1ère chambre civile

S.A.S. MAVAN AMENAGEUR

c/

DRFIP ILE DE FRANCE ET DÉPARTEMENT DE PARIS

copies et grosses délivrées

le

à M^e WIBAULT (LILLE)

à DGFIP PARIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BÉTHUNE

N° RG 23/02474 – N° Portalis DBZ2-W-B7H-H24A

Minute: 428 /2025

JUGEMENT DU 04 NOVEMBRE 2025

DEMANDERESSE

S.A.S. MAVAN AMENAGEUR, dont le siège social est sis Parc de la Motte, 23 rue Paul Dubrule – 59810 LESQUIN

représentée par M^e François WIBAUT, avocat au barreau de LILLE

DEFENDERESSE

DRFIP ILE DE FRANCE ET DÉPARTEMENT DE PARIS, dont le siège social est sis Pôle juridictionnel judiciaire, 11 rue de la Banque – 75075 PARIS CEDEX 2

représentée par le Directeur départemental des finances publiques

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ

Président : LE POULIQUEN Jean-François, 1er vice-président, siégeant en juge unique

Assisté lors des débats de SOUPART Luc, cadre-greffier.

DÉBATS:

Vu l’ordonnance de clôture en date du 07 Mai 2025 fixant l’affaire à plaider au 02 Septembre 2025 à l’audience de juge unique.

A la clôture des débats en audience publique, l’affaire a été mise en délibéré et les parties ont été avisées que le jugement serait mis à la disposition au Greffe au 04 Novembre 2025.

Le tribunal après avoir délibéré, statuant publiquement, par jugement contradictoire et en premier ressort.

Vu l’assignation signifiée à la Direction régionale des finances publiques d’Ile de France et de Paris le 11 juillet 2023 ;

Vu les conclusions de la société Mavan aménageur signifiées le 03 mars 2025 ;

Vu les conclusions de la Direction régionale des finances publiques d’Ile de France et de Paris signifiées le 13 décembre 2024 ;

Vu l’ordonnance de clôture du 7 mai 2025.

EXPOSE DU LITIGE

Par acte authentique du 1er juin 2012, la société Mavan aménageur a acquis des parcelles situées sur la commune de Beuvry (62660) cadastrées sous les références AS 947 à AS 959 au prix de 184 121,13 euros.

L’acquéreur a déclaré dans l’acte d’acquisition : « être assujetti à la taxe sur la valeur ajoutée dans le cadre de son activité économique ; prendre l’engagement de construire dans les quatre ans à compter de la présente mutation, plusieurs maisons individuelles aux conditions prévues par l’article 1594-0 G A I du code général des impôts. »

En contrepartie de cet engagement, la mutation a été exonérée de taxe de publicité foncière et n’a donné lieu qu’à la perception d’un droit fixe de 125 euros conformément à l’article 691 bis du code général des impôts.

La société Mavan aménageur a revendu l’ensemble des parcelles à des particuliers à l’exception de la parcelle AS 958, qui n’a pas été cédée.

Figure dans chaque acte de cession, à l’exception de la parcelle cadastrée AS 959, au profit de la société Mava aménageur l’engagement par l’acquéreur à effectuer les travaux nécessaires pour l’édification de ladite construction dans le délai imparti au vendeur pour construire en vertu des engagements pris par lui dans l’acte d’acquisition, soit dans un délai de 4 ans à compter du 1er juin 2022, sauf prorogation valablement obtenue.

Suivant proposition de rectification en date du 19 septembre 2019, la Direction régionale des finances publiques d’Ile de France et de Paris a notifié à la société Mavan aménageur un rappel de droit de mutation à titre onéreux à hauteur de 9372 euros au titre des droits et de 2780 euros au titre des intérêts de retard. La Direction régionale des finances publiques d’Ile de France et de Paris a ensuite émis un avis de mise en recouvrement suivant avis du 31 octobre 2019.

Par réclamation du 14 décembre 2022, la société Mavan aménageur a sollicité l’abandon des rappels ou, à titre subsidiaire, une nouvelle liquidation aboutissant à un dégrèvement partiel.

La Direction régionale des finances publiques d’Ile de France et de Paris a émis une décision d’admission partielle à hauteur de 125 euros au titre des impôts ou taxes et de 37 euros au titre des pénalités, daté du 19 juin 2023, notifiée le 22 juin 2023.

Par acte de commissaire de justice du 11 juillet 2023, la société Mavan aménageur a assigné la Direction régionale des finances publiques d’Ile de France et de Paris devant le tribunal judiciaire de Béthune aux fins de voir celui-ci, au visa des articles 1594-OG du code général des impôts et 266 bis de l’annexe III au code général des impôts :

— annuler, dans les dispositions lui faisant grief, la décision d’admission partielle du 19 juin 2023 (AR du 22) ;

— prononcer la décharge, en droits et intérêts (ensemble 11 990,00 euros) du rappel de droits de mutation à titre onéreux mis en recouvrement le 31 octobre 2019 suivant avis n° 2019 10 05105 et laissé à sa charge à l’issue de la décision d’admission partielle du 19 juin 2023 ;

— condamner l’État, représenté par la Direction générale des finances publiques, au paiement d’une indemnité de 3 000,00 euros au titre des frais irrépétibles ;

— condamner l’État, représenté par la Direction générale des finances publiques, au paiement des entiers frais et dépens de l’instance, conformément aux dispositions de l’article R 207-1 du livre des procédures fiscales.

Aux termes de ses dernières conclusions signifiées le 03 mars 2025, la société Mavan aménageur demande au tribunal de :

— annuler, dans les dispositions lui faisant grief, la décision d’admission partielle du 19 juin 2023 (AR du 22) ;

— prononcer la décharge, en droits et intérêts (ensemble 11 990,00 euros) du rappel de droits de mutation à titre onéreux mis en recouvrement le 31 octobre 2019 suivant avis n° 2019 10 05105 et laissé à sa charge à l’issue de la décision d’admission partielle du 19 juin 2023 ;

— débouter la Direction régionale des finances publiques d’Ile de France et de Paris de l’intégralité de ses demandes, fins et conclusions formulées à son endroit ;

— condamner l’État, représenté par la Direction régionale des finances publiques d’Ile de France et de Paris, au paiement d’une indemnité de 3 000,00 euros au titre des frais irrépétibles ;

— condamner l’État, représenté par la Direction régionale des finances publiques d’Ile de France et de Paris, au paiement des entiers frais et dépens de l’instance, conformément aux dispositions de l’article R 207-1 du livre des procédures fiscales.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées le 13 décembre 2024, la Direction régionale des finances publiques d’Ile de France et de Paris demande pour sa part au tribunal de :

— confirmer les rappels effectués par l’administration ;

— confirmer la décision d’admission partielle de l’administration en date du 19 juin 2023 ;

— débouter la société Mavan aménageur de toutes ses demandes, fins et conclusions ;

— débouter la société Mavan aménageur de sa demande de condamner l’administration au paiement d’une somme de 3 000,00 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

EXPOSE DES MOTIFS

I) Sur la nullité de la procédure à raison de l’insuffisance de motivation de la proposition de rectification

Aux termes des dispositions de l’article L. 57 du livre des procédure fiscales : «  L’administration adresse au contribuable une proposition de rectification qui doit être motivée de manière à lui permettre de formuler ses observations ou de faire connaître son acceptation. (…)

Aux termes des dispositions de l’article R. 57-1 du livre des procédures fiscales : « La proposition de rectification prévue par l’article L. 57 fait connaître au contribuable la nature et les motifs de la rectification envisagée. L’administration invite, en même temps, le contribuable à faire parvenir son acceptation ou ses observations dans un délai de trente jours à compter de la réception de la proposition, prorogé, le cas échéant, dans les conditions prévues au deuxième alinéa de cet article. »

La société Mavan aménageur fait valoir que l’administration fiscale a désigné dans la proposition de rectification le droit sur lequel portait la rectification comme « droit d’enregistrement » alors que l’ acte litigieux était soumis à la formalité fusionnée donnant lieu à perception de la taxe de publicité foncière et non à un droit d’enregistrement.

La proposition de rectification de l’administration fiscale rappelle qu’en contrepartie de l’engagement pris par la société Mavan aménageur de construire dans les quatre ans à compter de la mutation, plusieurs maisons individuelles aux conditions prévues par l’article 1594-0 G A I du code général des impôts, la mutation a été exonérée de taxe de publicité foncière et n’a donné lieu qu’à la perception d’un droit fixe de 125 euros conformément à l’article 691 bis du code général des impôts.

La proposition de rectification cite les textes applicables à l’exonération dont a bénéficié la société Mavan aménageur et les textes relatifs à l’imposition des actes translatifs de propriété.

Malgré l’utilisation du terme « droit d’enregistrement » dans les parties intitulées « liquidation » et « conséquences financières » aux lieux et place du terme « taxe de publicité foncière », la société Mavan aménageur ne pouvait ignorer que la proposition de rectification formée par l’administration fiscale portait sur le droit dont elle avait été exonérée, à savoir la taxe de publicité foncière.

La proposition de rectification est motivée de manière à permettre à la société Mavan aménageur de formuler ses observations ou de faire connaître son acceptation

La société Mavan aménagement sera en conséquence déboutée de sa demande.

II) Sur le respect des dispositions de l’article 1594-0 G A du code général des impôts

Aux termes des dispositions de l’article 1594-0 G du code général des impôts dans sa rédaction antérieure à sa modification par la loi 2014-1655 du 29 décembre 2014 : « Sous réserve de l’article 691 bis, sont exonérés de taxe de publicité foncière ou de droits d’enregistrement :

A. I.-Les acquisitions d’immeubles réalisées par une personne assujettie au sens de l’article 256 A, lorsque l’acte d’acquisition contient l’engagement, pris par l’acquéreur, d’effectuer dans un délai de quatre ans les travaux conduisant à la production d’un immeuble neuf au sens du 2° du 2 du I de l’article 257, ou nécessaires pour terminer un immeuble inachevé.

II.-Cette exonération est subordonnée à la condition que l’acquéreur justifie à l’expiration du délai de quatre ans, sauf application du IV, de l’exécution des travaux prévus au I.

En cas d’acquisitions successives par des personnes mentionnées au I, l’engagement pris par le cédant peut être repris par l’acquéreur auquel s’impose alors le délai imparti au cédant. La personne à laquelle s’impose l’engagement mentionné au I peut, dans la limite de cinq années à compter de la date à laquelle il a été souscrit par le premier acquéreur, y substituer l’engagement de revendre prévu à l’article 1115 qui est réputé avoir pris effet à compter de cette même date.

L’acquéreur d’un bien qui a pris l’engagement de revendre prévu à l’article 1115 peut y substituer, avant son échéance, un engagement de construire tel que prévu au I. Cet engagement prend effet à compter de la date à laquelle il est souscrit auprès de l’administration et vaut accomplissement de l’engagement de revendre.

III. Cette exonération n’est applicable aux terrains destinés à la construction de maisons individuelles qu’à concurrence d’une superficie de 2 500 mètres carrés par maison, ou de la superficie minimale exigée par la réglementation sur le permis de construire si elle est supérieure.

Elle profite sans limitation de superficie aux terrains destinés à la construction d’immeubles collectifs, à condition que les constructions à édifier couvrent, avec leurs cours et jardins, la totalité des terrains acquis.

Pour les terrains destinés à la construction d’immeubles non affectés à l’habitation pour les trois-quarts au moins de leur superficie totale, elle est applicable dans la limite des surfaces occupées par les constructions à édifier et par les dépendances nécessaires à l’exploitation de ces constructions.

IV.-Sur demande de l’acquéreur, une prolongation annuelle renouvelable du délai de quatre ans fixé au I peut être accordée par l’autorité compétente de l’Etat du lieu de la situation des immeubles dans des conditions fixées par décret. L’absence de notification d’un refus motivé de l’administration dans les deux mois de la réception de la demande vaut acceptation.

IV bis.-Une prolongation annuelle renouvelable du délai mentionné au premier alinéa de l’article 1115 peut être accordée, dans des conditions fixées par décret, par l’autorité compétente de l’Etat du lieu de la situation des immeubles situés dans le périmètre d’une zone d’aménagement concerté définie à l’article L. 311-1 du code de l’urbanisme et acquis par la personne chargée de l’aménagement ou de l’équipement de cette zone.

V. En cas d’acquisition d’un terrain compris dans le périmètre d’une association syndicale de remembrement, le délai de quatre ans ne commence à courir qu’à compter de la décision de clôture des opérations de remembrement.

VI. Pour l’application des dispositions du présent A les immeubles ou fractions d’immeubles destinés à une exploitation à caractère commercial ou professionnel ne sont pas considérés comme affectés à l’habitation.

VII) Les modalités d’application des I à V sont fixées par décret. 5 (…) »

Aux termes des dispositions de l’article 257, I, 2, 2e : 2. du code général des impôts : « Sont considérés comme immeubles neufs, les immeubles qui ne sont pas achevés depuis plus de cinq années, qu’ils résultent d’une construction nouvelle ou de travaux portant sur des immeubles existants qui ont consisté en une surélévation ou qui ont rendu à l’état neuf :

a) Soit la majorité des fondations ;

b) Soit la majorité des éléments hors fondations déterminant la résistance et la rigidité de l’ouvrage ;

c) Soit la majorité de la consistance des façades hors ravalement ;

d) Soit l’ensemble des éléments de second œuvre tels qu’énumérés par décret en Conseil d’Etat, dans une proportion fixée par ce décret qui ne peut être inférieure à la moitié pour chacun d’entre eux. »

Aux termes des dispositions de l’article 266 bis du code général des impôts : « I. – La justification de l’exécution des travaux prévus au I du A de l’article 1594-0 G du code général des impôts résulte :

1° Dans les cas indiqués au I de l’article 244 de l’annexe II au même code, du dépôt de la déclaration spéciale qui y est mentionnée ;

2° Dans les autres cas, du dépôt en mairie de la déclaration attestant de l’achèvement des travaux et de la conformité des travaux de construction ou d’aménagement au permis délivré ou de la déclaration préalable, mentionnée à l’article L. 462-1 du code de l’urbanisme.

II. – Lorsque l’engagement mentionné au I du A de l’article 1594-0 G du code général des impôts porte sur la construction de maisons individuelles et que la superficie du terrain acquis excède celle pour laquelle l’exonération est applicable aux termes du premier alinéa du III du A de l’article précité, l’exonération s’applique à une fraction du prix d’acquisition égale au rapport entre la superficie pour laquelle elle est applicable et celle du terrain acquis.

Lorsque l’engagement mentionné à l’alinéa précédent porte sur la surélévation d’un immeuble bâti existant, l’exonération s’applique à une fraction du prix d’acquisition égale au rapport entre, d’une part, la surface de plancher des locaux résultant de la surélévation et, d’autre part, la somme de cette dernière surface et de la surface de plancher de l’immeuble acquis.

III. – L’engagement mentionné au I du A de l’article 1594-0 G du code général des impôts précise l’objet et la consistance des travaux sur lesquels il porte. La demande de prorogation du délai prévue au IV du A de l’article précité doit être formulée au plus tard dans le mois qui suit l’expiration du délai précédemment imparti. Elle doit être adressée par pli recommandé avec demande d’avis de réception postale, être motivée et préciser la consistance des travaux prévus dans l’engagement primitif sur lesquels porte la prorogation demandée ainsi que le montant des droits dont l’exonération est subordonnée à leur exécution.

L’autorité compétente de l’Etat mentionnée aux IV et IV bis du A de l’article 1594-0 G précité est le directeur départemental ou, le cas échéant, régional des finances publiques.

IV. – La demande de prorogation du délai prévue au IV bis du A de l’article 1594-0 G du code général des impôts doit être formulée au plus tard dans le mois qui suit l’expiration du délai précédemment imparti. Elle doit être adressée par pli recommandé avec demande d’avis de réception postale, être motivée et préciser la consistance des immeubles sur lesquels porte la prorogation demandée ainsi que le montant des droits dont l’exonération est subordonnée à leur revente.

V. – La substitution d’un engagement de construire à un engagement de revendre telle que prévue au troisième alinéa du II du A de l’article 1594-0 G du code général des impôts résulte de l’envoi au service des impôts par pli recommandé avec demande d’avis de réception postale d’une déclaration faisant référence à la date et au numéro d’enregistrement et de publication de l’acte de mutation comportant l’engagement de revendre auquel se substitue le nouvel engagement. La déclaration précise l’objet et la consistance des travaux prévus par cet engagement ainsi que le montant des droits dont l’exonération est subordonnée à leur exécution.

VI.- La substitution d’un engagement de revendre à un engagement de construire telle que prévue au deuxième alinéa du II du A de l’article 1594-0 G du code général des impôts résulte de l’enregistrement dans les conditions mentionnées au 1° du 1 de l’article 635 du code précité d’un acte complémentaire à l’acte de mutation comportant l’engagement d’origine auquel se substitue le nouvel engagement. Cet acte précise l’objet et la consistance des travaux auxquels il est renoncé ainsi que la valeur de l’acquisition pour laquelle est sollicité le bénéfice des dispositions de l’article 1115 du même code. »

La dispense de paiement de la taxe de publicité foncière est subordonnée à la réalisation de travaux conduisant à la production d’un immeuble neuf au sens du 2° du 2 du I de l’article 257, ou nécessaires pour terminer un immeuble inachevé.

L’article 32 de loi n° 2014-1545 de 20 déc 2014 a supprimé, à compter du 22 décembre 2014, la taxation des livraisons à soit même résultant de la construction d’un immeuble neuf ou de la réalisation de travaux immobiliers, lorsque la TVA relative à ce bien est récupérable à 100 % par l’assujetti qui a fait construire l’immeuble ou qui a fait réaliser les travaux.

En application de ce texte, le décret n° 2015-965 du 31 juillet 2015, prévoit pour les opérations dont le fait générateur est intervenu depuis le 22 décembre 2014, que les assujettis concernés sont dispensés de déposer la déclaration fiscale d’achèvement des travaux.

Corrélativement, en ce qui concerne la justification de l’exécution des travaux dans le cadre l’exonération conditionnelle des droits en cas d’engagement de construire dans les quatre ans, le décret n° 2015-793 du 30 juin 2015 a prévu la même dispense de déclaration pour les acquéreurs assujettis qui ne réalisent que des opérations ouvrant droit à déduction complète.

La mention dans l’article 266 bis de « la déclaration attestant de l’achèvement des travaux et de la conformité des travaux de construction ou d’aménagement au permis délivré ou de la déclaration préalable mentionnée à l’article L. 462-1 du code de l’urbanisme » constitue la reprise du terme générique employé dans l’article L. 462-1 du code de l’urbanisme. Elle n’a pas pour objet de modifier l’économie des dispositions de l’article 1594-0 G en autorisant l’acquéreur, dispensé de paiement des droits, à ne pas procéder à la construction d’un immeuble neuf en réalisant de simples travaux d’aménagement.

En conséquence le dépôt de la déclaration attestant de l’achèvement et de la conformité des travaux d’aménagement à la mairie ne constitue pas une justification utile de l’exécution des travaux conduisant à la production d’un immeuble neuf.

En application des dispositions de l’article 1594-0 G du code général des impôts dans sa rédaction applicable au litige, dans le cadre d’acquisitions successives, l’acquéreur qui n’a pas réalisé les travaux conduisant à la production d’un immeuble neuf ne peut être dispensé du paiement de la taxe de publicité foncière que si le second acquéreur, lui même assujetti à la TVA, a repris l’engagement du cédant. Le fait que les travaux aient été réalisés dans le délai de quatre ans par un second acquéreur, non assujetti à la TVA, ou qu’un second acquéreur, non assujetti à la TVA, ait repris l’engagement du cédant, est indifférent à ce titre.

La société Mavan oppose à l’administration fiscale, en application de l’article L. 80 A du livre des procédures fiscales, les réponses ministérielles « [Z] » du 21 juin 1979 et « [K] » du 08 décembre 1988 et le rescrit n°2008/10.

La vente étant intervenue le 1er juin 2012, l’administration fiscale ne peut opposer le bulletin officiel des impôts 13 A-2-12 du 07 septembre 2012.

En revanche, il convient de constater que la mention selon laquelle « En cas d’acquisitions successives par des personnes mentionnées au I, l’engagement pris par le cédant peut être repris par l’acquéreur auquel s’impose alors le délai imparti au cédant » est un ajout de la loi n° 2010-237 du 09 mars 2010.

Les interprétations antérieures ne sont en conséquence pas applicables.

Il convient en conséquence de constater que la société Mavan immobilier ne justifie pas de l’exécution des travaux conduisant à la production d’un immeuble neuf au sens du 2° du 2 du I de l’article 257, ou nécessaires pour terminer un immeuble inachevé.

III) Sur l’assiette des droits rappelés

Aux termes des dispositions de l’article 1840 G ter : « I. – Lorsqu’une exonération ou une réduction de droits d’enregistrement, de taxe de publicité foncière ou de taxe additionnelle aux droits d’enregistrement ou à la taxe de publicité foncière a été obtenue en contrepartie du respect d’un engagement ou de la production d’une justification, le non-respect de l’engagement ou le défaut de production de la justification entraîne l’obligation de payer les droits dont la mutation a été exonérée. Les droits, majorés de l’intérêt de retard prévu à l’article 1727, doivent être acquittés dans le mois qui suit, selon le cas, la rupture de l’engagement ou l’expiration du délai prévu pour produire la justification requise. »

Aux termes des dispositions de l’article 683-I du code général des impôts : « Les actes civils et judiciaires translatifs de propriété ou d’usufruit de biens immeubles à titre onéreux sont assujettis à une taxe de publicité foncière ou à un droit d’enregistrement au taux prévu à l’article 1594 D.

La taxe ou le droit sont liquidés sur le prix exprimé, en y ajoutant toutes les charges en capital ainsi que toutes les indemnités stipulées au profit du cédant, à quelque titre et pour quelque cause que ce soit, ou sur une estimation d’experts, dans les cas autorisés par le présent code.

Lorsque la mutation porte à la fois sur des immeubles par nature et sur des immeubles par destination, ces derniers doivent faire l’objet d’un prix particulier et d’une désignation détaillée. »

Ainsi qu’il a indiqué au II), la société Mavan aménageur n’a pas respecte son engagement de construire. Elle est en conséquence tenue de la taxe de publicité foncière. Cette taxe est liquidée sur le prix exprimé dans l’acte de vente. Le fait que la parcelle cadastrée AS 958 ait été aménagée en voirie est indifférent au regard du calcul du montant de la taxe de publicité foncière.

IV) Sur l’article 700 du code de procédure civile et les dépens

Succombant à l’instance, la société Mavan aménageur sera condamnée aux dépens.

Il n’y a pas lieu à condamnation sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile

PAR CES MOTIFS

Statuant publiquement, après débats en audience publique, par jugement contradictoire, prononcé par mise à disposition au greffe et rendu en premier ressort ;

— DEBOUTE la société Mavan aménageur de l’ensemble de ses demandes ;

— CONDAMNE la société Mavan aménageur aux dépens ;

— DEBOUTE la société Mavan aménageur de sa demande sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Le greffier Le président