1ère chambre civile

S.A.R.L. DBS

c/

S.C.I. SEGEOMA

copies et grosses délivrées

le

à M^e CORROTTE (BOULOGNE SUR MER

à M^e LACROIX (DOUAI)

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BÉTHUNE

N° RG 24/04138 – N° Portalis DBZ2-W-B7I-IMMX

Minute: 203 /2026

JUGEMENT DU 20 FEVRIER 2026

DEMANDERESSE

S.A.R.L. DBS, dont le siège social est sis 5 Rue THENARD – 62300 LENS

représentée par M^e Alexandre CORROTTE, avocat au barreau de BOULOGNE-SUR-MER

DEFENDERESSE

S.C.I. SEGEOMA, dont le siège social est sis 370 Route de LILLE – 62300 LENS

représentée par M^e David LACROIX, avocat au barreau de DOUAI

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ

Présidente : GOTHEIL Salomé,, siégeant en juge unique

Assisté lors des débats de SOUPART Luc, cadre-greffier.

DÉBATS:

Vu l’ordonnance de clôture en date du 03 Décembre 2025 fixant l’affaire à plaider au 19 Décembre 2025 à l’audience de juge unique.

A la clôture des débats en audience publique, l’affaire a été mise en délibéré et les parties ont été avisées que le jugement serait mis à la disposition au Greffe au 20 Février 2026.

Le tribunal après avoir délibéré, statuant publiquement, par jugement contradictoire et en premier ressort.

EXPOSÉ DU LITIGE

La SCI Segeoma est propriétaire d’un ensemble immobilier situé du 370 au 374 route de Lille à Lens (62300). Les parcelles sont cadastrées section BM, numéros 337, 338 et 341.

Sur la parcelle cadastrée section BM numéro 341 est érigé un local commercial surplombé d’un appartement d’habitation ainsi qu’un local abritant des ateliers. Sur la parcelle contiguë, numéro 338, est érigée une maison d’habitation. Sur la parcelle numéro 337, contiguë à la 338 est aménagé un parking ainsi qu’en retrait de la rue des ateliers.

La SCI Segeoma a conclu deux mandats en date du 7 janvier 2022 avec l’agence immobilière Square Habitat, aux fins de mise en vente ou de mise en location de son bien.

Par contrat en date du 25 février 2022, la SCI Segeoma a donné à bail à la SARL DBS, représentée par M. [H] [A], un bien immobilier, dont la contenance était décrite comme « local commercial ateliers et parking », avec pour adresse les 370 et 374 route de Lille à Lens, et pour références cadastrales « section BM n°337, 341 et 338 ».

Le contrat de bail commercial contenait une clause rédigée ainsi : « Le preneur souhaite se porter acquéreur de l’immeuble dans un délai maximum de 3 ans au prix de 435 000 euros (quatre cent trente cinq mille euros) net vendeur précision faite qu’à compter de la signature du présent bail la vente pourra intervenir à tout moment sous la condition suspensive d’obtention d’un prêt équivalent à l’offre d’achat indiquée ci-dessus ».

Par courrier recommandé avec accusé de réception en date du 2 août 2024, M. [H] [A] a indiqué à la SCI Segeoma avoir obtenu un prêt immobilier le 23 avril 2024 et avoir l’intention d’acquérir les trois parcelles au prix stipulé dans le contrat de bail commercial.

Par courrier recommandé avec accusé de réception en date du 12 septembre 2024, le conseil de la SCI Segeoma a indiqué que sa cliente était disposée à vendre, mais que son engagement de vendre ne concernait que le local commercial donné à bail, et ne s’étendait pas à la maison d’habitation.

PROCÉDURE

Par acte d’huissier de justice en date du 5 décembre 2024, la SARL DBS a assigné la SCI Segeoma devant le tribunal judiciaire de Béthune, aux fins de régularisation de la vente et d’indemnisation.

L’ordonnance de clôture de la mise en état est intervenue le 3 décembre 2025.

A l’audience du 19 décembre 2025, l’affaire a été mise en délibéré au 20 février 2026.

PRÉTENTIONS ET MOYENS

Aux termes de son assignation, la SARL DBS demande au tribunal de :

Ordonner à la SCI Segeoma de régulariser la vente de l’ensemble immobilier situé sur les parcelles Section BM N°337, 338 et 341 de la Route de Lille à Lens (62300) en ce compris la maison d’habitation située sur la parcelle N°338, au N°372 de la Route de Lille à Lens (62300), à un prix de 435 000 euros nets vendeur, à première demande de la SARL DBS, devant tel notaire qu’il plaira de désigner par cette dernière, et à la date qui sera déterminée par cette dernière ;Juger que la SARL DBS devra préalablement aviser la société SCI Segeoma de la date, de l’heure et du lieux convenu pour la régularisation de la vente devant notaire par acte authentique, et ce dans un délai d’un mois avant la date de la régularisation de la vente convenue ;Juger que l’obligation faite à la SCI Segeoma de procéder à la régularisation de la vente tel que ci-dessus indiqué sera assortie d’une astreinte de 1 000 euros par jour de retard, à compter de la date de la régularisation qui lui aura été proposée et fixée par la SARL DBS, et ce durant une période de quatre mois suivant cette dernière date ;Juger que la juridiction se réservera le contentieux de la liquidation de l’astreinte ;Condamner la SCI Segeoma à payer à la SARL DBS la somme de 3 720 euros TTC par mois à compter de septembre 2024 et jusqu’à la régularisation définitive de la vente au titre de l’indemnisation de la perte de loyers commerciaux ;Juger que les sommes dues porteront intérêts au taux légal à compter de chaque mois suivant leur échéance, jusqu’à régularisation définitive de la vente, et que lesdits intérêts seront capitalisés annuellement ;Condamner la SCI Segeoma à payer à la SARL DBS la somme de 5 000 euros au titre du préjudice subi ;

Condamner la SCI Segeoma à payer à la SARL DBS la somme de 5 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;Condamner la SCI Segeoma aux dépens de l’instance.

Par conclusions notifiées par RPVA le 28 mai 2025, la SCI Segeoma demande au tribunal de :

Débouter la SARL DBS de l’intégralité de ses prétentions ;Condamner la SARL DBS à payer à la SCI Segeoma la somme de 5 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;Condamner la SARL DBS aux dépens de l’instance.

Conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, il sera référé aux écritures susvisées quant à l’exposé complet des moyens des parties.

DISCUSSION

Sur la demande d’ordonner la régularisation de la vente

En vertu de l’article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

En vertu de l’article 1188 du code civil, le contrat s’interprète d’après la commune intention des parties plutôt qu’en s’arrêtant au sens littéral de ses termes. Lorsque cette intention ne peut être décelée, le contrat s’interprète selon le sens que lui donnerait une personne raisonnable placée dans la même situation.

Enfin, en application de l’article 1189, alinéa 1, du code civil, toutes les clauses d’un contrat s’interprètent les unes par rapport aux autres, en donnant à chacune le sens qui respecte la cohérence de l’acte tout entier.

L’article 1221 du code civil prévoit que le créancier d’une obligation peut, après mise en demeure, en poursuivre l’exécution en nature sauf si cette exécution est impossible ou s’il existe une disproportion manifeste entre son coût pour le débiteur de bonne foi et son intérêt pour le créancier.

En l’espèce, les parties ne s’accordent pas sur ce que recouvre la notion d’immeuble, la SARL DBS indiquant que la clause prévoyant une promesse de vente porte sur l’ensemble immobilier comprenant l’ensemble des trois parcelles, c’est-à-dire le local commercial donné à bail ainsi que la maison d’habitation adjacente, tandis que la SCI Segeoma prétend que l’accord de vente n’était stipulé que pour le local commercial et les ateliers donnés à bail.

En l’absence d’accord entre les parties, il convient de tenter de déceler leur intention commune au moment de la conclusion du contrat.

L’article 24 du bail commercial précise que : « Le preneur souhaite se porter acquéreur de l’immeuble dans un délai maximum de 3 ans au prix de 435 000 euros (quatre cent trente cinq mille euros) net vendeur précision faite qu’à compter de la signature du présent bail la vente pourra intervenir à tout moment sous la condition suspensive d’obtention d’un prêt équivalent à l’offre d’achat indiquée ci-dessus ». La contenance de l’immeuble désigné par cet article n’est pas plus précisée que les termes de la clause ainsi rédigée, ne permettant pas, par une lecture littérale, de déduire la part immobilière que les parties ont entendu soumettre à une potentielle vente.

Le fait que le mandat de vente conclu entre la SCI Segeoma et l’agence immobilière Square Habitat mentionne dans la désignation des lieux « ensemble immobilier comprenant local commercial atelier » ne permet pas de déduire que la maison d’habitation était comprise dans l’assiette du mandat, dès lors que d’une part, le local commercial et l’atelier ou les ateliers, désignés au pluriel tant dans le mandat de bail que dans le bail commercial conclu avec la SARL DBS, peuvent constituer deux biens de nature différente, d’autre part que le bail comprenait également un parking, situé sur la parcelle cadastrée section BM numéro 337, lequel peut être considéré comme un bien de nature distincte, de sorte qu’il ne peut être déduit de ces informations que la SCI Segeoma avait l’intention, lors de la conclusion du mandat de vente le 7 janvier 2022 avec l’agence immobilière Square Habitat, de vendre le local commercial et la maison d’habitation au prix désigné de 450 000 euros.

En outre, le mandat de vente, le mandat de bail et le contrat de bail mentionnent une même contenance de 1 414 m2, ce qui laisse à croire que la SCI Segeoma avait l’intention de vendre les mêmes locaux que ceux qu’elle a par la suite donné à bail. Elle justifie de ce que la maison d’habitation était louée, dans les termes d’un bail d’habitation en date du 9 août 2019, à un tiers au moment de la conclusion du contrat de bail commercial avec la SARL DBS. Il n’est pas contesté que la maison d’habitation n’entrait par conséquent pas dans l’assiette du bail. Enfin, la SCI Segeoma produit un avenant au contrat en date du 25 février 2022 pour étendre le bail à l’appartement situé au-dessus du local commercial, pour un loyer supplémentaire de 600 euros. Dès lors, le contrat de bail commercial avait pour assiette le local commercial, les ateliers et le parking, pour une superficie de 1 414 m2, ce qui exclut que pour la même superficie le mandat de vente englobe également la maison d’habitation et l’appartement situé au-dessus du local commercial.

Le fait que dans le mandat de vente soit indiquée l’adresse du 372 route de Lille, parcelle sur laquelle est située la maison d’habitation (cadastrée BM numéro 338), est expliqué par la SCI Segeoma par l’existence d’un bâtiment permettant le passage entre le 370 route de Lille (parcelle cadastrée BM numéro 341), abritant le local commercial, et le 374 route de Lille (parcelle cadastrée BM numéro 337), abritant le parking et des ateliers. Cette explication n’est pas contredite par la SARL DBS. Il ne peut donc être déduit de la simple mention dans le mandat de vente du 372 route de Lille que le mandat portait sur la maison d’habitation, la parcelle pouvant parfaitement être divisée lors de la vente. En outre, le numéro 372 n’est pas mentionné dans le contrat de bail commercial, ce qui exclut de l’assiette de l’article 24 la maison d’habitation. La comparaison des prix entre le mandat de vente et la promesse de vente contenue dans le bail commercial n’apporte alors aucun élément permettant de déduire que la promesse de vente englobe l’appartement et la maison d’habitation, dès lors que le prix ne varie que de 15 000 euros, c’est-à-dire environ 3,3 %, entre les deux contrats, et que le mandat de vente porte vraisemblablement sur le même objet que le bail commercial.

Au surplus, l’imprécision de la désignation des biens dans les mandats conclus entre la SCI Segeoma et l’agence immobilière Square Habitat ne peut permettre à la SARL DBS de revendiquer un droit, alors qu’elle n’est pas partie aux contrats de mandat.

Enfin, le seul fait que la SARL DBS ait étendu son enseigne commerciale sur la devanture de la maison d’habitation adjacente ne permet pas de déduire que la SCI Segeoma avait l’intention de vendre la maison d’habitation.

Il faut ainsi déduire que le terme « l’immeuble », présent dans l’article 24 du bail commercial, à défaut d’intention commune précise des parties, s’entend de l’immeuble concerné par ce contrat, c’est-à-dire de l’immeuble donné à bail, à savoir le local commercial situé sur la parcelle cadastrée BM numéro 341, l’atelier situé sur cette même parcelle, le parking et l’atelier situés sur la parcelle cadastrée section BM numéro 337, ainsi que le passage entre ces deux parcelles situé sur la parcelle cadastrée section BM numéro 338, à l’exclusion de la maison d’habitation située sur la parcelle cadastrée section BM numéro 338 et de l’appartement d’habitation situé au-dessus du local commercial, sur la parcelle cadastrée section BM numéro 341.

En conséquence, la SARL DBS sera déboutée de sa demande tendant à voir ordonner à la SCI Segeoma de régulariser la vente de l’ensemble immobilier situé sur les parcelles cadastrées section BM numéros 337, 338 et 341 en ce compris la maison d’habitation située sur la parcelle numéro 338, au numéro 372 de la Route de Lille à Lens (62300), à un prix de 435 000 euros net vendeur. Elle sera également déboutée de sa demande d’astreinte.

Sur les demandes de dommages et intérêts

La SARL DBS étant déboutée de sa demande de voir ordonner la vente, il y a lieu de considérer que sa demande d’indemnisation des loyers payés entre le temps où la vente aurait dû être conclue selon elle et la vente effective ne peut qu’être rejetée.

En outre, elle sera déboutée de sa demande tendant à l’indemnisation de son préjudice moral et au titre de la résistance abusive de la SCI Segeoma.

Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

L’article 696 du Code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, la SARL DBS est la partie perdante au procès.

En conséquence, la SARL DBS sera condamnée aux dépens.

L’article 700 du Code de procédure civile prévoit que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.

En l’espèce, la SARL DBS, partie condamnée aux dépens, sera condamnée à verser à la SCI Segeoma la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile. La SARL DBS sera déboutée de sa propre demande d’indemnisation à ce titre.

PAR CES MOTIFS

Le juge, statuant publiquement, par jugement contradictoire, en premier ressort, et par mise à disposition au greffe,

DÉBOUTE la SARL DBS de sa demande tendant à voir ordonner à la SCI Segeoma de régulariser la vente de l’ensemble immobilier situé sur les parcelles cadastrées section BM numéros 337, 338 et 341 en ce compris la maison d’habitation située sur la parcelle numéro 338, au numéro 372 de la Route de Lille à Lens (62300), à un prix de 435 000 euros nets vendeur ;

DÉBOUTE la SARL DBS de sa demande d’astreinte ;

DÉBOUTE la SARL DBS de sa demande d’indemnisation des loyers payés ;

DÉBOUTE la SARL DBS de sa demande d’indemnisation au titre de son préjudice moral ;

CONDAMNE la SARL DBS à payer à la SCI Segeoma la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

DÉBOUTE la SARL DBS de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE la SARL DBS aux dépens ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit.

LE GREFFIER LE PRESIDENT