TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NANTERRE

SAISIES IMMOBILIÈRES

JUGEMENT DU 07 AOUT 2025

N° RG 25/00054 – N° Portalis DB3R-W-B7J-2T5Y

AFFAIRE

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’IMMEUBLE Résidence [13] 2000 sis [Adresse 5], LE COMPTABLE PUBLIC RESPONSABLE DU POLE DE RECOUVREMENT SPECIALISE (PRS) des Hauts-de-Seine, S.A MILLEIS BANQUE venant aux droits de la BARCLAYS BANK PLC à la suite d’un apport partiel d’actif et entrainant une transmission universelle de patrimoine de BARCLAYS BANK PLC au profit de BARCLAYS FRANCE SA elle-même venant aux droits de sa filiale BARCLAYS FINANCEMENT IMMOBILIERS en abrégé BARFIMMO par suite d’une transmission universelle de patrimoine.

C/

[A] [C] [L]

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Jean-Baptiste TAVANT, juge, statuant en tant que juge de l’exécution, assistée de Jessica ALBERT, Greffier.

CREANCIER POURSUIVANT :

S.A MILLEIS BANQUE venant aux droits de la BARCLAYS BANK PLC à la suite d’un apport partiel d’actif et entrainant une transmission universelle de patrimoine de BARCLAYS BANK PLC au profit de BARCLAYS FRANCE SA elle-même venant aux droits de sa filiale BARCLAYS FINANCEMENT IMMOBILIERS en abrégé BARFIMMO par suite d’une transmission universelle de patrimoine.

[Adresse 8]

[Localité 10]

représentée par M^e Aurélia CORDANI, avocat au barreau de HAUTS-DE-SEINE, vestiaire : NAN391, substitué par M^e CORDANI Aurélia .

CRÉANCIERS INSCRITS :

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’IMMEUBLE Résidence [13] 2000 sis [Adresse 4])

[Adresse 9]

[Localité 10]

non comparante

LE COMPTABLE PUBLIC RESPONSABLE DU POLE DE RECOUVREMENT SPECIALISE (PRS) des Hauts-de-Seine

[Adresse 7]

[Localité 11]

représentée par Maître Florence FRICAUDET de la SARL FRICAUDET LARROUMET SALOMONI, avocats au barreau de HAUTS-DE-SEINE, vestiaire : NAN 706

DEFENDEUR :

Monsieur [A] [C] [L]

[Adresse 6]

[Localité 12]

représenté par M^e Frédéric CORTES, avocat au barreau de HAUTS-DE-SEINE, vestiaire : 319

DÉBATS :

L’affaire a été débattue le 19 Juin 2025 en audience publique.

JUGEMENT

rendu par décision contradictoire, en premier ressort, par mise à disposition au greffe du tribunal

EXPOSE DU LITIGE

Suivant commandement délivré le 28 juillet 2021 et publié le 3 septembre 2021 au service de la publicité foncière de [Localité 14] 3 volume 2021 S numéro 71, la société MILLEIS BANQUE a fait saisir divers biens et droits immobiliers appartenant à Monsieur [A] [C] [L], situés dans un ensemble immobilier sis à [Adresse 16], cadastré section M n° [Cadastre 2], section M n° [Cadastre 3] et section M n° [Cadastre 1], en l’espèce les lots 1362 (appartement), 1640 (cave), et 1830 (parking situé au niveau -2)de l’état descriptif de division, plus amplement désigné dans le cahier des conditions de vente.

Par acte du 5 octobre 2021, la société MILLEIS BANQUE, créancier poursuivant, a fait assigner Monsieur [A] [C] [L], devant le juge de l’exécution de [Localité 14] à l’audience du 2 décembre 2021.

Par actes du 6 octobre 2021, la procédure a été dénoncée aux créanciers inscrits, à savoir le syndicat des copropriétaires de l’immeuble Résidence [13] 2000 sise [Adresse 6] à [Localité 17] et le Trésor public Pôle de Recourvrement Spécialisé des Hauts de Seine.

Le cahier des conditions de la vente a été déposé au Greffe du Juge de l’Exécution le 8 octobre 2021.

Par acte en date du 24 novembre 2021, le comptable public responsable du pôle de recouvrement spécialisé (PRS) des Hauts de Seine a déclaré deux créances de respectivement 626 918,20 € et

178 399 euros.

Par jugement en date du 14 avril 2022, le juge de l’exécution a notamment :

— constaté, et ordonné pour les besoins de l’application de l’article R.321-22 du code des procédures civiles d’exécution, la suspension de la procédure de saisie immobilière diligentée à l’encontre de Monsieur [A] [C] [L] jusqu 'à l’approbation du plan conventionnel de redressement prévu à l’article L. 732-1 du Code de la Consommation, jusqu’à la décision imposant les mesures prévues par les dispositions de l’article L. 733-1, jusqu’à l’homologation par le juge des mesures recommandées en application des dispositions des articles L. 733-7, L. 733-8 et L. 741-1, jusqu’au jugement prononçant un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire ou jusqu’au jugement d’ouverture d’une procédure de rétablissement personnel avec liquidation judiciaire;

— rappelé que cette suspension et cette interdiction ne peuvent excéder DEUX ANS ;

— dit que le présent jugement sera mentionné en marge de la publication du commandement de payer aux fins de saisie immobilière délivré 28 juillet 2021 et publié au service de la publicité foncière de [Localité 14] 3 le 3 septembre 2021 sous les références Volume 2021 S n° 71 ;

— ordonné le retrait du rôle de l’affaire pour les besoins de cette suspension ;

— dit que la procédure de saisie immobilière pourra, à l’expiration du délai de suspension, être reprise à la demande de la partie la plus diligente au stade où elle a été suspendue.

Par conclusions signifiées le 28 mai 2025, la S.A MILLEIS BANQUE a sollicité le rétablissement de l’affaire au rôle, indiquant que le bien du débiteur saisi n’avait pas été vendu au terme du moratoire de deux ans ordonné par la commission de surendettement le 10 novembre 2022.

L’affaire a été retenue sans renvoi à l’audience du 19 juin 2025.

Aux termes de ses dernières écritures signifiées le 28 mai 2025, la S.A MILLEIS BANQUE, représentée par son conseil, sollicite notamment de :

— statuer ce que de droit sur les contestations et demandes incidentes qui pourraient être formées ;

— fixer la créance la Société MILLEIS BANQUE à la somme de 90.518,77 € selon décompte de créance arrêté au 19/06/2025 outre les intérêts et tous autres dus jusqu’à parfait paiement ;

— subsidiairement, fixer la créance la Société MILLEIS BANQUE à la somme de 60.215,87 € correspondant aux échéances impayées suivant décompte arrêté au 19/06/2025 ;

— et de déterminer les modalités de poursuite de la procédure conformément à l’article R.322-15 du code des procédures civiles d’exécution, notamment de publicité et de visite de l’immeuble.

Monsieur [A] [C] [L], représenté par son conseil, a demandé à être autorisé à vendre son bien immobilier à l’amiable au prix plancher de 180 000 euros.

Le créancier poursuivant ne s’y est pas opposé.

A l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré au 7 août 2025, par mise à disposition au greffe.

MOTIFS

L’article L.311-2 du code des procédures civiles d’exécution dispose que tout créancier muni d’un titre exécutoire constatant une créance liquide et exigible peut procéder à une saisie immobilière dans les conditions fixées par le présent livre et par les dispositions qui ne lui sont pas contraires du livre Ier.

Sur la la régularité de la procédure

Conformément aux dispositions combinées des articles R.322-15 et L.311-2, 4 et 6 du code des procédures civiles d’exécution, le juge de l’exécution est tenu de vérifier d’office que le créancier agit sur le fondement d’un titre exécutoire constatant une créance liquide et exigible, que la poursuite n’est pas engagée pendant le délai d’opposition à une décision rendue par défaut, la vente forcée ne pouvant quoi qu’il en soit intervenir sur le fondement d’un titre exécutoire par provision et que la saisie porte sur des droits réels afférents aux immeubles, y compris leurs accessoires réputés immeubles, susceptibles de faire l’objet d’une cession.

Sur l’existence d’un titre exécutoire

En l’espèce, la S.A MILLEIS BANQUE, créancier poursuivant, dispose d’un titre exécutoire constitué de la copie exécutoire d’un acte dressé le 3 mars 2006 par Maître [B], notaire à [Localité 15], contenant vente par Madame [H] à Monsieur [C] [L] et prêt par la banque BARCLAYS, devenue la S.A MILLEIS BANQUE (procès-verbal de l’assemblée générale extraordinaire du 14 mai 2018 – pièce 8) au profit de ce dernier de la somme en principal de 135 000 euros, remboursable sur 276 mois, au taux effectif global de 4,55 % l’an, garanti par l’inscription d’un privilège de prêteur de deniers.

La S.A MILLEIS BANQUE dispose donc d’un titre exécutoire.

Sur le caractère liquide et exigible de la créance

En application de l’article L212-1 du code de la consommation, sont abusives, dans les contrats conclus entre professionnels et non-professionnels ou consommateurs, les clauses qui ont pour objet ou pour effet de créer, au détriment du non professionnel ou du consommateur, un déséquilibre significatif entre les droits et obligations des parties au contrat. Sans préjudice des règles d’interprétation prévues aux articles 1188, 1189, 1191 et 1192 du code civil, le caractère abusif d’une clause s’apprécie en se référant, au moment de la conclusion du contrat, à toutes les circonstances qui entourent sa conclusion, de même qu’à toutes les autres clauses du contrat. Il s’apprécie également au regard de celles contenues dans un autre contrat lorsque les deux contrats sont juridiquement liés dans leur conclusion ou leur exécution.

Par arrêt du 26 janvier 2017, la Cour de justice de l’Union européenne a dit pour droit que l’article 3 paragraphe 1 de la directive 93/13 devait être interprété en ce sens que s’agissant de l’appréciation par une juridiction nationale de l’éventuel caractère abusif de la clause relative à la déchéance du terme en raison de manquements du débiteur à ses obligations pendant une période limitée, il incombait à cette juridiction d’examiner si la faculté laissée au professionnel de déclarer exigible la totalité du prêt dépendait de l’inexécution par le consommateur d’une obligation qui présentait un caractère essentiel dans le cadre du rapport contractuel en cause, si cette faculté était prévue pour les cas dans lesquels une telle inexécution revêtait un caractère suffisamment grave au regard de la durée et du montant du prêt, si ladite faculté dérogeait aux règles de droit commun applicables en la matière en l’absence de dispositions contractuelles spécifiques et si le droit national prévoyait des moyens adéquats et efficaces permettant au consommateur soumis à l’application d’une telle clause de remédier aux effets de ladite exigibilité du prêt.

Par arrêt du 8 décembre 2022, elle a dit pour droit que l’arrêt précité devait être interprété en ce sens que les critères qu’il dégageait pour l’appréciation du caractère abusif d’une clause contractuelle, notamment du caractère du déséquilibre significatif entre les droits et obligations des parties au contrat que cette clause créait au détriment du consommateur, ne pouvaient être compris ni comme étant cumulatifs ni comme étant alternatifs, mais devaient être compris comme faisant partie de l’ensemble des circonstances entourant la conclusion du contrat concerné, que le juge national devait examiner afin d’apprécier le caractère abusif d’une clause contractuelle.

Par arrêt en date du 22 mars 2023, la Cour de cassation a jugé que la clause qui prévoit la résiliation de plein droit du contrat de prêt après une mise en demeure de régler une ou plusieurs échéances impayées sans préavis d’une durée raisonnable crée un déséquilibre significatif entre les droits et obligations des parties au détriment du consommateur ainsi exposé à une aggravation soudaine des conditions de remboursement.

La Cour de justice des Communautés européennes devenue la Cour de justice de l’Union européenne (CJUE) a dit pour droit que le juge national était tenu d’examiner d’office le caractère abusif d’une clause contractuelle dès qu’il disposait des éléments de droit et de fait nécessaires à cet effet.

En l’espèce, la clause II du paragraphe Exigibilité avant terme du cahier des charges n° 0012 contenant les conditions générales régissant les crédits consentis par Barfimmo et annexé à l’acte notarié du 3 mars 2006 stipule notamment :

“Sans préjudice des cas d’exigibilités prévus au paragraphe I ci-dessus, le défaut de paiement même partiel de toute somme due à Barfimmo et venue à échéance, et 15 jours après une mise en demeure restée infructueuse, rendra immédiatement et intégralement exégibles de plein droit toutes les sommes restant dues en vertu de l’acte de prêt tant en principal qu’en intérêts, commissions, taxes, primes d’assurance décès-invalidité et accessoires”.

Or, le délai de 15 jours pour régulariser le paiement des échéances impayées n’est pas d’une durée raisonnable eu égard au montant des sommes réclamées au titre des échéances, et est par conséquent de nature à créer un déséquilibre significatif entre les droits et obligations des parties au détriment des consommateurs ainsi exposés à une aggravation soudaine des conditions de remboursement.

En conséquence, la clause de déchéance du terme doit être considérée comme abusive et doit donc être réputée non écrite s’agissant des stipulations relatives au délai de 15 jours.

À défaut de pouvoir obtenir le paiement des sommes dues au titre de l’exigibilité anticipée du prêt, le créancier poursuivant ne peut prétendre qu’au paiement des seules mensualités échues réclamées. À ce titre, la S.A MILLEIS BANQUE produit un décompte actualisé au terme duquel les mensualités échues s’élèvent à la somme de 60 215, 87 euros au 19 juin 2025.

Par conséquence, il convient de mentionner que la créance de la S.A MILLEIS BANQUE s’élève à la somme de 60 215, 87 euros, en principal, intérêts et accessoires, arrêtée au 19 juin 2025, outre les intérêts postérieurs jusqu’à complet paiement.

Sur la demande de vente amiable

Sur la recevabilité de la demande

En application de l’article R.311-4 du code des procédures civiles d’exécution, les parties sont tenues de constituer avocat, sauf disposition contraire telle l’article R.322-17 du même code aux termes duquel la demande du débiteur aux fins d’autorisation de la vente amiable de l’immeuble ainsi que les actes consécutifs à cette vente sont dispensés du ministère d’avocat.

Monsieur [C] [L], propriétaire exclusif du bien saisi, ayant sollicité l’autorisation de vente amiable lors de l’audience d’orientation, sa demande est recevable.

Sur le bien-fondé de la demande

Conformément à l’article R.322-21 du code des procédures civiles d’exécution, le juge de l’exécution qui autorise la vente amiable fixe le montant du prix en deçà duquel l’immeuble ne peut être vendu eu égard aux conditions économiques du marché ainsi que, le cas échéant, les conditions particulières de la vente. Le juge taxe les frais de poursuite à la demande du créancier poursuivant. Il fixe la date de l’audience à laquelle l’affaire sera rappelée dans un délai qui ne peut excéder quatre mois. A cette audience, le juge ne peut accorder un délai supplémentaire que si le demandeur justifie d’un engagement écrit d’acquisition et qu’à fin de permettre la rédaction et la conclusion de l’acte authentique de vente. Ce délai ne peut excéder trois mois.

Et, en application de l’article R.322-15 alinéa 2 du même code, lorsqu’il autorise la vente amiable, le juge s’assure qu’elle peut être conclue dans des conditions satisfaisantes compte tenu de la situation du bien, des conditions économiques du marché et des diligences éventuelles du débiteur.

En l’espèce, à l’appui de sa demande d’être autorisé à vendre son bien à l’amiable, Monsieur [C] [L] verse une attestation de Maître [O], notaire à [Localité 15], indiquant le 19 juin 2025 qu’il va recevoir la vente de plusieurs lots appartenant à Monsieur [C] [L] pour un prix de 190 000 euros.

Le débiteur saisi rapporte dès lors la preuve de son intention de vendre son bien et de premières diligences en ce sens, dans des conditions satisfaisantes.

Il convient de préciser que la dénomination des lots n’étant pas exactement semblable, la vente amiable ne pourra porter que sur les lots désignés dans le commandement de payer valant saisie.

Il convient donc d’accueillir la demande d’autorisation de vendre à l’amiable, en fixant un prix minimum de vente à 180 000 euros compte tenu de la situation du bien et du marché immobilier.

Sur la taxe

La taxe, arrêtée et contestable dans le cadre de la procédure sommaire du décret du 16 février 1807, doit être fixée dans le jugement d’orientation en vente amiable en application de l’article R.322-21 alinéa 2 du code des procédures civiles d’exécution, l’acquéreur devant régler les seuls frais taxés qui s’ajoutent au prix de vente conformément à l’article R.322-24 du même code. Toute dépense doit avoir une utilité pour la procédure de saisie immobilière.

En l’espèce, au vu des justificatifs produits, il convient de taxer les frais déjà exposés par le créancier poursuivant à la somme de 2 925, 59 euros.

Il y a lieu de rappeler au notaire rédacteur de l’acte de vente, qu’en cas de vente amiable sur autorisation judiciaire, l’avocat poursuivant perçoit l’émolument prévu en application de l’article A. 444-191 V du code de commerce.

PAR CES MOTIFS

Le Juge de l’Exécution, statuant par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

REPUTE non écrite la clause d’exigibilité avant terme II) contenue dans l’article VIII contenue dans le cahier des charges n°0012 contenant les conditions générales régissant les crédits consentis par Barfimmo et relative au délai de 15 jours après mise en demeure de paiement comme étant abusive ;

MENTIONNE que le montant retenu pour la créance de la S.A MILLEIS BANQUE s’élève à la somme de 60 215, 87 euros, en principal, intérêts et accessoires, arrêtée au 19 juin 2025, outre les intérêts postérieurs jusqu’à complet paiement ;

TAXE les frais déjà exposés par le créancier poursuivant à la somme de 2 925, 59 euros ;

AUTORISE Monsieur [A] [C] [L] à poursuivre la vente amiable de l’immeuble saisi dans les conditions prévues aux articles R.322-20 à R.322-26 du code des procédures civiles d’exécution ;

DIT que le prix de vente ne pourra être inférieur à 180 000 euros net vendeur ;

DIT que conformément aux dispositions de l’article L.322-4 du code des procédures civiles d’exécution le prix de vente doit être versé auprès de la Caisse des dépôts et consignation ;

DIT que l’affaire sera rappelée à l’audience du :

Jeudi 04 décembre 2025 à 15 heures 00,

Salle B, rez-de-chaussée de l’annexe du tribunal judiciaire de Nanterre

RAPPELLE qu’à cette audience le juge de l’exécution ne pourra constater la vente amiable que si elle est conforme aux conditions fixées dans le présent jugement ; que s’il est justifié, par la production de la copie de l’acte de vente et des justificatifs nécessaires :

— de la consignation du prix de vente ;

— du paiement par l’acquéreur en sus du prix de vente des frais de poursuites taxés ;

RAPPELLE qu’aucun délai supplémentaire ne pourra être accordé sauf si [A] [C] [L] justifie d’un engagement écrit d’acquisition et qu’à fin de permettre la rédaction, la conclusion et la publication de l’acte authentique de vente ;

RAPPELLE qu’à défaut de pouvoir constater la vente amiable le juge ordonne la vente forcée du bien dans les conditions prévues à l’article R.322-25 du code des procédures civiles d’exécution ;

RAPPELLE que conformément aux dispositions de l’article R.322-20 du code des procédures civiles d’exécution, la présente décision autorisant la vente amiable suspend le cours de la procédure d’exécution, à l’exception du délai imparti aux créanciers inscrits pour déclarer leur créance et que conformément aux dispositions de l’article R.321-22 du code des procédures civiles d’exécution la présente décision doit être mentionnée en marge de la copie du commandement valant saisie publié ;

RAPPELLE au notaire rédacteur de l’acte de vente, qu’en cas de vente amiable sur autorisation judiciaire, l’avocat poursuivant perçoit l’émolument prévu en application de l’article A.444-191 V du code de commerce ;

ORDONNE l’emploi des dépens en frais taxés de vente.

Ainsi jugé et prononcé le 07 Août 2025

Et ont signé.

LE GREFFIER LE JUGE DE L’EXÉCUTION

copie à :

M^e Aurélia CORDANI ce toque

M^e Frédéric CORTES ccc toque

Maître Florence FRICAUDET ccc toque

M^e Cécile TURON ccc toque