N° RG 24/02516 – N° Portalis DBXV-W-B7I-GL7E

Minute : JCP

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

M^e BUFFON, avocat du barreau de CHARTRES

Copie certifiée conforme

délivrée le :

à :

[G] [F]

Préf28

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE CHARTRES

Juge des Contentieux de la Protection

JUGEMENT Réputé contradictoire

DU 03 Décembre 2024

DEMANDEUR(S) :

Madame [E] [Z] épouse [Y]

née le 22 Février 1953 à CHATEAUDUN (28200)

, demeurant 6 Bis impasse du Verger – Saint Denis les Ponts – 28200 SAINT DENIS LANNERAY

représentée par M^e Patricia BUFFON, demeurant 6 Rue Denis Poisson – 28000 CHARTRES, avocat au barreau de CHARTRES, vestiaire : T 25 postulant de

M^e Anne Elisabeth DEZARD, demeurant 116 Boulevard Saint Germain – 75006 PARIS, avocat au barreau de PARIS, plaidant

D’une part,

DÉFENDEUR(S) :

Madame [G] [F]

née le 14 Janvier 1985 à LA GARENNE-COLOMBES (92250)

demeurant 16 rue des Cochereaux – Saint Denis les Ponts – 28200 SAINT-DENIS-LANNERAY

non comparante, ni représentée

D’autre part,

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Juge des contentieux de la protection : Isabelle DELORME

Greffier: Karine SZEREDA

DÉBATS :

L’affaire a été plaidée à l’audience publique du 24 Septembre 2024 et mise en délibéré au 03 Décembre 2024 date à laquelle la présente décision est rendue par mise à disposition au greffe.

* * *

EXPOSE DU LITIGE

Par un contrat du 19 décembre 2022, Madame [Z] épouse [Y] a donné à bail à Madame [G] [F] un local à usage d’habitation situé au 16 rue des Cochereaux Saint Denis les Ponts 28200 SAINT DENIS LANNERAY, pour un loyer mensuel initial de 705 € et 15 € de provision sur charges, le loyer actualisé étant de 744€ par mois.

Suite à des loyers demeurés impayés, Madame [Z] épouse [Y] a fait signifier un commandement de payer la somme de 1.543,81 € visant la clause résolutoire insérée au bail le 29 janvier 2024.

Madame [Z] épouse [Y] a ensuite fait assigner Madame [G] [F] devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de Chartres, par un acte de commissaire de justice du 26 juin 2024 pour solliciter, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

— de constater l’acquisition des effets de la clause résolutoire et dire le bail résilié ;

— subsidiairement d’ordonner la résiliation du bail au torts exclusifs de Madame [G] [F]

— En tout état de cause d’ordonner l’expulsion de Madame [G] [F] et de tous occupants de son chef, avec si besoin est le concours de la force publique et d’un serrurier;

— de la condamner au paiement :

— de l’arriéré locatif de 2.138€ au titre des loyers et charges dus à la date du 29 mars 2024, loyer d’avril inclus avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation, sauf somme à parfaire au jour de l’audience ;

— d’une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges jusqu’au jour de la libération effective du logement,

— de 500 € en application de l’article 700 du code de procédure civile

— des dépens qui comprendraient notamment le coût du commandement de payer.

A l’audience du 24 septembre 2024, Madame [Z] épouse [Y] – représentée par son conseil – maintient les termes de son assignation et actualise l’arriéré locatif à la somme de 231,27 €.

A l’appui de ses demandes, Madame [Z] épouse [Y] fait valoir que Madame [G] [F] qu’elle n’accepte pas de délais de paiement.

Madame [G] [F], bien que régulièrement citée à étude, n’était ni présente, ni représentée.

Un diagnostic social et financier a été reçu au greffe avant l’audience.

A l’issue de l’audience, l’affaire a été mise en délibéré au 3 décembre 2024 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

En vertu des dispositions de l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée, ce qui est le cas en l’espèce.

I. SUR LA RECEVABILITE :

Aux termes de l’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 : « Lorsque le locataire est en situation d’impayé de loyer ou de charges locatives sans interruption depuis une durée de deux mois ou lorsque la dette de loyer ou de charges locatives du locataire est équivalente à deux fois le montant du loyer mensuel hors charges locatives, les commandements de payer, délivrés pour le compte d’un bailleur personne physique ou société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus, sont signalés par le commissaire de justice à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Lors de ce signalement, le commissaire de justice précise les coordonnées téléphoniques et électroniques et la situation socioéconomique des occupants au vu des informations en sa connaissance. Le signalement s’effectue par voie électronique par l’intermédiaire du système d’information prévu au dernier alinéa du même article 7-2. Le représentant de l’Etat dans le département saisit l’organisme compétent désigné par le plan départemental d’action pour le logement et l’hébergement des personnes défavorisées, suivant la répartition de l’offre globale de services d’accompagnement vers et dans le logement, prévue à l’article 4 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée, afin qu’il réalise un diagnostic social et financier pour les locataires ainsi signalés par le commissaire de justice. Le diagnostic est transmis par l’opérateur à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la même loi avant l’expiration du délai mentionné au III du présent article. »

Aux termes de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, « Les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l’article L. 821-1 du code de la construction et de l’habitation. Cette saisine, qui contient les mêmes informations que celles des signalements par les huissiers de justice des commandements de payer prévus au I du présent article, s’effectue par voie électronique par l’intermédiaire du système d’information prévu au dernier alinéa de l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. »

En enfin, l’article 24 III de la loi précitée dispose que le bailleur doit faire signifier l’assignation au représentant de l’État dans le département dans un délai de six semaines avant l’audience.

En l’espèce, une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture d’Eure et Loir par la voie électronique le 26 juin 2024, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, Madame [Z] épouse [Y] justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique le 30 janvier 2024, avant la délivrance de l’assignation du 26 juin 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

En conséquence, l’action est recevable.

II. SUR L’ACQUISITION DES EFFETS DE LA CLAUSE RESOLUTOIRE :

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, dans son ancienne version prévoit que « Tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ».

En l’espèce, le bail conclu le 19 décembre 2022 contient une clause résolutoire (article : « article VIII intitulé CLAUSE RESOLUTOIRE ») et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 29 janvier 2024, pour la somme en principal de 1.543,81 €. Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois. Madame [G] [F] n’a ni réglé la dette dans son intégralité, ni saisi le juge dans le délai de deux mois suivant la délivrance du commandement.

En conséquence, il convient de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail et visées dans le commandement de payer étaient réunies à la date du 30 mars 2024, date de la résiliation du bail telle que mentionnée dans ledit commandement.

III. SUR LE MONTANT DE L’ARRIERE LOCATIF :

Le paiement des loyers constitue une obligation incontestable du locataire prévue par les articles 1728 du Code Civil et 7 a) de la Loi 89-462 du 6 juillet 1989.

En l’espèce, Madame [Z] épouse [Y] produit un décompte démontrant que Madame [G] [F] reste lui devoir, après soustraction des frais de poursuite, la somme de 231,27 € à la date du septembre 2024.

Madame [G] [F] qui n’est pas comparante n’apporte, par définition, aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette.

En conséquence, Madame [G] [F] sera condamnée à verser à Madame [Z] épouse [Y] cette somme de 231,27 €, avec les intérêts au taux légal à compter de l’assignation.

IV. SUR LES DELAIS DE PAIEMENT ET LA SUSPENSION DES EFFETS DE LA CLAUSE RESOLUTOIRE :

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 prévoit que « le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative » et l’article 24 VII de cette même loi précise que “lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.”

En l’espèce, il est justifié par le décompte versé produits et l’actualisation de la dette locative de la reprise du versement du loyer courant avant la date de l’audience.

Madame [G] [F] n’est pas présente, ni représentée, et le diagnostic social et financier n’apporte aucun élément sur sa situation, toutefois le montant résiduel de l’arriéré locatif de seulement 231,27 € conduit à lui octroyer des délais.

Madame [G] [F] sera autorisée à se libérer du montant de sa dette selon les modalités qui seront rappelées au dispositif.

Les effets de la clause résolutoire seront dès lors, en raison même des délais ainsi accordés à Madame [G] [F], suspendus, sous condition du respect par cette dernière de ses propositions de règlement et de son obligation de paiement du loyer et des charges courants.

En cas de respect des délais et modalités fixées, la clause de résiliation de plein droit sera réputée ne pas avoir joué.

Ainsi, dès le premier impayé ou dès lors que Madame [G] [F] ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, Madame [G] [F] sera déchue du bénéfice de ces délais et la clause résolutoire reprendra d’office plein effet sans qu’une nouvelle décision de justice ne soit nécessaire, le bailleur pouvant alors faire procéder à l’expulsion du locataire et de tous occupants de son chef, à défaut de départ volontaire, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux resté sans effet. Dans cette hypothèse, Madame [G] [F] sera condamnée au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation fixée au montant du loyer en cours outre les charges.

V. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

Sur les dépens

L’article 696 du code de procédure civile prévoit que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie. Il sera rappelé que les dépens sont les frais de justice. Il s’agit notamment de la rémunération des techniciens, l’indemnisation des témoins et les émoluments des officiers publics ou ministériels.

En l’espèce, Madame [G] [F], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer.

Sur la demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile

L’article 700 prévoit que la partie condamnée aux dépens ou qui perd son procès peut être condamnée à payer à l’autre partie au paiement d’une somme destinée à compenser les frais exposés pour le procès et non compris dans les dépens.

Dans ce cadre, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique des parties.

Au cas présent, compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir Madame [Z] épouse [Y], Madame [G] [F] sera condamnée à lui verser une somme de 300€ au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

Il convient de rappeler que la présente instance est soumise aux dispositions de l’article 514 du code de procédure civile aux termes duquel les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection statuant par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 19 décembre 2022 entre Madame [Z] épouse [Y] et Madame [G] [F] concernant le local à usage d’habitation situé au 16 rue des Cochereaux Saint Denis les Ponts 28200 SAINT DENIS LANNERAY sont réunies à la date du 30 mars 2024, date de la résiliation du bail ;

CONDAMNE Madame [G] [F] à verser à Madame [Z] épouse [Y] la somme de 231,27 € (deux cent trente et un euros et vingt sept cents) (décompte arrêté au 2 septembre 2024,), avec les intérêts au taux légal à compter du présent jugement ;

AUTORISE Madame [G] [F] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en une mensualité de 231,27 €, qui soldera la dette en principal et intérêts ;

PRECISE que chaque mensualité devra intervenir avant le 10 de chaque mois et pour la première fois avant le 10 du mois suivant la signification du présent jugement ;

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DIT qu’en revanche, toute mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, restée impayée quinze jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception réclamant le solde de la dette justifiera :

* que la clause résolutoire retrouve son plein effet ;

* que le solde de la dette devienne immédiatement exigible ;

* qu’à défaut pour Madame [G] [F] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, Madame [Z] épouse [Y] puisse faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de son chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est ;

* que Madame [G] [F] soit condamnée à verser à Madame [Z] épouse [Y] une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, jusqu’à la date de la libération définitive des lieux caractérisée par la remise des clés ;

RAPPELLE qu’en application de l’article 1343-5 alinéa 4 du code civil, la décision du juge suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier et les majorations d’intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge;

CONDAMNE Madame [G] [F] à verser à Madame [Z] épouse [Y] une somme de 300 € (trois cents euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Madame [G] [F] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer;

RAPPELLE que le présent jugement est de plein droit exécutoire à titre provisoire ;

DIT que la présente décision sera notifiée par le greffe à la préfecture d’Eure et Loir en application de l’article R.412-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

Ainsi jugé et prononcé.

LE GREFFIER LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

Karine SZEREDA Isabelle DELORME