TRIBUNAL JUDICIAIRE

Palais de Justice

[Adresse 1]

[Adresse 7]

[Localité 4]

Références : N° RG 25/00219 – N° Portalis DBXQ-W-B7J-FAAB (Code nature affaire 5AA/0A)

S.A. LOGE GBM

[J] [K]

Grosse délivrée le

à M^e ROBERT

Copie délivrée le

à Mme [K]

Préfecture

Ordonnance de référé du 02 Septembre 2025

DEMANDERESSE

S.A. LOGE GBM, dont le siège social est sis [Adresse 5]

Représentée par M^e Florence ROBERT, avocat au barreau de BESANCON

DÉFENDERESSE

Madame [J] [K]

née le 21 Mai 1974 à [Localité 9], demeurant [Adresse 2]

Comparante,

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

JUGE : BOBILLIER Louise

GREFFIER : TALIDEC Caroline

DÉBATS : L’affaire est venue pour être plaidée à l’audience du 10 Juin 2025 lors de laquelle la décision a été mise en délibéré au 02 Septembre 2025

DÉCISION : Contradictoire – premier ressort

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 18 avril 2012, l’OPH Grand [Localité 6] Habitat (GBH) a donné à bail à Mme [J] [K] un logement à usage d’habitation situé [Adresse 3] (25), moyennant un loyer mensuel initial de 414,38 euros, provision sur charges incluse.

Des loyers étant demeurés impayés, le bailleur a fait signifier un commandement de payer reposant sur la clause résolutoire le 6 novembre 2024 pour un montant de 1 173,36 euros.

Selon exploit du 26 mars 2025, le bailleur a saisi le juge des contentieux de la protection de [Localité 6] en référé en sollicitant les mesures suivantes :

— constater l’acquisition de la clause résolutoire ;

— ordonner l’expulsion de la locataire ;

— condamner Mme [J] [K] au paiement de l’arriéré locatif, soit la somme de 1 863,01 euros, sous réserve de l’actualisation au jour de l’audience, et avec les intérêts au taux légal à compter de la décision ;

— la condamner au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal au loyer, soit la somme de 482,18 euros, révisée selon la clause d’indexation prévue au bail ;

— et enfin la condamner aux dépens.

A l’audience du 10 juin 2025, la SAEM LOGE.GBM, venant aux droits de l’OPH Grand [Localité 6] Habitat (GBH), représentée par son conseil, actualise l’arriéré locatif à la somme de 1 915,57 euros et reprend pour le surplus les demandes contenues dans l’assignation, en s’opposant aux délais sollicités.

Mme [J] [K] comparaît en personne et demande à pouvoir se maintenir dans les lieux en reprenant le paiement du loyer courant, outre la somme mensuelle de 20 euros en règlement de l’arriéré. Elle précise à ce titre avoir effectué un dernier versement la veille de l’audience.

Un diagnostic social et financier a été établi et il a été donné lecture de ses conclusions à l’audience.

La décision a été mise en délibéré au 2 septembre 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

I. SUR LA RECEVABILITÉ :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture du [Localité 8] le 27 mars 2025, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, la SAEM LOGE.GBM, venant aux droits de l’OPH Grand [Localité 6] Habitat (GBH), justifie de la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) le 6 août 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 26 mars 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi précitée.

L’action est donc recevable.

II. SUR L’ACQUISITION DE LA CLAUSE RÉSOLUTOIRE :

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa version applicable aux contrats conclus ou renouvelés depuis le 29 juillet 2023, dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Le bail conclu le 18 avril 2012 contient une clause résolutoire, sur laquelle se fonde le commandement de payer signifié le 6 novembre 2024.

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de six semaines, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 19 décembre 2024.

III. SUR LE MONTANT DE L’ARRIÉRÉ LOCATIF :

L’obligation au paiement des loyers et charges récupérables est prévue tant par le contrat, que par la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 en son article 7 a).

Selon décompte actualisé, Mme [J] [K] demeure redevable, après soustraction des frais de poursuite et du paiement intervenu le 6 juin 2025, de la somme de 1 645,76 euros à la date du 7 juin 2025, échéance du mois de mai 2025 incluse.

Elle sera donc condamnée à verser à titre provisionnel à la SAEM LOGE.GBM, venant aux droits de l’OPH Grand [Localité 6] Habitat (GBH), la somme de 1 645,76 euros, avec les intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance conformément aux dispositions de l’article 1231-7 du code civil.

IV. SUR LES DÉLAIS DE PAIEMENT :

L’article 24 V et VII de cette même loi ajoute que le juge peut accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative, à la condition que le locataire ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience. Pendant le cours des délais ainsi accordés, les effets de la clause de résiliation de plein droit sont suspendus. Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué ; dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, il ressort de l’enquête sociale et des éléments recueillis à l’audience que la locataire a repris le paiement du loyer courant en mai et juin 2025, versant en outre une somme de 20 euros en juin 2025 au titre de l’arriéré de loyer. Si la somme de 20 euros ainsi proposée n’apparaît suffisante pour régler la dette de loyer en trente-six mois, il ressort toutefois de l’enquête sociale qu’une aide du FSL est susceptible d’intervenir à hauteur d’environ 1 500 euros si Mme [K] réussi à respecter ses engagements pendant six mois.

Dans ces conditions, compte tenu de la reprise des paiements et des perspectives d’aides financières, Mme [J] [K] sera autorisée à se libérer du montant de sa dette selon les modalités qui seront rappelées au dispositif.

Ces délais de paiement suspendront l’expulsion tant qu’ils seront respectés. Lorsque la dette sera entièrement acquittée, la résiliation sera non avenue.

En revanche, en cas de non respect des délais ainsi accordés, la clause résolutoire reprendra ses pleins effets et l’expulsion sera encourue. Dans ce cas, Mme [J] [K] devenant occupante sans droit ni titre, et faute de libération spontanée des lieux loués, il pourra être procédé à son expulsion et celle de tous occupants de son chef, avec, le cas échéant, le concours de la force publique et d’un serrurier, sans préjudice toutefois des dispositions des articles L. 412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.

Il convient également de prévoir que tout défaut de paiement des loyers et charges courants d’une part, des délais de paiement d’autre part, justifiera la condamnation de Mme [J] [K] au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle, laquelle sera fixée à une somme égale au montant des loyers et charges qui auraient été payés si ledit contrat s’était poursuivi, soit 473,06 euros.

Cette indemnité d’occupation sera indexée sur la base de la clause prévue au bail.

V. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

En application de l’article 696 du code de procédure civile, Mme [J] [K], partie perdante, supportera la charge des dépens. Ces derniers comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation en référé et de sa notification à la préfecture.

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, la présente décision est exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

Nous, juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, en matière de référé, par mise à disposition au greffe, par ordonnance contradictoire et en premier ressort,

CONSTATONS l’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail consenti le 18 avril 2012 par l’OPH Grand [Localité 6] Habitat (GBH) à Mme [J] [K] concernant le logement à usage d’habitation situé [Adresse 3] (25), et ce à compter du 19 décembre 2024 ;

CONDAMNONS Mme [J] [K] à verser à la SAEM LOGE.GBM, venant aux droits de l’OPH Grand [Localité 6] Habitat (GBH), à titre provisionnel la somme de 1 645,76 euros (décompte arrêté au 7 juin 2025, échéance du mois de mai 2025 incluse et paiement du 6 juin 2025 déduit), avec les intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance ;

AUTORISONS Mme [J] [K] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en trente-cinq mensualités de 20 euros chacune et une trente-sixième mensualité qui soldera la dette en principal, frais et intérêts ;

PRÉCISONS que chaque mensualité devra intervenir avant le 15 de chaque mois et pour la première fois le 15 du mois suivant la signification de la présente ordonnance ;

SUSPENDONS les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés;

DISONS que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DISONS qu’en revanche, toute mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, restée impayée justifiera :

* que la clause résolutoire retrouve son plein effet ;

* que le solde de la dette devienne immédiatement exigible ;

* qu’à défaut pour Mme [J] [K] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, la SAEM LOGE.GBM, venant aux droits de l’OPH Grand [Localité 6] Habitat (GBH), puisse faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de son chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est ;

* que Mme [J] [K] soit condamnée à verser à la SAEM LOGE.GBM, venant aux droits de l’OPH Grand [Localité 6] Habitat (GBH), une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, soit 473,06 euros, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux ;

DISONS que l’indemnité d’occupation sera indexée suivant la clause prévue à cette fin dans le bail ;

CONDAMNONS Mme [J] [K] aux dépens, lesquels comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation en référé et de sa notification à la préfecture ;

DISONS que la présente décision sera transmise par les soins du greffe au préfet du département, conformément aux dispositions de l’article R.412-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est exécutoire à titre provisoire, frais et dépens compris.

Ainsi jugé et prononcé les jour, mois et an que dessus.

Le greffier, Le juge,