N° RG 22/01521 – N° Portalis DBZ7-W-B7G-FDBO minute n°

du 05/01/2026

Grosse et expédition le :

aux avocats

JUGEMENT DU 05 Janvier 2026

Par mise à disposition au Greffe du TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BAYONNE – 1ère chambre, a été rendu le jugement dont la teneur suit :

Composition :

[…], Premier Vice-Président, désigné en qualité de Juge unique par décision prise en présence des avocats des parties

Assisté de […], Greffière principale, présente à l’appel des causes, aux débats et au prononcé par mise à disposition au greffe

ENTRE :

Monsieur [T] [Y], demeurant [Adresse 1]

représenté par la SELAS AGN AVOCATS BAYONNE, avocats au barreau de BAYONNE, avocats plaidant, vestiaire : 130

Demandeur(s)

D’UNE PART,

ET :

LE SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA [Adresse 6], sis [Adresse 2] à [Localité 4], représenté par son syndic en exercice la SARL [Localité 5] ORGANISATION IMMOBILIER SERVICE – COTE D’ARGENT IMMOBILIER, immatriculée au Registre du Commerce et des Sociétés de BAYONNE sous le n°0 401 690 383, dont le siège social est situé [Adresse 3] à [Localité 5], prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège,,représentée par la SARL VELLE-LIMONAIRE DECIS, avocats au barreau de BAYONNE, avocats plaidant, vestiaire : 20

Défendeur(s)

D’AUTRE PART,

A l’audience du 27 Octobre 2025, LE TRIBUNAL :

Après avoir entendu la SELAS AGN AVOCATS BAYONNE, la SARL VELLE-LIMONAIRE DECIS, avocats, en leurs conclusions et plaidoiries, a mis l’affaire en délibéré au 05 Janvier 2026.

LE TRIBUNAL a statué en ces termes :

FAITS, PROCÉDURE, PRÉTENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

Monsieur [T] [Y] est propriétaire dans un immeuble soumis au statut de la copropriété sis [Adresse 2] à [Localité 4], des lots 101 et 117 au sein de la coproprieté [Adresse 6], soit un appartement de type T3 et un parking couvert.

Monsieur [T] [Y] exerce dans le lot 101 une activité d’osthéopathie.

Suivants deux baux professionnels du 1er juillet 2022, il a loué une partie de ce lot à Madame [J] [S] pour y établir un cabinet de psychiatrie et à Madame [C] [K], pour y établir un cabinet de santé.

Le règlement de copropriété prévoit que les appartements sont principalement destinés à l’habitation et que leur utilisation à usage de bureau pour une activité commerciale ou de cabinet pour une profession libérale à condition qu’elle ne porte pas atteinte à la tranquillité des autres usagers.

Lors de l’assemblée générale du 15 juin 2022, la résolution n°26 a autorisé Monsieur [T] [Y] à procéder à ses frais exclusifs à la mise en place de plaques professionnelles à l’entrée de la résidence et au R+1 tels que définis aux descriptifs et plans joints :

— une plaque à l’entrée de la résidence de dimensions 300x200 mm en plexi or avec gravure noire,

— une plaque au R + 1 sur la porte d’entrée du lot de dimension 200x 150 mm en plastique or avec gravure noire,

— une petite plaque dans l’ascenceur au niveau du bouton du premier étage,

sous réserve de se conformer à la règlementation en vigueur et de faire effectuer les travaux sous la surveillance de l’architecte de l’immeuble à ses frais et en justifier, et remettre en état les parties communes.

Lors de l’assemblée générale du 10 août 2022, l’assemblée générale des copropriétaires a rejeté, dans une résolution n°4, la demande de Monsieur [T] [Y] d’installation d’une deuxième et d’une troisième plaques de professions libérales de 300x200 mm sur la façade de l’immeuble, et dans une résolution n°5 la demande de pose de ces trois plaques au total sur la gauche de l’entrée piétonne du [Adresse 2] à [Localité 4].

Par acte de commissaire de justice du 3 octobre 2022, Monsieur [T] [Y] a fait délivrer assignation au syndicat de copropriétaires de la résidence [Adresse 6] devant le tribunal judiciaire de Bayonne.

Par jugement avant-dire droit du 17 mars 2025, le tribunal judiciaire a ordonné réouverture des débats et invité les parties à présenter toutes observations sur l’état d’occupation du lot du demandeur et sur les conclusions qu’il conviendrait d’en tirer, avec renvoi à la mise en état du 5 juin 2025.

— Dans ses dernières conclusions notifiées le 26 mai 2025, Monsieur [T] [Y] demande de :

“Dire et juger recevable et bien fondée l’action de Monsieur [T] [Y]

A titre principal

Autoriser Monsieur [Y] à installer trois plaques de profession libérale de 30 cms x 20 cms en plexi or avec gravure noire sur la façade de l’immeuble [Adresse 6] situé [Adresse 2] à [Localité 4], sur la gauche de l’entrée piétonne

A titre subsidiaire

Dire et juger que le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 6] a commis un abus de majorité lors de l’assemblée générale du 10 août 2022 en refusant d’autoriser Monsieur [T] [Y] à installer une deuxième et une troisième plaque de profession libérale de 30 cms x 20 cms en plexi or avec gravure noire sur la façade de l’immeuble ainsi qu’à poser trois plaques de profession libérale sur la gauche de l’entrée de piétonne du [Adresse 2] à [Localité 4], sur la façade de l’immeuble

En conséquence, prononcer la nullité des résolutions n°4 et 5 de l’assemblée générale en date du 10 août 2022

En tout état de cause

Condamner le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 6] à verser la somme de 5000€ à Monsieur [T] [Y] à titre de dommages et intérêts

Condamner le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 6] à la somme de 4000 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile

Débouter le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 6] de toutes ses demandes plus amples et contraires

Condamner le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 6] aux entiers dépens de l’instance

Faire application des dispositions de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 et dispenser Monsieur [Y] de toute participation à la dépense commune des frais de procédure.”

— Dans ses dernières conclusions notifiées le 19 août 2025, le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 6] demande de :

“A titre principal,

— AUTORISER M. [Y] à poser une plaque d’activité libérale pour sa seule activité d’ostéopathe selon les modalités autorisées lors de l’assemblée générale des copropriétaires du 15 juin 2022,

— DEBOUTER M. [Y] de sa demande tendant à voir apposer deux plaques supplémentaires d’activité libérale,

— DEBOUTER M. [Y] de sa demande de nullité des résolutions n°4 et 5 de l’assemblée générale du 10 août 2022,

— DEBOUTER M. [Y] de sa demande de condamnation du syndicat à lui verser la somme de 5.000 € au titre de l’article 700 du CPC,

A titre reconventionnel,

— CONDAMNER M. [Y] à respecter le règlement de copropriété en n’exerçant qu’une seule activité au sein de son appartement, et ainsi résilier le seul bail professionnel subsistant, celui consenti à l’association Asylum Research & Global Assistance représentée par M. [M] et en assumer toutes les conséquences vis-à-vis de son preneur,

— ASSORTIR cette condamnation d’une astreinte de 100 € par jour de retard à compter d’un délai d’un mois suivant la signification du jugement à intervenir,

Dans tous les cas,

— CONDAMNER M. [Y] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 6] la somme de 5.000 € au titre de l’article 700 du CPC,

— CONDAMNER le même aux entiers dépens de l’instance. “

Pour un plus ample exposé des faits, moyens et prétentions, il est renvoyé aux écritures des parties visées ci-dessus conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

La clôture a été prononcée le 25 septembre 2025.

L’affaire a été débattue en audience publique, tenue le 27 octobre 2025 et a été mise en délibéré, par sa mise à disposition au greffe, à la date du 5 janvier 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Il n’appartient pas au juge, statuant au fond, de statuer sur la recevabilité de l’action, dont l’appréciation relève de la compétence exclusive du juge de la mise en état jusqu’à la clôture des débats, au vu de l’article 789 du code de procédure civile.

Les développements de Monsieur [Y] sur la recevabilité de son action ne seront pas repris car sans objet à ce stade de la procédure.

Si le syndicat des copropriétaires fait valoir que le règlement de copropriété prévoit que l’immeuble est destiné à usage principal d’habitation et n’autorise que l’exercice d’une seule profession libérale, ce moyen ne saurait être accueilli pour les motifs suivants :

— la clause “occupation” prévoyant que “l’utilisation des appartements à usage de bureau même pour une activité commerciale ou de cabinet pour une profession libérale est toutefois acceptée à condition qu’elle ne porte pas atteinte à la tranquillité des autres usagers” ne saurait être interprétée comme limitant le nombre desdites professions libérales, limitation qui serait en tout état de cause illégale, l’allusion à “une profession libérale” devant être interprétée de façon générique.

Il n’a d’ailleurs jamais été reproché au demandeur par la copropriété durant l’exécution des baux, soit jusqu’en septembre 2022 pour Madame [S] et jusqu’au 1er mars 2024 pour Madame [K], d’avoir deux locataires exerçant deux activités libérales distinctes.

— La demande d’autorisation d’installation des plaques à titre principal comme la demande subsidiaire d’annulation des délibérations de l’assemblée générale pour abus de majorité supposent au préalable l’établissement par le demandeur de la communication par celui-ci, dans le cadre du projet de résolution, d’un document précisant l’implantation et la consistance des travaux, comme l’exige l’article 10 alinéa 3 du décret du 17 mars 1967, étant par ailleurs rappelé que le règlement de copropriété précise dans le paragraphe “Affichage – plaques professionnelles” : Les personnes exerçant une activité professionnelle pourront apposer, à l’entrée de l’immeuble, à proximité de la platine interphone une plaque faisant connaître au public leur nom, profession et situation de l’appartement où elles exercent leur activité. Le modèle de ces plaques est fixé par l’assemblée générale ou par le conseil syndical. Toute plaque non conforme devra être enlevée.”

Monsieur [Y], qui avait fourni plans et descriptif en vue de l’installation de sa plaque, ayant donné lieu à l’autorisation de l’assemblée générale du 15 juin 2022, ne justifie pas avoir réitéré cette formalité, ne pouvant se retrancher derière le fait que l’assemblée générale était parfaitement informée du projet, alors qu’il n’établit pas avoir communiqué préalablement, de document précisant l’implantation et la consistance des travaux.

La demande d’autorisation de poser trois plaques ainsi que la demande subsidiaire de nullité des résolutions pour abus de majorité (qui suppose en sus la démonstration de l’utilisation de la majorité dans un intérêt autre que l’intérêt collectif) seront rejetées faute d’établissement par Monsieur [Y] de ce préalable obligatoire aux travaux sollicités.

La demande indemnitaire de Monsieur [Y] sera également rejetée, n’établissant aucun préjudice particulier.

La demande du syndicat des copropriétaires de n’autoriser Monsieur [Y] à poser une plaque d’activité libérale pour sa seule activité sera également rejetée, l’apposition d’autres plaques étant possible à supposer que soient respectées les dispositions précitées du règlement de copropriété et celles relatives à l’article 10 du décret du 17 mars 1967.

La demande reconventionnelle de la copropriété, relative à la condamnation de Monsieur [Y] à résilier sous astreinte le bail le liant à l’association Asylum Research &Global Assistance sera également rejetée, aucun fondement juridique n’étant sérieusement établi faute pour le syndicat des copropriétaires d’établir une limitation de la location à une seule activité libérale.

Par ailleurs, le locataire n’ayant pas été appelé à la procédure dans le cadre d’une demande de résiliation du bail, cette demande ne saurait lui être déclarée opposable.

— Sur les demandes annexes :

Sur les dépens :

Selon l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Succombant à l’instance, Monsieur [T] [Y] sera condamné aux dépens.

Sur l’application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer :

1° A l’autre partie, la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens;

2° Et, le cas échéant, à l’avocat du bénéficiaire de l’aide juridictionnelle partielle ou totale une somme au titre des honoraires et frais, non compris dans les dépens, que le bénéficiaire de l’aide aurait exposés s’il n’avait pas eu cette aide. Dans ce cas, il est procédé comme il est dit aux alinéas 3 et 4 de l’article 37 de la loi n°91-647 du 10 juillet 1991.

Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, dire qu’il n’ y a pas lieu à ces condamnations.

L’équité commande qu’il ne soit pas fait application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Selon l’article 514 du code de procédure civile, pour les instances engagées à compter du 1er janvier 2020,les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire, à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Au vu de l’article 514-1 du code de procédure civile, le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, il y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant en audience publique, par décision contradictoire, mise à disposition au greffe, susceptible d’appel,

— DEBOUTE Monsieur [T] [Y] de l’intégralité de ses demandes,

— DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de ses demandes reconventionnelles,

— CONDAMNE Monsieur [T] [Y] aux dépens d’instance.

— DIT n’y avoir lieu à article 700

— DIT n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de droit.

Le présent jugement a été signé par […], Premier Vice-Président, et par […], Greffière principale.

La Greffière, Le Juge,

[…] […]