MINUTE N° 25/00286

ORDONNANCE DU:

27 Août 2025

ROLE:

N° RG 25/00143 – N° Portalis DBZ2-W-B7J-IRRL

S.A.S. CEETRUS FRANCE Représentée par la société Nhood Services France,

C/

S.A.S. L.N.G.

Grosse(s) délivrée(s)

à M^e JAMET

Me [Localité 5]

Copie(s) délivrée(s)

à M^e JAMET

Me [Localité 5]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BETHUNE

Ce jour, vingt sept Août deux mil vingt cinq, en la salle des audiences du Tribunal judiciaire de BETHUNE

Guillaume MEUNIER, Président, assisté de Laëtitia WEGNER, Greffier principal, tenant l’audience des référés.

Dans la cause entre :

DEMANDERESSE

S.A.S. CEETRUS FRANCE Représentée par la société Nhood Services France,

, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par M^e Gaëlle DELALIEUX, avocat au barreau de BETHUNE, substitué par M^e Louise MILHOMME, avocat au barreau de BETHUNE, M^e Morgan JAMET, avocat au barreau de PARIS

DEFENDERESSE

S.A.S. L.N.G., dont le siège social est sis [Adresse 4]

représentée par M^e Hortense FONTAINE, avocat au barreau de BETHUNE, substitué par M^e Sarah Castelain, avocat au barreau de BETHUNE

A l’appel de la cause ;

A l’audience du 16 Juillet 2025 ;

Après avoir entendu les parties comparantes ou leurs conseils, il a été indiqué que la décision sera prononcée par sa mise à disposition au greffe le 27 Août 2025;

Sur quoi, le Président, Juge des référés a rendu l’ordonnance suivante :

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 17 décembre 2018, la SAS Ceetrus France a consenti à la SAS L.N.G, venant aux droits de la société R.M Invest, un bail commercial pour un local portant le numéro 425 d’une superficie d’environ 164,18 m² situé au sein de la galerie marchande du centre commercial sis [Adresse 3].

Le bail a été conclu pour une durée de dix années entières et consécutives, à compter du 2 septembre 2019, moyennant le paiement d’un loyer variable correspondant à 8 % hors taxes du chiffre d’affaires annuel hors taxes réalisé par le preneur, sous réserve d’un loyer minimum garantie de 150 000 euros hors taxes et hors charges par an.

La SAS Ceetrus France expose que le preneur a connu des retards de paiement des loyers et provisions sur charges locatives.

Le 24 mars 2025, la SAS Ceetrus France a fait délivrer à la SAS L.N.G un commandement de payer la somme de 156 858,32 euros au titre des loyers et charges impayés arrêtés au 6 février 2025 et du coût de l’acte, reproduisant la clause résolutoire comprise dans le bail.

Invoquant que ce commandement est resté sans effet, par acte de commissaire de justice du 24 avril 2025, la SAS Ceetrus France a fait assigner la SAS L.N.G devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Béthune aux fins de :

constater que la clause résolutoire, stipulée dans le contrat de bail conclu le 17 décembre 2018 entre la SAS Ceetrus et la SAS L.N.G, venue aux droits de la société R.M Invest , portant sur le local à usage commercial portant le numéro 425 d’une superficie d’environ 164,18 m2 situé dans la galerie marchande du centre commercial situé [Adresse 2]) est acquise depuis le 24 avril 2025,En conséquence,

constater la résiliation dudit contrat de bail à compter de cette date, ordonner l’expulsion de la SAS L.N.G et de tous occupants de son chef, des locaux en cause avec l’assistance d’un serrurier et de la force publique si nécessaire,condamner la SAS L.N.G, à titre provisionnel, à lui payer la somme en principal d’un montant de 213 266,37 euros TTC, selon le décompte locatif établi à la date du 23 avril 2025, à parfaire, condamner la SAS L.N.G au paiement d’une indemnité d’occupation d’un montant forfaitaire de 1 147,53 euros par jour, établi sur la base du double du loyer global de la dernière année de location, conformément aux termes du bail conclu le 17 décembre 2018 entre les parties, outre les charges et indexation telles que prévues au bail, à compter du 25 avril 2025 et jusqu’à justification de la libération totale des lieux et remise des clés à la SAS Ceetrus France, dire que toutes les sommes exigibles payées en retard au bailleur seront, sans préjudice de ce qui précède, également forfaitairement majorée à hauteur de 10 % à compter du 26 mars 2025 et jusqu’à parfait paiement, dire que toutes les sommes exigibles payées en retard au bailleur seront également productrices d’un intérêt de retard au taux d’intérêt légal, majoré de trois points, à compter de leur date d’échéance respective,dire que le dépôt de garantie actualisé sera réputé acquis à la SAS Ceetrus France en sa qualité de bailleur,En tout état de cause,

condamner la SAS L.N.G à lui payer la somme de 3 000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens qui comprendront notamment les frais de commandement, de signification et d’expulsion,ordonner l’exécution provisoire de l’ordonnance de référé à intervenir nonobstant appel et sans constitution de garantie.

L’affaire a fait l’objet de deux renvois à la demande des parties avant d’être retenue à l’audience du 16 juillet 2025.

A cette audience, la SAS Ceetrus France maintient ses demandes aux termes de ses conclusions en réponse et sollicite en outre de débouter la SAS L.N.G de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions et de réviser le montant sollicité au titre de la condamnation de la SAS L.N.G, à titre provisionnel, à la somme en principal d’un montant de 213 266,37 euros TTC, selon le décompte locatif établi à la date du 8 juillet 2025, à parfaire.

La SAS L.N.G demande au juge des référés, aux termes de ses dernières conclusions, de :

la recevoir en ses présentes écritures, fins et conclusions, l’y déclarer recevable et bien fondée, En conséquence,

A titre principal,

débouter la SAS Ceetrus France de son action faute d’avoir levé les états des privilèges et nantissements de la SAS L.N.G et d’avoir alerté les créanciers inscrits de la présente procédure en leur notifiant la procédure et l’assignation délivrée, débouter la SAS Ceetrus France de toutes ses demandes, fins et conclusions à son encontre, A titre subsidiaire,

constater les difficultés financières de la SAS L.N.G,lui accorder un délai de paiement de 24 mois au regard de ses difficultés financières pour s’acquitter des éventuelles condamnations,écarter toute exécution provisoire du jugement à intervenir,En tout état de cause,

condamner la SAS Ceetrus France à lui payer la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,condamner la SAS Ceetrus France aux entiers dépens de l’instance.

En application de l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux écritures des parties pour plus ample exposé de leurs prétentions et moyens.

A l’audience du 16 juillet 2025, les parties ont été informées que la présente décision est mise à leur disposition au greffe à compter du 27 août 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur les demandes de « constater »

Il convient de rappeler que le juge n’est pas tenu de statuer sur les demandes de « constatations » qui ne sont pas, hors les cas prévus par la loi, des prétentions lorsqu’elles ne sont pas susceptibles d’emporter de conséquences juridiques.

Sur les créanciers inscrits

L’article L. 143-2 du code du commerce dispose que le propriétaire qui poursuit la résiliation du bail dans lequel s’exploite un fonds de commerce grevé d’inscriptions (nantissement ou privilège) doit notifier sa demande aux créanciers inscrits antérieurement. Le jugement ne peut intervenir qu’un mois écoulé depuis la notification.

La SAS L.N.G sollicite de débouter la SAS Ceetrus France de son action faute d’avoir levé les états des privilèges et nantissements de la SAS L.N.G et d’avoir alerté les créanciers inscrits de la présente procédure en leur notifiant la procédure et l’assignation délivrée.

Or, outre que la sanction de l’obligation de notification prévue par ces dispositions réside dans la seule inopposabilité aux créanciers inscrits de la résiliation intervenue, la SAS Ceetrus France verse aux débats un document émanant d’Infogreffe lequel fait état de l’absence d’inscription à jour à la date du 4 mars 2025.

Sur le constat de l’acquisition de la clause résolutoire du bail

La demande en constatation de résiliation de bail est justifiée par la production aux débats :

— du bail du 17 décembre 2018 qui contient une clause résolutoire aux termes de laquelle : « à défaut de paiement d’un seul terme ou fraction de terme de Loyer (et notamment à défaut de règlement du Loyer variable additionnel visé à l’article 4 B des stipulations particulières, ou de tout nouveau Loyer, ou de l’arriéré de Loyer suite à la fixation du Loyer de renouvellement) (…), le Bail sera résilié de plein droit si bon semble au Bailleur et sans qu’il y ait lieu de remplir aucune formalité judiciaire si, dans un délai d’un mois suivant un commandement ou une mise en demeure délivré par Huissier de justice visant la présente clause et mettant le Preneur en demeure, soit de payer soit d’exécuter l’obligation ainsi méconnue, il n’a pas été satisfait à ce commandement ou cette mise en demeure, même dans le cas de paiement ou d’exécution postérieurs à l’expiration du délai ci-dessus (…) »,

— du commandement de payer la somme de 156 858,32 euros au titre des loyers et charges impayés au 6 février 2025 et du coût de l’acte, qui a été délivré le 24 mars 2025 avec reproduction de la clause résolutoire,

— du décompte arrêté au 8 juillet 2025 justifiant de l’absence de régularisation des causes du commandement dans le mois de la délivrance de cet acte, soit au plus tard le 24 avril 2025.

La SAS L.N.G à qui il incombe de démontrer s’être acquittée de ses obligations, ne justifie d’aucune régularisation de sa dette locative pendant la période du mois suivant la délivrance du commandement de payer.

Il y a lieu de constater le jeu de la clause résolutoire contenue au bail liant les parties et partant, de constater la résiliation du bail à compter du 24 avril 2025.

Sur l’expulsion

L’article 835 du code de procédure civile autorise le président du tribunal judiciaire, statuant en référé, et même en présence d’une contestation sérieuse, à prescrire « les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite ».

L’occupation sans droit ni titre de la propriété d’autrui constitue un trouble manifestement illicite.

En l’espèce, le bail étant résilié de plein droit par l’effet de la clause résolutoire figurant dans le bail commercial, la SAS L.N.G doit être considérée comme occupante sans droit ni titre.

Il convient d’ordonner la libération des lieux et l’expulsion de la SAS L.N.G et de tous occupants de son chef, au besoin avec l’assistance d’un serrurier et de la force publique.

Sur la demande de condamnation à titre provisionnel

L’article 835, alinéa 2, du code de procédure civile, dispose que « dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable », le président du tribunal judiciaire peut « accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire ».

Aux termes de l’article 1103 du code civil, « les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits ».

La SAS Ceetrus France sollicite, aux termes de ses dernières conclusions, de condamner la SAS L.N.G, à titre provisionnel, à lui payer la somme en principal d’un montant de 213 266,37 euros TTC, selon le décompte locatif établi à la date du 8 juillet 2025, à parfaire.

Elle justifie les demandes en paiement provisionnel comme suit :

— sommes dues au titre des loyers et charges impayés figurant au commandement de payer du 24 mars 2025 : 156 462,11 euros, somme arrêtée au 6 février 2025,

— loyers postérieurs au commandement de payer jusqu’au 24 avril 2025, selon le décompte établi en date du 23 avril 2025, établissant la somme due à hauteur de 213 266,37 euros TTC.

La SAS L.N.G ne conteste pas le quantum des sommes dues au titre des loyers et charges impayés.

Elle produit cependant un virement exécuté le 15 juillet 2025 sur le compte de la SAS Ceetrus France à hauteur de 19 800,50 euros. Il convient de déduire cette somme, versée postérieurement à la résiliation du bail commercial, des sommes dues au titre dudit bail.

Ainsi, la demande en paiement provisionnel s’établit à la somme de 193 465,87 euros.

Par conséquent, la SAS L.N.G sera condamnée à payer à la SAS Ceetrus France, à titre provisionnel, la somme de 193 465,87 euros, somme arrêtée au 24 avril 2025 inclus, correspondant aux sommes restant dues au titre du bail.

Celui qui occupe sans droit ni titre la propriété d’autrui lui doit réparation, qui peut être, en l’espèce convenablement évaluée, à titre provisionnel, au montant du loyer dû à la date de résiliation du bail. Aussi, la SAS L.N.G sera en outre tenue à une indemnité d’occupation à compter du 25 avril 2025 puisque les lieux sont désormais occupés sans droit ni titre.

Il convient en conséquence de condamner la SAS L.N.G à payer à la SAS Ceetrus France une indemnité d’occupation, à compter du 25 avril 2025, égale au montant du loyer contractuellement dû et ce, jusqu’à libération totale des lieux loués.

Les sommes déjà échues porteront intérêts à taux légal à compter du jour de la présente ordonnance. Les indemnités mensuelles à échoir porteront intérêts du jour de leur exigibilité.

Toutefois, la demande de majoration de l’indemnité d’occupation s’analyse en une clause pénale qui pourrait être modérée, voire supprimée par le juge du fond compte tenu du contexte économique local ayant conduit, au moins pour partie, aux impayés. Dès lors, le montant susceptible d’être dû apparaît sérieusement contestable, à tout le moins en son quantum, de sorte que la demande à ce titre sera rejetée.

Par conséquent, il n’y a pas lieu à référé sur ce point.

Sur les autres clauses pénales

La SAS Ceetrus France demande à la juridiction de céans de « dire que toutes les sommes exigibles payées en retard au bailleur seront, sans préjudice de ce qui précède, également forfaitairement majorée à hauteur de 10 % à compter du 26 mars 2025 et jusqu’à parfait paiement », de « dire que toutes les sommes exigibles payées en retard au bailleur seront également productrices d’un intérêt de retard au taux d’intérêt légal, majoré de trois points, à compter de leur date d’échéance respective » et de « dire que le dépôt de garantie actualisé sera réputé acquis à la SAS Ceetrus France en sa qualité de bailleur ».

En l’espèce, le bail comporte une première clause pénale rédigée comme suit : «  A défaut de paiement du loyer et/ou des indemnités d’occupation, des accessoires et des sommes exigibles à chaque terme d’après le présent Bail, quarante-huit heures (48) après une lettre recommandée restée sans effet, les sommes dues seront automatiquement majorées de dix pour cent (10 %) à titre d’indemnité forfaitaire de frais contentieux, et ce, indépendamment de tous frais de commandement, de recettes et des droits proportionnels d’encaissement qui seront à la charge du Preneur ».

Le bail contient également la clause suivante : « Toute somme exigible payée en retard sera, d’autre part, productrice d’un intérêt de retard aux taux d’intérêt légal majoré de trois (3) points, qui s’appliquera de plein droit et sans mise en demeure préalable à compter de la date d’échéance ».

Pour les mêmes motifs que précédemment, les demandes au titre de ces clauses pénales seront rejetées.

Enfin, la conservation du dépôt de garantie par le bailleur, dont il est demandé de faire application au juge des référés, est prévue au bail comme suit : « Le dépôt de garantie demeurera acquis au Bailleur, sans préjudice de son droit au paiement des Loyers échus ou à échoir ».

Il sera fait droit à la demande à ce titre afin de garantir le paiement des sommes dues en application de la présente ordonnance.

Sur la demande subsidiaire de délais de paiement

En application de l’article 1343-5 du code civil, « le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

Par décision spéciale et motivée, il peut ordonner que les sommes correspondant aux échéances reportées porteront intérêt à un taux réduit au moins égal au taux légal, ou que les paiements s’imputeront d’abord sur le capital (…) ».

Conformément à l’article 9 du code de procédure civile, il incombe au débiteur qui sollicite le bénéfice d’un délai de grâce de produire tous les éléments justifiant du bien-fondé de sa demande.

La SAS L.N.G sollicite l’octroi de délais de paiement sur une durée de 24 mois au regard de ses difficultés financières et pour s’acquitter des éventuelles condamnations.

La SAS Ceetrus France s’oppose à la demande en indiquant que son preneur n’a jamais produit d’élément comptable pour justifier de l’existence de difficultés financières ni n’en a produit à l’occasion de cette instance. Il indique que si des délais devaient être accordés, le preneur devrait s’acquitter mensuellement, en sus du paiement de ses loyers et provisions sur charges courants, de la somme de 8 886,10 euros.

Si la SAS L.N.G indique être dans une situation complexe eu égard à la situation économique actuelle et faire face à une augmentation importante de ses coûts et charges, outre que son bailleur n’est pas une entreprise fragile nécessitant une levée de fonds rapide de la part de son locataire, elle ne produit aucune pièce pour attester de ses dires.

Il convient de débouter la SAS L.N.G de sa demande d’octroi de délais de paiement.

Sur les demandes accessoires

La SAS L.N.G, qui succombe, sera condamnée aux dépens de la présente instance, en ce compris le coût du commandement de payer, de la signification et de l’expulsion.

L’équité commande de rejeter les demandes formées au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Aucun motif ne conduit à écarter l’exécution provisoire de droit.

PAR CES MOTIFS

Guillaume Meunier, président du tribunal judiciaire de Béthune, juge des référés, statuant par décision contradictoire, en premier ressort et par mise à disposition du greffe en application des dispositions de l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile :

Au principal RENVOIE les parties à se pourvoir comme elles aviseront,

Mais dès à présent :

CONSTATE l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation du bail du 17 décembre 2018, la SAS Ceetrus France a consenti à la SAS L.N.G, venant aux droits de la société R.M Invest, un bail commercial pour un local portant le numéro 425 d’une superficie d’environ 164,18 m² situé au sein de la galerie marchande du centre commercial sis [Adresse 3] ;

CONDAMNE la SAS L.N.G à restituer les lieux, situés au sein de la galerie marchande du centre commercial sis [Adresse 3], local portant le numéro 425, dans le mois de la signification de la présente décision sous peine, passé ce délai, d’expulsion et de celle de tous occupants de son fait par les voies légales, au besoin avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier ;

CONDAME la SAS L.N.G à payer à la SAS Ceetrus France, à titre provisionnel, la somme de 193 465,87 euros, au titre des loyers et charges dus et arrêtés à la date du 24 avril 2025 incluse, avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision ;

CONDAMNE la SAS L.N.G à payer à la SAS Ceetrus France, à titre provisionnel, une indemnité d’occupation égale au montant du dernier loyer dû à la date de résiliation du bail, à compter du 25 avril 2025 et jusqu’à la date de libération effective des lieux ;

DIT que le dépôt de garantie versé par le preneur est, à titre provisionnel, acquis à la SAS Ceetrus France ;

DIT n’y avoir lieu à référé sur la demande de paiement d’une indemnité d’occupation à titre provisionnel, établie sur la base du double du loyer global de la dernière année de location ;

DIT n’y avoir lieu à référé sur la demande de majoration à hauteur de 10 % des sommes exigibles payées en retard au bailleur ;

DIT n’y avoir lieu à référé sur la demande de production d’un intérêt de retard au taux d’intérêt légal, majorée de trois points, à compter de leur date d’échéance respective, des sommes exigibles payées en retard au bailleur ;

DIT n’y avoir lieu à référé sur la demande consistant à dire que le dépôt de garantie actualisé sera réputé acquis à la SAS Ceetrus France en sa qualité de bailleur ;

CONDAMNE la SAS L.N.G aux dépens de l’instance, en ce compris le coût du commandement de payer, de la signification et de l’expulsion ;

DEBOUTE la SAS L.N.G et la SAS Ceetrus France de leurs demandes au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que la présente décision bénéficie de l’exécution provisoire de droit.

Ainsi jugé et prononcé au tribunal judiciaire de Béthune le 27 août 2025, par ordonnance mise à disposition du greffe en application de l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile, la minute étant signée par :

LA GREFFIERE LE JUGE DES REFERES