TRIBUNAL JUDICIAIRE

Palais de Justice

[Adresse 4]

[Adresse 12]

[Localité 6]

Références : N° RG 25/02250 – N° Portalis DBXQ-W-B7J-FDP4 (Code nature d’affaire : 5AA/ 0A)

Grosse délivrée le

à consort [A]

Copie délivrée le

à consort [A] – M.[V]

+ UDAF

Jugement du 02 Décembre 2025

DEMANDEURS

Madame [R] [C] [G] [Z] épouse [A], demeurant [Adresse 1]

comparante en personne

Monsieur [E] [I] [A]

né le 20 Juillet 1973 à [Localité 11], demeurant [Adresse 2]

comparant en personne

Madame [M], [X] [A]

née le 03 Septembre 1974 à [Localité 11], demeurant [Adresse 7]

comparante en personne

DÉFENDEURS

Monsieur [D] [V], demeurant [Adresse 3] comparant assisté de Mme [O] [T], curatrice, UDAF du Doubs dont le siège social est sis [Adresse 5]

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

JUGE : BALLUET Marie-Jeanne

GREFFIER : JOLY Virginie

DÉBATS : L’affaire est venue pour être plaidée à l’audience du 30 Septembre 2025 lors de laquelle le jugement a été mis en délibéré au 02 Décembre 2025

DÉCISION : Contradictoire – premier ressort

EXPOSE DU LITIGE

Suivant contrat de bail du 22 janvier 2021, M. et Mme [A] [K] ont donné à bail à M. [V] [D] un local d’habitation principale sis [Adresse 8] à [Localité 10] moyennant un loyer mensuel de 302 euros et une provision mensuelle sur charge de 20 euros portant sur un logement de type 1.

M. [A] [K] est décédé le 22 mars 2022 et les demandeurs représentent les ayants-droits au terme de l’attestation dévolutive du 2 juin 2022.

M. [V] [D] est sous curatelle renforcée de l’UDAF et la copropriété est gérée par SOGEPRIM.

Par acte d’huissier du 24 juillet 2025, Mme [Z] [R] épouse [A], M. [A] [E] et Mme [A] [M] ont saisi le juge des contentieux de la protection du Tribunal Judiciaire de BESANÇON d’une demande dirigée contre M. [V] [D] et sollicite de :

— constater la présence de troubles anormaux de voisinage et prononcer la résiliation du contrat de bail,

— d’ordonner l’expulsion de M. [V] [D] des lieux loués ainsi que celle de tous occupants et tous meubles de son chef et ce au besoin avec le concours de la force publiquement,

— d’autoriser à faire transporter les meubles et objets mobiliers garnissant les lieux loués dans tout garde meuble de son choix aux frais, risques et périls de qui il appartiendra,

— de fixer et de condamner M. [V] [D] à payer à titre d’indemnité d’occupation une somme mensuelle équivalente au montant du loyer et de la provision sur charge, jusqu’à son départ effectif des locaux, révisable selon les conditions prévues au bail initial,

— de le condamner à payer :

* la somme de 600 au titre de dommages-intérêts,

* la somme de 400 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

* tous les dépens et frais de mise à exécution, lesquels comprendront notamment le coût des sommations de cesser les troubles, celui de la présente assignation et les formalités inhérentes à la présente procédure en application des dispositions de la loi du 6 juillet 1989,

— de constater l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

A l’audience du 30 septembre 2025, Mme [Z] [R] épouse [A], M. [A] [E] et Mme [A] [M] sont comparants.

Mme [A] explique qu’il s’agit de troubles de voisinage, de nuisances jour et nuit et que le locataire occupe un appartement RDC avec une cour intérieure qui est squattée, qu’il y a de l’alcool et de la drogue, que le climat devient compliqué pour les autres habitants, qu’il y a eu des bagarres et des insultes ; elle précise qu’il y a des dépôts de plainte et que la police est appelée régulièrement.

Il est donné lecture de l’enquête sociale.

M. [V] explique qu’il n’a pu allé au rendez-vous de l’enquête sociale car il était en dialyses (trois par semaines) et qu’il ne nie pas les nuisances et cherche un autre logement. Il indique qu’il y a du monde qui passe et un peu d’alcool.

Mme [O] [T], curatrice à l’UDAF dit être au courant pour les nuisances car l’UDAF est régulièrement pris à parti par les locataires, l’agence et le bailleur. Elle explique qu’il est nécessaire que le locataire adhère aux démarches et lancer une mesure avec le foyer [14] pour trouver un logement adapté. Elle précise que M. [V] est une personne vulnérable avec un état de santé fragile, qu’il perçoit l’AAH et a de mauvaises fréquentations et qu’il a un mode de vie difficilement compatible avec une copropriété classique.

Le délibéré a été fixé au 2 décembre 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la demande principale

Aux termes de l’article 9 du Code de procédure civile, chaque partie doit établir la réalité des faits qu’elle invoque et nécessaire au succès de ses prétentions, l’article 1353 du code civil, (ancien article 1315) rappelant que celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver; réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui aurait entraîné l’extinction de son obligation.

Sur la recevabilité de l’action des demandeurs

Aux termes de l’article 122 du code de procédure civile, constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l’adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d’agir, tel le défaut de qualité, le défaut d’intérêt, la prescription, le délai préfix ou la chose jugée.

Aux termes de l’article 31 du même code, l’action est ouverte à tous ceux qui ont un intérêt légitime, actuel, direct et personnel au succès ou au rejet d’une prétention, sous réserve des cas dans lesquels la loi attribue le droit d’agir aux seules personnes qu’elle qualifie pour élever ou combattre une prétention, ou pour défendre un intérêt déterminé.

Sur les troubles de voisinage

Les bailleurs font valoir qu’il s’agit de troubles de voisinage, avec des nuisances jour et nuit et que le locataire occupe un appartement RDC avec une cour intérieure dont l’accès se fait grâce à un code et qui est régulièrement squattée, qu’il y a de l’alcool et de la drogue, que le climat devient compliqué pour les autres habitants, qu’il y a eu des bagarres et des insultes ;

Ils précisent qu’il y a des dépôts de plainte et que la police est appelée régulièrement.

M. [V] reconnaît les nuisances et précise qu’il y a du monde qui passe car il a communiqué le code d’accès mais peu d’alcool.

L’ UDAF rappelle que M. [V] est une personne vulnérable avec un état de santé fragile.

Selon l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989

Le locataire est obligé :

a) De payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus ; le paiement mensuel est de droit lorsque le locataire en fait la demande. Le paiement partiel du loyer par le locataire réalisé en application de l’article L. 843-1 du code de la construction et de l’habitation ne peut être considéré comme un défaut de paiement du locataire ;

b) D’user paisiblement des locaux loués suivant la destination qui leur a été donnée par le contrat de location ;

Selon une une théorie jurisprudentielle  : « Nul ne doit causer à autrui un trouble anormal de voisinage »

Au cas d’espèce, il est prévu au contrat de bail une clause résolutoire « en cas de non respect des l’obligation d’user paisiblement des lieux loués, résultant de troubles de voisinage constatés par une décision de justice passée en force de chose jugée, le présent bail sera également résilié de plein droit ».

Selon l’Article 2.2 de la notice d’information annexée au contrat de bail selon lequel « le locataire est tenu d’utiliser paisiblement son logement dans le respect de la tranquilité du voisinage. »

Au soutien de leur demande, les bailleurs versent au débat :

— le bail signé par les parties le 22 janvier 2021

— le dépôt de plainte du 23 juillet 2024

— le dépôt de plainte du 5 juin 2024

— le procès verbal de dépôt de plainte du 12 juin 2024 par SOGEPRIM syndic copropriétaires

— la sommation de cesser les troubles en date 23 juillet 2024

— les nombreux courriels de plainte envoyés par les locataires au syndic

— la sommation de cesser les troubles en date du 4 Avril 2025

Il ressort des pièces produites que le trouble est répétitif et perdure depuis 2023 et notamment en période estivale, tel que nuisances sonores, tapage nocturne nécessitant l’intervention de la police, ainsi que le jour, incivilités de la part du locataire et de ses amis installés notamment dans les parties communes de l’immeuble et qu’ainsi ces troubles excèdent les inconvénients normaux de voisinage et de constater le non respect par le locataire des dispositions du contrat de bail.

En conséquence, il convient de prononcer la résiliation du bail portant sur le logement sis [Adresse 9] à effet de la date du prononcé de la présente décision et d’ordonner l’ expulsion de M. [V] [D] avec au besoin le concours de de la [Localité 13] Publique .

Dit que le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles R.433-1 du code des procédures civiles d’exécution au titre des opérations d’expulsion. Il n’y a pas donc lieu d’ordonner leur séquestration, qui demeure à ce stade purement hypothétique.

Sur l’indemnité d’occupation

Mme [Z] [R] épouse [A], M. [A] [E] et Mme [A] [M] sollicitent une indemnité d’occupation mensuelle correspondant au montant du loyer et des charges actuels jusqu’à la restitution des lieux loués.

Il convient de fixer le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle à la somme de 322 euros et d’accorder aux bailleurs, une indemnité d’occupation mensuelle de 322 euros à compter de la date de résiliation judiciaire du bail et jusqu’à la restitution effective des lieux et révisable selon les termes du contrat de bail.

Sur les dommages et intérêts

Les demandeurs invoquent le 1231-6 du code civil et font valoir que la résistance de M. [V] [D] à s’exécuter spontanément a causé aux demandeurs un préjudice certain dès lors qu’ils ont dû faire face à de nombreuses plaintes des voisins de leur locataire et sollicitent une somme de 600 euros.

Selon l’article 1231-6 du code civil :

Les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure.

Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d’aucune perte.

Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

En l’espèce, il convient de rappeler d’une part que M. [V] [D] est sous curatelle renforcée de l’UDAF et que la curatrice avait indiqué à la barre que le locataire était une personne vulnérable et d’autre part que les doléances et plaintes des voisins étaient adressées au syndic de la copropriété.

Rejette la demande de Mme [Z] [R] épouse [A], M. [A] [E] et Mme [A] [M] au titre des dommages et intérêts.

Sur les demandes accessoires

Sur l’exécution provisoire

Dit n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la présente décision

Sur les frais irrépétibles

Aux termes de l’article 700 du Code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée et peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation.

En raison de l’équité et étant précisé que M. [V] [D] perçoit l’AAH, rejette la demande de Mme [Z] [R] épouse [A], M. [A] [E] et Mme [A] [M] au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur les dépens

Conformément à l’article 696 du Code de procédure civile, la partie qui succombe supporte les dépens.

M. [V] [D] est donc condamné aux dépens qui comprendront le coût des sommations de cesser les troubles et de l’ assignation.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant publiquement, par jugement mis à disposition au greffe, rendu contradictoirement et en premier ressort,

DECLARE le présent jugement opposable à l’UDAF du DOUBS ;

PRONONCE la résiliation du bail portant sur le logement sis [Adresse 9] à effet de la date du prononcé de la présente décision et ordonne l’ expulsion de M. [V] [D] avec au besoin le concours de de la [Localité 13] Publique ;

DIT que le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles R.433-1 du code des procédures civiles d’exécution au titre des opérations d’expulsion. Il n’y a pas donc lieu d’ordonner leur séquestration, qui demeure à ce stade purement hypothétique ;

CONDAMNE M. [V] [D] à verser à Mme [Z] [R] épouse [A], M. [A] [E] et Mme [A] [M] une indemnité d’occupation mensuelle de 322 euros à compter de la date de résiliation judiciaire du bail et jusqu’à la restitution effective des lieux et révisable selon les termes du contrat de bail ;

REJETTE la demande de Mme [Z] [R] épouse [A], M. [A] [E] et Mme [A] [M] au titre des dommages et intérêts ;

REJETTE la demande de Mme [Z] [R] épouse [A], M. [A] [E] et Mme [A] [M] au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE M [V] [D] aux dépens qui comprendront le coût des sommations de cesser les troubles et de l’ assignation ;

DIT n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la présente décision;

REJETTE les demandes de Mme [Z] [R] épouse [A], M. [A] [E] et Mme [A] [M] pour le surplus.

Ainsi jugé et prononcé les jour, mois et an que dessus.

LE GREFFIER LE JUGE