TRIBUNAL JUDICIAIRE

de [Localité 7]

[Localité 4]

☎ :[XXXXXXXX01]

N° RG 24/05110 – N° Portalis DBZS-W-B7I-YKYG

JUGEMENT

DU : 15 Septembre 2025

[C] [A]

C/

S.A. LOGIS METROPOLE

REPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU 15 Septembre 2025

DANS LE LITIGE ENTRE :

DEMANDEUR(S)

Mme [C] [A], demeurant [Adresse 2]

représentée par Représentant : M^e Elodie CHEIKH HUSEIN, avocat au barreau de LILLE

ET :

DÉFENDEUR(S)

S.A. LOGIS METROPOLE, dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par M^e Anne-laurence DELOBEL BRICHE, avocat au barreau de LILLE

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS À L’AUDIENCE PUBLIQUE DU 23 Juin 2025

Mélanie COCQUEREL, Juge, assisté(e) de Deniz AGANOGLU, Greffier

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DU DÉLIBÉRÉ

Par mise à disposition au Greffe le 15 Septembre 2025, date indiquée à l’issue des débats par Mélanie COCQUEREL, Juge, assisté(e) de Deniz AGANOGLU, Greffier

RG : 24/5110 PAGE 2

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 9 octobre 2009 avec effet au 22 novembre 2009, la société anonyme (SA) [Adresse 6] a donné à bail à Mme [C] [U] un appartement (lot n°7) situé au [Adresse 5] à [Localité 8], moyennant un loyer initial de 318,07 euros, outre une provision pour charges de 102,24 euros.

Par acte de commissaire de justice du 2 mai 2024, Mme [U] a fait assigner la SA HLM Logis Métropole afin de la voir, au visa des articles 1719, 1728, 1231-1 du code civil, de la loi du 6 juillet 1989, de l’article 37 de la loi du 10 juillet 1991 sur l’aide juridictionnelle et des articles 696 et 700 du code civile, enjoindre, sous astreinte à lui proposer une solution de relogement, consigner les loyers, condamner, sous astreinte, à faire cesser les troubles de voisinage, condamner à lui payer des dommages et intérêts pour les préjudices subis.

L’affaire a été appelée à l’audience du 20 janvier 2025 lors de laquelle les parties ont régularisé un calendrier de procédure et accepté de soumettre la procédure à l’application de l’article 446-2 du code de procédure civile dans sa rédaction issue du décret n°2017-892 du 6 mai 2017. L’audience de plaidoiries a été fixée au 23 juin 2025.

A cette audience, Mme [U], représentée par son conseil, s’en est rapportée à ses dernières écritures aux termes desquelles elle sollicite de voir, au visa des mêmes articles que ceux indiqués dans son assignation, et sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

rejeter les demandes de la SA [Adresse 6],enjoindre la SA HLM Logis Métropole, sous peine d’astreinte de 500 euros par jour de retard à compter de la signification du jugement à intervenir, à lui proposer une solution de relogement équivalente et à loyer équivalent,réserver la compétence du juge pour liquider l’astreinte,Subsidiairement,

autoriser Mme [U] à mettre sous séquestre les loyers, hors charges locatives, entre les mains de la Caisse des dépôts et de consignations, désignée en qualité de séquestre, à compter de la signification de la décision à intervenir jusqu’à l’accomplissement par la SA Logis Métropole des mesures tendant à mettre fin définitivement aux troubles de voisinage,condamner la SA [Adresse 6] d’avoir à mettre fin aux troubles dans un délai d’un mois suivant la signification du jugement à intervenir sous une astreinte de 50 euros par jour de retard à compter de l’expiration de ce délai et jusqu’à complète réalisation

RG : 24/5110 PAGE 3

En tout état de cause,

condamner la SA HLM Logis Métropole au paiement de la somme de 20 000 euros à titre de dommages et intérêts, tous postes de préjudice confondus,condamner la SA [Adresse 6] à payer à son conseil la somme de 2 000 euros HT sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et de l’article 37 de la loi du 10 juillet 1991 sur l’aide juridictionnelle, étant rappelée que la condamnation ne peut être inférieure à une fois et demi l’indemnité juridictionnelle ;condamner la SA HLM Logis Métropole aux entiers dépens dont les frais de greffe et d’huissier de justice.Au soutien, elle fait valoir que depuis plusieurs années, elle subit des troubles de voisinage de la part des locataires de l’appartement n°23 ; qu’elle a fait procéder à la constatation de ces troubles par huissier de justice depuis 2021 et que d’autres locataires s’en plaignent ; que la SA [Adresse 6] n’est intervenue qu’une fois en 2022 ; que les éventuelles relations conflictuelles entre les occupants de l’appartement n°23 et elle sont sans incidence sur la réalité du trouble qu’elle subit ; qu’il est du devoir du bailleur de mettre en œuvre d’autres mesures afin de faire cesser les troubles anormaux de voisinage qu’elle subit.

Elle précise que ses préjudices sont constitués par le trouble de jouissance, le préjudice moral caractérisé par le retentissement psychologique sévère (troubles du sommeil, idées suicidaires) que ces nuisances génèrent dans sa vie personnelle et professionnelle ainsi que celle de ses enfants qui vivent avec elle.

La SA HLM Logis Métropole, représentée par son conseil, s’en est rapportée à ses dernières écritures aux termes desquelles elle sollicite de voir :

rejeter l’ensemble des demandes de Mme [U],condamner Mme [U] à lui payer la somme de 1 200 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.Au soutien, elle fait valoir qu’en application de l’article 1253 du code civil, le trouble de voisinage est un préjudice en soi supportable qui n’ouvre pas droit à réparation ; que Mme [U] n’est pas victime de troubles anormaux de voisinage mais est au cœur d’un conflit de voisinage et tente par tous moyens d’obtenir l’expulsion des occupants de l’appartement n°23.

Si elle ne conteste pas que Mme [U] s’en est plainte pour la première fois en mars 2021, elle précise que celle-ci a, un mois plus tard, volontairement donné des coups de balai dans le plafond de ses voisins ; que cela a généré une altercation avec eux et donné lieu à un dépôt de plainte ; que Mme [U] a manifestement été très violente ; qu’en août 2022, lorsque Mme [U] l’a de nouveau alerté sur des faits, elle a mandaté un agent de médiation et réalisé une enquête de voisinage ; que d’après celle-ci, trois locataires se plaignent de Mme [U] et déclarent qu’elle met des coups de balai au plafond et dans les murs ; que l’accord intervenu entre les occupants de l’appartement n°23 et Mme [U] le 8 novembre 2022 a été rompu 10 jours plus tard ; que le conciliateur doit être saisi par les intéressés et non le bailleur ; que par la suite, elle n’a plus eu de contact avec Mme [U].

RG : 24/5110 PAGE 4

Elle estime que les attestations produites par Mme [U] ne sont pas probantes ; que le constat a été dressé par le commissaire de justice au sein de son étude, après avoir écouté des enregistrements contenus dans le téléphone portable de Mme [U] ; qu’au surplus, au regard de la période concernée, cela revient à un enregistrement par trimestre.

Elle estime qu’elle a suffisamment agi en tentant de concilier les parties par le biais de son agent de médiation sur site.

Sur la demande subsidiaire de dommages et intérêts, elle estime que Mme [U] échoue à démontrer le trouble de jouissance et le préjudice moral subis.

A l’issue de l’audience, la décision a été mise en délibéré au 15 septembre 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur le manquement du bailleur à son obligation d’assurer une jouissance paisible

Aux termes de l’article 1719 3° du code civil, le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière, d’en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail.

Cette obligation est également prévue par l’article 6 b) de la loi du 6 juillet 1989.

Il est constant que n’est pas tiers au sens de l’article 1725 du code civil toute personne liée contractuellement au bailleur.

Ainsi, le bailleur peut être tenu pour responsable des troubles de voisinage entre deux locataires.

Aux termes de l’article 544 du code civil, la propriété est le droit de jouir et disposer des choses de la manière la plus absolue, pourvu qu’on n’en fasse pas un usage prohibé par les lois ou par les règlements.

Il est constant que ce droit est limité par l’obligation de ne causer à la propriété d’autrui aucun dommage dépassant les inconvénients normaux du voisinage.

Par ailleurs, les juges du fond:

doivent rechercher si les nuisances, même en l’absence de toute infraction aux règlements, n’excèdent pas les inconvénients normaux du voisinageapprécient souverainement en fonction des circonstances de temps et de lieu la limite de la normalité des troubles de voisinage ;apprécient souverainement la mesure propre à faire cesser le trouble anormal de voisinage En l’espèce, Mme [U] reproche à la bailleresse de ne pas avoir fait cesser les troubles de voisinage qu’elle subit de la part d’autres locataires de la SA Logis Métropole qui occupent l’appartement n°23 du même immeuble, à savoir M. [P] et Mme [Z].

RG : 24/5110 PAGE 5

Elle produit un certain nombre de pièces aux débats qui concernent la période de 2021 à 2025.

En ce qui concerne l’année 2021, Mme [U] produit :un courriel adressé au gestionnaire le 9 mars 2021,les constats d’un commissaire de justice à la lecture d’enregistrements des nuisance effectués par les soins de Mme [U] le 24 avril 2021, 1er mai 2021, 14 mai 2021,une plainte pour violences sans ITT déposée le 29 avril 2021 à l’encontre de M. [P] aux termes de laquelle elle indique avoir, le 27 avril 2021 vers 23h30, tapé avec un manche à balai sur le plafond pour faire du bruit et montrer à ses voisins ce qu’ils lui faisaient subir. Elle relate également une altercation physique avec Mme [Z] et M. [P].Il ressort également des pièces produites par la SA [Adresse 6] que cette même année :

Mme [U] a complété un formulaire à son attention pour indiquer qu’elle subissait depuis une dizaine d’années le brouhaha quotidien d’enfants de ses voisins du dessus livrés à eux-mêmes,Mme [Z] et M. [P] ont, le 28 avril 2021, porté plainte à l’encontre de Mme [U] pour violence avec usage ou menace d’une arme, en l’espèce un câble de chargeur de téléphone portable, sans incapacité pour l’altercation survenue le 27 avril 2021. Il en ressort qu’ils sont locataires de leur logement depuis 9 ans, que tout se passait bien jusqu’à leur retour de vacances en octobre 2020, période à laquelle Mme [U] aurait tapé dans leur plafond en expliquant que les enfants faisaient trop de bruit. Les photographies jointes témoignent de la violence de Mme [U] lors de l’altercation survenue le 27 avril 2021.

En ce qui concerne l’année 2022, la demanderesse produit:

une attestation établie par Mme [I] [D], occupante d’un appartement situé dans le même immeuble qui relate s’être rendue chez la demanderesse le 22 février 2022 à 22h30 pour constater des nuisances sonores provenant des voisins du dessus.les constats d’un commissaire de justice à la lecture d’enregistrements des nuisance effectués par les soins de Mme [U] les 30 janvier 2022, 14 février 2022, 5 novembre 2022,la convocation du conciliateur de justice près le tribunal judiciaire de Lille à une réunion de conciliation le 10 février 2022 et le constat de carence dressé par lui le même jour en l’absence de M. [P],un courriel adressé au gestionnaire de site le 9 août 2022.Il ressort, par ailleurs, des pièces produites par la SA Logis Métropole que :

celle-ci a été alertée le 17 février 2022 par le conciliateur sur la situation de Mme [U],RG : 24/5110 PAGE 6

elle a pris rendez-vous avec Mme [U] fin août 2022 à son domicile,le 20 septembre 2022, elle a réalisé une enquête de voisinage dont elle qualifie le résultat de « mitigé » en ce sens que trois locataires se plaignent des coups mis par Mme [U] dans les plafonds et dans les murs ; que cinq locataires se plaignent du comportement des enfants des locataires de l’appartement n°23 et de l’irrespect de ceux-ci ; que le reste des locataires déplore un conflit récurrent entre ces voisins sans qu’il ne subisse lui-même de nuisances,le 8 novembre 2022, elle a organisé une table ronde lors de laquelle M. [P] s’est montré particulièrement virulent en indiquant que l’origine était un défaut d’isolation de l’immeuble imputable à la bailleresse tandis que Mme [Z] admettait que des nuisances pouvaient être causées par ses enfants avant qu’elle ne rentre du travail à 19h malgré la présence du père de ceux-ci

En ce qui concerne l’année 2023, Mme [U] produit:

une plainte déposée à l’encontre de M. [P] et Mme [Z] le 2 février 2023 pour troubles à la tranquillité d’autrui par agressions sonoresun courriel adressé le 22 mars 2023 à l’AAbV.des courriels adressés au gestionnaire de site les 27 février 2023 et 18 août 2023.des enregistrements effectués les 20 octobre 2023 et 29 décembre 2023,

En ce qui concerne l’année 2024, Mme [U] produit :les constats d’un commissaire de justice à la lecture d’enregistrements des nuisance effectués par les soins de Mme [U] les 1er janvier 2024, 17 février 2024, 26 février 2024, 7 décembre 2024,une attestation établie par Mme [M] [S], sa collègue, le 18 avril 2024, qui indique avoir constaté le bruit incessant des voisins en se rendant au domicile de Mme [U] à de nombreuses reprises qu’elle qualifie « d’invivable » et avoir accueilli Mme [U] à son domicile pour lui permettre de se reposer,une attestation établie par Mme [K] [O] qui occupe également un appartement de l’immeuble le 21 septembre 2024 et qui atteste des nuisances sonores provenant des occupants de l’appartement n°23,une attestation établie par son frère, M. [Y] [U], frère de Mme [U], le 15 avril 2024, qui indique avoir été témoin direct des nuisances et avoir plus spécifiquement dû écourter un séjour chez sa sœur car ses enfants ne pouvaient pas dormir à cause des nuisances causées par les voisins,

RG : 24/5110 PAGE 7

une attestation établie par Mme [X] [LR], fille de Mme [U], le 16 avril 2024 aux termes de laquelle elle explique qu’elle subit des bruits quotidiens (cris, pleurs, bruits de bagarre), qu’elle ne peut pas se reposer au domicile après ses gardes (étant étudiante en 5ème année de médecine) et qu’elle est contrainte de travailler en bibliothèque universitaire pour poursuivre sa scolarité dans de bonnes conditions.

En ce qui concerne l’année 2025, Mme [U] produit encore :les constats d’un commissaire de justice à la lecture d’enregistrements des nuisance effectués par les soins de Mme [U] les 5 janvier 2025 et 13 février 2025,un procès-verbal de constat établi par Maître [N] [F], commissaire de justice, le 15 mai 2025 à sa demande qui relate entendre sur les enregistrements de la période précédemment indiquée, des bruits de tapotements répétés qui résonnent sur le sol, parfois accompagnés de bruits de pas, d’une voix adulte, d’une voix d’enfant, des cris d’enfant, plusieurs voix d’adultes et d’enfants, des pleurs d’enfant, des bruits de meubles déplacés au sol, des objets qui chutent,une attestation établie par Mme [I] [D] épouse [J], ancienne occupante du même immeuble, le 10 avril 2025 aux termes de laquelle elle fait état de nuisances sonores de la part des occupants de l’appartement n°23 au préjudice de Mme [T] (disputes nocturnes, jeux tard dans la nuit de la part des enfants, d’après elle, déscolarisés), de l’intervention récurrente des forces de l’ordre, de l’état d’ébriété de Mme [Z], du défaut d’insonorisation de l’immeuble, du sentiment d’impuissance de Mme [T],une attestation établie par M. [E] [L], ancien occupant du même immeuble, le 7 avril 2025 aux termes il indique également avoir subi des désagréments pendant plusieurs années et n’avoir eu aucune aide de la part de la bailleresse, ce qui l’a conduit à déménager.Pour sa part, la SA [Adresse 6] justifie avoir :

— par courrier du 18 octobre 2022, informé Mme [U] que ses tentatives de contact avec les occupants de l’appartement n°23 étaient restées vaines et proposé une rencontre le 8 novembre 2022.Le compte rendu de cette rencontre intitulé « accord » mentionne que les parties ont convenu d’établir un dialogue en cas de nouveaux problèmes et que les occupants de l’appartement n°23 se sont engagés à essayer d’atténuer le plus possible les nuisances liées au comportement des enfants ;

— par courrier du 6 mars 2023 aux termes duquel elle informe Mme [U] de sa saisine d’un conciliateur de justice, elle explique son défaut de qualité pour porter plainte, n’étant pas elle-même victime d’une infraction, elle indique qu’en application de l’article 1725 du code civil, elle n’a pas à répondre des atteintes à la tranquillité provenant d’autrui, dû à un comportement d’un tiers échappant à son pouvoir juridique et elle invite Mme [U] à contacter la police en cas de nuisances.

RG : 24/5110 PAGE 8

Il ressort de ces différentes pièces que Mme [U] justifie avoir subi des nuisances sonores de la part de ses voisins du dessus depuis l’année 2021.

Si elle a pu faire l’objet d’une plainte pour violences commises sur ceux-ci cette même année, tel n’a plus été le cas par la suite.

Par ailleurs, si Mme [U] a pu taper dans le plafond, ce n’est, d’après les pièces produites aux débats, qu’en réaction aux nuisances subies et jamais d’initiative.

L’anormalité des troubles ressort du nombre d’années concernées par celui-ci, à savoir 5 ans d’après les pièces produites aux débats, de leur continuité et de leur intensité qui ressort des enregistrements faits, de la teneur des attestations produites par Mme [U] mais aussi de l’enquête de voisinage effectuée en 2022 qui rapporte les plaintes de 5 locataires en ce qui concerne ces voisins.

Il s’en déduit que la SA Logis Métropole a manqué à son obligation d’assurer la jouissance paisible du bien donné à bail à Mme [U] sans qu’elle ne puisse s’exonérer de sa responsabilité dans la mesure où le trouble est causé par un autre de ses locataires et non un tiers.

Sur la demande de relogement présentée par Mme [U]

Mme [U] sollicite un relogement.

Toutefois, elle ne justifie avoir déposé aucune demande de mutation auprès de sa bailleresse.

Plus généralement, aucune obligation en ce sens ne pèse sur celle-ci et une telle mesure apparaît disproportionnée par rapport aux nuisances subies.

Il y a donc lieu de rejeter la demande présentée en ce sens par Mme [U].

Sur la demande de consignation des loyers

La consignation des loyers n’est prévue que pour remédier à l’indécence du logement à la lecture de l’article 20-1 de la loi du 6 juillet 1989 qui est le seul texte relatif aux baux à prévoir cette possibilité.

Tel n’est pas ce qui est reproché, en l’espèce, à la SA Logis Métropole.

La demande présentée en ce sens par Mme [U] sera donc rejetée

Sur la demande tendant à voir enjoindre la SA Logis Métropole à faire cesser le trouble, sous astreinte

Aux termes de l’article 1228 du code civil, le juge peut, selon les circonstances, constater ou prononcer la résolution ou ordonner l’exécution du contrat, en accordant éventuellement un délai au débiteur, ou allouer seulement des dommages et intérêts.

En l’espèce, la SA Logis Métropole ne justifie d’aucune diligence destinée à mettre fin au trouble subi par Mme [U] de manière efficace alors qu’il pèse sur elle l’obligation d’assurer la jouissance paisible des lieux par sa locataire.

RG : 24/5110 PAGE 9

La SA Logis Métropole ne justifie, par ailleurs, d’aucune mise en demeure ou sommation adressée aux locataires de l’appartement n°23 alors que ceux-ci ont manifestement manqué à l’obligation de jouir paisiblement du logement qui leur est donné à bail et que cela les expose à la résiliation de leur bail.

Elle ne justifie pas non plus avoir essayé d’améliorer l’isolation phonique de l’immeuble pour atténuer les nuisances.

A ce jour, elle n’a donc mis en place aucune mesure permettant de considérer que les troubles ont ou vont cesser prochainement alors qu’ils persistent.

Il y a donc lieu d’enjoindre la SA Logis Métropole à faire cesser le trouble subi par Mme [U].

A ce stade, il n’y a pas lieu d’assortir cette obligation d’une astreinte.

Cette demande sera donc rejetée.

Sur la demande d’indemnisation

Aux termes de l’article 1231-1 du code civil, le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure.

En l’espèce, le manquement de la SA Logis Métropole à son obligation d’assurer à Mme [U], sa locataire, la jouissance paisible des lieux pendant plusieurs années lui a causé un préjudice.

La preuve de celui-ci est notamment rapportée par :

une attestation établie par Mme [B] [R], sa responsable, le 11 avril 2025, qui indique avoir eu connaissance des problèmes de nuisances et avoir constaté l’impact négatif de ceux-ci sur le comportement de Mme [U]. Elle explique que celle-ci a évoqué le souhait de venir travailler sur site chaque jour malgré le confinement de 2020 pour pouvoir se concentrer dans son travail et avoir constaté que depuis que le télétravail s’était généralisé a eu un important impact sur le moral de Mme [U] ;une attestation établie par Mme [M] [S], sa collègue, le 18 avril 2024, qui indique avoir constaté au fil du temps un changement d’humeur, d’irritabilité et de moral chez Mme [U] en lien avec le conflit de voisinage, l’impossibilité pour la fille de Mme [U] de réviser à son domicile et l’éloignement du fils de Mme [U] dû à ces désagréments,l’attestation établie par [X] [LR], fille de Mme [U] qui vit avec elle, établie le 16 avril 2024 aux termes de laquelle elle explique que les nuisances ont eu des répercussions sur sa mère et son frère [V] qui a notamment développé des troubles du sommeil,un certificat médical établi par le Docteur [G] [W] le 3 mai 2021 qui indique qu'[V] [H] a présenté de multiples épisodes d’insomnies qu’il associe à des troubles de voisinage notamment nocturnes,RG : 24/5110 PAGE 10

Les préjudices de jouissance et moral ainsi subis justifient de condamner la SA Logis Métropoleà payer à Mme [U] la somme de 8 000 euros.

Cette somme sera assortie des intérêts au taux légal à compter du présent jugement.

Sur les demandes accessoires

En application de l’article 696 du code de procédure civile, la SA Logis Métropole qui succombe à l’instance sera condamnée aux dépens.

En application de l’article 37 de la loi du 10 juillet 1991, elle sera condamnée à payer à Maître Elodie Cheikh Husein, avocate au barreau de Lille, la somme de 1 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Enfin, en application de l’article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire de droit.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats tenus en audience publique, par décision contradictoire, rendue en premier ressort, et mise à disposition au greffe,

ENJOINT la société anonyme [Adresse 6] à faire cesser le trouble subi par sa locataire, Mme [C] [U], du fait des locataires de l’appartement n°23 situé dans le même immeuble;

CONDAMNE la société anonyme HLM Logis Métropole à payer à Mme [C] [U] la somme de 8 000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation des préjudices subis, assortie des intérêts au taux légal à compter du présent jugement ;

CONDAMNE la société anonyme [Adresse 6] à payer à Maître Elodie Cheikh Husein, avocate au barreau de Lille, la somme de 1 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE la société anonyme HLM Logis Métropole aux dépens ;

REJETTE les autres demandes ;

RAPPELLE que le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire de droit.

Ainsi jugé et prononcé à [Localité 7], le 15 septembre 2025.

LE GREFFIER LE JUGE

D.AGANOGLU M. COCQUEREL