née [Z] et monsieur [F] [Z] la somme de 5.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens.

A l’audience, les consorts [Z] ont indiqué ne pas maintenir leur demande de médiation. Ils ont indiqué maintenir, à titre principal, leur demande d’injonction et, à titre subsidiaire, une expertise à la charge du syndicat des copropriétaires.

Le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier LES ESPACES VERTS, représenté, a maintenu ses demandes formées dans son assignation en intervention forcée.

Par voie de conclusions signifiées par RPVA le 3 février 2026, la SA [G] IARD, représentée, demande au juge de :

Débouter Messieurs [O] et [F] [Z] ainsi que Mesdames [H] [Z] et [D] [J] de toutes leurs prétentions y compris celle tendant à la désignation d’un médiateur, en l’absence de preuve qu’il leur incombe de rapporter, de dommages trouvant leur origine dans les parties communes de l’immeuble, aucune mesure de médiation n’étant susceptible d’aboutir, en dehors de tout constat contradictoire de dommages, de leur imputabilité ainsi que de la détermination des travaux permettant d’y mettre un terme, comme des reprises nécessaires et de l’évaluation des préjudices, autant éléments qui échappent à la compétence d’un médiateur qui ne constitue pas un homme de l’art ; Déclarer sans objet l’appel en garantie diligenté par le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier LES ESPACES VERTS à l’encontre de la compagnie [G] IARD ;Mettre à la charge de Messieurs [O] et [F] [Z] ainsi que Mesdames [H] [Z] et [D] [J] la consignation à valoir sur les honoraires de l’expert, dont la désignation pourrait être ordonnée ;A titre subsidiaire :

Déclarer très sérieusement contestable l’obligation opposée à la compagnie [G] IARD, dont la garantie n’est pas mobilisable au titre des demandes formées par l’indivision [Z], en l’absence de réunion des conditions d’application de la garantie et particulièrement du caractère accidentel des dommages, de même que des clauses d’exclusion et de déchéance dont elle est fondée à se prévaloir ;Juger très sérieusement contestables en leur principe et montant, l’intégralité des demandes formées par l’indivision [Z] ;Débouter tout concluant de l’intégralité des demandes dirigées à l’encontre de la compagnie [G] IARD ;En toute hypothèse :

Condamner tout succombant à payer à la compagnie [G] IARD la somme de 2.000 euros au titre des frais irrépétibles qu’elle a été contrainte d’exposer pour assurer la défense de ses intérêts ;Condamner tout succombant aux entiers dépens de l’instance, distraits au profit de Maître Simon SALVINI, membre de la SELARL RETALI & ASSOCIES, Avocat au Barreau de Bastia, aux offres de droits.

La SA GMF ASSURANCES, bien que régulièrement assignée selon remise de l’acte à personne habilitée, n’a pas comparu et n’était pas représentée.

Conformément à l’article 446-1 du code de procédure civile, pour plus ample informé de l’exposé et des prétentions des parties, il est renvoyé à l’assignation introductive d’instance et aux écritures déposées et développées oralement à l’audience.

L’affaire a été mise en délibéré au 25 février 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la jonction

Les consorts [Z] sollicitent dans le dispositif de leurs écritures la disjonction des dossiers sans toutefois motiver leur demande.

Or, une bonne administration de la justice commande de joindre les dossiers RG 25/412 et RG 25/512, sous le numéro RG 25/412.

Sur l’intervention volontaire

Aux termes de l’article 329 du code de procédure civile, l’intervention est principale lorsqu’elle élève une prétention au profit de celui qui la forme.

Elle n’est recevable que si son auteur a le droit d’agir relativement à cette prétention.

Madame [H] [Z], madame [D] [J] née [Z] et monsieur [F] [Z] interviennent volontairement à la procédure.

Ils justifient, selon l’acte de vente produit aux débats en pièce 9, être propriétaires indivis du bien litigieux avec monsieur [O] [Z], demandeur initial à la procédure.

Dans ces conditions, il y a lieu de recevoir leur intervention volontaire.

Sur l’intervention forcée

Aux termes de l’article 331 du Code de procédure civile, un tiers peut être mis en cause aux fins de condamnation par toute partie qui est en droit d’agir contre lui à titre principal.

Il peut également être mis en cause par la partie qui y a intérêt afin de lui rendre commun le jugement.

Le tiers doit être appelé en temps utile pour faire valoir sa défense.

Le syndicat des copropriétaires a fait assigner la SA [G] IARD en sa qualité d’assureur de la copropriété, ce que ne conteste pas cette dernière, laquelle produit aux débats le contrat d’assurance.

Dans ces conditions, il y a lieu de déclarer l’intervention forcée de la SA [G] IARD recevable.

Sur la demande de désignation d’un médiateur

A l’audience, les consorts [Z] ont indiqué qu’ils renonçaient à cette demande, il n’y a donc pas lieu de statuer sur celle-ci.

Sur la demande de condamnation sous astreinte

Aux termes de l’article 835 alinéa 1 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Le trouble manifestement illicite visé par ce texte désigne toute perturbation résultant d’un fait matériel ou juridique qui, directement ou indirectement, constitue une violation évidente de la règle de droit.

L’existence de contestations, fussent-elles sérieuses, n’empêche pas le juge de prendre les mesures nécessaires pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

En l’espèce, les consorts [Z] sollicitent la condamnation du syndicat des copropriétaires et de la GMF ASSURANCES de faire réaliser, sous astreinte, des travaux pour faire cesser les désordres, notamment des travaux d’isolation et d’étanchéité de façades et de murs pignons. Ils soutiennent que l’absence de réalisation desdits travaux expose leur appartement à un dommage imminent qui se caractérise par un risque d’indécence.

Le syndicat des copropriétaires s’oppose aux demandes de travaux formées par les consorts [Z] dès lors qu’ils ne justifient pas de l’origine des désordres.

Il résulte des pièces versées aux débats que le logement des consorts [Z] subit de nombreux désordres. Le constat de commissaire de justice du 22 avril 2025 expose que « d’importantes traces de moisissures, d’humidité et de salpêtre sont visibles sur les murs dont les enduits se trouvent très dégradés. Ces dégradations situées à proximité de la salle d’eau semblent être liées aux remontées d’eaux usées et d’eaux vannes. »

Toutefois, aucun élément probant ne permet de dire avec l’évidence requise en référé que les désordres constatés trouvent leur origine dans les parties communes de l’immeuble dont le syndicat des copropriétaires est responsable.

Si les consorts [Z] évoquent dans leurs écritures une réunion d’expertise ayant eu lieu par le biais de son assurance en mai 2022 au cours de laquelle le syndic aurait pris l’engagement de traiter les désordres sur l’isolation en façades et murs pignons, aucune pièce n’est communiquée à ce titre.

Dans ces conditions, le syndicat des copropriétaires ne saurait être condamné à des travaux de remise en état, la preuve n’étant pas rapportée de ce que les désordres au sein du logement des consorts [Z] trouvent leur origine dans les parties communes.

Sur la demande de provision

Aux termes de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Les consorts [Z] sollicitent la condamnation du syndicat des copropriétaires et de GMF ASSURANCES à leur verser des provisions au titre des loyers non perçus en raison des désordres allégués, des travaux réalisés en 2022, des travaux nécessaires de réparation et en réparation de leur préjudice. Toutefois, au regard des développements supra qui mettent en évidence des contestations sérieuses, les consorts [Z] seront déboutés de leurs demandes de provisions.

Dès lors qu’aucune condamnation n’est prononcée à l’encontre du syndicat des copropriétaires de la résidence LES ESPACES VERTS, il n’y a pas lieu de condamner la SA [G] IARD à le relever et le garantir.

Sur la demande d’expertise

Aux termes de l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

Aux termes de l’article 145 du code de procédure civile, s’il existe un motif légitime de conserver ou d’établir avant tout procès la preuve des faits dont pourrait dépendre la solution d’un litige, les mesures d’instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé, sur requête ou en référé.

Ce texte suppose l’existence d’un motif légitime c’est à dire un fait crédible et plausible, ne relevant pas de la simple hypothèse qui présente un lien utile avec un litige potentiel futur dont l’objet et le fondement juridique sont suffisamment déterminés et dont la solution peut dépendre de la mesure d’instruction sollicitée à condition que cette mesure ne porte pas une atteinte illégitime aux droits d’autrui. Elle doit être pertinente et utile.

Ainsi, si le demandeur à la mesure d’instruction n’a pas à démontrer l’existence des faits qu’il invoque puisque cette mesure in futurum est justement destinée à les établir, il doit néanmoins justifier d’éléments rendant crédibles ses suppositions et justifier que le litige potentiel n’est pas manifestement voué à l’échec et que la mesure est de nature à améliorer la situation probatoire du demandeur.

De plus, si la partie demanderesse dispose d’ores et déjà de moyens de preuves suffisants pour conserver ou établir la preuve des faits litigieux, la mesure d’instruction demandée est dépourvue de toute utilité et doit être rejetée. Enfin, l’application de cet article n’implique aucun préjugé sur la responsabilité des parties appelées à la procédure, ni sur les chances de succès du procès susceptible d’être ultérieurement engagé.

En l’espèce, les consorts [Z] sollicitent à titre subsidiaire une mesure d’expertise aux fins de permettre à l’expert de donner son avis sur les responsabilités, chiffrer le coût des travaux de réparation dans l’appartement de l’indivision et donner son avis sur le préjudice subi et, à défaut, d’enjoindre le syndicat des copropriétaires de réaliser des travaux pour faire cesser les désordres.

Toutefois, il a été expliqué ci-dessus que les demandeurs échouent à rapporter la preuve d’un lien entre les désordres constatés par le commissaire de justice dans son constat du 22 avril 2025 au sein de leurs parties privatives, et les parties communes.

Bien que le juge des référés ne puisse refuser d’ordonner une mesure d’instruction au motif que le demandeur ne rapporte pas la preuve de faits que cette mesure a pour objet d’établir, ce dernier doit toutefois rapporter la preuve de faits plausibles rendant crédibles ses allégations.

Or, aucune pièce communiquée par les demandeurs ne permet d’établir la preuve de ce que, selon eux, les désordres au sein de leurs parties privatives seraient liés à des problèmes dans les parties communes.

Il n’est dès lors pas suffisamment justifié de la mise en cause par les demandeurs du syndicat des copropriétaires dans les désordres subis de sorte que les consorts [Z] seront déboutés de leur demande d’expertise.

Sur les demandes accessoires

L’alinéa 2 de l’article 491 du code de procédure civile dispose que le juge statuant en référé statue sur les dépens. Selon l’alinéa 1er de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Les consorts [Z], succombant, supporteront la charge des dépens. Ils seront également condamnés à verser au syndicat des copropriétaires de la résidence LES ESPACES VERTS et à la SA [G] IARD, chacun, la somme de 1.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Statuant publiquement, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort,

Au principal, renvoyons les parties à se pourvoir et cependant, dès à présent et par provision :

ORDONNONS la jonction des dossiers RG 25/412 et RG 25/512 sous le numéro RG 25/412 ;

DECLARONS recevables les interventions volontaires de madame [H] [Z], madame [D] [J] née [Z] et monsieur [F] [Z]

DECLARONS recevable l’intervention forcée la SA [G] IARD ;

DEBOUTONS les consorts [Z] de leurs demandes de provisions ;

DEBOUTONS les consorts [Z] de leur demande d’expertise ;

CONDAMNONS les consorts [Z] aux entiers dépens ;

DEBOUTONS les consorts [Z] de leur demande de condamnation du syndicat des copropriétaires de la résidence LES ESPACES VERTS et de la GMF ASSURANCES aux mesures listées dans leurs écritures ;

CONDAMNONS les consorts [Z] à verser au syndicat des copropriétaires de la résidence LES ESPACES VERTS la somme de 1.500 euros et à la SA [G] IARD, la somme de 1.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

DEBOUTONS les parties du surplus de leurs demandes.

RAPPELONS que la présente décision est assortie de droit de l’exécution provisoire.

LE GREFFIER LE JUGE DES REFERES