1ère chambre civile

[Y] [X]

c/

Association tutélaire du Pas-de-Calais, Madame [T] [R]

copies et grosses délivrées

à M^e WATEL (LILLE)

à M^e BRUNET FX

à service des expertises

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BÉTHUNE

N° RG 22/01228 – N° Portalis DBZ2-W-B7G-HLPC

Minute: 16 /2025

JUGEMENT DU 14 JANVIER 2025

(EXPERTISE)

DEMANDERESSE

Madame [Y] [X] née le 05 Avril 1979 à , demeurant 3 parvis de l’église sainte barbe – 62300 LENS

représentée par M^e William WATEL, avocat au barreau de LILLE

DEFENDERESSES

Association tutélaire du PAS DE CALAIS en qualité de de tutrice de Madame [T] [R], dont le siège social est sis 641 boulevard Jean Moulin CS 10121 – 62400 BETHUNE

représentée par M^e François-Xavier BRUNET, avocat au barreau de BETHUNE

Madame [R] [T] née le 15 Juin 1938 à AVION, sous tutelle de l’association tutélaire du PAS DE CALAIS demeurant EHPAD DE LENS, rue des Déportés – 62300 LENS

représentée par M^e François-Xavier BRUNET, avocat au barreau de BETHUNE

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ

Président : CATTEAU Carole, Vice-Présidente, siégeant en Juge Unique

Assistée lors des débats de SOUPART Luc,, greffier principal.

DÉBATS:

Vu l’ordonnance de clôture en date du 03 Juillet 2024 fixant l’affaire à plaider au 06 Novembre 2024 à l’audience de juge unique.

A la clôture des débats en audience publique, l’affaire a été mise en délibéré et les parties ont été avisées que le jugement serait mis à la disposition au Greffe au 14 Janvier 2025.

Le tribunal après avoir délibéré, statuant publiquement, par jugement contradictoire et en premier ressort.

EXPOSE DU LITIGE

Aux termes d’un testament olographe en date du 14 août 1982, M. [I] [S] a légué à Mme [R] [T] l’usufruit d’un immeuble situé rue du 8 Mai 1945 à Lens. M. [I] [S] est décédé le 7 janvier 2005 et le legs a été délivré à la légataire le 12 décembre 2005.

M. [B] [X] et son épouse Mme [Y] [X] née [G] ont acquis le 8 avril 2011 la nue-propriété de ce bien immobilier.

Les nus-propriétaires se plaignant d’un défaut d’entretien de la part de l’usufruitier, ils ont fait dresser par Maître [J] [L], huissier de justice, le 11 septembre 2017 un procès-verbal de constat.

Mme [Y] [X] s’est rapprochée du CCAS de Lens pour lui faire part de la situation de Mme [R] [T] qu’elle estimait devoir être protégée.

Par jugement du 25 janvier 2018, Mme [R] [T] était placée sous mesure de tutelle et l’Association tutélaire du Pas-de-Calais (ci-après l’AST) était désignée en qualité de tutrice.

Mme [Y] [X] souhaitant mettre en vente la nue-propriété de l’immeuble, mais ne parvenant pas à obtenir les clefs pour le faire visiter, elle sollicitait auprès du juge des tutelles l’autorisation de pouvoir y pénétrer.

Le 14 juin 2021, par l’intermédiaire de son conseil, Mme [Y] [X] mettait l’Association tutélaire du Pas-de-Calais en demeure de lui remettre les clefs du bien afin de lui permettre de pouvoir procéder à des visites.

Ses démarches étant restées vaines, Mme [Y] [X] a assigné l’Association tutélaire du Pas-de-Calais, ès qualités de tuteur ainsi que Mme [R] [T] devant le tribunal par acte de commissaire de justice en date des 15 mars et 14 avril 2022, aux fins de voir, au visa des articles 578,605, 606, 618 et 621 du code civil :

prononcer la déchéance de l’usufruit à l’encontre de Mme [T] ;

enjoindre l’Association Tutélaire du Pas-de-Calais en charge de la tutelle de Mme [T] de procéder aux réparations d’entretien nécessaires sur le bien immobilier situé au 70 rue du 8 mai 1945 ;

condamner l’Association Tutélaire du Pas-de-Calais à lui verser la somme de 1000 euros au titre de la perte de chance ;

condamner l’Association Tutélaire du Pas-de-Calais à lui verser la somme de 2500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

L’Association tutélaire du Pas-de-Calais et Mme [R] [T] ont comparu à l’instance.

L’instruction de la procédure a été confiée au juge de la mise en état qui a ordonné sa clôture le 3 juillet 2024 et qui a fixé l’affaire pour plaidoiries à l’audience des débats du 12 novembre 2024 devant le juge unique. A l’issue des débats, le prononcé de la décision a été reporté pour plus ample délibéré au 14 janvier 2025.

En application de l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé pour un plus ample exposé des moyens et prétentions des parties à leurs dernières conclusions visées ci-après.

Dans ses conclusions signifiées le 26 septembre 2023, Mme [Y] [X] réitère l’ensemble de ses prétentions initiales sauf à demander au tribunal de débouter Mme [R] [T] et l’Association Tutélaire du Pas-de-Calais de leurs demandes, fins, conclusions, ainsi que de leurs demandes reconventionnelles.

Dans leurs conclusions signifiées le 3 juin 2024, Mme [R] [T] et l’Association tutélaire du Pas-de-Calais formulent les demandes suivantes, au visa des articles 578, 605, 606 et 618 du code civil :

À titre principal :

débouter Mme [Y] [X] de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions.

À titre subsidiaire :

condamner Mme [Y] [X] au paiement de la somme de 12 000 euros à Mme [R] [T] en compensation de la déchéance de ses droits d’usufruitière sur le bien sis 70 rue du 8 mai 1945 à Lens (62300) ;

en tout état de cause, condamner Mme [Y] [X] au paiement de la somme de 1500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

condamner Mme [Y] [X] aux entiers dépens.

Pour une bonne compréhension du litige, il sera seulement précisé que les parties s’opposent principalement sur leurs responsabilités respectives quant aux obligations d’entretien incombant au nu-propriétaire et à l’usufruitier, Mme [Y] [X] estimant que Mme [R] [T] n’a pas entretenu l’immeuble et l’a laissé dépérir, et l’intéressée et sa tutrice faisant valoir pour leur part que des travaux ont été réalisés depuis le procès-verbal de constat réalisé tandis que les autres désordres constatés relèvent de travaux incombant aux nus-propriétaires.

MOTIFS DU JUGEMENT

Sur la demande en déchéance d’usufruit

L’article 578 du code civil dispose que l’usufruit est le droit de jouir des choses dont un autre a la propriété, comme le propriétaire lui-même, mais à la charge d’en conserver la substance.

Selon l’article 605 de ce code, l’usufruitier n’est tenu qu’aux réparations d’entretien. Les grosses réparations demeurent à la charge du propriétaire, à moins qu’elles n’aient été occasionnées par le défaut de réparations d’entretien, depuis l’ouverture de l’usufruit ; auquel cas l’usufruitier en est aussi tenu.

L’article 618 dudit code énonce que l’usufruit peut cesser par l’abus que l’usufruitier fait de sa jouissance, soit en commettant des dégradations sur le fonds, soit en le laissant dépérir faute d’entretien. Selon le dernier alinéa de cet article les juges peuvent, suivant la gravité des circonstances, ou prononcer l’extinction absolue de l’usufruit, ou n’ordonner la rentrée du propriétaire dans la jouissance de l’objet qui en est grevé, que sous la charge de payer annuellement à l’usufruitier, ou à ses ayants cause, une somme déterminée, jusqu’à l’instant où l’usufruit aurait dû cesser.

En l’espèce Mme [R] [T] est usufruitière de l’immeuble litigieux depuis le 13 décembre 2005. Cet immeuble est selon l’attestation immobilière reçue à cette même date (pièce def. n° 1) une maison d’habitation composée de trois pièces au rez de chaussée, de trois pièces à l’étage, d’une cave, d’un grenier et d’un petit jardin, le tout construit sur un terrain d’une superficie de 185 m².

Selon l’article 600 du code civil, l’usufruitière est réputée avoir pris la chose dans l’état dans lequel elle se trouvait et Mme [R] [T] devait dès après son entrée en jouissance l’entretenir conformément aux dispositions des articles 605 et suivant du code civil.

Celle-ci ne verse pas l’état de l’immeuble qu’elle aurait dû faire dresser lors de son entrée en jouissance, ou tout élément permettant d’apprécier l’état de celui-ci en 2005. A cet égard la présomption de l’article 1731 du code civil selon laquelle le locataire, à défaut d’état des lieux, est présumé les avoir pris en bon état, ne s’applique pas à l’usufruitier et il est difficilement contestable que compte tenu de l’ancienneté de l’entrée en jouissance, des travaux d’entretien ont été rendus nécessaires du fait de l’écoulement du temps, indépendamment de l’état dans lequel se trouvait l’immeuble en 2005. Mme [R] [T] ne démontre quant à elle pas que des travaux incombant aux nus-propriétaires auraient dû être réalisés lors de son entrée en jouissance.

Le procès-verbal de constat réalisé en 2017 (pièce dem. N°5) met quant à lui en évidence une absence d’entretien général de l’immeuble. Au delà d’un encombrement des lieux vraisemblablement lié au mode de vie de l’occupante et qui ne relève pas d’un défaut d’entretien au sens de l’article 618 du code civil dès lors que l’usufruitier peut user et jouir du bien comme le propriétaire, il est relevé que les murs et les tapisseries sont dégradés et que le jardin est devenu inaccessible du fait de l’envahissement de la végétation.

Il est également indiqué que la fosse septique n’a pas été vidangée depuis de nombreuses années, que des carreaux sont cassés et qu’une fenêtre est colmatée avec du papier toilette.

Ces dégradations constituent des défauts d’entretien et incombaient à l’usufruitier de par leur nature.

S’agissant de la toiture, il est produit un rapport d’expertise amiable (pièce def. N° 2) réalisé 24 octobre 2017 à l’initiative de l’assureur de Mme [R] [T] à la suite d’un dégât des eaux provenant d’infiltrations de la toiture.

Ce rapport précise que deux tuiles en rive droit côté versant arrière ainsi qu’une tuile sur le versant avant de l’habitation sont manquantes. Le procès-verbal de constat réalisé durant la même période mentionne que des tuiles sont manquantes et l’huissier instrumentaire constatait que le plancher du grenier était mouillé sur la zone concernée. Il ressort également du procès-verbal de constat qu’une partie du plafond en partie arrière est affaissée.

Toutefois, l’expert de la société d’assurance concluait que le sinistre relèvait davantage d’un conflit humain entre l’assurée [Mme [R] [T]] et M. [X] que d’un sinistre dégâts des eaux dans lequel les assureurs seraient susceptibles d’intervenir.

À l’issue de cette expertise, les parties étaient invitées à mettre en sécurité la toiture afin de mettre fin aux infiltrations mais le rapport indique qu’elles étaient en désaccord sur la prise en charge de la réparation de la toiture.

Au regard de son état et du devis produit, qui est d’un montant de 1 815 euros TCC incluant la pose et la dépose de chemins d’échelle et le nettoyage des gouttières, ce n’est pas l’entièreté de la couverture qui devait être refaite mais le remplacement de quelques tuiles manquantes, ce qui relevait également de l’entretien à la charge de l’usufruitier au regard de l’article 606 du code civil sus-rappelé.

En outre, un courriel du 16 janvier 2018 (pièce def. N° 5) semblant émaner de l’intervenant mandaté par l’ATPC pour réaliser des travaux d’entretien du jardin faisait quant à lui état de la situation d’une glycine passant au travers le chéneau pour longer la toiture jusqu’à la cheminée et qui passait alors en dessous des tuiles. Celui-ci indiquait être inquiet de l’état en dessous des tuiles et semblait mettre en relation l’existence d’une infiltration d’eau au plafond et la situation de la glycine.

Cette pièce établit également un défaut d’entretien des végétaux, qui incombait également à l’usufruitier, et qui apparaît lui aussi à l’origine d’une infiltration et vraisemblablement consécutivement de l’affaissement du plafond de la pièce arrière.

En réponse, les défenderesses invoquent la réalisation de travaux postérieurement à l’établissement du procès-verbal de constat et notamment de l’entretien du jardin, de la vidange de la fosse septique ainsi que du remplacement de tuyauteries.

Cependant, les pièces produites sont anciennes, le procès-verbal de constat réalisé à l’initiative de la demanderesse – qui justifie ne plus avoir pu disposer d’un accès pour visiter les lieux postérieurement – datant de l’année 2017 et les pièces versées par les défenderesses datant pour la dernière de l’année 2021 (vidange de la fosse septique). Le tribunal ne peut dès lors se convaincre que l’état de l’immeuble a réellement été amélioré et qu’il a été mis fin aux dégradations.

L’entretien d’un jardin doit quant à lui être régulier et le sort de la glycine, laquelle causait des dégradations sur la toiture, n’est pas plus connu alors que l’intervenant indiquait ne pas souhaiter intervenir sur cette plante. Par ailleurs des voisins de Mme [R] [T] se plaignaient dans un courrier daté du 29 novembre 2023 de cheminées « ravagées par le lierre » et d’un grave danger imminent lié à l’état de l’immeuble occupé par Mme [R] [T] (pièce dem. N° 6) qui justifiait selon eux l’envoi d’un courrier d’alerte.

Ces éléments sont inquiétants sur l’état actuel de ce bien.

D’autre part, s’il est produit un devis de réparation de la toiture il n’est pas justifié que les travaux auraient été réalisés et que les infiltrations dans l’immeuble auraient cessé.

Dans ce contexte, et le tribunal ne s’estimant pas suffisamment éclairé sur l’état d’entretien de l’immeuble par l’usufruitier, il apparaît nécessaire de désigner un commissaire de justice pour procéder à des constatations alors en outre qu’il semble ressortir de la procédure que Mme [R] [T] ne réside plus dans les lieux et qu’elle est résidente d’un EHPAD à Lens. Cette absence d’occupation ne la dispense cependant pas de son obligation de jouissance « raisonnable » et de la charge de travaux d’entretien.

Il sera en conséquence sursis à statuer sur les demandes présentées dans l’attente de la réalisation de ces constatations. La provision à valoir sur la rémunération du technicien sera provisoirement mise à la charge de Mme [Y] [X], demanderesse à l’action.

Sur la demande relative à la fixation d’une indemnité à la charge du propriétaire

Le dernier alinéa de l’article 618 du code civil énonce que les juges peuvent, suivant la gravité des circonstances, ou prononcer l’extinction absolue de l’usufruit, ou n’ordonner la rentrée du propriétaire dans la jouissance de l’objet qui en est grevé, que sous la charge de payer annuellement à l’usufruitier, ou à ses ayants cause, une somme déterminée, jusqu’à l’instant où l’usufruit aurait dû cesser.

Mme [R] [T] et l’ATPC demandent à titre subsidiaire au tribunal de condamner Mme [Y] [X] à payer la somme de 12 000 euros en compensation de la déchéance des droits d’usufruitière de Mme [R] [T].

Il ressort toutefois de l’acte de vente du 8 avril 2011 que la nue-propriété a été acquise par M. [B] [X] et par Mme [Y] [X] de sorte qu’il existe deux copropriétaires indivis tandis que la demande d’indemnité n’est présentée qu’à l’encontre d’un seul.

Si Mme [Y] [X] dispose du pouvoir de gérer les biens acquis en communs avec son époux et de celui d’administrer les biens indivis, l’article 618 du code civil met la charge d’une éventuelle indemnité au propriétaire.

Les parties seront dès invitées à formuler leurs observations sur la nécessité de mettre en cause M. [B] [X], copropriétaire en nue-propriété de l’immeuble litigieux, pour poursuivre cette prétention, sauf pour l’intéressé à intervenir volontairement à l’instance.

La révocation de l’ordonnance de clôture sera ordonnée et les dépens seront réservés.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant publiquement, après débats en audience publique, par jugement contradictoire, prononcé par mise à disposition au greffe, avant dire droit ;

DESIGNE Maître [K], [F], commissaire de justice associés à Lens (62300) membre de la SELARL [F]-BORLOTTI-CRETON-GRIFFON, exerçant son activité 20 rue Berthelot à Lens, aux fins d’effectuer des constatations et de dresser un constat de l’immeuble situé 70 rue du 8 mai 1945 à Lens aux frais avancés de Mme [Y] [X] ;

DIT que le commissaire de justice procédera à ses opérations en présence des parties et de leurs avocats ou les parties et leurs avocats dûment invités à y participer, chacune des parties ayant l’obligation pour les besoins de ces opérations de permettre l’accès à l’immeuble à charge pour le commissaire de justice de les convoquer à Lens, 70 rue du 8 mai 1945 au moins huit jours à l’avance, par courrier simple, à la date préalablement convenue avec les parties et, à défaut d’accord, à la date de son choix ;

DIT qu’autant que possible le constat devra être réalisé au cours d’une période pluvieuse ou juste après une période pluvieuse afin de permettre d’apprécier si l’immeuble souffre encore ou non d’infiltrations ;

DIT que le constat contiendra notamment, outre toutes les constatations utiles à la solution du litige auxquelles il pourra lui être demandé de procéder par l’une ou l’autre des parties :

— un état général de l’immeuble, permettant d’apprécier son état d’entretien (extérieur et intérieur), celui de ses éventuelles dépendances et du jardin (et notamment l’état de la végétation extérieure en précisant la présence de lierre ou de glycine) ;

— un état sommaire de la toiture tel qu’il peut être établi visuellement (état général extérieur et état intérieur s’il peut être observé du grenier) et de ou des cheminées ;

— un état des pièces de vie et du grenier ;

— un état de la chaudière et des éléments de chauffage, le constat devant préciser si l’immeuble est occupé ou inoccupé et s’il est maintenu ou non chauffé ;

— un état des éléments d’équipement (cuisine, sanitaires) ;

DIT que Maître [K] [F] sera saisi de sa mission par le greffe et que Mme [Y] [X] lui versera directement et dans le délai d’un mois de la transmission par le greffe du jugement une provision de 500 euros à titre d’avance sur sa rémunération qui sera fixée sur justification de l’accomplissement de cette mission par le président de la première chambre civile du tribunal qui pourra lui délivrer un titre exécutoire ;

DIT qu’à défaut de versement de cette somme dans le délai imparti la mesure ordonnée sera caduque et qu’il en sera tiré toutes conséquences sauf relevé de caducité dûment motivé ;

DIT que Maître [K] [F] déposera son constat au greffe de la première chambre civile et en adressera un exemplaire aux avocats des parties dans les trois mois de sa saisine ;

RAPPELLE que la mesure de constatations ordonnée est régie par les dispositions des articles 256 et suivants du code de procédure civile ;.

SURSOIT A STATUER sur les demandes présentées ;

ORDONNE la révocation de l’ordonnance de clôture ;

RESERVE les dépens ;

INVITE les parties à formuler leurs observations sur la nécessité de mettre en cause M. [B] [X] pour poursuivre la demande d’indemnité présentée par Mme [R] [T] et l’association tutélaire du Pas-de-Calais à l’encontre de Mme [Y] [X] seule, ou pour l’intervention volontaire de celui-ci ;

RENVOIE l’affaire et les parties à l’audience du mardi 13 mai 2025 – 09h30 devant le juge unique pour plaidoirie de l’affaire ;

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire de plein droit.

LE GREFFIER LE PRESIDENT