TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 4]

[Adresse 3]

[Localité 2]

Références :

N° RG 25/00377 – N° Portalis DBYA-W-B7J-E3XSN

MINUTE N°2025/ 592

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

du 04 Novembre 2025

S.C.I. LOU CASTEL

c/

[Z] [X], [V] [M]

Copie délivrée à

prefecture

Copie exécutoire délivrée à

Maître Hervé POQUILLON

Le

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

Juge des contentieux de la protection

DEMANDERESSE :

S.C.I. LOU CASTEL

immatriculée au RCS de [Localité 4] sous le n°400 163 275

prise en la personne de son représentant légal en exercice

[Adresse 9]

[Localité 1]

Représentée par Maître Hervé POQUILLON de la SELARL HP AVOCATS, avocats au barreau de MONTPELLIER

DÉFENDEURS :

Monsieur [Z] [X]

[Adresse 6]

[Adresse 10]

[Localité 1]

non comparant ni représenté

Madame [V] [M]

[Adresse 6]

[Adresse 10]

[Localité 1]

comparante en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Lors des débats en audience publique et du prononcé :

Président : Régis DUFAUT, Magistrat à titre temporaire chargé des contentieux de la protection

Greffière : Emeline DUNAS,

ORDONNANCE :

réputée contradictoire, et en premier ressort,

A l’audience publique des référés du Tribunal Judiciaire, tenue le 16 septembre 2025, l’affaire a été régulièrement appelée et après mise en délibéré, l’ordonnance suivante a été rendue où il a été statué comme suit :

RAPPEL DES FAITS

La SCI LOU CASTEL a donné à bail à monsieur [X] [Z] et madame [M] [V] un bien à usage d’habitation situé [Adresse 7] à THEZAN LES BEZIERS 34490 par contrat en date du 15 Juin 2010 , pour un loyer mensuel de 600 euros et 9 euros de provision sur charges.

Des loyers étant demeurés impayés, la SCI LOU CASTEL a fait signifier à monsieur [X] [Z] et madame [M] [V] un commandement de payer visant la clause résolutoire le 28 mars 2025 , pour un montant en principal de 2520,82 euros.

Le 1er avril 2025 , la CCAPEX a été avisée de la situation d’impayé.

La SCI LOU CASTEL a ensuite fait assigner monsieur [X] [Z] et madame [M] [V] en référé devant le juge des contentieux de la protection de Béziers par acte de commissaire de justice du 9 juillet 2025 pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire ; être autorisée à faire procéder à leur expulsion, et obtenir leur condamnation solidaire au paiement :

— de la somme de 1356,41 euros au titre de l’arriéré locatif somme arrêtée au 6 juin 2025

— d’une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges mensuels soit 732,29 euros

— d’une somme de 350 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile et des dépens.

Un diagnostic social et financier a été reçu au greffe avant l’audience qui révèle que la dette locative serait due à une coupure de l’allocation logement directement versée au bailleur. Madame devrait verser 500 euros début septembre à son propriétaire . Afin de se maintenir dans le logement , un plan d’apurement à hauteur de 100 euros par mois sur 8 mois devrait être mis en place.

A l’audience du 16 septembre 2025 , la SCI LOU CASTEL représentée par son conseil précise que la dette locative s’élève désormais à 841,28 euros. Mais compte tenu de la reprise des paiements elle n’est pas opposée à la demande de délais de paiement de ses locataires.

Madame [M] [V] comparaît en personne et ne conteste pas le montant de la dette locative. Elle demande toutefois à pouvoir se maintenir dans les lieux en reprenant le paiement du loyer courant, outre une somme de 100 euros par mois en sus du loyer en règlement de l’arriéré.

Monsieur [X] [Z] bien que régulièrement cité à sa personne n’a pas comparu ni personne pour lui.

L’affaire a été mise en délibéré au 4 novembre 2025 .

MOTIFS DE LA DÉCISION

I. SUR LA RECEVABILITE :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la sous-préfecture de l’Hérault par mail enregistré le 10 juillet 2025 , soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 , modifié le 27 juillet 2023.

L’action est donc recevable.

II. SUR L’ACQUISITION DES EFFETS DE LA CLAUSE RÉSOLUTOIRE :

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 ( modifié le 27 juillet 2023 ) prévoit que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux ».

Toutefois , conformément à l’avis rendu par la cour de cassation le 13 juin 2024, ces dispositions n’ont pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l’entrée en vigueur de la loi.

Ainsi elles n’ont vocation à s’appliquer qu’aux contrats conclus postérieurement à la loi du 27 juillet 2023 ainsi qu''à ceux conclus antérieurement dont la clause résolutoire ne préciserait aucun délai.

Le bail conclu le 15 juin 2010 contient une clause résolutoire (article 9 ) qui prévoit un délai d’un mois mais le commandement de payer visant cette clause , signifié le 28 mars 2025 , pour la somme en principal de 2520,82 euros prévoit un délai de deux mois. . Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois , de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 29 mai 2025 .

III. SUR LE MONTANT DE L’ARRIERE LOCATIF :

La SCI LOU CASTEL produit un décompte démontrant que Monsieur [X] [Z] et madame [M] [V] restent lui devoir la somme de 841,28 euros à la date du 16 septembre 2025 .

Monsieur [X] et madame [M] [V] seront donc condamnés solidairement à verser à la SCI LOU CASTEL cette somme de 841,28 euros à titre provisionnel.

IV. SUR LES DÉLAIS DE PAIEMENT :

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 modifié le 27 juillet 2023 dispose que "le juge peut, même d’office, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, (…) au locataire en situation de régler sa dette locative et qui a repris le versement intégral du loyer courant (…) Pendant le cours des délais ainsi accordés, les effets de la clause de résiliation de plein droit sont suspendus. (…) Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué ; dans le cas contraire, elle reprend son plein effet".

Compte tenu des propositions de règlements formulées à l’audience et de la reprise des paiements du loyer courant , monsieur [X] [Z] et madame [M] [V] seront autorisés à se libérer du montant de leur dette selon les modalités qui seront rappelées au dispositif.

Les effets de la clause résolutoire seront suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés.

Il convient néanmoins de prévoir que tout défaut de paiement des loyers et charges courants d’une part, des délais de paiement d’autre part, justifiera la condamnation de monsieur [X] [Z] et madame [M] [V] au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle.

V. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

Sur les dépens :

L’article 491 du code de procédure civile dispose que le juge des référés statue sur les dépens. Il le fait conformément à l’article 696 du code de procédure civile selon lequel la partie perdante est condamnée aux dépens (…).

Monsieur [X] [Z] et madame [M] [V] , parties perdantes , supporteront donc solidairement la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation en référé et de sa notification à la sous-préfecture.

Sur les frais irrépétibles :

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile , le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui pers son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine , au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas , le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée .Il peut , même d’office , pour des raisons tirées des mêmes considérations , dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

En l’espèce , compte tenu des délais accordés à monsieur [X] [Z] et madame [M] [V] pour apurer leur dette , il n’y a pas lieu de les condamner au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire :

Aux termes de l’article 514-1 du code de procédure civile , le juge statuant en référé ne peut écarter l’exécution provisoire qui est de droit pour les décisions de première instance.

La présente décision est donc exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Le juge statuant en référé, par mise à disposition au greffe, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort,

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 15 juin 2010 entre la SCI LOU CASTEL d’une part , monsieur [X] [Z] et madame [M] [V] d’autre part concernant le bien à usage d’habitation situé [Adresse 8] THEZAN [Adresse 5] sont réunies à la date du 29 mai 2025 ;

CONDAMNONS solidairement monsieur [X] [Z] et madame [M] [V] à verser à la SCI LOU CASTEL à titre provisionnel la somme de 841,28 euros , décompte arrêté au 16 septembre 2025, au titre des loyers dus ;

AUTORISONS monsieur [X] [Z] et madame [M] [V] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 8 mensualités de 100 euros chacune et une 9ème mensualité de 41,28 euros qui soldera la dette en principal et intérêts;

PRECISONS que chaque mensualité devra intervenir avant le 05 de chaque mois et pour la première fois le 05 du mois suivant la signification de la présente ordonnance ;

SUSPENDONS les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

DISONS que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DISONS qu’en revanche, toute mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, restée impayée sept jours après la réception d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception justifiera :

* que la clause résolutoire retrouve son plein effet ;

* que le solde de la dette devienne immédiatement exigible ;

* qu’à défaut pour monsieur [X] [Z] et madame [M] [V] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, la SCI LOU CASTEL puisse faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de leur chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est ;

* que monsieur [X] [Z] et madame [M] [V] soient condamnés solidairement à verser à la SCI LOU CASTEL une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, soit 732,29 euros jusqu’à la date de la libération définitive des lieux caractérisée par la remise des clés ;

CONDAMNONS solidairement monsieur [X] [Z] et madame [M] [V] aux entiers dépens ;

DEBOUTONS la SCI LOU CASTEL de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition de la décision au greffe du tribunal judiciaire, le 4 novembre 2025 , les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par M. DUFAUT Régis magistrat à titre temporaire et par Madame Emeline DUNAS , greffière.

La greffière Le magistrat