TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOBIGNY

[Adresse 13]

[Adresse 3]

[Adresse 7]

[Localité 10]

Téléphone : [XXXXXXXX02]

Télécopie : [XXXXXXXX01]

@ : [Courriel 11]

REFERENCES : N° RG 23/03755

N° Portalis DB3S-W-B7H-YTC4

Minute : 394/24

Madame [V] [K]

Représentant : M^e Jean-christophe NEIDHART, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : C2220

C/

Monsieur [T] [C]

Représentant : M^e Nadia SMAIL, avocat

au barreau de SEINE-SAINT-DENIS,

vestiaire : 208

Monsieur [L] [N]

Exécutoire, copie, dossier

délivrés à :

M^e NEIDHART

Copie délivrée à :

M^e SMAIL

Le 10 Avril 2024

AUDIENCE CIVILE

Jugement rendu et mis à disposition au greffe du tribunal judiciaire en date du 19 Mars 2024 ;

par Madame Elise CSAKVARY, en qualité de juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Audrey RANO, greffier ;

Après débats à l’audience publique du 15 Janvier 2024 tenue sous la présidence de Madame Elise CSAKVARY, juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Audrey RANO, greffier audiencier ;

ENTRE DEMANDERESSE :

Madame [V] [K], demeurant [Adresse 4] – [Localité 9]

Représentée par Maître Jean-Christophe NEIDHART, Avocat au Barreau de Paris

D’UNE PART

ET DÉFENDEURS :

Monsieur [T] [C], demeurant [Adresse 8] – [Localité 12]

Comparant en personne, assisté de Maître DA COSTA Katia, Avocat au Barreau de Paris, substituant Maître Nadia SMAIL, Avocat au Barreau de Seine Saint Denis, désignée le 15.12.2023 au titre de l’Aide juridictionnelle, numéro BAJ : C-93008-2023-009441 (AJ totale)

Monsieur [L] [N], demeurant [Adresse 6] – [Localité 12]

Comparant en personne

D’AUTRE PART

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat en date du 30 juillet 2014, Mme [V] [K] a donné à bail meublé à M. [T] [C] un local à usage d’habitation et un emplacement de stationnement situés au [Adresse 8] à [Localité 12] ([Adresse 5]), pour un loyer mensuel de 660 euros et 20 euros de provision sur charges, outre un dépôt de garantie d’un montant de 1 300 euros.

M. [N] [L] s’est porté caution solidaire des sommes dues par le preneur par acte en date du 25 juillet 2014.

Par courrier recommandé daté du 6 février 2023, Mme [V] [K] a délivré un congé pour vente.

Elle a ensuite fait assigner M. [T] [C] et M. [L] [N] devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de Bobigny par acte en date du 12 décembre 2023 pour obtenir la résiliation du contrat, l’expulsion et la condamnation au paiement.

L’affaire a été appelée à l’audience du 15 janvier 2024.

A cette date, Mme [V] [K], représentée, se réfère à son assignation. Elle demande :

— la validité du congé délivré et la constatation de la résiliation du bail d’habitation ;

— l’expulsion de M. [C], sous astreinte de 71,06 euros par jour de retard ;

— le rejet de la demande de délais pour quitter les lieux formée par M. [C] ;

— la fixation à la somme de 760,65 euros de l’indemnité d’occupation ;

— et la condamnation solidaire de M. [T] [C] et M. [L] [N] :

— au paiement de la somme de 1 084,67 euros,

— au paiement d’une somme de 2 000 euros au titre des frais irrépétibles

— et aux dépens, comprenant le coût de l’assignation, des droits de plaidoirie et les frais de la procédure d’expulsion.

Elle expose, sur le fondement des articles 1103 et 1104 du code civil, que M. [C] se maintient dans les lieux malgré la délivrance du congé, qu’aucun des motifs qu’il invoque ne peut justifier son maintien dans les lieux et qu’il est redevable d’un arriéré locatif au titre de l’indexation du montant du loyer et de la régularisation des charges pour l’année 2022. Elle ajoute que M. [C] n’a pas fait de recherches pour trouver un autre logement et qu’il gagne environ 1 500 euros par mois. Elle s’en rapporte sur l’octroi de délais de paiement. Elle fait en outre valoir qu’elle rencontre des difficultés financières, que son congé porte sur un local meublé et que l’absence de reproduction des mentions de l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989 constitue une nullité de forme et non de fond.

M. [T] [C] et M. [L] [N] comparaissent, assistés. Ils se réfèrent à leurs conclusions et pièces déposées à l’audience et sollicitent :

— l’octroi de délais de paiement ;

— un délai de 12 mois pour quitter les lieux ;

— le prononcé de la la non-validité du congé ;

— le rejet de la demande d’astreinte ;

— le rejet des demandes contraires et plus amples de Mme [K] ;

— le rejet de la demande de condamnation au titre des frais irrépétibles.

Ils font valoir, sur le fondement des articles L412-3 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, 1343-5 du code civil et 700 du code de procédure civile, que M. [C] ne parvient pas à se reloger et qu’il se trouve dans une situation financière difficile. Ils ajoutent que le congé ne reproduit pas les mentions obligatoires prévues par l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989 et que la demanderesse ne produit aucun mandat de vente, ni aucun justificatif.

Les parties ont été invitées à présenter leurs observations sur l’application de la loi dans le temps et la loi applicable au congé.

L’affaire a été mise en délibéré au 19 mars 2024.

MOTIFS DE LA DECISION

I – Sur la validité du congé pour vente

Aux termes de l’article 25-8 de la loi numéro 89-462 du 6 juillet 1989 applicable aux baux meublés et dans sa version applicable au jour de la délivrance du congé reçu le 7 février 2023, le bailleur qui ne souhaite pas renouveler le contrat doit informer le locataire avec un préavis de trois mois et motiver son refus de renouvellement du bail soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux, notamment l’inexécution par le locataire de l’une des obligations lui incombant. A peine de nullité, le congé donné par le bailleur doit indiquer le motif allégué. En cas de contestation, le juge peut, même d’office, vérifier la réalité du motif du congé et le respect des obligations prévues au présent article. Il peut notamment déclarer non valide le congé si la non-reconduction du bail n’apparaît pas justifiée par des éléments sérieux et légitimes. Le congé doit être notifié par lettre recommandée avec demande d’avis de réception ou signifié par acte d’huissier ou remis en main propre contre récépissé ou émargement. Ce délai court à compter du jour de la réception de la lettre recommandée ou de la signification de l’acte d’huissier ou de la remise en main propre. Pendant le délai de préavis, le locataire n’est redevable du loyer et des charges que pour le temps où il a occupé réellement les lieux si le congé a été notifié par le bailleur. A l’expiration du délai de préavis, le locataire est déchu de tout titre d’occupation du logement loué. Le fait pour un bailleur de délivrer un congé justifié frauduleusement par sa décision de reprendre ou de vendre le logement est puni d’une amende pénale dont le montant ne peut être supérieur à 6 000 € pour une personne physique et à 30 000 € pour une personne morale. Le montant de l’amende est proportionné à la gravité des faits constatés. Le locataire est recevable dans sa constitution de partie civile et la demande de réparation de son préjudice. Par ailleurs, aux termes de l’article 114 du code de procédure civile, aucun acte de procédure ne peut être déclaré nul pour vice de forme si la nullité n’en est pas expressément prévue par la loi, sauf en cas d’inobservation d’une formalité substantielle ou d’ordre public. La nullité ne peut être prononcée qu’à charge pour l’adversaire qui l’invoque de prouver le grief que lui cause l’irrégularité, même lorsqu’il s’agit d’une formalité substantielle ou d’ordre public.

En l’espèce, par courrier recommandé daté du 6 février 2023, reçu par M. [C] le 7 février 2023, Mme [V] [K] a notifié à son locataire un congé pour vente. Ce courrier précise que le contrat de bail arrive à échéance le 30 juillet 2023 et fait offre de vente du bien loué au locataire, moyennant le prix de 120 000 euros net vendeur. Il est mentionné que l’offre expirera le 6 avril 2023.

Il ressort en outre des échanges de mails entre M. [C] et Mme [V] [K] que l’intention de vendre de cette dernière est réelle et que, M. [C], sans la remettre en question, a rencontré des difficultés de relogement. A ce titre et selon décision du 11 octobre 2023 de la commission de médiation du droit au logement opposable, M. [C] a été reconnu comme prioritaire et devant être logé d’urgence. Cette décision précise que que M. [C] est en attente d’un logement social depuis un délai supérieur au délai fixé par un arrêté préfectoral. Selon attestation daté du 3 octobre 2023, l’expert-comptable en charge de la société de M. [C] a déclaré que ce dernier a un revenu mensuel moyen de 1 550 euros. Il ressort également des échanges de mails produits aux débats que M. [C] n’a jamais eu l’intention d’acquérir le bien qu’il loue et que Mme [K] a souhaité vendre son logement en raison afin d’assainir sa situation financière.

Le congé notifié le 7 février 2023 ne reproduit pas les mentions obligatoires prévues par l’article 15 de la loi numéro 89-462 du 6 juillet 1989 et ne comporte aucune notice d’information. Néanmoins, seules les dispositions de l’article 25-8 précitées sont applicables au congé pour vente d’un bail meublé. Au surplus, la reproduction de ces mentions est prévue à peine de nullité. Il s’agit d’une nullité de forme. Or, M. [C] n’invoque aucun grief.

En conséquence, le moyen tiré de la nullité pour vice de forme du congé délivré le 7 février 2023 ne saurait prospérer et le congé pour vente sera déclaré valide.

L’expulsion de M. [C] sera en conséquence ordonnée.

Il n’apparaît pas nécessaire d’assortir d’une astreinte l’obligation pour M. [C] de quitter les lieux. En effet, la condamnation au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation, de nature à réparer le préjudice subi par la société bailleresse, satisfait déjà l’objectif assigné à l’astreinte en cette matière par l’article L421-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution au titre des opérations d’expulsion. Il n’y a donc pas lieu d’ordonner leur enlèvement, leur transport ni leur séquestration, qui demeurent de surcroît purement hypothétiques à ce stade.

II – Sur la demande de paiement de l’arriéré locatif, de fixation d’une indemnité d’occupation et la demande de délais de paiement

L’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose que le locataire est tenu au paiement des loyers et des charges récupérables. L’article 1240 du code civil prévoit en outre que tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

En l’espèce, le bailleur produit un décompte démontrant que M. [T] [C] reste lui devoir la somme de 1 084,67 euros à la date du 30 juillet 2023, comprenant la somme de 512,38 euros au titre de l’indexation des loyers du 3ème trimestre 2022 au mois de juillet 2023, la somme de 362,29 euros au titre de la régularisation des charges pour l’année 2022 et 210 euros au titre de la régularisation des charges pour les mois de janvier à juillet 2023. M. [T] [C] et M. [L] [N] n’apportent aucun élément de nature à contester ni le principe, ni le montant de la dette. M. [L] [N] s’est par ailleurs porté caution solidaire de toute somme due par M. [C] au titre du contrat de bail, comprenant notamment les loyers, révision comprise, les charges et les indemnités d’occupation éventuelles. Enfin, il n’est pas contesté que M. [C] se maintient dans les lieux malgré la résiliation du bail.

M. [T] [C] et M. [L] [N] seront donc solidairement condamnés au paiement de la somme de 1 084,67 euros, au titre de l’arriéré locatif arrêté au 30 juillet 2023. Par ailleurs M. [T] [C] et M. [L] [N] seront solidairement condamnés au paiement d’une indemnité d’occupation à compter du 31 juillet 2023 jusqu’à la date de libération effective et définitive des lieux. Cette indemnité mensuelle d’occupation sera fixée au montant du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, afin de réparer le préjudice découlant pour le demandeur de l’occupation indue de son bien et de son impossibilité de le relouer, conformément aux dispositions de l’article 1240 du code civil, soit à la somme de 760,65 euros.

Il convient de relever que M. [C] a versé, lors de son entrée dans les lieux, un dépôt de garantie d’un montant de 1 300 euros, somme qui devra lui être restituée ou viendra en déduction de toute dette à compter de la remise des clés.

III – Sur les demandes de délais de paiement et de délais pour quitter les lieux

L’article 1343-5 du code civil prévoit que « le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues ».

Compte tenu de ces éléments et des propositions de règlements formulées à l’audience, M. [T] [C] et M. [L] [N] seront autorisés à se libérer du montant de leur dette selon les modalités qui seront rappelées au dispositif.

Par ailleurs, aux termes de l’article L412-3 du des procédures civiles d’exécution, le juge peut accorder des délais renouvelables aux occupants de lieux habités ou de locaux à usage professionnel, dont l’expulsion a été ordonnée judiciairement, chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales. Le juge qui ordonne l’expulsion peut accorder les mêmes délais, dans les mêmes conditions. L’article L412-4 du même code prévoit en outre que la durée des délais prévus à l’article L. 412-3 ne peut, en aucun cas, être inférieure à un mois ni supérieure à un an. Pour la fixation de ces délais, il est tenu compte de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l’occupant dans l’exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l’occupant, notamment en ce qui concerne l’âge, l’état de santé, la qualité de sinistré par faits de guerre, la situation de famille ou de fortune de chacun d’eux, les circonstances atmosphériques, ainsi que des diligences que l’occupant justifie avoir faites en vue de son relogement. Il est également tenu compte du droit à un logement décent et indépendant, des délais liés aux recours engagés selon les modalités prévues aux articles L441-2-3 et L441-2-3-1 du code de la construction et de l’habitation et du délai prévisible de relogement des intéressés.

En l’espèce, M. [C] justifie du caractère modeste de ses revenus, de la demande de logement social qu’il a effectué et du recours formé devant la commission de médiation du droit au logement opposable. Il justifie ainsi suffisamment de ses difficultés à trouver un nouveau logement et des démarches qu’il a entreprises en ce sens. Mme [K] justifie, quant à elle, du montant de ses charges de loyer et de remboursement des mensualités des emprunts qu’elle a effectués. Néanmoins, elle ne justifie pas du montant de ses ressources ou du préjudice qu’elle rencontre du fait de l’occupation de son bien immobilier.

Dès lors, il convient d’accorder à M. [T] [C] un délai de huit mois pour quitter les lieux à compter de la signification du présent jugement.

IV – Sur les mesures de fin de jugement

M. [T] [C] et M. [L] [N], partie perdante, supporteront in solidum la charge des dépens, comprenant le coût de l’assignation. La présente procédure n’étant pas soumise à représentation obligatoire, ces derniers ne comprendront pas de droits de plaidoirie. En outre, il n’y pas lieu de prévoir par avance à la condamnation à des frais issus d’une procédure expulsion non-encore engagée et purement hypothétique à ce stade.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir Mme [V] [K], M. [T] [C] et M. [L] [N] seront condamnés in solidum à lui payer une somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Le jugement est de plein droit exécutoire par provision.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection statuant publiquement, par jugement contradictoire, rendu en premier ressort :

DECLARE valide le congé pour vente délivré le 7 février 2023 par Mme [V] [K] à M. [T] [C] et CONSTATE la résiliation du bail conclu le 30 juillet 2014 entre Mme [V] [K] et M. [T] [C] concernant le local à usage d’habitation et l’emplacement de stationnement situés au [Adresse 8] à [Localité 12] ([Adresse 5]) à compter du 30 juillet 2023 ;

ORDONNE en conséquence à M. [T] [C] de libérer les lieux et de restituer les clés à l’issue d’un délai de huit mois à compter de la signification du présent jugement ;

DIT qu’à défaut pour M. [T] [C] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés, Mme [V] [K] pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

CONDAMNE solidairement M. [T] [C] et M. [L] [N] à payer à Mme [V] [K] la somme de 1 084,67 euros (décompte arrêté au 30 juillet 2023, incluant une dernière échéance du mois de juillet 2023) ;

AUTORISE M. [T] [C] et M. [L] [N] à s’acquitter de leur dette en 22 fois, en procédant à 21 versements de 50 euros et un dernier versement égal au solde de la dette, sauf meilleur accord entre les parties ;

DIT que chaque versement devra intervenir avant le 20 de chaque mois et pour la première fois le 20 du mois suivant la signification du présent jugement ;

DIT qu’en cas de défaut de paiement d’une échéance à sa date exacte, suivi d’une mise en demeure adressée par lettre recommandée avec accusé de réception restée infructueuse durant quinze jours, l’échelonnement sera caduc et la totalité de la dette redeviendra exigible ;

RAPPELLE que la présente décision suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier et que les majorations d’intérêts ou pénalités de retard cessent d’être dues pendant le délai fixé par la présente décision ;

CONDAMNE solidairement M. [T] [C] et M. [L] [N] à verser à Mme [V] [K] à une indemnité mensuelle d’occupation égale à 760,65 euros jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire ;

DEBOUTE Mme [V] [K] de sa demande d’astreinte ;

DIT n’y avoir lieu à ordonner l’enlèvement, le transport et la séquestration des meubles éventuellement laissés sur place ;

CONDAMNE in solidum M. [T] [C] et M. [L] [N] à verser à Mme [V] [K] une somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE in solidum M. [T] [C] et M. [L] [N] aux dépens ;

RAPPELLE que le jugement est de plein droit exécutoire par provision.

Ainsi jugé et prononcé à Bobigny, par mise à disposition du jugement au greffe du Tribunal judiciaire, le 19 mars 2024.

LE GREFFIER LE JUGE