TRIBUNAL JUDICIAIRE

Palais de Justice

[Adresse 1]

[Adresse 14]

[Localité 8]

Références : N° RG 25/00215 – N° Portalis DBXQ-W-B7J-E75F (Code nature affaire 5AA/0A)

S.A. NEOLIA

[I] [U]

[Y] [B]

Grosse délivrée le

à M^e GIACOMONI

Copie délivrée le

à M^e HAKKAR

à la préfecture

Ordonnance de référé du 29 Juillet 2025

DEMANDEUR(S)

S.A. NEOLIA, dont le siège social est sis [Adresse 9]

Rep/assistant : M^e Valérie GIACOMONI, avocat au barreau de BESANCON

DÉFENDEUR(S)

Monsieur [I] [U]

né le 17 Février 1993 à [Localité 13], demeurant [Adresse 3]

Comparant, Représenté/Assisté : M^e Yacine HAKKAR, avocat au barreau de BESANCON

Madame [Y] [B]

née le 28 Février 1998 à [Localité 17], demeurant [Adresse 3]

Comparante, Représentée/Assistée : M^e Yacine HAKKAR, avocat au barreau de BESANCON

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

JUGE : [Localité 16] Jeanne

GREFFIER : TALIDEC Caroline

DÉBATS : L’affaire est venue pour être plaidée à l’audience du 03 Juin 2025 qui a été renvoyée le 17 juin 2025 lors de laquelle la décision a été mise en délibéré au 29 Juillet 2025

DÉCISION : Contradictoire – premier ressort

EXPOSÉ DU LITIGE

Par contrat du 21 juillet 2022, [C] a donné à bail à Mme [Y] [B] et M. [I] [U] un logement à usage d’habitation situé [Adresse 4] ([Adresse 7]) pour un loyer mensuel initial de 524,84 € hors charges et annexes. Par contrat du 25 juillet 2022, [C] a donné à bail à Mme [B] et M. [U] un box situé [Adresse 2] à [Localité 13] pour un loyer mensuel initial de 38,44 € hors charges et annexes. Par contrat du 8 septembre 2022, [C] a donné à bail à Mme [B] et M. [U] un box situé [Adresse 10] à [Localité 13] pour un loyer mensuel initial de 42,33 € hors charges et annexes.

Des loyers étant demeurés impayés, [C] a fait signifier un commandement de payer visant la clause résolutoire le 14 janvier 2025, pour un montant en principal de 4 060,37 €. Ils ont ensuite fait assigner Mme [B] et M. [U] en référé le 24 mars 2025 devant la juge des contentieux de la protection de [Localité 12] pour obtenir la résiliation du contrat, l’expulsion et la condamnation au paiement de la dette locative.

À l’audience de référé du 3 juin 2025, l’affaire est renvoyée en raison de la constitution d’avocat tardive des défendeurs. À l’audience utile du 17 juin 2025, [C], représenté par son conseil, demande à la juge de :

— constater l’acquisition de la clause résolutoire,

— ordonner l’expulsion de Mme [B] et M. [U]

— condamner solidairement Mme [B] et M. [U] au paiement

de l’arriéré locatif actualisé à la somme provisionnelle de 7 620,16 € avec les intérêts au taux légal à compter de la présente décision,

d’une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant de 930 €,

des dépens

— le tout, sous le bénéfice de l’exécution provisoire.

En défense, Mme [B] et M. [U], assistés par leur conseil, demandent à la juge :

— de se déclarer incompétente et de renvoyer l’affaire devant le juge du fond

— de débouter [C] de l’intégralité de ses demandes

— subsidiairement, d’accorder à Mme [B] et M. [U] des délais de paiement sur 36 mois.

Au soutien de leurs demandes, Mme [B] et M. [U] déclarent qu’ils soulèvent une contestation sérieuse relative à la réalité et au montant de la dette invoquée par le bailleur. Pour sa part, [C] répond que le bail comporte une clause de révision du loyer. Le bailleur rappelle que les locataires ont été informés annuellement de la révision du loyer, ont reçu chaque mois leur quittance de loyer, puis ont été destinataires d’un commandement de payer et n’ont jamais contesté aucun de ces montants.

À l’issue des débats, la décision est mise en délibéré au 29 juillet 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la compétence du juge des référés

Aux termes des articles 834 et suivants du code de procédure civile, la compétence du juge des référés se limite aux cas suivants :

ordonner, en cas d’urgence, toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend ordonner des mesures conservatoires ou de remise en état pour prévenir un dommage imminent ou pour faire cesser un trouble manifestement illicite, même en présence d’une contestation sérieuseaccorder une provision ou ordonner l’exécution d’une obligation (y compris de faire), dès lors que celle-ci n’est pas sérieusement contestable.

En l’espèce, Mme [B] et M. [U] soulèvent l’existence d’une contestation sérieuse, ce que [C] remet en cause. Cette contestation porte sur la réalité et le montant de la dette locative exigée par le bailleur. En effet, les locataires contestent le montant et l’augmentation du loyer. Il est toutefois constant qu’ils n’ont remis en cause le montant d’aucun loyer avant l’audience : ni à la réception de chacune des quittances de loyer, ni à la réception de chacune des révisions annuelles du loyer, ni à la réception de chacun des deux commandements de payer.

Il convient de rappeler que l’article 17-1 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs que, lorsque le contrat prévoit la révision du loyer, celle-ci intervient chaque année à la date convenue entre les parties ou, à défaut, au terme de chaque année du contrat. La variation qui en résulte ne peut excéder, à la hausse, la variation d’un indice de référence des loyers publié par l’Insee chaque trimestre et qui correspond à la moyenne, sur les douze derniers mois, de l’évolution des prix à la consommation hors tabac et hors loyers. À défaut de manifester sa volonté de réviser le loyer dans le délai d’un an, cette révision de loyer prend effet à compter de sa demande.

En l’espèce, Mme [B] et M. [U] ne remettent pas en cause le respect par [C] de la procédure de révision annuelle du loyer ni le mode de calcul de cette augmentation ; ils contestent simplement, et dans l’absolu, le montant de l’intégralité des loyers réclamés par le bailleur depuis le mois de février 2024. Or il apparaît à la lecture combinée du bail (concernant le logement) et de la quittance de loyer du mois d’avril 2025 produite par les locataires que les échéances mensuelles couvrent non seulement le loyer mais aussi la provision pour charges, les frais d’ascenseur, de chauffage, d’eau chaude et d’eau froide ainsi que l’accord collectif multiservice. La consommation d’eau des locataires ne pouvant être anticipée par le bailleur, il apparaît logique que le montant total des échéances mensuelles varie et soit supérieur au montant initial prévu au bail.

Dès lors, il convient de constater qu’aucune contestation sérieuse n’a été soulevée privant la juge des référés de sa compétence.

Sur la résiliation du bail

Sur la recevabilité de l’action

En application des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs telle que modifiée par la réforme du 27 juillet 2023, l’assignation aux fins de constat de la résiliation doit être notifiée au préfet six semaines au moins avant la date de l’audience à peine d’irrecevabilité de la demande.

En outre, les bailleurs personnes morales, autres qu’une société civile familiale, ne peuvent délivrer une assignation qu’après l’expiration d’un délai de deux mois après saisine de la Commission de Coordination des Actions de Prévention des EXpulsions locatives (CCAPEX). Cette saisine est réputée être faite lorsque persiste une situation d’impayés préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement.

En l’espèce, une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture du [Localité 15] le 24 mars 2025, soit plus de six semaines avant l’audience du 3 juin 2025. La CCAPEX a été saisie le 14 janvier 2025, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 24 mars 2025. L’action en résiliation est donc recevable.

Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire

L’article 24 I de la loi du 6 juillet 1989 dans sa version applicable aux contrats conclus ou renouvelés avant le 29 juillet 2023 dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

Les baux conclus les 21 juillet 2022, 25 juillet 2022 et 8 septembre 2022 contiennent tous trois une clause résolutoire (titre 7 et article V). Un commandement de payer visant ces clauses a été signifié le 14 janvier 2025, pour la somme en principal de 4 060,37 €. Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire étaient réunies à la date du 15 mars 2025.

Sur les demandes de condamnation au paiement

L’obligation de paiement des loyers et charges récupérables est prévue tant par le contrat que par la loi du 6 juillet 1989 en son article 7 a).

L’article 1353 du code civil dispose que celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver ; réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

[C] produit un décompte actualisé démontrant que Mme [B] et M. [U] restent devoir, après soustraction des frais de poursuite, la somme de 7 461,38 € à la date du 13 juin 2025. Mme [B] de M. [U] contestent le montant de cette dette, faisant état de montants appelés supérieurs au montant contractuel et soulignant l’absence de justification des montants des régularisations de charges. S’agissant des montants appelés chaque mois, il a été précédemment démontré qu’ils variaient au regard de la consommation en eau des locataires. Quant aux régularisations de charges, il apparaît en effet que le bailleur ne produit pas le justificatif de leurs montants. Toutefois, il ressort des décomptes locatifs des 13 janvier et 13 juin 2025 que ces régularisations se sont systématiquement faites en faveur des locataires, qui n’ont donc aucun intérêt à les contester. Enfin, il convient de rappeler que les trois baux comportent une clause de solidarité.

Au vu de l’ensemble de ces éléments, Mme [B] et M. [U] seront condamnés solidairement au paiement de cette somme provisionnelle de 7 461,38 € au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation, avec les intérêts au taux légal à compter du prononcé de la présente décision.

Ils seront également condamnés in solidum au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle pour la période courant à compter du 15 mars 2025 jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux. Cette indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle sera fixée à 930,00 € afin de réparer le préjudice découlant pour le demandeur de l’occupation indue de son bien et de son impossibilité de le relouer.

Sur les délais de paiement

Mme [B] et M. [U], par l’intermédiaire de leur conseil, sollicitent des délais de paiement non suspensifs de l’acquisition de la clause résolutoire sur trois ans, fondant leur demande sur l’article 1343-5 du code civil. Cet article dispose que le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

Il convient de souligner que, contrairement à ce que le conseil des locataires affirme dans ses conclusions, les délais susvisés ont pour durée maximale deux et non trois ans.

En l’espèce, il ressort des justificatifs que M. [U] et Mme [B] travaillent tous deux. Toutefois, le décompte locatif montre qu’ils ne versent pas l’intégralité du loyer depuis de nombreux mois et le montant minimum pour s’acquitter de leur dette dans les délais légaux serait de 311 euros par mois en sus de leur loyer, ce qui n’apparaît pas soutenable pour eux dans leur situation financière actuelle. Il convient donc de les débouter de cette demande.

Sur les demandes accessoires

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Mme [B] et M. [U], parties perdantes, supporteront in solidum la charge des dépens, dont le coût des deux commandements de payer, de l’assignation et de sa notification à la préfecture.

Sur l’exécution provisoire

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, la présente décision est exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

Nous, juge des contentieux de la protection statuant en référé par mise à disposition au greffe, par ordonnance contradictoire et en premier ressort,

CONSTATONS la compétence du juge des contentieux de la protection en qualité de juge des référés,

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 21 juillet 2022 entre [C] et Mme [Y] [B] et M. [I] [U] concernant le logement à usage d’habitation situé au [Adresse 6] sont réunies à la date du 15 mars 2025,

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 25 juillet 2022 entre [C] et Mme [Y] [B] et M. [I] [U] concernant le box situé au [Adresse 5]) sont réunies à la date du 15 mars 2025,

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 8 septembre 2022 entre [C] et Mme [Y] [B] et M. [I] [U] concernant le box situé [Adresse 11] ([Adresse 7]) sont réunies à la date du 15 mars 2025,

ORDONNONS en conséquence à Mme [Y] [B] et M. [I] [U] de libérer les lieux et de restituer les clefs à compter de la signification du présent jugement,

DISONS qu’à défaut pour Mme [Y] [B] et M. [I] [U] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clefs, [C] pourront, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de leur chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique,

CONDAMNONS in solidum Mme [Y] [B] et M. [I] [U] à verser à [C] à titre provisionnel une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant de 930,00 € à compter du 15 mars 2025 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la restitution des clefs,

CONDAMNONS solidairement Mme [Y] [B] et M. [I] [U] à verser à [C] la somme provisionnelle de 7 461,38 € (décompte arrêté au 13 juin 2025, incluant l’indemnité d’occupation de mai 2025) au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation échus à cette date, avec les intérêts au taux légal à compter de la présente décision,

DÉBOUTONS Mme [Y] [B] et M. [I] [U] de leur demande de délais de paiement,

CONDAMNONS in solidum Mme [Y] [B] et M. [I] [U] aux dépens dont le coût des deux commandements de payer, de l’assignation et de sa notification à la préfecture,

DÉBOUTONS les parties de leurs demandes plus amples et contraires,

DISONS que la présente décision sera transmise par les soins du greffe au préfet du département, conformément aux dispositions de l’article R. 412-2 du code des procédures civiles d’exécution,

RAPPELONS que la présente décision est exécutoire à titre provisoire.

La greffière La juge