1ère chambre civile

[F] [S]

c/

S.C. LENS DUMONT

, S.A.S. FIDUCIM

copies et grosses délivrées

le

à M^e FONTAINE Sylvie

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BÉTHUNE

N° RG 25/02001 – N° Portalis DBZ2-W-B7J-INU6

Minute: 522 /2025

JUGEMENT DU 16 DECEMBRE 2025

DEMANDEUR

Monsieur [F] [S], demeurant 14 Rue Roger Salengro – 59990 ESTREUX

représenté par M^e Sylvie FONTAINE, avocat postulant au barreau de BETHUNE et M^e Romain ROYAUX, avoca plaidant t au barreau des ARDENNES

DEFENDERESSES

S.C. LENS DUMONT, dont le siège social est sis 42 Rue de Bassano – 75008 PARIS

défaillante

S.A.S. FIDUCIM, dont le siège social est sis 42 Rue de Bassano – 75008 PARIS

défaillante

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ

Président : LE POULIQUEN Jean-François, 1er vice-président, siégeant en juge unique

Assisté lors des débats de SOUPART Luc, cadre-greffier.

DÉBATS:

Vu l’ordonnance de clôture en date du 02 Juillet 2025 fixant l’affaire à plaider au 07 Octobre 2025 à l’audience de juge unique.

A la clôture des débats en audience publique, l’affaire a été mise en délibéré et les parties ont été avisées que le jugement serait mis à la disposition au Greffe au 16 Décembre 2025.

Le tribunal après avoir délibéré, statuant publiquement, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort.

Vu l’assignation signifiée à la société Fiducim et à la SCCV Lens Dumont le 16 juin 2025 ;

Vu l’ordonnance de clôture du 2 juillet 2025.

EXPOSE DU LITIGE

Par acte reçu le 16 avril 2021, la société civile de construction vente dénommée « SCCV LENS DUMONT » a vendu en l’état futur d’achèvement à M. [F] [S], au prix de 148 300€, dans un ensemble immobilier en cours d’édification situé à Lens à l’angle des rues Raymond Lecuppre et Dumont qui comprendra trois bâtiments (A à C), qui sera dénommé « LUMINESENS 4 DUMAS », figurant au cadastre : BH 681 (rue Hector Laloux), BH 684 (1 rue Dumont), BH 909 (rue de Londres), BH 915 (rue de Londres), BH 1060 (rue de Londres), les lots de copropriété suivants :

— lot numéro 73 :

Dans le bâtiment C, au rez-de-chaussée, un appartement loggia et jardin, référencé sur le plan d’architecte n°C002.

Et les 75/10000 èmes des quotes-parts des parties communes générales.

— lots numéro 175

En extérieur, un parking référencé sur le plan d’architecte n°64.

Et les 4/10000 èmes des quotes-parts des parties communes générales.

L’achèvement des biens est prévue dans le courant du 4ème trimestre 2021 soit au plus tard le 31 décembre 2021.

M. [S] a souscrit auprès de la Caisse d’épargne Hauts-de-France un prêt immobilier de 156 060,76€ au taux de 1,25% remboursable en 240 mensualités après une période dite de préfinancement de 36 mois.

Par courrier daté du 13 octobre 2022, la société Fiducim a informé M. [S] du report de la date de livraison du bien au 31 mars 2023.

Par courrier daté du 11 avril 2024, la SCCV Lens Dumont a informé M. [S] du report de la date de livraison du bien au T4 2024.

Les travaux ne sont pas achevés.

Par ordonnance du 19 février 2025, le président du tribunal judiciaire de Paris a désigné la société Ducatel en qualité d’administrateur ad hoc chargé de l’achèvement du programme immobilier édifié par la SCCV Lens Dumont au rue Hector Laloux à Lens.

Par acte du 16 juin 2025, M. [F] [S] a fait assigner la société Fiducim et la SCCV Lens Dumont devant le tribunal judiciaire de Béthune aux fins de voir celui-ci, au visa des articles 1604 et suivants, 1217 et 1227 du code civil et les articles L.261-11 et L.261-10-1 du code de la construction et de l’habitation :

— juger recevable et bien fondée l’action introduite ;

Y faisant droit,

A titre principal,

— déclarer les sociétés Lens Dumont et Fiducim responsables d’un défaut de délivrance conforme de l’immeuble dénommé « Luminesens 4 DUMAS », situé à Lens, à l’angle des rues Raymond Lecuppre et Dumont, cadastré section BH n° 684, acquis par acte authentique du 16/04/2021 ;

A titre subsidiaire,

— déclarer les sociétés Lens Dumont et Fiducim responsables sur le fondement contractuel pour inexécution de la vente en l’état futur d’achèvement de l’immeuble dénommé « Luminesens 4 DUMAS », situé à Lens, à l’angle des rues Raymond Lecuppre et Dumont, cadastré section BH n° 684, acquis par acte authentique du 16/04/2021 ;

— condamner en conséquence solidairement les sociétés Lens Dumont et Fiducim à lui payer les sommes suivantes :

prix payé comptant le jour de la vente : 96 395,00 euros ;

appel(s) de fond : 5 725,76 euros ;

frais de dossier : 500,00 euros ;

frais de garantie : 1 950,76 euros ;

assurance emprunt : 13 632,26 euros ;

frais payés aux intermédiaires : 950,00 euros

montant total des intérêts: 21 022,98 euros ;

total :140 176,76 euros ;

16 609,00 euros au titre de la perte de l’avantage fiscal Pinel, le simulateur figurant sur le site du Ministère des Territoires, de l’écologie et du logement ;

3 500,00 euros à titre de dommages-intérêts en réparation de leur préjudice économique consistant dans la mobilisation vaine de sommes très importantes ;

— ordonner la caducité du prêt souscrit auprès de la société Crédit mutuel Reims D’Erlon pour le financement du bien ;

Subsidiairement,

— condamner en conséquence solidairement les sociétés Lens Dumont et Fiducim à payer aux consorts [S] les sommes suivantes :

perte de chance de perception de loyers (du 01/09/2022 au 01/01/2025) : 16 544,00 euros ;

perte de chance de l’avantage fiscal Pinel : 16 609,00 euros ;

frais de dossier : 500,00 euros ;

frais de garantie : 1 950,76 euros ;

assurance emprunt : 13 632,26 euros ;

frais payés aux intermédiaires : 950,00 euros ;

montant total des intérêts : 21 022,98 euros ;

— condamner solidairement les sociétés Lens Dumont et Fiducim à lui payer la somme de 3 500,00 euros en réparation de leur préjudice moral ;

— condamner solidairement les sociétés Lens Dumont et Fiducim à lui payer une somme de 5 000,00 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner solidairement les sociétés Lens Dumont et Fiducim aux dépens, avec faculté de recouvrement direct au profit de la SCP [N], conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile ;

— maintenir l’exécution provisoire du jugement à intervenir.

Citées à personne, les sociétés Fiducim et SCCV Lens Dumont n’ont pas comparu. La présente décision est réputée contradictoire.

EXPOSE DES MOTIFS

M. [S] demande au tribunal de :

— condamner en conséquence solidairement les sociétés Lens Dumont et Fiducim à lui payer les sommes suivantes :

— prix payé comptant le jour de la vente : 96 395,00 euros ;

— appel(s) de fond : 5 725,76 euros ;

— frais de dossier : 500,00 euros ;

— frais de garantie : 1 950,76 euros ;

— assurance emprunt : 13 632,26 euros ;

— frais payés aux intermédiaires : 950,00 euros

— montant total des intérêts: 21 022,98 euros ;

— total :140 176,76 euros ;

-16 609,00 euros au titre de la perte de l’avantage fiscal Pinel, le simulateur figurant sur le site du Ministère des Territoires, de l’écologie et du logement ;

-3 500,00 euros à titre de dommages-intérêts en réparation de leur préjudice économique consistant dans la mobilisation vaine de sommes très importantes ;

— ordonner la caducité du prêt souscrit auprès de la société Crédit Mutuel Reims D’Erlon pour le financement du bien.

Les demandes de M. [S] tendant à condamner les défendeurs à la restitution du prix payé et à ordonner la caducité du prêt souscrit auprès de la société Crédit mutuel Reims D’Erlon, pourraient constituer l’accessoire d’une demande tendant à voir prononcer la résolution de la vente. Cependant, le tribunal n’est pas saisi d’une demande tendant à voir prononcer la résolution de la vente.

La demande de restitution du prix payé n’est soutenue par aucun moyen. M. [S] sera débouté de sa demande à ce titre.

La société Crédit mutuel Reims d’Erlon n’étant pas partie au procès, la demande tendant à ordonner la caducité du prêt sera déclarée irrecevable.

I) Sur les demandes formées à l’encontre de la SCCV Lens Dumont

A) Sur le non respect du délai de livraison

Aux termes des dispositions de l’article 1601-1 du code civil : « La vente d’immeubles à construire est celle par laquelle le vendeur s’oblige à édifier un immeuble dans un délai déterminé par le contrat.

Elle peut être conclue à terme ou en l’état futur d’achèvement. »

Aux termes des dispositions de l’article 1601-2 du code civil : « La vente en l’état futur d’achèvement est le contrat par lequel le vendeur transfère immédiatement à l’acquéreur ses droits sur le sol ainsi que la propriété des constructions existantes. Les ouvrages à venir deviennent la propriété de l’acquéreur au fur et à mesure de leur exécution ; l’acquéreur est tenu d’en payer le prix à mesure de l’avancement des travaux.

Le vendeur conserve les pouvoirs de maître de l’ouvrage jusqu’à la réception des travaux. »

Le contrat de vente en l’état futur d’achèvement stipule que l’achèvement des biens est prévue dans le courant du 4ème trimestre 2021 soit au plus tard le 31 décembre 2021.

Aux termes des dispositions de l’article intitulé « cause légitime de suspension des délais » : « Pour l’application de cette disposition, sont notamment considérés comme causes légitime de report de délai de livraison, les événements suivants :

— les intempéries déclarées sur attestation de la maîtrise d’œuvre (…)

— retard résultant de la liquidation des biens, l’admission au régime du règlement judiciaire, du redressement judiciaire, de la liquidation judiciaire ou la déconfiture des ou de l’une des entreprises (si la faillite ou l’admission au régime du règlement judiciaire survient dans le délai de réalisation du chantier et postérieurement à la constatation du retard la présente clause produira quand même ses effets).

(…)

— injonctions administratives ou judiciaires de suspendre ou d’arrêter les travaux, à moins que lesdites injonctions ne soient fondées sur des fautes imputables au vendeur,

— troubles résultant d’épidémie ou pandémie du type de celle dénommée COVID 19, d’hostilités, attentats, mouvements de rue, cataclysmes, incendie, inondations, ou accidents de chantier (…)

Ces différentes circonstances auraient pour effet de retarder la livraison du bien vendu d’un temps égal au double de celui effectivement enregistré, en raison de leur répercussion sur l’organisation générale du chantier.

Dans cette hypothèse, l’acquéreur ne sera pas fondé à demander une quelconque indemnisation au vendeur ou autre, et quel que soit le préjudice subi, ce que l’acquéreur accepte expressément.

Dans un tel cas, la justification de la survenance de l’une de ces circonstances sera apportée par le vendeur à l’acquéreur par une lettre du maître d’oeuvre, sauf pour les retards de paiement de l’acquéreur. »

Par courrier daté du 13 octobre 2022, la société Fiducim a informé M. [S] du report de la date de livraison du bien au 31 mars 2023.

Le courrier fait référence à un précédent courrier ayant annoncé le report de la date de livraison au 3e trimestre 2022.

Il invoque la conjoncture actuelle qui ne s’inverse pas et ne s’améliore pas et la défaillance de certaines entreprises en manque de personnel, les allongements des délais d’approvisionnement, les pénuries des matières premières, l’augmentation très significative de tous les coûts et des difficultés d’approvisionnement en carburant. La conjoncture invoquée est probablement l’épidémie COVID 19 et la guerre en Urkraine.

Il convient de constater que la justification de la survenance de ces circonstances, n’est pas justifiée par une lettre du maître d’oeuvre, comme le prévoit le contrat.

En outre, il n’est apporté, par le défendeur non comparant, aucun élément permettant de justifier des périodes pendant lesquelles des « troubles » résultant de l’épidémie COVID 19 ou de la guerre en Urkraine ont empêché ou ralenti l’exécution des travaux.

Par courrier daté du 11 avril 2024, la SCCV Lens Dumont a informé M. [S] du report de la date de livraison du bien au T4 2024.

Ce courrier n’est pas motivé.

En l’absence d’événement de force majeur ou de cause légitime de suspension du délai de livraison l’immeuble aurait du être livré le 31 décembre 2021.

Il n’est justifié ni de l’achèvement ni de la livraison de l’immeuble.

La SCCV Lens Dumont n’a pas livré l’immeuble dans le délai contractuellement prévu.

B) Sur l’indemnisation du préjudice

Aux termes des dispositions de l’article 1611 du code civil : « Dans tous les cas, le vendeur doit être condamné aux dommages et intérêts, s’il résulte un préjudice pour l’acquéreur, du défaut de délivrance au terme convenu. »

1) Sur la perte de loyer

M. [S] demande la condamnation de la SCCV Lens Dumont au paiement de la somme de 16 544€ au titre de la perte de chance à 80% de percevoir des loyers du 01/09/2022 au 01/01/2025.

Le montant du loyer retenu par le demandeur est de 517€ comme étant le loyer plafond devant être respecté dans le régime dit « Pinel »

En l’espèce, il résulte du contrat de vente que l’immeuble était destiné à être donné en location dans le cadre du dispositif dit « Pinel ».

Le plafond du loyer auquel le logement pouvait être mis en location (zone B1 ; 43,50 m2) dans le cadre du régime dit Pinel était de 521,67€ en 2022. En l’absence d’autre élément permettant de déterminer le valeur locative de l’immeuble, elle sera évaluée à 517€.

Au regard de la nature du bien reçu en location et de sa localisation, la perte de chance de percevoir un loyer pendant la période sera évaluée à 65%. Contrairement à ce qu’a retenu le demandeur, il s’est écoulé 28 mois et non 40 mois entre le 1er septembre 2022 et le 1er janvier 2025

La SCCV Lens Dumont sera condamnée à payer à M. [S] la somme de 9409,40€.

2) Sur la perte de chance de bénéficier du régime dit « Pinel »

Aux termes des dispositions de l’article 199 novovicies du code général des impôts : I. – A. – Les contribuables qui acquièrent, entre le 1er janvier 2013 et le 31 décembre 2024, alors qu’ils sont domiciliés en France au sens de l’article 4 B, un logement neuf ou en l’état futur d’achèvement dans un bâtiment d’habitation collectif bénéficient d’une réduction d’impôt sur le revenu à condition qu’ils s’engagent à le louer nu à usage d’habitation principale pendant une durée minimale fixée, sur option du contribuable, à six ans ou à neuf ans. Cette option, qui est exercée lors du dépôt de la déclaration des revenus de l’année d’achèvement de l’immeuble ou de son acquisition si elle est postérieure, est irrévocable pour le logement considéré.

La réduction d’impôt s’applique, dans les mêmes conditions, à l’associé d’une société non soumise à l’impôt sur les sociétés, autre qu’une société civile de placement immobilier, lorsque l’acquisition du logement est réalisée, alors que l’associé est domicilié en France au sens du même article 4 B, par l’intermédiaire d’une telle société et à la condition que le porteur de parts s’engage à conserver la totalité de ses titres jusqu’à l’expiration de l’engagement de location mentionné au premier alinéa. (…)

C. – L’achèvement du logement doit intervenir dans les trente mois qui suivent la date de la signature de l’acte authentique d’acquisition, dans le cas d’un logement acquis en l’état futur d’achèvement, ou la date de l’obtention du permis de construire, dans le cas d’un logement que le contribuable fait construire.

Pour les logements qui font l’objet des travaux mentionnés aux 2° à 5° du B après l’acquisition par le contribuable, l’achèvement de ces travaux doit intervenir au plus tard le 31 décembre de la deuxième année qui suit celle de l’acquisition du local ou du logement concerné.

Pour les logements qui ont fait l’objet des travaux mentionnés aux mêmes 2° à 5° avant l’acquisition par le contribuable, la réduction d’impôt s’applique aux logements qui n’ont pas été utilisés ou occupés à quelque titre que ce soit depuis l’achèvement des travaux. (…).

II. – La réduction d’impôt s’applique aux logements pour lesquels le contribuable justifie du respect d’un niveau de performance énergétique globale fixé par décret en fonction du type de logement concerné.

III. – L’engagement de location mentionné au I doit prendre effet dans les douze mois qui suivent la date d’achèvement de l’immeuble ou de son acquisition si elle est postérieure. Cet engagement prévoit que le loyer et les ressources du locataire appréciées à la date de conclusion du bail ne doivent pas excéder des plafonds fixés par décret en fonction de la localisation du logement et de son type.

Les plafonds de loyer mentionnés au premier alinéa peuvent être réduits, dans des conditions définies par décret, par le représentant de l’Etat dans la région après avis du comité régional de l’habitat et de l’hébergement mentionné à l’article L. 364-1 du code de la construction et de l’habitation, afin d’être adaptés aux particularités des marchés locatifs locaux. (…)

V. – A. – La réduction d’impôt est calculée sur le prix de revient d’au plus deux logements, retenu dans la limite d’un plafond par mètre carré de surface habitable fixé par décret et sans pouvoir dépasser la limite de 300 000 € par contribuable et pour une même année d’imposition.

Lorsque la réduction d’impôt est acquise au titre des 2° à 5° du B du I, le prix de revient mentionné au premier alinéa du présent A s’entend du prix d’acquisition du local ou du logement augmenté du prix des travaux.

B. – Lorsque le logement est détenu en indivision, chaque indivisaire bénéficie de la réduction d’impôt dans la limite de la quote-part du prix de revient correspondant à ses droits dans l’indivision.

Lorsque les logements sont la propriété d’une société non soumise à l’impôt sur les sociétés, autre qu’une société civile de placement immobilier, le contribuable bénéficie de la réduction d’impôt dans la limite de la quote-part du prix de revient correspondant à ses droits sur les logements concernés.

VI. – Le taux de la réduction d’impôt est fixé à :

1° 12 % lorsque l’engagement de location mentionné au I est pris pour une durée de six ans. Par dérogation, ce taux est fixé à 10,5 % pour les acquisitions, autres que celles mentionnées au 5° du B du I, réalisées en 2023 et pour les constructions mentionnées au 1° du même B dont le permis de construire a été déposé cette même année ; il est fixé à 9 % pour les acquisitions, autres que celles mentionnées au 5° dudit B, réalisées en 2024 et pour les constructions mentionnées au 1° du même B dont le permis de construire a été déposé cette même année ;

2° 18 % lorsque l’engagement de location mentionné au I est pris pour une durée de neuf ans. Par dérogation, ce taux est fixé à 15 % pour les acquisitions, autres que celles mentionnées au 5° du B du I, réalisées en 2023 et pour les constructions mentionnées au 1° du même B dont le permis de construire a été déposé cette même année ; il est fixé à 12 % pour les acquisitions, autres que celles mentionnées au 5° dudit B, réalisées en 2024 et pour les constructions mentionnées au 1° du même B dont le permis de construire a été déposé cette même année.

VII. – La réduction d’impôt est répartie, selon la durée de l’engagement de location, sur six ou neuf années. Elle est accordée au titre de l’année d’achèvement du logement, ou de son acquisition si elle est postérieure, et imputée sur l’impôt dû au titre de cette même année, puis sur l’impôt dû au titre de chacune des cinq ou huit années suivantes à raison d’un sixième ou d’un neuvième de son montant total au titre de chacune de ces années.

En cas de transfert du domicile fiscal du contribuable hors de France durant cette période, la réduction d’impôt s’impute, dans les conditions prévues au premier alinéa du présent VII, sur l’impôt établi dans les conditions prévues à l’article 197 A, avant imputation des prélèvements ou retenues non libératoires. Elle ne peut pas donner lieu à remboursement.

VII bis. – A. – A l’issue de la période couverte par l’engagement de location mentionnée au I, lorsque le logement reste loué par période triennale dans les conditions prévues au III, le contribuable peut continuer à bénéficier de la réduction d’impôt prévue au présent article, à la condition de proroger son engagement initial pour au plus :

1° Trois années supplémentaires, renouvelables une fois, si l’engagement de location mentionné au I était d’une durée de six ans. Dans ce cas, la réduction d’impôt est égale à 6 % du prix de revient du logement, mentionné au A du V, pour la première période triennale et à 3 % pour la seconde période triennale. Par dérogation, la réduction d’impôt est égale à 4,5 % pour la première période et 2,5 % pour la seconde pour les acquisitions, autres que celles mentionnées au 5° du B du I, réalisées en 2023 et pour les constructions mentionnées au 1° du même B dont le permis de construire a été déposé cette même année ; elle est égale à 3 % pour la première période et 2 % pour la seconde, pour les acquisitions, autres que celles mentionnées au 5° dudit B, réalisées en 2024 et pour les constructions mentionnées au 1° du même B dont le permis de construire a été déposé cette même année ;

2° Trois années supplémentaires, si l’engagement de location mentionné au I était d’une durée de neuf ans. Dans ce cas, la réduction d’impôt est égale à 3 % du prix de revient du logement, mentionné au A du V, pour cette période triennale. Par dérogation, la réduction d’impôt est égale à 2,5 %, pour les acquisitions, autres que celles mentionnées au 5° du B du I, réalisées en 2023 et pour les constructions mentionnées au 1° du même B dont le permis de construire a été déposé cette même année ; elle est égale à 2 % pour les acquisitions, autres que celles mentionnées au 5° dudit B, réalisées en 2024 et pour les constructions mentionnées au 1° du même B dont le permis de construire a été déposé cette même année.

B. – Pour l’application du A du présent VII bis, la réduction d’impôt est imputée, par période triennale, à raison d’un tiers de son montant sur l’impôt dû au titre de l’année au cours de laquelle l’engagement de location a été prorogé et des deux années suivantes.

En cas de transfert du domicile fiscal du contribuable hors de France durant cette période, la réduction d’impôt s’impute, dans les conditions prévues au premier alinéa du présent B, sur l’impôt établi dans les conditions prévues à l’article 197 A, avant imputation des prélèvements ou retenues non libératoires. Elle ne peut pas donner lieu à remboursement. (…) »

En l’espèce, il résulte du contrat de vente que l’immeuble était destiné à être donné en location dans le cadre du dispositif dit « Pinel ».

Un délai supérieur à 30 mois s’est écoulé depuis la signature du contrat de vente en l’état futur d’achèvement. Le bien n’a pas été livré. Il en résulte que M. [S] ne peut plus prétendre au bénéfice du régime dit « Pinel ».

M. [S] aurait pu prétendre au bénéfice d’une réduction d’impôt sur le revenu de 21% du prix d’acquisition de l’immeuble soit la somme totale de 31 080€. La perte de chance de bénéficier de cette réduction d’impôt est évaluée à 30%.

La SCCV Lens Dumont sera condamnée à payer à M. [S] la somme de 9324€ portant intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

3) Sur les autres demandes

M. [S] demande au tribunal de condamner la SCCV Lens Dumont au paiement de :

— frais de dossier : 500€

— frais de garantie : 1950,76€

— assurance emprunt : 13 632,26€

— frais payés aux intermédiaires : 950€

— montant total des intérêts : 21 022,98€.

M. [S] ne demande pas la résiliation du contrat de vente. L’ouvrage bénéficie d’une garantie financière d’achèvement et la société Ducatel a été désignée en qualité d’administrateur ad hoc chargé de l’achèvement du programme immobilier de telle sorte que l’ouvrage sera achevé.

Les intérêts d’emprunt sont la contrepartie de la mise à disposition par la banque de la somme nécessaire au paiement du prix de vente. Ils sont sans lien avec le retard de livraison de l’immeuble. Il n’est pas établi que le remboursement du prêt ait été suspendu en raison du retard de livraison et que le demandeur ait été en conséquence tenu de payer des intérêts supérieurs à ceux initialement prévus.

Les cotisations d’assurance de prêt sont la contrepartie de l 'assurance emprunteur souscrite par M. [S]. Elles sont sans lien avec le retard de livraison de l’immeuble. Il n’est pas établi que le remboursement du prêt ait été suspendu en raison du retard de livraison et que le demandeur ait été en conséquence tenu de payer des cotisations supérieures à celles initialement prévues.

Les frais de garantie sont la contrepartie de la garantie souscrite par le demandeur au titre du prêt bancaire. Ils sont sans lien avec le retard de livraison.

Les frais de dossiers et les frais payés à des intermédiaires sont également sans lien avec le retard de livraison de l’immeuble.

M. [S] sera débouté de ses demandes au titre des frais de dossier, des frais de garantie, des cotisations d’assurance d’emprunt, des frais payés aux intermédiaires et des intérêts d’emprunt.

Il sera également débouté de sa demande de dommages et intérêts pour préjudice moral, non justifiée.

II) Sur les demandes formées à l’encontre de la société Fiducim

La société Fiducim est la gérante de la SCCV Lens Dumont. Elle n’est pas le contractant de M. [S].

Il ne peut en conséquence être demandé la condamnation de la société Fiducim au paiement de dommages et intérêts sur le fondement des articles 1217 et 1611 du code civil qui régissent les relations contractuelles entre l’acquéreur et le vendeur.

Aux termes des dispositions de l’article 1850 du code civil : « Chaque gérant est responsable individuellement envers la société et envers les tiers, soit des infractions aux lois et règlements, soit de la violation des statuts, soit des fautes commises dans sa gestion.

Si plusieurs gérants ont participé aux mêmes faits, leur responsabilité est solidaire à l’égard des tiers et des associés. Toutefois, dans leurs rapports entre eux, le tribunal détermine la part contributive de chacun dans la réparation du dommage. »

Il résulte de l’art. 1850 que la responsabilité personnelle d’un dirigeant de société civile ne peut être retenue à l’égard d’un tiers que s’il a commis une faute séparable de ses fonctions.

M. [S] invoque une faute de la société Fiducim, détachable de ses fonctions, sans caractériser ni établir cette faute. La caractérisation de cette faute ne peut résulter de la seule constatation du retard dans la livraison de l’immeuble. Il sera débouté de sa demande.

III) Sur l’article 700 du code de procédure civile et les dépens

Succombant à l’instance, la SCCV Lens Dumont sera condamnée aux dépens et à payer à M. [S] la somme de 2000€ sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

La SCP [N] n’étant pas l’avocat postulant, elle ne peut demander à être autorisée à recouvrer directement contre la partie condamnée ceux des dépens dont elle a fait l’avance sans avoir reçu provision. Elle sera déboutée de sa demande à ce titre.

PAR CES MOTIFS

Statuant publiquement, après débats en audience publique, par jugement réputé contradictoire, prononcé par mise à disposition au greffe et rendu en premier ressort ;

— DECLARE irrecevable la demande tendant à ordonner la caducité du prêt ;

— CONDAMNE la SCCV Lens Dumont à payer à M. [F] [S] :

— la somme de 9409,40€ portant intérêts au taux légal à compter de la présente décision au titre de la perte de chance de percevoir des loyers ;

— la somme de 9324€ portant intérêts au taux légal à compter de la présente décision au titre de la perte de chance de bénéficier du régime dit « Pinel » ;

— DEBOUTE M. [S] de ses autres demandes à l’encontre de la SCCV Lens Dumont ;

— DEBOUTE M. [S] de ses demandes à l’encontre de la société Fiducim ;

— CONDAMNE la SCCV Lens Dumont aux dépens ;

— DEBOUTE la SCP [N] de sa demande tendant à être autorisée à recouvrer directement contre la partie condamnée ceux des dépens dont elle a fait l’avance sans avoir reçu provision

— CONDAMNE la SCCV Lens Dumont à payer à M. [S] la somme de 2000€ sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

Le greffier Le président