N° RG 25/01460 – N° Portalis DB2E-W-B7J-N7HV

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 1]

11ème Chambre Civile, Commerciale

et des Contentieux de la Protection

[Adresse 1]

[Adresse 2]

[Localité 2]

11ème civ. S2

N° RG 25/01460 -

N° Portalis DB2E-W-B7J-N7HV

Minute n°

☐ Copie exec. à :

M^e Jean WEYL

M. [L] [Z] [X]

☐ Copie c.c à la Préfecture

Le

Le Greffier

M^e Jean WEYL

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

ORDONNANCE DU

19 JANVIER 2026

PARTIE REQUÉRANTE :

S.A. NEOLIA immatriculée au Rcs de [Localité 3] sous n° 305 918 732 B prise en la personne de son représentant légal

[Adresse 3]

[Localité 4]

représentée par M^e Jean WEYL, avocat au barreau de STRASBOURG, vestiaire : 111

PARTIE REQUISE :

Monsieur [L] [Z] [X]

[Adresse 4]

[Adresse 5]

[Localité 5]

non comparant

OBJET : Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Laurent DUCHEMIN, Magistrat à titre temporaire statuant en qualité de Juge des Contentieux de la Protection

Virginie HOPP, Greffière

DÉBATS :

A l’audience publique du 19 Décembre 2025 à l’issue de laquelle le Président, Laurent DUCHEMIN, Magistrat à titre temporaire statuant en qualité de Juge des Contentieux de la Protection, a avisé les parties que l’ordonnance serait prononcée par mise à disposition au greffe à la date du 19 Janvier 2026.

ORDONNANCE:

Réputé contradictoire en Premier ressort,

Rendue par mise à disposition au greffe,

Signée par Laurent DUCHEMIN, Magistrat à titre temporaire statuant en qualité de Juge des Contentieux de la Protection et par Virginie HOPP, Greffière

RAPPEL DES FAITS

Par contrat de location du 14 avril 2022 ayant pris effet le 19 avril 2022 la SA d’HLM NEOLIA a donné à bail à M. [L] [Z] [X] pour une durée de 1 an un logement à usage d’habitation [Adresse 6], étage 01 sis [Adresse 7] pour un loyer mensuel initial de 292,30 € pour le logement outre les provisions pour charges de 64,17 €.

Par avenant du 3 novembre 2022, les parties ont convenu de la location d’un emplacement de stationnement n° 5460014 à la même adresse pour un loyer mensuel de 31,60 €.

Des loyers étant demeurés impayés et le locataire n’ayant pas justifié de son assurance contre les risques locatifs la SA NEOLIA a fait signifier à M. [L] [Z] [X] un commandement de payer et d’avoir à justifier d’une assurance visant la clause résolutoire le 24 juillet 2025 pour la somme en principal de 1 768,31 €.

Le commissaire de justice a signalé le commandement de payer à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions du Bas-Rhin par la voie électronique, laquelle en a accusé réception le 25 juillet 2025.

Puis la SA NEOLIA a fait assigner à l’audience 19 décembre 2025, M. [L] [Z] [X] devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal de judiciaire de STRASBOURG statuant en référé par acte de commissaire de justice du 20 octobre 2025 pour obtenir la résiliation du contrat, l’expulsion et la condamnation au paiement.

À cette audience, le président a constaté la carence du locataire à l’établissement du diagnostic social et financier.

La SA NEOLIA, représentée par son conseil, reprend les termes de son acte introductif d’instance pour demander de :

— constater la résiliation au 24 septembre 2025 du contrat de location conclu entre les parties ;

En conséquence,

— constater que M. [L] [Z] [X] est occupant sans droit ni titre de l’appartement et de l’emplacement de stationnement qu’il occupe ;

— ordonner son expulsion ainsi que celle de tous occupants de son chef ;

— le condamner à lui payer une provision de 2 597,15 € avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation ;

— le condamner au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle correspondant au montant du loyer et des charges qui auraient été dues si le bail avait été maintenu à compter du 1er octobre 2025 ;

— le condamner au paiement d’une somme de 900 € en application de l’article 700 du code de procédure civile

— le condamner aux entiers frais et dépens comprenant les frais de commandement de payer.

— constater que l’ordonnance à intervenir est exécutoire par provision de plein droit.

Elle actualise la dette locative à la somme de 3 742,10 € au 12 décembre 2025.

M. [L] [Z] [X] n’a pas comparu ni ne s’est fait représenter bien que régulièrement assigné par acte déposé à l’étude du commissaire de justice.

Les débats clos, l’affaire a été mise en délibéré pour être prononcée par mise à disposition au greffe et la décision rendue ce jour.

MOTIFS DE LA DÉCISION

1. SUR LA RECEVABILITE :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de [Localité 1] par la voie électronique le 21 octobre 2025, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, la SA NEOLIA justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions par la voie électronique le 25 juillet 2025, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 20 octobre 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

2. SUR L’ACQUISITION DES EFFETS DE LA CLAUSE RÉSOLUTOIRE :

L’article 1103 du code civil dispose que « Les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. »

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa version applicable prévoit que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ».

Le bail conclu entre les parties contient une clause résolutoire, Conditions générales, titre 7 – résiliation du contrat – la résiliation pour défaut de paiement – Résiliation de plein droit et un commandement de payer a été signifié le 24 juillet 2025 pour un montant en principal de 1 768,31 €. Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus deux mois pour le paiement des loyers et charges, seuls deux paiements de 300 € et 200 € respectivement les 18 août et 17 septembre 2025 étant intervenus dans le temps du commandement, insuffisants pour en apurer les causes, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 24 septembre 2024 à 24 heures.

M. [L] [Z] [X], occupant sans droit ni titre depuis cette date, sera en conséquence condamné, en vertu de l’article 1240 du code civil, au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant du 25 septembre 2025 à la date de la libération effective et définitive des lieux. Cette indemnité mensuelle d’occupation sera fixée au montant résultant du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi.

L’expulsion de M. [L] [Z] [X] sera ordonnée, en conséquence.

Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution au titre des opérations d’expulsion. Il n’y a donc pas lieu d’ordonner leur enlèvement, leur transport, ni leur séquestration.

3. SUR LE MONTANT DE L’ARRIÉRÉ LOCATIF :

Selon l’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, « le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables au terme convenu ».

En application de l’article 1353 du code civil « celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et réciproquement, celui qui se prétend libéré, doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation ».

Conformément aux dispositions de l’article 4 p) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d’expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l’article 700 du code de procédure civile. Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l’arriéré locatif.

La SA NEOLIA produit un décompte en date du 12 décembre 2025 démontrant que M. [L] [Z] [X] reste lui devoir la somme de 3 742,10 € au quittancement du mois de novembre 2025. La créance locative est ainsi fondée pour le montant de l’assignation, montant expurgé des frais de justice.

M. [L] [Z] [X], non comparant, n’apporte par définition aucun élément de nature à contester le principe ou le montant de cette dette.

Il sera par conséquent condamné au paiement de cette somme provisionnelle de 2 597,17 €, avec les intérêts au taux légal à compter de la présente décision s’agissant d’une provision, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1231-7 du code civil.

4. SUR LES DÉLAIS DE PAIEMENT :

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose que « le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative (…) ».

Il s’évince des dispositions précitées que l’octroi de délais de paiement par le juge sur ce fondement est désormais conditionné à la reprise intégrale du paiement des loyers par le locataire et de sa capacité financière à régler sa dette locative.

En l’espèce, l’absence de reprise des paiements, l’importance de la dette locative et l’absence d’éléments sur les capacités financières ne permettent pas, en l’état, d’accorder des délais de paiement.

5. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

M. [L] [Z] [X], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation en référé et de sa notification à la préfecture.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir le demandeur et notamment des commandements de payer qu’il a dû délivrer à son locataire, M. [L] [Z] [X] sera condamné à lui verser une somme de 350,00 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision sera exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire statuant en référé par mise à disposition au greffe, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au contrat du 14 avril 2022 ayant pris effet le 19 avril 2022 et avenant du 3 novembre 2022 entre la SA NEOLIA et M. [L] [Z] [X] concernant un logement à usage d’habitation T2 n° 5460006 porte 6, étage 01 et un emplacement de stationnement n° 5460014 sis [Adresse 7], sont réunies à la date du 24 septembre 2025 à 24 heures ;

ORDONNE en conséquence à M. [L] [Z] [X] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification de la présente ordonnance ;

DIT qu’à défaut pour M. [L] [Z] [X] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés, la SA NEOLIA pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de leur chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

CONDAMNE M. [L] [Z] [X] à payer à la SA NEOLIA une indemnité d’occupation à titre provisionnel à compter du 25 septembre 2025 et jusqu’à la date de la libération définitive des lieux et la restitution des clés ;

FIXE cette indemnité mensuelle d’occupation au montant du loyer et des charges, calculés tels que si les contrats s’étaient poursuivis ;

CONDAMNE M. [L] [Z] [X] à payer à la SA NEOLIA à titre provisionnel, à valoir sur les loyers et indemnités d’occupation, la somme de 2 597,17 € avec les intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

DIT n’y avoir lieu à l’octroi de délais de paiement ;

CONDAMNE M. [L] [Z] [X] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation en référé et de sa notification à la préfecture ;

CONDAMNE M. [L] [Z] [X] à verser à la SA NEOLIA la somme de 350,00 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

DIT que copie de la présente décision sera communiquée par les soins du greffe au représentant de l’État dans le département, en application de l’article R. 412-2 du code des procédures civiles d’exécution.

RAPPELLE que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire ;

Ainsi jugé et prononcé les jour, mois et an susdits par la mise à disposition de la décision au greffe.

La greffière Le Juge