N° RG 24/01239 – N° Portalis DBX4-W-B7I-S7N7

MINUTE N° : 24/

DOSSIER : N° RG 24/01239 – N° Portalis DBX4-W-B7I-S7N7

NAC: 62B

FORMULE EXÉCUTOIRE

délivrée le

à la SCP D’AVOCATS MARGUERIT – BAYSSET

à M^e Merouane KHENNOUCHE

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE TOULOUSE

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 03 DECEMBRE 2024

DEMANDERESSE

SCI CAUBET, dont le siège social est sis [Adresse 6]

représentée par Maître Isabelle BAYSSET de la SCP D’AVOCATS MARGUERIT – BAYSSET, avocats au barreau de TOULOUSE

DÉFENDEURS

M. [E] [M], demeurant [Adresse 5]

défaillant

SARL STRATTON OAKMONT REAL ESTATE, dont le siège social est sis [Adresse 7]

représentée par Maître Merouane KHENNOUCHE, avocat au barreau de TOULOUSE

SARL SELAH, dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par M^e Merouane KHENNOUCHE, avocat au barreau de TOULOUSE

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Lors des débats à l’audience publique du 05 novembre 2024

PRÉSIDENT : Robin PLANES, Premier Vice-Président Adjoint

GREFFIER : Claire SAGNARDON, Adjointe Administrative faisant fonction de Greffier

ORDONNANCE :

PRÉSIDENT : Robin PLANES, Premier Vice-Président Adjoint

GREFFIER : Claire SAGNARDON, Adjointe Administrative faisant fonction de Greffier

Prononcée publiquement par mise à disposition au greffe,

EXPOSE DU LITIGE

La SCI CAUBET est propriétaire d’une maison de ville sise [Adresse 3] dans laquelle sa gérante exerce la profession de kinésithérapeute.

La SARL STRATTON OAKMONT REAL ESTATE est propriétaire de l’immeuble voisin, situé [Adresse 1] [Localité 8] qu’elle loue à la SARL SELAH, laquelle exploite dans cet immeuble une activité de location de courte durée.

En avril 2023, la SARL SELAH a mandaté Monsieur [E] [M], entrepreneur individuel, pour qu’il installe un compresseur de climatisation. La SCI CAUBET soutient que cet équipement est fixé sur un mur de l’immeuble appartenant à la SARL STRATTON OAKMONT REAL ESTATE, mais est situé dans la cour lui appartenant et qu’elle n’a pas donné son autorisation pour pénétrer sur sa propriété.

Par acte de commissaire de justice du 11 juin 2024 enregistré sur le n° RG 24/01239, la SCI CAUBET a assigné la SARL STRATTON OAKMONT REAL ESTATE et la SARL SELAH devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Toulouse aux fins d’enlèvement d’un bloc de climatisation empiétant sur sa propriété et aux fins de condamnations indemnitaires diverses.

Par acte de commissaire de justice du 24 septembre 2024 enregistré sur le n° RG 24/01888, la SARL SELAH a assigné Monsieur [E] [M] en appel en cause devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Toulouse aux fins de condamnation de l’intervenant forcé à la relever et à la garantir de toutes condamnations prononcées à son encontre.

Les affaires ont été plaidées lors de l’audience du 05 novembre 2024.

Dans ses conclusions au soutien des débats, la SCI CAUBET, par l’intermédiaire de son avocat et au visa de l’article 835 du code de procédure civile, des articles 544 et 1240 et suivants du code civil, demande au juge des référés, de :

— rejeter toutes conclusions adverses comme injustes est mal fondées,

— rejeter la demande de mise hors de cause de la SARL STRATTON OAKMONT REAL ESTATE,

— condamner in solidum la SARL STRATTON OAKMONT REAL ESTATE et la SARL SELAH à procéder à la dépose et à l’enlèvement du bloc de climatisation empiétant sur sa propriété située [Adresse 4] et ce, sous astreinte de 200 euros par jour de retard,

— condamner in solidum la SARL STRATTON OAKMONT REAL ESTATE et la SARL SELAH à lui verser à titre provisionnel les sommes de :

—  7.990,40 euros au titre des travaux de remise en état, avec intérêt au taux légal à compter de la mise en demeure en date du 212 juillet 2023,

—  330 euros TTC au titre du procès-verbal de constat,

—  1.500 euros en réparation du préjudice subi,

— condamner in solidum la SARL STRATTON OAKMONT REAL ESTATE et la SARL SELAH à lui verser une somme de 2.000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance.

De leur côté, la SARL STRATTON OAKMONT REAL ESTATE et la SARL SELAH, par la voix de leur avocat commun, demandent au juge des référés, au visa de l’article 367 du code de procédure civile et des articles 1103 et suivants, 1231-1 et 1240 du code civil, de :

— à titre liminaire :

— joindre les deux affaires sous le n°RG 24/01239

— principalement :

— prononcer la mise hors de cause de la SARL STRATTON OAKMONT REAL ESTATE,

— débouter la SCI CAUBET de l’intégralité de ses demandes sous astreinte,

— condamner Monsieur [E] [M] à la relever et à la garantir de toutes condamnations prononcées à son encontre,

— subsidiairement :

— débouter la SCI CAUBET de l’intégralité de ses demandes sous astreinte,

— débouter la SCI CAUBET de l’intégralité de ses demandes indemnitaires,

— condamner Monsieur [E] [M] à la relever et à la garantir de toutes condamnations prononcées à son encontre,

— condamner Monsieur [E] [M] à leur verser la somme de 1.500 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance.

Monsieur [E] [M], bien qu’il ait pu bénéficier d’un renvoi pour faire appel à un avocat lors de l’audience du 08 octobre 2024, ne s’est pas fait représenter par avocat lors de l’audience du 05 novembre 2024.

Sur les moyens de fait et de droit développés par chaque partie, il sera renvoyé à ses conclusions versées au soutien des débats oraux, et ce, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

Les affaires ont été mises en délibéré au 03 décembre 2024.

MOTIFS DE LA DECISION

* Sur la jonction

L’article 367 du code de procédure civile dispose : « le juge peut, à la demande des parties ou d’office, ordonner la jonction de plusieurs instances pendantes devant lui s’il existe entre les litiges un lien tel qu’il soit de l’intérêt d’une bonne justice de les faire instruire ou juger ensemble. Il peut également ordonner la disjonction d’une instance en plusieurs ».

En l’espèce, les parties défenderesses demandent la jonction des instances RG 24/01239 et RG 24/01888 qui concernent le même litige en lien avec le système de climatisation litigieux.

Il est de bonne administration de la justice que d’ordonner la jonction des affaires enregistrées sous les numéros RG 24/01239 et RG 24/01888 qui concernent le même litige.

Il y sera donc procédé comme mentionné au dispositif de la présente ordonnance.

* Sur la demande de mise hors de cause

La SARL STRATTON OAKMONT REAL ESTATE demande à être mise hors de cause. En sa qualité de bailleresse, elle indique être étrangère à ce litige. Elle signale que c’est uniquement son preneur à bail qui a pris l’initiative de contracter avec un artisan aux fins d’installation d’un climatiseur, pour laquelle elle indique ne pas avoir été consultée.

Aucun élément versé au dossier ne permet de contester cette thèse selon laquelle le litige est né de la seule initiative du preneur à bail. En l’absence de contestation sérieusement étayée sur cette demande de mise hors de cause, il convient d’y faire droit dès lors qu’il est en effet établi que la SARL STRATTON OAKMONT REAL ESTATE est étrangère à ce litige.

* Sur l’existence d’un trouble manifestement illicite

Selon les dispositions de l’article 835 du code de procédure civile : " Le président du tribunal judiciaire peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire ".

L’article 544 du code civil dispose : « La propriété est le droit de jouir et disposer des choses de la manière la plus absolue, pourvu qu’on n’en fasse pas un usage prohibé par les lois ou par les règlements ».

Sur la base de ces textes, la SCI CAUBET soutient subir un trouble manifestement illicite en ce que :

— elle n’a donné son autorisation à ce qu’un artisan pénètre sur sa propriété en son absence pour procéder à l’installation de ce matériel,

— le bloc de climatisation et les tuyaux se trouvent sur sa propriété,

— ce système de climatisation génère des écoulements d’eau sur sa propriété,

— lors de l’installation de cet appareil, des dégradations ont eu lieu au niveau des tuiles, du solin, de la volige et du mur pour y faire passer les tuyaux.

La SCI CAUBET verse aux débats un procès-verbal de commissaire de justice dressé le 06 juin 2023 qui corrobore l’intégralité de ses doléances et notamment :

— la présence des tuiles cassées,

— un morceau « de volige est cassé avec les tuyaux blancs calorifugés de la climatisation qui la traverse puis ils passent à travers le mur par un trou avec une importante dégradation du mur avec des morceaux de crépi et un galet du mur jonchant le sol de l’appentis ».

Par courrier du 12 juillet 2023, la conseil de la SCI CAUBET mettait en demeure la SARL SELAH, d’avoir à déposer le bloc de climatisation qui empiète sur la propriété de sa cliente et de prendre en charge l’intégralité des travaux de reprise.

En réponse et par courrier du 10 août 2023, la gérant de la SARL SELAH considérait que la responsabilité devait exclusivement être supportée par Monsieur [E] [M] qu’elle avait mandaté pour installer le système de climatisation.

Il résulte également des échanges de SMS entre la SCI CAUBET et la SARL SELAH que cette dernière semble ne pas nier la situation d’empiétement ayant créé un trouble anormal de voisinage qui porte atteinte au droit de propriété de la partie demanderesse.

En l’absence de contestation, il sera fait droit aux demandes de la SCI CAUBET consistant à mettre fin à ce trouble manifestement illicite à son préjudice.

Dans la mesure où la SARL STRATTON OAKMONT REAL ESTATE a été mise hors de cause et parce qu’aucune prétention n’est formulée par la SCI CAUBET à l’encontre de Monsieur [E] [M], seule la SARL SELAH sera débitrice de l’injonction judiciaire consistant à procéder à la dépose et à l’enlèvement du bloc de climatisation à l’exclusion des frais de remise en état du mur qui seront indemnisés par l’allocation de dommages-intérêts.

En sollicitant Monsieur [E] [M] afin que celui-ci installe le système de climatisation, la SARL SELAH s’est comportée comme un maître de l’ouvrage. Ce dernier a nécessairement donné des directives à l’artisan sur l’emplacement du climatiseur à installer, sur l’identification des murs à percer pour le passage des tuyaux et qui l’a mandaté pour qu’il pénètre chez sa voisine, sans obtenir son autorisation préalable.

Le fait de se défausser sur son installateur et de nier sa part de responsabilité est constitutif d’une attitude empreinte d’une désinvolture et d’une négligence qui nécessitent de la contraindre à lui imposer d’agir sous peine d’astreinte.

De son côté, l’installation du compresseur de climatisation par Monsieur [E] [M] a été à l’origine de dégradations non réparées. Ce professionnel ne semble pas s’être inquiété de l’imbrication des propriétés respectives, ni de sa participation au litige en germe.

Dans leurs rapports entre eux, il convient de considérer que la part de responsabilité qui doit échoir à la SARL SELAH et à Monsieur [E] [M] est égale. Ce dernier sera donc tenu de relever et de la garantir la SARL SELAH de la moitié du coût induit par les travaux de dépose du climatiseur et d’enlèvement des tuyaux, ainsi que des autres conséquences indemnitaires liés notamment à la remise en état du mur, qui seront prononcées ci-dessous à l’exclusion de la demande en réparation du préjudice moral subi.

* Sur les demandes de provisions

En l’espèce, le procès-verbal de constat précité permet de matérialiser les dégradations des tuiles, du solin et de la volige. Compte tenu de la configuration des lieux et de la nécessité pour l’artisan de monter sur l’endroit du toit dégradé pour installer le matériel, imputer la cause de ces dégradations aux parties défenderesses et intervenantes forcées n’apparaît pas sérieusement contestable.

Cela est d’autant plus vrai qu’une part importante des dégradations a directement été provoquée par le percement des murs pour faire passer les tuyaux du climatiseur et par le refoulement de l’humidité créé par le climatiseur qui a contribué à dégrader les éléments de toit en-dessous.

La demande indemnitaire n’étant formée qu’à l’égard de la SARL SELAH du fait de la mise hors de cause de la société bailleresse, seule celle-ci sera condamnée à prendre en charge les conséquences indemnitaires des dégradations.

La SCI CAUBET demande sa condamnation à lui verser à titre provisionnel les sommes de :

—  7.990,40 euros au titre des travaux de remise en état, avec intérêt au taux légal à compter de la mise en demeure en date du 212 juillet 2023,

—  330 euros TTC au titre du procès-verbal de constat,

—  1.500 euros en réparation du préjudice subi,

Nonobstant l’aspect évolutif des désordres, la SCI CAUBET n’explique pas comment son chiffrage de travaux de reprise est passée de la somme de 3.705,92 euros TTC en juillet 2023 lorsqu’elle mettait en demeure la partie défenderesse, à la somme de 7.990, 40 euros TTC en novembre 2023. Il apparaît que le devis réalisé par la SAS MS10 TRAVAUX intègre des postes de réparations qui n’ont pas de lien justifié avec les dégradations constatées (cheminée, éclairage…).

Dans ces conditions, le chiffrage des travaux de remise en état sera évalué de manière provisionnelle en retranchant les postes du devis qui ne semblent pas être causés directement par les dégradations imputables aux défendeurs. Ce montant des travaux de reprise sera estimé à la somme de 6.000 euros.

La SARL SELAH sera également condamnée à prendre en charge le coût du procès-verbal de constat, dont il est constant qu’il se chiffre à la somme de 330 euros TTC en vertu de la facture du 15 juin 2023.

Pour ces deux condamnations, Monsieur [E] [M] sera condamné à relever la SARL SELAH à hauteur de 50 % du montant des condamnations mises à sa charge.

Enfin, la SARL SELAH sera condamnée à verser à titre provisionnel une somme de 1.000 euros à valoir sur l’indemnisation de son préjudice moral en lien avec cette instance. Elle met en exergue un préjudice moral certain pour avoir subi une violation de domicile, une absence de considération pour la propriété d’autrui et une désinvolture certaine à ne pas assumer les conséquences de ses choix et de ses décisions.

Ce dernier chef de préjudice n’est pas soumis à la garantie de l’artisan.

* Sur les dépens de l’instance

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

La SARL SELAH et Monsieur [E] [M], parties perdantes, seront condamnés in solidum aux entiers dépens.

* Sur les frais irrépétibles

L’article 700 du code de procédure civile dispose : " Le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer : 1° A l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; 2° Et, le cas échéant, à l’avocat du bénéficiaire de l’aide juridictionnelle partielle ou totale une somme au titre des honoraires et frais, non compris dans les dépens, que le bénéficiaire de l’aide aurait exposés s’il n’avait pas eu cette aide (…) ".

La SARL SELAH sera condamnée à verser à la SCI CAUBET la somme de 1.500 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Monsieur [E] [M] sera tenu de garantir la SARL SELAH à hauteur de la moitié de cette somme.

La SARL STRATTON OAKMONT REAL ESTATE sera déboutée de sa demande sur ce fondement.

PAR CES MOTIFS,

Nous, M. Robin PLANÈS, premier vice président adjoint du tribunal judiciaire de TOULOUSE, statuant en qualité de juge des référés, publiquement, par mise à disposition au greffe, par ordonnance contradictoire et en premier ressort,

AU PRINCIPAL, RENVOYONS les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront, mais d’ores et déjà :

ORDONNONS la jonction des affaires enregistrées sous les numéros RG 24/01239 et RG 24/01888, sous le numéro unique RG 24/01239 ;

DISONS mettre hors de cause la SARL STRATTON OAKMONT REAL ESTATE ;

CONDAMNONS la SARL SELAH à exécuter les travaux d’urgence qui suivent au sein de la propriété immobilière de la SCI CAUBET situé [Adresse 4] :

— dépose et enlèvement du bloc de climatisation empiétant sur sa propriété,

— dépose et enlèvement de tous les accessoires du bloc de climatisation (tuyaux…) empiétant sur sa propriété, ;

DISONS que ces travaux ne seront pas effectués par Monsieur [E] [M] ;

DISONS qu’à défaut pour la SARL SELAH de justifier du respect de cette injonction par procès verbal de constat par commissaire de justice ou par un rapport d’un cabinet d’expert spécialiste, la SARL SELAH sera condamnée à payer à la SCI CAUBET une astreinte de 100 euros (cent euros) par jour calendaire de retard, à compter du trentième jour suivant la signification de la présente ordonnance ;

DISONS que cette astreinte provisoire courra sur un délai de 6 mois à compter du trente et unième jour calendaire suivant la signification de la présente ordonnance ;

DISONS que le juge de l’exécution restera compétent pour liquider cette astreinte provisoire et le cas échéant en prononcer une nouvelle ;

DISONS que Monsieur [E] [M] devra relever et garantir la SARL SELAH de la moitié du coût engendré par ces travaux de dépose et d’enlèvement du bloc de climatisation et de ses accessoires empiétant sur la propriété de la SCI CAUBET ;

DISONS que dans leurs rapports entre eux, la part de responsabilité incombant à la SARL SELAH et à Monsieur [E] [M] sera donc fixée respectivement à 50 % ;

PRECISONS que Monsieur [E] [M] ne sera pas tenu de relever et de garantir la SARL SELAH d’éventuelles astreintes liquidées qui seraient mises à sa charge ;

CONDAMNONS la SARL SELAH à verser à la SCI CAUBET la somme provisionnelle de 7.330 euros (SEPT MILLE TROIS CENT TRENTE EUROS) à titre de dommages-intérêts, majorée des intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

DISONS que Monsieur [E] [M] devra relever et garantir la SARL SELAH de la moitié des sommes à laquelle elle a été condamnée au titre des dommages-intérêts dans la limite de 6.330 euros (soit à hauteur de 3.165 euros, hors intérêts de retard) ;

DISONS que dans leurs rapports entre eux, la part de responsabilité incombant à la SARL SELAH et à Monsieur [E] [M] sera donc fixée respectivement à 50 % à l’exclusion de la part de dommages-intérêts pour préjudice moral ;

CONDAMNONS la SARL SELAH à verser à la SCI CAUBET la somme de 1.500 euros (MILLE CINQ CENTS EUROS) au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

DISONS que Monsieur [E] [M] devra relever et garantir la SARL SELAH de la moitié de la somme à laquelle elle a été condamnée au titre des frais irrépétibles ;

DISONS que dans leurs rapports entre eux, la part de responsabilité incombant à la SARL SELAH et à Monsieur [E] [M] sera donc fixée respectivement à 50 % ;

DEBOUTONS toutes autres ou surplus de prétention ;

CONDAMNONS in solidum la SARL SELAH et Monsieur [E] [M] aux entiers dépens de l’instance ;

RAPPELONS que la présente décision est exécutoire de plein droit.

Ainsi jugé et mis à disposition le 03 décembre 2024.

LA GREFFIERE, LE PRESIDENT,