MINUTE N° :

DOSSIER : N° RG 24/00195 – N° Portalis DBZ2-W-B7I-IGAQ

AFFAIRE : S.A. SIA HABITAT / [J] [O]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BETHUNE

JUGEMENT DU 18 JUILLET 2025

Grosse(s) délivrée(s)

à

le

Copie(s) délivrée(s)

à

le

LE PRESIDENT : Madame LELONG Jessy, Magistrat

LE GREFFIER : Madame LOMORO Marie

DEMANDERESSE

S.A. SIA HABITAT,

dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par Maître Caroline HENOT de la SELARL CORNET VINCENT SEGUREL, avocats au barreau de LILLE

substituée par M^e Régis DEBROISE, avocat au barreau de LILLE

DEFENDERESSE

Madame [J] [O],

demeurant [Adresse 3]

non comparante

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 03 octobre 2014 avec effet rétroactif au 1er octobre 2014, la SA d’HLM SIA HABITAT a donné à bail à madame [J] [O] un logement à usage d’habitation sis [Adresse 1], moyennant le paiement d’un loyer mensuel révisable d’un montant de 591,50 outre 36,11 pour le garage, 20,71 euros de charges et le versement d’un dépôt de garantie équivalent à un mois de loyer.

Alléguant le non-paiement des loyers, la SA d’HLM SIA HABITAT a fait délivrer à madame [J] [O] par acte de commissaire de justice en date du 03 octobre 2018, un commandement de payer dans un délai de deux mois les loyers portant sur la somme en principal de 6 462,13 euros arrêtés au 16 septembre 2018, puis un commandement de payer en date du 24 juin 2021 dans un délai de deux mois les loyers portant sur la somme en principal de 3 142,50 euros, arrêtée au 14 juin 2021 et visant la clause résolutoire.

Madame [J] [O] a délivré un congès en juin 2022 mais a quitté les lieux le 05 octobre 2022 date de l’établissement de l’état des lieux de sortie.

Par acte de commissaire de justice en date du 14 janvier 2025, la SA d’HLM SIA HABITAT a fait citer madame [J] [O] devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal Judiciaire de BETHUNE à l’audience du 23 mai 2025, afin d’obtenir, par décision assortie de l’exécution provisoire, sur le fondement de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 et des articles 1728 et 1741 du Code civil :

— sa condamnation au paiement de la somme de 6 576,50 euros déduction faite des acomptes versés ;

— sa condamnation au paiement de la somme de 1370,80 euros correspondant au montant des réparations locatives telles que décrites dans le constat contradictoire de sortie ;

— ordonner l’exécution provisoire de la décision à intervenir ;

— sa condamnation au paiement de la somme de 2 000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile, ainsi qu’aux frais et dépens.

L’affaire a été utilement appelée et retenue à l’audience du 23 mai 2025.

A cette audience, la SA d’HLM SIA HABITAT a comparu représentée par son conseil.

La bailleresse a réitéré les termes de son assignation.

Madame [J] [O], régulièrement assignée à domicile, n’a pas comparu et ne s’est pas faite représenter.

À l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 18 juillet 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

En vertu de l’article 472 du Code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Le contrat liant les parties est un contrat de louage d’immeuble ou d’occupation d’un logement. Il est, dès lors, soumis aux principes issus de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 modifiée notamment par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 dont les dispositions sont d’ordre public et doivent donc être appliquées d’office par le juge.

I. Sur les demandes en paiement

Sur la demande en paiement au titre de l’arriéré de loyers et charges

L’article 7-a) de la loi du 6 juillet 1989 précitée, ainsi que le contrat de bail conclu entre les parties, énoncent que le locataire doit payer les loyers et charges récupérables aux termes convenus.

A l’audience, la SA SIA HABITAT verse aux débats les pièces suivantes :

— le contrat de bail souscrit entre les parties le 03 octobre 2014 ;

— les commandements de payer en date du 03 octobre 2018 et du 24 juin 2021 ;

— le décompte de la créance arrêtée au mois de octobre 2022 précisant que la créance du bailleur s’élève à la somme de 5213,62 euros ;

Parmi les sommes figurant au débit de ce décompte figurent des montants SLS, facturés à hauteur de 7,62 euros par mois, outre 1,23 euros en octobre 2022. Cependant, faute pour la bailleresse de justifier d’une mise en demeure de la locataire d’avoir à justifier de ses ressources, ces sommes ne seront pas retenues.

Doivent également être retranchés du montant réclamé les frais de poursuite, qui ne peuvent être pris en compte le cas échéant qu’au titre des dépens.

Enfin, il convient de déduire les frais d’assurance et la somme libellée « AUTRE » en l’absence de tout document justifiant de ce montant et en l’absence de tout document notamment contractuel justifiant de la souscription effective d’une assurance par le bailleur pour le compte du locataire dans les conditions légales et réglementaires, et en l’absence de toute preuve du règlement par le bailleur de l’assurance pour le compte du locataire, étant rappelé que la charge de la preuve incombe au demandeur en application de l’article 1353 alinéa 1 du Code civil

Il résulte de ce qui précède que madame [J] [O], faute de justifier d’un paiement libératoire, doit être condamné au paiement de la somme de 4 542,32 euros au titre des loyers et charges impayés au 16 octobre 2022, déduction faite du dépôt de garantie d’un montant de 620 euros, assorties des intérêts au taux légal à compter du jugement,

Sur la demande en paiement au titre des réparations locatives

Il résulte des articles 1732 du code civil et 7 de la loi du 6 juillet 1989 que le locataire est obligé de répondre des dégradations ou des pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu sans sa faute.

Aux termes de l’article 7, b) et c) de la loi du 6/07/1989, le locataire est obligé d’user paisiblement des lieux loués et doit répondre des pertes et dégradations qui surviennent pendant la durée de son occupation. Il doit également prendre à sa charge l’entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l’ensemble des réparations locatives définies par le décret n° 87-712 du 26 août 1987, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure

Il suffit en principe de rechercher par l’examen comparatif des états des lieux d’entrée et de sortie contradictoires, les réparations devant être à la charge du locataire et d’examiner si eu égard aux circonstances un coefficient de vétusté doit être appliqué au montant des travaux réclamés.

Par ailleurs, le décret n° 87-712 du 26 août 1987 dresse la liste des réparations locatives imputables au locataire.

Aux termes de ce décret, ont notamment le caractère de réparations locatives :

– le maintien en état de propreté des plafonds, murs intérieurs et cloisons ;

– les menus raccords de peintures et de tapisseries; la remise en place ou le remplacement de quelques éléments de matériaux de revêtement tels que faïence, mosaïque, matière plastique ; le rebouchage des trous assimilable à une réparation par le nombre, la dimension et l’emplacement de ceux-ci.

– l’encaustiquage et l’entretien courant de la vitrification des parquets, moquettes et autres revêtements de sol ; la remise en état, la pose de raccords de moquette et autres revêtements de sol, notamment en cas de taches et de trous.

En l’espèce, au soutien de sa demande en paiement de la somme de 1 370,80 euros au titre des réparations locatives, la SA D’HLM SIA HABITAT produit notamment un état des lieux d’entrée contradictoire en date du 3 octobre 2014, et un « constat contradictoire sortant » en date du 5 octobre 2022.

La bailleresse produit en outre une facture du 28 octobre 2022 d’un montant de 1843,20 euros et relative à un enlèvement d’encombrants.

Au regard des pièces justificatives transmises, il sera fait droit à la demande et Madame [J] [O] sera condamnée à la somme de 1 370,80 euros (mille trois cents soixante dix euros et quatre-vingt cents) au titre des réparations locatives.

II. Sur les demandes accessoires

Sur les dépens et les frais irrépétibles

L’article 696 du Code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Par ailleurs, il ressort de l’article 700 du même code que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au regard des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

En l’espèce, rien ne motive l’inversion de la charge normale des dépens. Il y a donc lieu de condamner madame [J] [O] aux entiers dépens de l’instance.

Cependant, l’équité ne commande pas d’allouer à la SA SIA HABITAT une indemnité sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

L’article 514 du Code de procédure civile dispose que les décisions de première instance sont de droit exécutoire à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

En l’espèce, il convient donc de constater l’exécution provisoire de la présente décision, rien ne permettant de l’écarter au regard des articles 514-1 et suivants du Code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le Juge des contentieux de la protection, statuant par jugement réputé contradictoire, rendu en premier ressort,

DECLARE la SA SIA HABITAT recevable ;

CONDAMNE madame [J] [O] à payer à la SA SIA HABITAT la somme de 4 542,32 euros (quatre mille cinq-cent-quarante-deux euros et trente-deux cents) au titre des loyers et charges impayés au 16 octobre 2022, assortie des intérêts au taux légal à compter du présent jugement ;

CONDAMNE madame [J] [O] à payer à la SA SIA HABITAT la somme de 1 370,80 euros (mille trois cents soixante dix euros et quatre-vingt cents) au titre des réparations locatives ;

DEBOUTE la SA SIA HABITAT de ses plus amples demandes ;

CONSTATE l’exécution provisoire du présent jugement ;

CONDAMNE madame [J] [O] aux entiers dépens.

Ainsi jugé et prononcé à BETHUNE, le 18 juillet 2025

LA GREFFIERE, LA JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION,

M LOMORO J LELONG