MINUTE N° 25/00301

ORDONNANCE DU:

27 Août 2025

ROLE:

N° RG 25/00224 – N° Portalis DBZ2-W-B7J-IT7W

S.C.I. AFAM

C/

[L] [I]

Grosse(s) délivrée(s)

à M^e LOONIS

Copie(s) délivrée(s)

à M^e LOONIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BETHUNE

Ce jour, vingt sept Août deux mil vingt cinq, en la salle des audiences du Tribunal judiciaire de BETHUNE

Guillaume MEUNIER, Président, assisté de Laëtitia WEGNER, Greffier principal, tenant l’audience des référés.

Dans la cause entre :

DEMANDERESSE

S.C.I. AFAM, dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par M^e Christophe LOONIS, avocat au barreau de BETHUNE, substitué par M^e Antoine ROBERT, avocat au barreau de BETHUNE

DEFENDERESSE

Madame [L] [I], demeurant [Adresse 1]

non comparante

A l’appel de la cause ;

A l’audience du 16 Juillet 2025 ;

Après avoir entendu les parties comparantes ou leurs conseils, il a été indiqué que la décision sera prononcée par sa mise à disposition au greffe le 27 Août 2025;

Sur quoi, le Président, Juge des référés a rendu l’ordonnance suivante :

EXPOSE DU LITIGE

Par acte authentique du 6 février 2024, la SCI Afam a consenti à Madame [L] [I] un bail précaire non soumis aux statuts des baux commerciaux qualifié de « bail commercial de dérogation » pour un local commercial situé au rez-de-chaussée d’un immeuble à usage mixte de commerce et d’habitation situé [Adresse 4] à [Localité 3]. Le bail précaire a été convenu pour une durée de 6 mois commençant à courir le 6 février 2024 pour se terminer le 5 août 2024, moyennant un loyer mensuel de 912 euros outre charges et taxe foncière.

La SCI Afam expose que le bail s’est poursuivi au-delà du 5 août 2024, conformément aux clauses du contrat de bail, et qu’à compter de cette date, certains loyers n’étaient plus réglés à leurs échéances.

Par acte extrajudiciaire du 28 mars 2025, la SCI Afam a mis en demeure Mme [I] de régler la somme de 2 215 euros au titre des loyers impayés, et ce dans un délai de huit jours.

Le 18 avril 2025, la SCI Afam a fait délivrer à Mme [I] un commandement de payer la somme de 3 227,61 euros au titre des loyers et charges impayés et du coût de l’acte.

Invoquant que ce commandement est resté sans effet, par acte d’huissier de justice du 24 juin 2025, la SCI Afam a fait assigner Mme [L] [I] devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Béthune aux fins de :

constater que la clause résolutoire contenue au bail du 6 février 2024 consentie par la SCI Afam à Madame [I] pour le local situé à [Adresse 4] est acquise dans ses effets depuis le 18 mai 2025,constater en conséquence la résiliation dudit bail à compter du 18 mai 2025,ordonner l’expulsion de Madame [I] et de tous occupants et biens de son chef de l’immeuble loué, à défaut libération volontaire des lieux dans les 15 jours de la signification de la décision à venir et ce au besoin avec le concours de la force publique et d’assistance d’un serrurier, ordonner en cas de besoin que les meubles se trouvant dans les lieux seront remis aux frais de la personne expulsée dans un lieu désigné par elle et qu’à défaut ils seront laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrit avec précisions par le commissaire de justice chargé de l’exécution, avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans le délai de 1 mois renouvelable à compter de la signification de l’acte, à l’expiration duquel il sera procédé à la mise aux enchères publiques sur autorisation du juge de l’exécution,condamner Madame [I] à titre provisionnel à payer à la SCI Afam une somme de 3 935 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation arrêtés et non payés au 31 mai 2025,condamner Madame [I] au paiement d’une somme de 860 euros à titre d’indemnité d’occupation du 18 mai 2025 jusqu’à la date de la libération totale des lieux et de la remise des clefs, condamner Madame [I] au paiement d’une somme de 1 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,condamner Madame [I] au paiement des frais et dépens qui comprendront le coût du commandement [de] payer.

A l’audience du 16 juillet 2025, la SCI Afam maintient ses demandes.

Mme [L] [I], assignée à personne, n’a pas comparu.

La décision sera réputée contradictoire.

L’affaire a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe à compter du 27 août 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

A titre liminaire, il est rappelé qu’en application de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur le constat de l’acquisition de la clause résolutoire du « bail commercial de dérogation »

En l’espèce, la SCI Afam et Mme [L] [I] ont conclu le 6 février 2024 un bail précaire non soumis aux statuts des baux commerciaux, portant sur un local commercial situé au rez-de-chaussée d’un immeuble à usage mixte de commerce et d’habitation situé [Adresse 4] à [Localité 3] pour une durée de 6 mois, à compter du 6 février 2024 pour se terminer le 5 août 2024.

Le bail stipule en son article intitulé « Durée » que

« Les parties ayant entendu, ainsi qu’il a été dit précédemment, déroger, en toutes ses dispositions, au statut des baux commerciaux, le preneur ne pourra revendiquer les dispositions de ce statut pour solliciter le renouvellement des présentes.

Le bail finira dans les conditions suivantes :

— si les parties le souhaitent, elles pourront prolonger leur relation locative jusqu’à atteindre la durée maximale de trois ans autorisée par l’article L. 145-5 alinéa 1 du code de commerce. Cette prorogation devra être constatée par écrit pendant le bail en cours, ou formalisée au moyen d’un nouveau bail dérogatoire, sans que la durée cumulée desdits baux ou prorogations ne puissent excéder une durée totale de 3 ans.

— si l’une ou l’autre des parties souhaite mettre fin à la relation locative qui les lie à l’issue de la durée ci-dessus stipulée, elle devra faire connaître son intention par lettre recommandée avec accusé de réception ou par exploit d’huissier, soit pendant le bail en cours soit au plus tard avant la fin du délai d’un mois à compter de l’expiration du présent bail, conformément à l’article L. 145-5 alinéa 2 du code de commerce. »

Les parties ont toutefois ajouté que « si à l’expiration de la durée ci-dessus stipulée, aucune des parties n’a manifesté son intention de poursuivre ou de résilier le présent bail, et que le preneur reste dans les lieux au-delà de son terme, un nouveau bail s’opérera avec application du statut des baux commerciaux tel qu’il résulte des articles L. 145-1 et suivants et R. 145-1 et suivants du code de commerce. Le point de départ du nouveau bail commercial de 9 ans sera le 5 août 2024 ».

A cet égard, il résulte du décompte intégré au commandement de payer délivré le 18 avril 2025 que si l’échéance de loyer du mois d’août n’a pas été honorée par le preneur, les échéances des mois suivants, de septembre 2024 à février 2025 inclus, l’ont été.

Il en ressort également une mention « Baisse de loyer arrangement amiable à compter d’octobre 2024 » qui suggère que le preneur est resté dans les lieux au-delà du terme du bail.

L’existence d’un nouveau bail entre la SCI Afam et Mme [L] [I], soumis, compte tenu de la clause précitée, au statut des baux commerciaux, avec comme point de départ le 5 août 2024, n’est donc pas sérieusement contestable.

La demande en constatation de résiliation de bail est justifiée par la production aux débats :

du bail du 5 août 2024, succédant au bail du 6 février 2024, qui contient une clause résolutoire aux termes de laquelle : « A défaut de paiement à son échéance exacte d’un seul terme de loyer, comme à défaut de remboursement de frais, taxes locatives, imposition, charges, ou prestations qui en constituent l’accessoire, ou enfin à défaut de l’exécution de l’une ou l’autre des clauses et conditions du présent bail ou du règlement de copropriété qui fait également la loi des parties (si des locaux loués sont soumis à ce régime), ou encore d’inexécution des obligations imposées au preneur par la loi ou les règlements, et un mois après un commandement de payer ou une sommation d’exécuter resté sans effet, le présent bail sera résilié de plein droit. Si dans ce cas, le preneur se refusait à quitter les lieux loués, son expulsion, ainsi que celle de tous occupants de son chef, pourrait avoir lieu sans délai en vertu d’une décision ou d’un jugement rendu par le juge statuant selon la procédure accélérée au fond ou en référé, à qui compétence de juridiction est expressément attribuée aux termes des présentes » ; du commandement de payer la somme de 3 227,614 euros, dont 3 075 euros au titre des loyers impayés au mois d’avril 2025 et de la taxe foncière, selon décompte intégré à l’acte, qui a été délivré le 18 avril 2025 avec rappel de la clause résolutoire ; du décompte produit, arrêté au 8 juillet 2025, justifiant l’absence de régularisation des causes du commandement dans le délai imparti.

Mme [L] [I], à qui il incombe de démontrer s’être acquittée de ses obligations, ne comparaît pas à l’audience.

Il y a donc lieu de constater l’acquisition de la clause résolutoire contenue au bail liant les parties et partant, de constater que la résiliation du bail est intervenue à compter du 19 mai 2025.

Sur l’expulsion

L’article 835 du code de procédure civile autorise le président du tribunal judiciaire, statuant en référé, et même en présence d’une contestation sérieuse, à prescrire « les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite ».

L’occupation sans droit ni titre de la propriété d’autrui constitue un trouble manifestement illicite.

En l’espèce, le bail étant résilié de plein droit par l’effet de la clause résolutoire, Mme [L] [I] doit être considérée comme occupante sans droit ni titre.

Il convient d’ordonner la libération des lieux par Mme [L] [I]. A défaut de libération volontaire dans les quinze jours suivant la signification de la décision, son expulsion ainsi que celle de tous occupants de son chef, sera ordonnée, avec si besoin le concours de la force publique et l’assistance d’un serrurier.

Sur la demande concernant le sort des meubles

La demande tendant à voir ordonner en cas de besoin que les meubles se trouvant dans les lieux seront remis aux frais de la personne expulsée dans un lieu désigné par elloe et qu’à défaut ils seront laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrit avec précisions par le commissaire de justice chargé de l’exécution, avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans le délai d’un mois non renouvelable à compter de la signification de l’acte, à l’expiration duquel il sera procédé à la mise aux enchères publiques sur autorisation du juge de l’exécution, n’appelle pas que le juge des référés statue spécialement à ce sujet, dans la mesure où il s’agit d’une conséquence que les articles L. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution attachent de plein droit aux opérations d’expulsion.

Il n’y a donc pas lieu à référé sur cette demande.

Sur la demande de condamnation à titre provisionnel

L’article 835, alinéa 2, du code de procédure civile, dispose que « dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable », le président du tribunal judiciaire peut « accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire ».

L’appréciation du caractère sérieusement contestable porte à la fois sur le principe et le montant de la provision sollicitée.

Les demandes en paiement provisionnel sont justifiées comme suit :

— sommes dues au titre du commandement de payer : 3 075 euros, somme due selon le décompte locatif intégré à l’acte, arrêtée au mois d’avril 2025, échéance pour ce mois inclus, dont la taxe foncière à hauteur de 443 euros, cette dernière n’étant pas sérieusement contestable eu égard à la clause contenue dans le bail commercial « Clauses diverses – Impôts et taxes divers », qui indique que la taxe foncière sera supportée par le preneur, ainsi que l’avis fiscal de la taxe foncière pour 2024 ;

— loyer pour la période du 1er au 18 mai 2025 inclus (la date de résiliation du bail de plein droit étant intervenue le 19 mai 2025), soit 499,35 euros (860 x 18/31),

soit 3 574,35 euros, somme arrêtée à la date du 18 mai 2025 inclus.

Il en résulte que l’obligation de Mme [L] [I] de payer la somme de 3 574,35 euros au titre des loyers et charges n’est pas sérieusement contestable. Elle sera condamnée à payer à la SCI Afam, à titre provisionnel, la somme de 3 574,35 euros, somme arrêtée à la date du 18 mai 2025 inclus, correspondant aux sommes dues au titre du bail.

Celui qui occupe sans droit ni titre la propriété d’autrui lui doit réparation, qui peut être, en l’espèce convenablement évaluée, à titre provisionnel, au montant du loyer dû à la date de la résiliation du bail. Aussi, Mme [L] [I] sera en outre tenue à une indemnité d’occupation à compter du 19 mai 2025, puisque les lieux sont désormais occupés sans droit ni titre. Cette indemnité d’occupation sera géale au montant du dernier loyer, soit la somme de 860 euros, et sera due jusqu’à complète libération des lieux par les preneurs.

Sur les demandes accessoires

Mme [L] [I] sera condamnée aux dépens de la présente instance, en ce compris le coût du commandement de payer.

Mme [I] sera condamnée au paiement de la somme de 1 000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Guillaume Meunier, président du tribunal judiciaire de Béthune, juge des référés, statuant par décision réputée contradictoire, en premier ressort et par mise à disposition du greffe en application des dispositions de l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile :

Au principal RENVOIE les parties à se pourvoir comme elles aviseront,

Mais dès à présent :

CONSTATE l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation du bail liant les parties et relatif à l’immeuble sis [Adresse 4] à [Localité 3] ;

CONDAMNE Mme [L] [I] à restituer les lieux loués, sis [Adresse 4] à [Localité 3], dans les quinze jours de la signification de la présente décision sous peine, passé ce délai, d’expulsion et de celle de tous occupants de son chef par les voies légales, au besoin avec le concours de la force publique et l’assistance d’un serrurier ;

DIT n’y avoir lieu à référé sur la demande concernant le sort des meubles ;

CONDAMNE Mme [L] [I] à payer à la SCI Afam la somme provisionnelle de 3 574,35 euros (trois mille cinq-cent soixante-quatorze euros et trente-cinq centimes) au titre des loyers et charges arrêtés au 18 mai 2025 inclus ;

CONDAMNE Mme [L] [I] à payer à la SCI Afam, à titre provisionnel, une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du dernier loyer dû à la date de résiliation du bail soit la somme mensuelle de 860 euros (huit cent soixante euros), à compter du 19 mai 2025 et jusqu’à la date de libération effective des lieux ;

CONDAMNE Mme [L] [I] aux dépens, comprenant le coût du commandement de payer du 18 avril 2025 ;

CONDAMNE Mme [L] [I] à payer à la SCI Afam la somme de 1 000 au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que la présente décision bénéficie de l’exécution provisoire de droit.

Ainsi jugé et prononcé au tribunal judiciaire de Béthune le 27 août 2025, par ordonnance mise à disposition du greffe en application de l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile, la minute étant signée par :

LA GREFFIERE LE JUGE DES REFERES