Cour d’Appel de [Localité 8]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BELFORT

Service civil de proximité

[Adresse 4]

[Localité 5]

Minute n°

N° RG 25/00038 – N° Portalis DB3P-W-B7J-CQJK

Nature : 5AB Baux d’habitation – Demande tendant à l’exécution des autres obligations du locataire et/ou tendant à faire prononcer la résiliation pour inexécution de ces obligations et ordonner l’expulsion – 0A Sans procédure particulière

Affaire :

S.A. ADOMA

C/

[T] [F]

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

Juge des Contentieux de la Protection

du 27 Novembre 2025

Composition du tribunal :

Présidente : Laure MAURER

Greffière : Marine BLATTNER

Débats :

Vu le décret n° 2019-1333 du 11 décembre 2019 réformant la procédure civile,

L’affaire a été examinée à l’audience publique du vingt octobre deux mil vingt cinq du tribunal judiciaire de Belfort, tenue par Laure MAURER, Juge au tribunal judiciaire de Belfort, chargée des fonctions de Juge des Contentieux de la Protection, statuant en référé, assistée de Marine BLATTNER, Greffière,

L’affaire oppose :

S.A. ADOMA, dont le siège social est sis [Adresse 2]

DEMANDERESSE représentée par M^e Laurent MORDEFROY, demeurant [Adresse 3], avocat au barreau de BESANCON

Et :

Monsieur [T] [F], demeurant [Adresse 1]

DEFENDEUR non comparant , non représenté

À l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré. La présidente a avisé les parties que le jugement serait prononcé le 27 novembre 2025 par mise à disposition au greffe de la juridiction.

La présente décision est réputée contradictoire et en premier ressort.

Copie certifiée conforme + copie exécutoire délivrées le 27/11/2025

à : M^e Laurent MORDEFROY

+ copie certifiée conforme Secrétariat CCAPEX

+ copie certifiée conforme Dossier

EXPOSE DU LITIGE

En vertu d’un contrat passé par acte sous seing privé en date du 09 octobre 2023, la SAEM Adoma a loué à M. [T] [F] un local à usage d’habitation n°A009 situé à [Adresse 7] moyennant une redevance mensuelle initiale révisable de 470,43€.

Par courrier recommandé avec accusé de réception en date du 23 septembre 2024, la SAEM Adoma a mis en demeure M. [T] [F] de procéder au nettoyage de sa chambre sous 48 heures (AR distribué le 27.9.24).

Par mise en demeure datée du 10 mars 2025 signifiée à personne par commissiaire de justice le 13 mars 2025, la SAEM Adoma a mis en demeure M. [T] [F] de procéder au nettoyage de sa chambre sous 48 heures.

Par ordonnance rendue sur requête du 13 mai 2025, le juge des contentieux de la protection a ordonner la commission d’un commissaire de justice aux fins de constater l’état du logement occupé par M. [T] [F].

La SAEM Adoma a fait dresser un procès-verbal de constat établi par Maître [D] [P] en date du 18 juin 2025.

Par acte de commissaire de justice en date du 18 juillet 2025, la SAEM Adoma a fait assigner en référé M. [T] [F] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Belfort et demande :

Au principal renvoyer les parties à se pourvoir comme il appartiendra, mais cependant d’ores et déjà Vu l’urgence,

— constater la résiliation du contrat de résidence conclu le 9 octobre 2023 à compter du 14 avril 2025,

— d’ordonner en conséquence son expulsion immédiate et celle de tous occupants de son chef du local avec si besoin le concours de la force publique et d’un serrurier,

— de condamner le résident à lui payer une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant de 505,80€ égale au montant de la redevance qui aurait été due en cas de continuation du contrat de résidence à compter du 14 avril 2025 et jusqu’à libération complète des lieux avec indexation conforme à l’augmentation annuelle de la redevance,

— de condamner le résident à lui payer la somme de 800 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens, comprenant notamment le coût de la requête à fin d’ordonnance, du constat d’huissier, de l’assignation.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 20 octobre 2025.

A cette audience, la SAEM Adoma, représentée par son conseil, a sollicité le bénéfice de son acte introductif d’instance.

Cité par acte délivré à l’étude de commissaires de justice, M. [T] [F] n’a pas comparu ni personne pour le représenter.

L’affaire a été mise en délibéré au 27 novembre 2025.

MOTIVATION DE LA DÉCISION

Sur les demandes principales

Sur la résiliation du contrat de résidence

L’article 1103 du code civil dispose que les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

L’article 1217 du même code dispose que la partie envers laquelle l’engagement n’a pas été exécuté, ou l’a été imparfaitement, peut provoquer la résolution du contrat.

En application des articles 1225 et suivants du même code la résolution résulte soit de l’application d’une clause résolutoire, soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice. La clause résolutoire précise les engagements dont l’inexécution entraînera la résolution du contrat.

La résolution est subordonnée à une mise en demeure infructueuse, s’il n’a pas été convenu que celle-ci résulterait du seul fait de l’inexécution. La mise en demeure ne produit effet que si elle mentionne expressément la clause résolutoire.

La résolution peut, en toute hypothèse, être demandée en justice.

Le juge peut, selon les circonstances, constater ou prononcer la résolution du contrat.

La résolution met fin au contrat. Elle prend effet, selon les cas, soit dans les conditions prévues à la clause résolutoire, soit à la date fixée par le juge ou, à défaut, au jour de l’assignation en justice.

En l’espèce, le contrat de résidence conclu entre les parties prévoit en son article 8 que le résident s’engage à :

— parapher et signer le règlement intérieur joint au présent contrat et le respecter en tout point,

— user des lieux avec un soin raisonnable et selon leur stricte destination.

L’article 11 du contrat prévoit que le gestionnaire peut résilier de plein droit le contrat en cas d’inexécution par le résident de l’une des obligations lui incombant au regard du présent contrat ou manquement grave et répété au règlement intérieur ; la résiliation ne produit effet qu’un mois après la date de notification par lettre recommandée avec accusé de réception.

Le règlement intérieur joint au contrat conclu entre les parties et signé par M. [T] [F] prévoit en son article 2 « de façon générale, le résident s’engage à se conformer à la réglementation en vigueur, à user des lieux paisiblement et selon leur stricte destination, à respecter toute disposition portée à sa connaissance par voie d’affichage ainsi qu’à observer les dispositions définies ci-après : faire son affaire personnelle du nettoyage des parties privatives mises à sa disposition ainsi qu’à l’entretien des équipements éventuellement fournis par Adoma et veillera au respect du bon entretien, des parties collectives et/ou semi-collectives. »

Il ressort des pièces versées aux débats et notamment du constat établi par commissaire de justice le 18 juin 2025 que le logement mis à disposition de M. [T] [F] présente un très important défaut d’entretien (ordures en état de décomposition, sacs et cartons avec une poubelle rassemblés près de l’évier, équipements et mobilier de la pièce principale sales, sol maculé de taches, sanitaires très sales, cuvette des wc, lunette et abattant sales et maculés de traces d’essuyage d’excréments).

Il ressort par ailleurs des attestations produites qu’une forte odeur se dégage de son logement ce qui incommode les autres résidents.

Conformément au règlement intérieur, la SAEM Adoma justifie avoir adressé à M. [T] [F] une mise en demeure de procéder au nettoyage de son logement par courrier recommandé avec accusé de réception (AR distribué le 27 septembre 2024) et par acte de commissaire de justice du 13 mars 2025. Ce courrier mentionne qu’en cas d’inexécution dans les 48 heures, le contrat se trouvera résilié et qu’il devra libérer les lieux le mois suivant la présente lettre.

Dès lors que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies, il convient de constater la résiliation du contrat de résidence à effet au 14 avril 2025, comme sollicité par la demanderesse. L’expulsion de M. [T] [F] sera dès lors ordonnée.

En application de l’article 544 du code civil, M. [T] [F] sera également condamné au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant de la date de résiliation du contrat à la date de la libération effective et définitive des lieux. Cette indemnité mensuelle d’occupation sera fixée au montant de la redevance tel qu’elle aurait été si le contrat s’était poursuivi, afin de réparer le préjudice découlant pour la demanderesse de l’occupation indue de son bien et de son impossibilité de le relouer. Conformément au principe de la réparation intégrale, cette indemnité mensuelle d’occupation sera indexée, le cas échéant, selon les modalités prévues au contrat de résidence.

Conformément à l’article L.433-1 du code des procédures civiles d’exécution, les meubles se trouvant dans les lieux seront remis aux frais de la personne expulsée en un lieu qu’elle désignera. À défaut, ils seront entreposés en un autre lieu approprié et décrit avec précision par le commissaire de justice chargé de l’exécution après sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans le délai imparti.

Sur les frais du procès

Sur les dépens

L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, M. [T] [F] succombe à l’instance de sorte qu’il doit être condamné aux entiers dépens comprenant les frais de constat de commissaire de justice et les frais d’assignation.

Sur les frais irrépétibles

Il résulte des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu’elles demandent.

Compte tenu de la précarité de la situation financière du défendeur, l’équité commande de débouter la SAEM Adoma de sa demande à ce titre.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection statuant en référé,

CONSTATONS la résiliation du contrat de résidence conclu le 09 octobre 2023 entre la [9] Adoma, d’une part, et M. [T] [F], d’autre part à compter du 14 avril 2025;

DECLARONS en conséquence M. [T] [F] occupant sans droit ni titre du logement n°A009 situé à [Adresse 7] à compter du 14 avril 2025 ;

ORDONNONS en conséquence à M. [T] [F] de libérer les lieux et de restituer les clefs;

DISONS qu’à défaut pour M. [T] [F] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés, la SAEM Adoma pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

DISONS que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L.433-1, L.433-2 et R433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNONS M. [T] [F] à verser à la SAEM Adoma une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant de 505,80 €, égal au montant de la redevance révisée, indexée conformément aux dispositions contractuelles, qui aurait été due si le contrat de résidence s’était poursuivi à compter du 14 avril 2025, date de résiliation du contrat de résidence, et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux;

CONDAMNONS M. [T] [F] aux entiers dépens de la présente instance, qui comprendront notamment le coût du constat effectué par la SCP [P] et [I] le 18 juin 2025 et de l’assignation délivrée le 18 juillet 2025 par la SCP [P] et [I] ;

DÉBOUTONS la SAEM Adoma de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile;

DISONS que la présente décision sera transmise au préfet du Territoire de [Localité 6] en application de l’article R. 412-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Le greffier, Le juge des contentieux de la protection,