TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 12]

MINUTE N°2025/ 748

AFFAIRE : N° RG 25/00065 – N° Portalis DBYA-W-B7J-E3TOA

Copie à :

M^e Murielle MOLINE

Copie exécutoire à :

M^e BELLISSENT

Le :

JUGEMENT DU 19 Septembre 2025

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 12]

DEMANDEUR :

Syndicat des copropriétaires de la résidence CAPAO sise [Localité 6],

pris en la personne de son syndic en exercice la SA SOLAGI, immatriculée au RCS de [Localité 12] sous le n° 622 920 247

[Adresse 2]

[Adresse 15]

[Localité 5]

Représenté par M^e BELLISSENT, avocat au barreau de BEZIERS, ayant pour avocat plaidant M^e Eve TRONEL PEYROZ, avocat au barreau de MONTPELLIER

DÉFENDERESSES :

Madame [A] [C], [R], [T] [W] épouse [L]

née le 24 Octobre 1971 à [Localité 21]

[Adresse 8]

[Localité 7]

Représentée par M^e Murielle MOLINE, avocat au barreau de BEZIERS

Madame [B] [N] [P]

née le 24 février 1974 à [Localité 16]

[Adresse 9]

[Localité 10]

non comparante ni représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Lors des débats en audience publique :

Présidente : Nadine ZENOU, Magistrate à titre temporaire,

Greffière : Françoise SENDAT,

Magistrat ayant délibéré : Nadine ZENOU, Magistrate à titre temporaire,

DÉBATS :

Audience publique du 27 Juin 2025

DECISION :

réputée contradictoire, en premier ressort, prononcée par mise à disposition au greffe le 19 Septembre 2025 par Nadine ZENOU, Magistrate à titre temporaire, au tribunal judiciaire de Béziers, assistée de Emeline DUNAS, Greffiere,

EXPOSE DU LITIGE

En raison de charges de copropriété impayées, le [Adresse 18] [Adresse 13] représenté par son syndic en exercice, la société SOLAGI, a fait assigner, selon actes de commissaire de justice en date du 20 février 2025 et du 5 mars 2025 auquel il est référé pour un plus ample exposé des faits, moyens et prétentions, Madame [A] [W] [L] et Madame [B] [P] devant la présente juridiction aux fins de les voir condamner solidairement, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, au paiement des sommes suivantes :

5.884,49 € au titre des charges avec intérêts au taux légal à compter du 4 septembre 2024 ; 800,00 € à titre de dommages et intérêts ;984,00 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;Aux sommes retenues par huissier par application de l’article A444-32 du code de commerce ;Aux entiers dépens ;

A l’audience du 27 juin 2025, à laquelle l’affaire a été retenue, le syndicat des copropriétaires requérant, représenté par son avocat, maintient ses demandes et sollicite que Madame [A] [W] [L] soit déboutée de toutes ses demandes, fins et prétentions.

Madame [A] [W] [L], représentée par son conseil, lequel dépose ses conclusions par lesquelles elle conteste à titre principal la recevabilité des demandes à son encontre contestant la qualité de propriétaire indivis, à titre subsidiaire elle sollicite que le syndicat de copropriétaires soit débouté de l’ensemble de ses demandes et à titre infiniment subsidiaire ordonner que la condamnation soit prélevée entre les mains de Maître [D] [F], notaire en charge de la succession de Monsieur [X] [W].

Madame [B] [P] bien que régulièrement citée à comparaître, n’est ni présente ni représentée.

Sur quoi, l’affaire a été mise en délibéré au 19 septembre 2025 pour y être rendue la présente décision par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la recevabilité des demandes :

En l’espèce, il ressort des pièces versées au dossier, notamment de l’acte reçu chez Maître [U] [M], notaire à SAINT CHINIAN le 13 juillet 1988 que Madame [A] [W] [L] et Madame [B] [P] sont nues-propriétaires des lots 276 et 311 situé [Adresse 17]), et la SCI MAGA en était l’usufruitière jusqu’au 13 juillet 2018, date à laquelle l’usufruit desdits lots sera détenu par les époux [W]. Suite au décès de Monsieur [X] [W] survenu le 7 avril 2024, Madame [C] [I], son épouse, devenait seule usufruitière des lots 276 et 311 alors que Madame [A] [W] [L] et Madame [B] [P] restaient nus-propriétaires.

Par ailleurs il ressort de l’article 27 du règlement de copropriété que les dettes dus au titre d’un lot à l’égard du syndicat sont indivisibles. Le Syndicat pourra en exiger l’entière exécution de n’importe lequel des héritiers ou représentant d’un copropriétaire. Si un ou plusieurs lots appartiennent indivisément à plusieurs copropriétaires, ces derniers seront solidairement tenus des charges envers le syndicat, lequel pourra exiger l’entier paiement de n’importe lequel des indivisaires. Les nus-propriétaires, les usufruitiers, les titulaires d’un droit d’usage ou d’habitation seront, de la même manière que ci-dessus, solidaires envers le syndicat.

En conséquence, Madame [A] [W] [L] et Madame [B] [P] étant nues-propriétaires des lots 276 et [Cadastre 4] de la résidence [Adresse 13] à [Localité 11], elles sont tenues solidairement des charges de copropriété envers le syndicat, lequel est fondé à solliciter à agir à leur encontre.

1°) Sur le montant de la créance :

Sur les charges de copropriétés échues :

Aux termes de l’article 10 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, « les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées ». Ils sont de plus « tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots (…) ».

De même, l’article 14-1 de cette même loi prévoit que les copropriétaires versent des provisions égales au quart du budget voté et que la provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l’assemblée générale.

L’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire, qui n’a pas contesté dans les délais prévus à l’article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes, n’est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

Conformément au relevé de propriété produit, Madame [A] [W] [L] et Madame [B] [P] sont nues-propriétaires des lots n°276 et 311 au sein de la résidence « [14] » sise [Adresse 3])[Adresse 1]) et sont donc en cette qualité tenues au paiement de la quote-part des charges de copropriété afférentes à ses lots, et ce indépendamment de l’état de la liquidation successorale ou de l’absence de mise en demeure adressé à la SCI MAGA qui n’est plus usufruitière depuis le 13 juillet 2018.

En l’espèce, il résulte des pièces régulièrement versées aux débats, notamment des procès-verbaux de l’assemblée générale en date du 5 aout 2023, du 30 juillet 2022 et du 27 juillet 2024, des appels de fonds et du relevé de compte que les défenderesses, malgré mises en demeure préalables en date du 28 mars 2023, du 9 et 15 avril 2024 et du 4 septembre 2024, envoyées par courriers avec avis de réception, restent redevable au 6 février 2025 de la somme de 5320,49 € au titre de sa quote-part de charges de copropriété, somme au paiement de laquelle il convient donc de les condamner.

Conformément à l’article 36 du décret n° 2004-479 du 27 mai 2004, les sommes dues au titre de l’article 35 portent intérêt au profit du syndicat. Cet intérêt, fixé au taux légal en matière civil, est dû à compter de la mise en demeure adressée par le syndic au copropriétaire défaillant. Il s’évince de la combinaison de cet article et de l’article 64 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967 pris pour l’application de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis de 1967 que les intérêts courent, en cas de recours à une lettre recommandée avec avis de réception, soit de la date de réception par son destinataire de la lettre valant mise en demeure, soit en cas d’absence du débiteur lors de la présentation de la lettre du lendemain de la date de sa première présentation au domicile du destinataire.

En l’espèce, cette somme produira intérêts au taux légal à compter de la date de mise en demeure du 4 septembre 2024.

Sur les frais nécessaires au recouvrement :

Concernant les frais nécessaires au recouvrement des charges de copropriété, l’article 10-1, a), de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 dispose que sont imputables au seul copropriétaire concerné « les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur » (a.) ; ce qui s’entend des frais qui n’entrent ni dans les dépens, ni dans les prévisions de l’article 700 du code de procédure civile. Il précise enfin que « le juge peut toutefois en décider autrement en considération de l’équité ou de la situation économique des parties au litige ».

En l’espèce, le décompte fait état des frais de mises en demeure d’un montant de 138 € (30+3x36) alors même que le contrat de syndic ( p.7) prévoit ces frais à hauteur de 36 € par mise en demeure. La demande est fondée.

Le décompte fait état de frais de constitution de dossier avocat pour un montant de 240 €, frais prévus par le contrat du syndic. La demande est fondée.

Le décompte fait état de frais de suivi de procédure d’impayé pour un montant de 42 €, frais prévus par le contrat du syndic. La demande est fondée.

Le demandeur justifie, conformément au contrat du syndic, de frais de dernier avant poursuite pour un montant de 564 €.

Il sera fait droit à la demande de condamnation solidaire de Madame [A] [W] [L] et Madame [B] [P] à la somme totale de 564 € au titre des frais de recouvrement.

Sur la demande indemnitaire : L’article 1231-6 du code civil énonce que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal à compter de la mise en demeure. L’alinéa 3 de ce texte prévoit toutefois que le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires.

En l’espèce, il ressort des pièces versées au dossier Madame [A] [W] [L] et Madame [B] [P] sont redevables des charges de copropriété au titre de l’année 2022, 2023 et 2024.

Dans ces circonstances, il n’est pas rapporté que le retard important de règlement des charges de copropriétés résulte de la mauvaise foi de Madame [A] [W] [L] et Madame [B] [P] et le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA RESIDENCE « CAPAO » n’établit pas l’existence d’un préjudice distinct que le simple retard.

Le requérant sera débouté de ses demandes à ce titre.

2°) Sur les demandes accessoires :

Sur les dépens

L’article 696 du Code de procédure civile précise que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Madame [A] [W] [L] et Madame [B] [P], partie perdante, seront condamnées aux dépens.

Sur les frais irrépétibles

L’article 700 du Code de procédure civile dispose que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer : 1° A l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens, 2° et, le cas échéant, à l’avocat du bénéficiaire de l’aide juridictionnelle partielle ou totale une somme au titre des honoraires et frais, non compris dans les dépens, que le bénéficiaire de l’aide aurait exposés s’il n’avait pas eu cette aide. Dans ce cas, il est procédé comme il est dit aux alinéas 3 et 4 de l’article 37 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991.

Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. Néanmoins, s’il alloue une somme au titre du 2° du présent article, celle-ci ne peut être inférieure à la part contributive de l’Etat

L’équité ne s’oppose pas à ce que Madame [A] [W] [L] et Madame [B] [P] soient condamnées au paiement de la somme de 984,00 € en application de l’article 700 du Code de procédure civile.

Les demandes tendant à mettre à sa charge les frais prévus par l’article A444-32 du code de commerce seront rejetées, ces frais de recouvrement, engagés sans titre exécutoire ne pouvant qu’être à la charge du créancier.

Sur l’exécution provisoire

Il convient de rappeler que la présente décision est exécutoire par provision en application de l’article 514 du Code de procédure civile, sans qu’aucun motif ne justifie qu’elle soit écartée.

PAR CES MOTIFS,

Le Tribunal, statuant publiquement par jugement réputé contradictoire et en premier ressort, prononcé par mise à disposition au greffe,

DECLARE que l’action du [Adresse 19] [Adresse 13] » représenté par son syndic en exercice la société SOLAGI est recevable ;

DEBOUTE Madame [A] [W] [L] de ses demandes ;

CONDAMNE solidairement Madame [A] [W] [L] et Madame [B] [P] à payer au [Adresse 19] [Adresse 13] » représenté par son syndic en exercice la société SOLAGI, la somme de 5320, 49 € (cinq mille trois cent vingt euros quarante-neuf centimes) au titre de sa quote-part de charges de copropriété arrêtée au 6 février 2025 outre intérêts au taux légal à compter du 4 septembre 2024 date de la mise en demeure ;

CONDAMNE solidairement Madame [A] [W] [L] et Madame [B] [P] à payer au [Adresse 19] [Adresse 13] » représenté par son syndic en exercice la société SOLAGI, la somme de 564 euros (cinq cent soixante-quatre euros) au titre des frais nécessaires au recouvrement des charges de copropriété ;

DEBOUTE le [Adresse 19] [Adresse 13] », représenté par son syndic en exercice la société SOLAGI, de ses demandes au titre de dommages-intérêts ;

CONDAMNE solidairement Madame [A] [W] [L] et Madame [B] [P] aux entiers dépens de la présente instance ;

DIT qu’en application des articles 1343-1 et 1343-2 du code civil que toutes sommes susceptibles d’être versées par le requis sur les sommes susvisées, s’imputeront tout d’abord sur les intérêts dus si le règlement n’est pas intégral ;

CONDAMNE solidairement Madame [A] [W] [L] et Madame [B] [P] à payer au [Adresse 20] » représenté par son syndic en exercice, la société SOLAGI, la somme de 984,00 € (neuf cent quatre-vingt-quatre euros) en application de l’article 700 du Code de procédure civile ;

DIT qu’il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire.

Ainsi jugé et prononcé le DIX NEUF SEPTEMBRE DEUX MILLE VINGT CINQ, par décision mise à disposition au greffe, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

La Greffière, La Juge,