TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE RENNES

Service des contentieux de la protection

[Adresse 5]

[Localité 3]

JUGEMENT DU 17 Janvier 2025

N° RG 24/01526 – N° Portalis DBYC-W-B7I-K27J

Jugement du 17 Janvier 2025

N° : 25/39

S.A. ICF ATLANTIQUE

C/

[S] [M]

EXÉCUTOIRE DÉLIVRÉ

LE

à M^e LUET

COPIE CERTIFIEE CONFORME

à Mme [M]

Au nom du Peuple Français ;

Rendu par mise à disposition le 17 Janvier 2025 ;

Par Aude PRIOL, Vice-Présidente au Tribunal judiciaire de RENNES statuant en qualité de juge des contentieux de la protection, assistée de Géraldine LE GARNEC, Greffier ;

Audience des débats : 08 Novembre 2024.

Le juge à l’issue des débats a avisé les parties présentes ou représentées, que la décision serait rendue le 17 Janvier 2025, conformément aux dispositions de l’article 450 du Code de Procédure Civile.

ENTRE :

DEMANDEUR

S.A. ICF ATLANTIQUE

[Adresse 1]

[Localité 4]

représentée par M^e Laura LUET, avocat au barreau de RENNES substitué par M^e Guillaume MASSON, avocat au barreau de RENNES

ET :

DEFENDEUR :

Mme [S] [M]

[Adresse 2]

[Adresse 2]

[Localité 3]

comparante à l’audience du 4 octobre 2024,

non comparante et ni représentée à l’audience du 8 novembre 2024

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 25 février 2022, la société ICF ATLANTIQUE a consenti un bail d’habitation à Mme [S] [M] sur des locaux situés au [Adresse 2] à [Localité 3], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 247,37 euros et d’une provision pour charges de 67,57 euros.

Par acte de commissaire de justice du 6 octobre 2023, la bailleresse a fait délivrer à la locataire un commandement de payer la somme principale de 1.126,73 euros au titre de l’arriéré locatif dans un délai de six semaines, en visant la clause résolutoire prévue dans le contrat.

La Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions locatives (CCAPEX) a été informée de la situation de Mme [S] [M] le 9 octobre 2023.

Par assignation du 16 février 2024, la société ICF ATLANTIQUE a saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Rennes aux fins de voir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

«  Constater l’acquisition de la clause résolutoire,

«  Ordonner l’expulsion de Mme [S] [M] ainsi que celle de tous occupants de son chef avec, au besoin, le concours de la force publique,

«  Condamner Mme [M] au paiement des sommes suivantes :

o 1.664,57 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 1er février 2024, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation,

o une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux,

o 500 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile, outre les entiers dépens.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 21 février 2024 mais aucun diagnostic social et financier n’est parvenu au greffe avant l’audience.

L’affaire a été appelée à l’audience du 4 octobre 2024. A cette date, faute d’être en état d’être jugée, elle a été renvoyée pour être retenue à l’audience du 8 novembre 2024.

À l’audience, la société ICF ATLANTIQUE a comparu représentée par son conseil.

Elle maintient l’intégralité de ses demandes, et précise que la dette locative, actualisée au 1er novembre 2024, s’élève désormais à 5.077,34 euros.

La bailleresse relève que Mme [M] a effectué un virement de 500 euros le 7 novembre 2024, veille de l’audience, mais précise qu’il n’a pas encore été reçu.

Enfin, la société ICF ATLANTIQUE affirme qu’elle ne s’oppose pas à l’octroi de délais de paiement et à la suspension des effets de la clause résolutoire, à condition que la locataire reprenne le paiement de son loyer.

Mme [S] [M] a comparu en personne à l’audience du 4 octobre 2024. Elle n’a pas comparu à l’audience du 8 novembre 2024.

Toutefois, elle a adressé un courrier, reçu au greffe le 31 octobre 2024, puis des messages électroniques pour excuser son absence et solliciter des délais de paiement proposant de verser chaque mois une somme globale de 500 euros, loyer compris. Elle a joint à son dernier envoi en date du 7 novembre 2024, un justificatif d’un virement de 500 euros, hors frais d’envoi, à destination d’ICF Atlantique.

Cette demande de délais de paiement et le justificatif produit ont été portés à la connaissance de la bailleresse à l’audience par le juge des contentieux de la protection présidant celle-ci.

Par application des articles 446-1 et 832 du Code de procédure civile, la décision sera contradictoire.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

1. Sur la demande de constat de la résiliation du bail

1.1. Sur la recevabilité de la demande

La société ICF ATLANTIQUE justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.

Elle justifie également avoir saisi la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions locatives (CCAPEX) deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

1.2. Sur la résiliation du bail

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Cependant, la loi du 27 juillet 2023 ne comprend aucune disposition dérogeant à l’article 2 du Code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l’avenir et n’a point d’effet rétroactif. Ainsi, il n’y a pas lieu de faire application aux contrats conclus antérieurement au 29 juillet 2023 de l’article 10 de cette loi, en ce qu’il fixe à six semaines – et non plus deux mois – le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise. Ces contrats demeurent donc régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail.

Il convient donc de faire application du délai de deux mois, conformément aux stipulations du contrat de bail.

En l’espèce, un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail a été signifié à la locataire le 6 octobre 2023. Or, d’après l’historique des versements, la somme de

1.126,73 euros n’a pas été réglée par cette dernière dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement et aucun plan d’apurement n’a été conclu dans ce délai entre les parties.

La bailleresse est donc bien fondée à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 7 décembre 2023.

1.3. Sur les délais de paiement

Cependant, selon l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du Code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés par le juge. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, Mme [S] [M] justifie avoir effectué un paiement de 500 euros le 7 novembre 2024 valant reprise de paiement du loyer eu égard à l’accord de la société ICF ATLANTIQUE sur ce point.

Par ailleurs, il apparaît donc que les revenus de Mme [S] [M] lui permettent raisonnablement d’assurer le paiement d’une somme de 130 euros par mois en plus du loyer courant afin d’apurer sa dette.

Dans ces conditions, il convient de lui accorder des délais de paiement pour s’acquitter des sommes dues, selon les modalités prévues ci-après, et de faire droit à la demande de la société ICF ATLANTIQUE de suspension les effets de la clause résolutoire durant le cours de ces délais.

En cas de respect de ces modalités de paiement, la clause résolutoire sera donc réputée n’avoir pas joué, et l’exécution du contrat de bail pourra se poursuivre.

L’attention de la locataire est toutefois attirée sur le fait qu’à défaut de paiement d’une seule échéance comprenant le loyer et la mensualité d’apurement, la clause résolutoire sera acquise, et le bail résilié de plein droit, sans qu’une nouvelle décision de justice ne soit nécessaire : dans ce cas, et pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, la bailleresse pourra faire procéder à son expulsion, et à celle de tout occupant de son chef.

2. Sur la dette locative

Selon l’article 7,a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Aux termes de l’article 1353 du Code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement.

L’article 1103 du même Code prévoit, par ailleurs, que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

En l’espèce, la société ICF ATLANTIQUE verse aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 1er novembre 2024, Mme [S] [M] lui devait la somme de 5.077.34 euros. Toutefois, il convient de relever que ce décompte comporte des montants imputés au titre des frais de procédure, lesquels ne sauraient être exigés au titre du loyer et des charges, il convient donc de soustraire de la somme réclamée, 393.63 euros imputés au titre des frais de procédure ; ainsi reste dû 4.683.71 euros.

Mme [S] [M] n’apporte aucun élément de nature à remettre en cause ce montant et sera donc condamnée à payer cette somme à la bailleresse, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation sur la somme de 1.664,57 euros et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus.

Toutefois, eu égard aux délais de paiement évoqués ci-avant, il convient de différer l’exigibilité de cette somme en autorisant Mme [S] [M] à se libérer de cette dette selon les modalités détaillées ci-après.

3. Sur l’indemnité d’occupation

En cas de maintien dans les lieux de la locataire ou de toute personne de son chef malgré la résiliation du bail, il convient de la condamner au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant égal à celui du loyer et des charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail.

En cas de contestation, son montant sera fixé à 368,87 euros. L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges et sera comptabilisée à compter du 1er novembre 2024, date du dernier décompte, étant en partie déjà comprise dans l’arriéré locatif précité. Le cas échéant, elle ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à la société ICF ATLANTIQUE ou à son mandataire.

4. Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Mme [S] [M], qui succombe à la cause, sera condamnée aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du Code de procédure civile.

Aux termes de l’article 700 du Code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

Au vu de la situation économique de la défenderesse, il n’y a pas lieu de la condamner à une quelconque indemnité sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile.

Selon l’article 514 du Code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Toutefois, selon l’article 514-1 du même Code, le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, compte tenu de l’octroi de délais de paiement, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de la présente décision.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 6 octobre 2023 n’a pas été réglée dans le délai de deux mois,

CONSTATE, en conséquence, que le contrat conclu le 25 février 2022 entre la société ICF ATLANTIQUE, d’une part, et Mme [S] [M], d’autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 2] à [Localité 3] est résilié depuis le 7 décembre 2023,

CONDAMNE Mme [S] [M] à payer à la société ICF ATLANTIQUE la somme de 4.683,71 euros (quatre mille six cent quatre-vingt-trois euros et soixante et onze centimes) au titre de l’arriéré locatif arrêté au 1er novembre 2024, échéance d’octobre 2024 incluse, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation sur la somme de 1.664,57 euros et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus,

AUTORISE Mme [S] [M] à se libérer de sa dette en réglant chaque mois pendant 36 mois, en plus du loyer courant, une somme minimale de 130 euros (cent trente euros), la dernière échéance étant majorée du solde de la dette en principal, intérêts et frais,

DIT que le premier règlement devra intervenir dans les dix jours suivant la signification de la présente décision, puis, pour les paiements suivants, en même temps que le loyer, au plus tard le dixième jour de chaque mois, sauf meilleur accord entre les parties,

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais de paiement accordés à Mme [S] [M],

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise,

DIT qu’en revanche, pour le cas où une mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, resterait impayée quinze jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception,

«  le bail sera considéré comme résilié de plein droit depuis le 7 décembre 2023,

«  le solde de la dette deviendra immédiatement exigible,

«  la bailleresse pourra, à défaut de libération spontanée des lieux et dès l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, faire procéder à l’expulsion de Mme [S] [M] et à celle de tous occupants de son chef, au besoin avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier,

«  le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du Code des procédures civiles d’exécution,

«  Mme [S] [M] sera condamnée à verser à la société ICF ATLANTIQUE une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, et ce, jusqu’à la date de libération effective et définitive des lieux,

CONDAMNE Mme [S] [M] aux dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer du 6 octobre 2023 et celui de l’assignation du 16 février 2024

DÉBOUTE la société ICF ATLANTIQUE de sa demande au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,

DIT n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit de la présente décision.

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 10 janvier 2025, et signé par la juge et la greffière susnommées.

La Greffière La Juge