TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BERGERAC

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

MINUTE N° : 26/

DOSSIER N° : N° RG 25/00201 – N° Portalis DBXO-W-B7J-C57O

CODE NAC :5AA

JUGEMENT

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

Par mise à disposition au greffe le 06 Janvier 2026,

Le tribunal composé de Frédérique POLLE,magistrat à titre temporaire au tribunal judiciaire de Bergerac,assistée de Muriel DOUSSET, greffier

Après débats à l’audience publique du 18 Novembre 2025, le jugement suivant a été rendu ;

DANS L’AFFAIRE QUI OPPOSE :

D’une part,

DEMANDEUR :

Monsieur [W] [T], né le 31 juillet 1947 à [Localité 6], retraité agricole, de nationalité française, demeurant [Adresse 4]

comparant en personne,

ET

D’autre part,

DÉFENDEURS:

Madame [P] [C], demeurant [Adresse 3]

comparant en personne,

Monsieur [N] [C], né le 27 décembre 1974 à [Localité 5], demeurant [Adresse 2]

comparant en personne

Le :

Formule exécutoire délivrée à : M [T]

Copie conforme délivrée à : M [T], M et Mme [C], ADIL 24, Préfecture de la Dordogne,

copie dossier

EXPOSE DU LITIGE :

Par acte sous seing privé du 13 JUIN 2020, monsieur [T] [W] a donné à bail à monsieur [C] [N] et madame [C] [P] un local à usage d’habitation situé [Adresse 1], moyennant un loyer mensuel de 700 euros outre une provision mensuelle sur charges de 20 euros, soit au total 720 euros.

Par acte de la SCP FROMENT – BONAFOUS-BLEMOND, commissaires de justice à BERGERAC en date du 4 juin 2025, un commandement de payer visant la clause résolutoire a été délivré à monsieur [C] [N] et madame [C] [P], pour un montant de 2462,25 euros au titre des loyers impayés.

Par acte de la SCP FROMENT – BONAFOUS-BLEMOND, commissaires de justice à BERGERAC en date du 15 septembre 2025, monsieur [T] [W] a fait assigner ses locataires, monsieur [C] [N] et madame [C] [P] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de BERGERAC, aux fins de :

Constater par le jeu de la clause résolutoire la résiliation du contrat de location au jour de l’expiration du commandement de payer, soit le 04 août 2025,Ordonner l’expulsion de monsieur [C] [N] et madame [C] [P] et de tous occupants de leur chef, Condamner solidairement monsieur [C] [N] et madame [C] [P] au paiement des sommes suivantes :

4550 euros au titre des loyers et charges à la date du 31.08.2025, avec intérêts de droit à compter de cette même date,Une indemnité d’occupation égale au montant du loyer et des charges, soit 700 euros et en subissant les augmentations légales à compter du 1er septembre 2025,600 euros à titre de dommages et intérêts en application de l’article 1231-6 alinéa 3 du code civil,600 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance.

L’affaire a été examinée à l’audience du 18 novembre 2025.

Monsieur [T] [W] a comparu en personne et a sollicité le bénéfice de son acte introductif d’instance, actualisant la dette locative à la somme de 6650 euros, mois de novembre 2025 inclus.

Au soutien de ses prétentions, il rappelle qu’il ne perçoit plus aucun loyer depuis le 15 février 2025.

Monsieur [C] [N] et madame [C] [P] ont comparu en personne.

Ils ne contestent pas avoir cessé de régler le loyer, invoquant des difficultés financières mais contestent le montant réclamé par le bailleur, faisant également état d’un constat de non décence établi le 28 mars 2025 par la direction départementale des territoires.

Ils demandent une réduction du montant du loyer en raison de l’état du logement et proposent de régler la somme de 350 euros à compter du mois de décembre 2025 et indiquant avoir fait des démarches en vue de l’attribution d’un logement social. Concernant la dette locative, ils sollicitent la possibilité de régler en 36 mensualités.

Conformément aux dispositions de l’article 114 de la loi du 28 juillet 1998, une enquête sociale a été réalisée par la Préfecture, dont les informations sont incomplètes, les locataires n’ayant pas donné suite à la demande d’entretien ; les conclusions ont été portées à la connaissance des parties.

A l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 6 janvier 2026 par mise à disposition au greffe conformément aux dispositions de l’article 450 du code de procédure civile.

DISCUSSION

Sur la recevabilité :

L’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989 prévoit qu’à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée par le commissaire de justice au représentant de l’Etat au moins six semaines avant l’audience.

L’assignation ayant été dénoncée le 16 septembre 2025 au représentant de l’Etat, pour l’audience du 18 novembre 2025, l’action est donc recevable.

Sur la demande de constat de l’acquisition de la clause résolutoire :

A titre liminaire, conformément à l’article 2 du code civil qui prévoit que la loi ne dispose que pour l’avenir et n’a point d’effet rétroactif, il convient d’indiquer que les dispositions de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 ayant modifié l’article 24 I° de la loi du 6 juillet 1989, et prévoyant un délai réduit à six semaines imparti au locataire pour apurer la dette à la suite de la délivrance d’un commandement de payer, ne sont pas applicables au présent litige dès lors que le contrat de bail a été conclu antérieurement à l’entrée en vigueur de la loi nouvelle.

Le contrat signé par les parties prévoit une clause résolutoire de plein droit à défaut de paiement du loyer et de ses accessoires deux mois après la délivrance d’un commandement de payer resté infructueux.

Par acte de commissaire de justice du 4 juin 2025, monsieur [T] a fait délivrer à monsieur [C] [N] et madame [C] [P] un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant de 2462,25 euros, reproduisant les dispositions des articles 24 de la loi du 6 juillet 1989 et celles de l’article 6 de la loi du 31 mai 1990 au titre des loyers et charges arrêtés à la date du 31 mai 2025, lequel est demeuré infructueux.

Les défendeurs n’ayant pas réglé les sommes visées au commandement dans le délai de deux mois, il y a lieu en conséquence de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies à la date du 4 août 2025.

Il convient d’ordonner l’expulsion de monsieur [C] [N] et madame [C] [P] et de tous occupants de leur chef des lieux loués selon les modalités prévues au dispositif ci-après.

Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Sur la demande en paiement des loyers et charges :

Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le contrat est une obligation essentielle du locataire, résultant tant des dispositions contractuelles du bail signé entre les parties que de l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989.

En l’espèce, il résulte des pièces versées aux débats que monsieur [C] [N] et madame [C] [P] n’ont pas réglé avec régularité le montant des loyers, charges et indemnités d’occupation, de sorte qu’à ce titre reste due la somme de 6650 euros, terme de novembre 2025 inclus.

La créance étant justifiée, il convient en conséquence de condamner solidairement monsieur [C] [N] et madame [C] [P] au paiement de la somme de 6650 euros, assortie des intérêts au taux légal à compter du présent jugement.

Sur la demande de réduction du montant du loyer :

Monsieur et madame [C] sollicitent une baisse du loyer mensuel, proposant de régler 350 euros à compter du mois de décembre, invoquant l’état du logement tel que relevé par le constat de non-décence établi à leur demande.

Cette demande s’analyse en un préjudice de jouissance.

En l’espèce, le 20 mars 2025, monsieur et madame [C] ont effectué un signalement pour une situation de mal logement sur la plate-forme Histologe ; une visite du logement a été réalisée en l’absence du propriétaire bailleur, dont il n’est pas justifié qu’il ait été régulièrement convoqué pour cette visite, de sorte qu’elle n’a pas été effectuée contradictoirement.

Il a été relevé des désordres sur l’installation électrique, à savoir un tableau de distribution électrique au garage présentant un défaut de protection, des prises électriques qui dysfonctionnent, à la cuisine et au couloir de l’étage, la présence de moisissures de localisée à très importante dans toutes les pièces, une tâche d’humidité à la base des murs de la chambre 1 générant une gêne olfactive dans cette pièce, une installation de ventilation défectueuse avec l’absence d’aspiration ressentie au niveau de la bouche de la cuisine, l’absence d’aération haute sur les menuiseries de la salle de séjour et de la chambre 2, ainsi qu’à proximité de la fosse septique, présence d’odeurs générant une gêne olfactive.

Il a été également constaté que le locataire utilisait un poêle à pétrole comme chauffage d’appoint, et la difficulté à manœuvrer la porte-fenêtre de la salle de séjour.

Le locataire a déclaré au technicien que le bailleur ne lui avait pas remis le dossier de diagnostics techniques à l’entrée dans les lieux, qu’il avait signalé la présence de rongeurs ; il a été constaté qu’une tuile sur la toiture du garage était absente.

En réponse, monsieur [T] justifie avoir fait intervenir un professionnel lequel a établi une attestation confirmant avoir effectué le 5 septembre 2025 le contrôle des installations électriques, lesquelles sont conformes et correctement protégées.

De même, monsieur [T] justifie l’existence d’un diagnostic de performance énergétique établi le 15 avril 2025 qu’il confirme avoir remis au locataire.

Concernant les problèmes de moisissures, il indique qu’ils sont dus au mode de chauffage utilisé par les locataires et que cela ne sert à rien de faire les travaux tant que ce mode de chauffage sera utilisé.

Il résulte en effet du constat technique d’habitabilité que les locataires utilisent un poêle à pétrole comme mode de chauffage ; il a été indiqué que cela nécessitait une vigilance accrue de la part de l’occupant lors de l’utilisation de ce type d’appareil en raison des risques d’émanations de monoxyde de carbone, et qu’il était déconseillé d’utiliser cet appareil lorsque les ouvrants sur l’extérieur sont fermés en raison de l’absence d’amenée d’air frais permanente dans la pièce où il se situe.

La responsabilité du bailleur n’est donc pas établie ni d’ailleurs retenue par la direction départementale des territoires dans l’apparition des moisissures et de l’humidité dans le logement.

Les locataires ne peuvent donc invoquer un préjudice de jouissance pour une situation dont ils sont à l’origine.

S’agissant des désordres électriques, le bailleur justifie y avoir remédié dès que cela lui a été signalé, l’installation ayant été déclarée conforme le 5 septembre 2025.

En tout état de cause, il appartenait aux locataires de saisir le juge pour être autorisés à suspendre le paiement du loyer jusqu’à réalisation des travaux, lorsqu’ils ont signalé la situation de mal-logement, ce qu’ils n’ont pas fait, de sorte qu’ils ne pouvaient pas d’eux-mêmes suspendre tout paiement.

Dès lors, la demande de réduction du loyer à 350 euros à compter du mois de décembre 2025 sera rejetée dans la mesure où les travaux incombant au bailleur et concernant l’installation électrique ont été réalisés bien antérieurement à cette demande.

Il en résulte que les locataires restent redevables de la somme de 700 euros par mois correspondant au montant du loyer, jusqu’à libération des lieux par la remise des clés.

Sur l’indemnité d’occupation :

Compte tenu de ce qui précède et du rejet de la demande de réduction du loyer à 350 euros à compter du mois de décembre 2025, Monsieur [C] [N] et madame [C] [P] seront condamnés au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant du 5 août 2025 à la date de la libération effective et définitive des lieux.

Le montant de cette indemnité mensuelle d’occupation sera fixé à la somme de 700 euros, conformément à la demande du bailleur.

Sur la demande de délais de paiement :

Monsieur [C] [N] et madame [C] [P] sollicitent la possibilité de régler la dette locative en 36 mensualités, soit 185 euros par mois.

Ajouté au loyer courant (700 euros), les locataires devraient ainsi régler la somme de 885 euros par mois ; or, l’examen de leurs revenus et charges ne permet pas de faire droit à cette demande.

Par ailleurs, ils ne justifient pas avoir repris le paiement du loyer courant.

La demande visant à obtenir des délais de paiement sera par conséquent rejetée.

Sur la demande de dommage et intérêts sur le fondement de l’article 1231-6 alinéa 3 du code civil

Aux termes de l’article 1231-6 du code civil, les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d’aucune perte.

Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

Faute de justifier de la nature, du principe et de l’étendue du préjudice dont il se prévaut, distinct de celui qui sera réparé par les intérêts moratoires assortissant sa créance, Monsieur [T] [W] sera débouté de sa demande de dommages et intérêts à hauteur de 600 euros.

Sur les demandes accessoires :

Compte tenu de l’équité et de la situation économique des parties, il serait inéquitable de laisser à la charge de monsieur [T] [W] les sommes exposées par lui dans la présente instance et non comprises dans les dépens. Il convient donc de condamner monsieur [C] [N] et madame [C] [P] solidairement à lui verser une somme de 300 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Monsieur [C] [N] et madame [C] [P], qui succombent, supporteront les dépens, incluant le coût du commandement de payer et de l’assignation.

L’exécution provisoire est de droit en application de l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS :

Le tribunal, statuant par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies à la date du 4 août 2025,

ORDONNE à monsieur [C] [N] et madame [C] [P] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification de la présente décision,

DIT qu’à défaut pour monsieur [C] [N] et madame [C] [P] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, monsieur [T] [W] pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle des tous occupants de leur chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique, conformément aux dispositions des articles L 412-1 et suivants, R. 411-1 et suivants, R. 412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution,

DIT que le sort des meubles sera réglé conformément aux articles L. 433-1 et suivants et R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution,

FIXE l’indemnité mensuelle d’occupation à compter du 4 août 2025 à une somme égale au montant du loyer révisé, augmenté des charges qui auraient été dues si le bail s’était poursuivi, soit la somme de 700 euros,

CONDAMNE monsieur [C] [N] et madame [C] [P] solidairement au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation à compter du 4 août 2025 et jusqu’à la libération effective des lieux,

CONDAMNE monsieur [C] [N] et madame [C] [P] solidairement à payer à monsieur [T] [W] la somme de 6650 euros (six-mille-six-cent-cinquante euros) au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation arrêtés à la date du 18 novembre 2025, terme de novembre 2025 inclus,

DIT que cette somme produira intérêts au taux légal à compter du présent jugement,

REJETTE la demande en réduction du montant du loyer mensuel formée par monsieur [C] [N] et madame [C] [P],

REJETTE la demande de délais de paiement formée par monsieur [C] [N] et madame [C] [P],

REJETTE la demande de monsieur [T] [W] au titre des dommages et intérêts,

DÉBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires,

CONDAMNE monsieur [C] [N] et madame [C] [P] solidairement à payer à monsieur [T] [W] la somme de 300 euros (trois-cents euros) sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE monsieur [C] [N] et madame [C] [P] in solidum aux dépens, en ce compris le coût du commandement de payer et de l’assignation,

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

Ainsi et fait prononcé par mise à disposition au greffe, les jour,mois et an susdits, la présente décision a été signée par Frédérique POLLE, magistrat à titre temporaire et Muriel DOUSSET, greffier.

LE GREFFIER LA PRÉSIDENTE