Min N° 26/00211

N° RG 25/03570 – N° Portalis DB2Y-W-B7J-CECHB

M. [T] [Q]

C/

M. [U] [A]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MEAUX

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

JUGEMENT DU 04 mars 2026

DEMANDEUR :

Monsieur [T] [Q]

[Adresse 1]

[Localité 1]

représenté par M^e Gilles DE BIASI, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant

DÉFENDEUR :

Monsieur [U] [A]

[Adresse 2]

[Localité 2]

non comparant

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Madame DE TALHOUËT Jeanne, juge placée auprès du premier président de la cour d’appel de Paris, déléguée au tribunal judiciaire de Meaux par ordonnance en date du 02 décembre 2025 pour exercer les fonctions de juge chargée des contentieux et de la protection

Greffier : Madame DEMILLY Florine

DÉBATS :

Audience publique du : 03 décembre 2025

Copie exécutoire délivrée

le :

à : M^e Gilles DE BIASI, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant

Copie délivrée

le :

à : Monsieur [U] [A]

EXPOSÉ DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé en date du 17 novembre 2022, M. [T] [Q] a donné à bail à M. [U] [A] un logement situé [Adresse 2] à [Localité 2], moyennant le paiement d’un loyer mensuel total de 585 euros, hors charges.

Par acte de commissaire de justice du 16 mai 2025, M. [T] [Q] a fait signifier à M. [U] [A] un commandement de payer la somme principale de 2 253,41 euros au titre des loyers et charges impayés, de justifier de l’occupation du logement, et de fournir les justificatifs d’assurance du logement, en se prévalant de la clause résolutoire insérée au bail et des dispositions des articles 7 et 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

La commission départementale de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) a été saisie de la situation d’impayé de loyers par voie électronique avec avis de réception du 20 mai 2025.

Par acte de commissaire de justice signifié le 30 juillet 2025, M. [T] [Q] a fait assigner M. [U] [A] devant le Juge des contentieux de la protection du tribunal de judiciaire de Meaux aux fins de voir :

— constater l’acquisition de la clause résolutoire prévue au bail d’habitation faute pour le locataire de s’être acquitté des causes du commandement dans le délai de deux mois, et à défaut prononcer la résiliation du bail en application de l’article 1224 du code civil ;

— ordonner son expulsion et celle de tout occupant de son chef, si besoin est, avec le concours de la force publique ;

— condamner M. [U] [A] à lui payer la somme de 3 834,15 euros au titre de l’arriéré locatif ;

— condamner M. [U] [A] à lui payer une indemnité d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer et des charges actualisés, soit au moins égale à 790,37 euros, à compter de la résiliation du bail jusqu’à sa libération effective des lieux ;

— condamner M. [U] [A] aux dépens de l’instance, en ce compris le coût du commandement de payer ;

— condamner M. [U] [A] au paiement de la somme de 1 800 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

En application des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, cette assignation a été notifiée à la préfecture de la Seine et Marne par voie électronique avec avis de réception du 1er août 2025.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 3 décembre 2025.

M. [T] [Q], représenté par son conseil, a demandé le bénéfice de son acte introductif d’instance. Il a confirmé que la demande d’expulsion était fondée sur le défaut de paiement des loyers et non sur l’absence de production du justificatif de la souscription d’une assurance habitation. Il a demandé à être autorisé à produire, en cours de délibéré, un décompte actualisé de sa créance.

Au soutien de ses demandes, il invoque l’application de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, expliquant que le défendeur n’a pas réglé les sommes réclamées dans le délais requis après la délivrance du commandement de payer. Subsidiairement, il fait valoir que le non-paiement des loyers constitue en l’espèce un manquement grave du locataire à ses obligations justifiant la résiliation judiciaire du bail en application des articles 1224 et suivants du code civil et 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Régulièrement assigné en l’étude du commissaire de justice, M. [U] [A] n’a pas comparu.

Le juge a invité les parties à produire tous les éléments relatifs à l’existence d’une procédure de surendettement conformément à l’article 24 V de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Aucun diagnostic social et financier n’a été reçu au greffe avant l’audience.

L’affaire a été mise en délibéré au 04 février 2026, prorogé au 4 mars 2026.

Par note en délibéré, autorisée, recue au greffe le 15 décembre 2025, M. [T] [Q] a transmis, par l’intermédiaire de son conseil, un décompte actualisé de sa créance.

MOTIVATION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En l’espèce, M. [U] [A], régulièrement assigné en l’étude du commissaire de justice, n’a pas comparu et n’a pas été représenté à l’audience. Dès lors, la décision étant susceptible d’appel, il y a lieu de statuer par jugement réputé contradictoire en application de l’article 473 du code de procédure civile.

Sur la demande en paiement des loyers et charges

Il résulte de l’article 7 a) de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 ainsi que des termes du contrat de bail auquel la loi donne force obligatoire suivant les dispositions de l’article 1103 du code civil que le locataire est obligé de payer le loyer et les charges aux termes convenus.

Selon l’article 24 V de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative.

En application de l’article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l’exécution d’une obligation d’en rapporter la preuve.

En l’espèce, M. [T] [Q] verse aux débats les pièces suivantes :

le contrat de bail conclu entre les parties le 17 novembre 2022 ;le commandement de payer visant la clause résolutoire du bail, en date du 16 mai 2025 ;le décompte de la créance arrêté au mois de décembre inclus.

Selon ce dernier décompte, M. [U] [A] reste devoir à M. [T] [Q] la somme de 7 793,93 euros au titre des loyers et charges impayés arrêtés au 4 décembre 2025, échéance du mois de décembre incluse.

M. [U] [A] n’apporte aucun élément de nature à contester le montant de la créance ainsi établie, n’ayant pas comparu.

Il convient par conséquent de le condamner à payer à M. [T] [Q] cette somme au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés arrêtés au 4 décembre 2025, échéance du mois de décembre incluse, outre intérêts au taux légal à compter du présent jugement.

Sur la résiliation du bail et l’expulsion

Sur la recevabilité de l’action en résiliation du bail

Conformément aux dispositions de l’article 24, III, de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, une copie de l’assignation aux fins de constat de la résiliation du bail de la résiliation du bail a été notifiée au représentant de l’Etat dans le département le 1er août 2025, soit au moins six semaines avant l’audience.

Par ailleurs, M. [T] [Q] justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique le 20 mai 2025, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 30 juillet 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

Sur la demande de constat de l’acquisition de la clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers

En application de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa version en vigueur à la date de la conclusion du contrat de bail litigieux, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail signé par les parties contient une clause résolutoire qui prévoit qu’en cas de non-paiement des loyers ou charges échus, le bail pourra être résilié de plein droit, à l’initiative du bailleur, deux mois après un commandement de payer resté infructueux (article 2.11 des conditions générales du bail).

Or, M. [T] [Q] justifie avoir régulièrement signifié le 16 mai 2025 un commandement de payer visant la clause résolutoire ainsi que les dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, pour un montant de 2 253,41 euros.

Le relevé de compte indique que ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, les versements effectués n’ayant pas permis de régler les sommes dues.

Par conséquent, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 17 juillet 2025.

M. [U] [A] est donc occupant sans droit ni titre depuis cette date. Le décompte actualisé versé aux débats indique que le versement du loyer n’est pas repris, le dernier règlement effectué par le défendeur datant du mois de mai 2025. Par ailleurs, M. [U] [A] n’a pas comparu.

Dans ces conditions, il y a lieu d’ordonner son expulsion ainsi que celle de tous occupants de son chef des lieux loués selon les modalités prévues au dispositif ci-après.

Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1, L. 433-2, R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.

Sur l’indemnité d’occupation

Selon l’article 1730 du code civil, à l’expiration du bail, le locataire doit restituer les locaux avec remise des clefs.

L’article 1240 du code civil dispose que tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. En application de ce texte, en cas de maintien dans les lieux du locataire malgré la résiliation du bail, l’occupant sans droit ni titre d’un local est tenu d’une indemnité d’occupation envers le propriétaire. L’indemnité d’occupation, dont la nature est mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l’occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.

Son montant mensuel est égal à celui du loyer et des charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, et ce par référence à la valeur locative du bien.

En l’espèce, M. [U] [A] est occupant sans droit ni titre depuis le 17 juillet 2025. Il est donc redevable d’une indemnité mensuelle d’occupation, au paiement de laquelle il sera condamné, à compter de cette date et jusqu’à la libération effective des lieux, d’un montant égal à celui du loyer révisé augmenté des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi.

Cette indemnité se substitue au loyer à compter du 17 juillet 2025 et jusqu’à la libération effective des lieux. Elle est incluse dans la condamnation principale jusqu’au terme du mois de décembre inclus.

Sur les frais du procès

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, M. [U] [A] échoue à l’instance. Il convient donc de le condamner aux dépens.

Sur les demandes relatives à l’article 700 du code de procédure civile

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

M. [U] [A], condamné aux dépens, sera également condamné à payer à M. [T] [Q] une somme au titre de l’article 700 du code de procédure civile, que l’équité commande de fixer à 800 euros.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe,

DECLARE recevable la demande de M. [T] [Q] aux fins de constat de l’acquisition de la clause résolutoire,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail conclu le 17 novembre 2022 entre M. [T] [Q] d’une part, et M. [U] [A] d’autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 2] à [Localité 2], sont réunies à la date du 17 juillet 2025 ;

CONSTATE la résiliation du bail à compter de cette date ;

ORDONNE en conséquence, à défaut de départ volontaire des lieux, l’expulsion de M. [U] [A] ainsi que de tout occupant de son chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, avec l’assistance de la force publique si besoin est ;

RAPPELLE que l’expulsion ne peut avoir lieu qu’en dehors de la période de la trêve hivernale;

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE M. [U] [A] à payer à M. [T] [Q] la somme de 7 793,93 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation arrêtés au 4 décembre 2025 échéance de décembre 2025 comprise ;

CONDAMNE M. [U] [A] à payer à M. M. [T] [Q] une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou un procès-verbal d’expulsion ;

CONDAMNE M. [U] [A] aux dépens de l’instance, comprenant les frais de signification du commandement de payer du 16 mai 2025 ;

CONDAMNE M. [U] [A] à payer à M. [T] [Q] la somme de 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire de droit.

La greffière La juge