TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 4]

Jugement du : 13 Juin 2025

N° RG 25/00025 – N° Portalis DBYA-W-B7J-E3RTK

N° Minute : 25/382

JUGEMENT

selon la procédure accélérée au fond

ENTRE

LE SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA RESIDENCE LE S JARDINS D’EDEN, dont le siège social est situé [Adresse 6], agissant poursuites et diligences de son représentant légal en exercice, domicilié ès-qualité audit siège,

[Adresse 1]

[Localité 2]

Représenté par M^e Jordan DARTIER de la SELARL ACTAH & ASSOCIES, avocats au barreau de BEZIERS

DEMANDEUR

D’UNE PART

ET

S.A.R.L. SUNROOF, agissant poursuites et diligences de son représentant légal en exercice domicilié en cette qualité audit siège.

[Adresse 5]

[Localité 3]

Représentée par Maître Sabrina GAYET de la SCP BEZ, DURAND, DELOUP, GAYET, avocats au barreau de MONTPELLIER

DÉFENDEUR

D’AUTRE PART

COMPOSITION:

Lors des débats en audience publique:

Madame Clémence BOINOT, VIce-présidente

Madame Béatrice MONBARBUT, Greffier

Magistrat ayant délibéré:

Madame Clémence BOINOT, VIce-présidente

Après que les parties ou leurs conseils aient été entendus en leurs explications et plaidoirie à l’audience Publique du 20 Mai 2025 et qu’il en ait été délibéré, le jugement suivant a été rendu ce jour.

Vu l’article 19-2 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis,

Vu l’assignation selon la procédure accélérée au fond, devant le président du tribunal judiciaire de BEZIERS, à la demande du syndicat des copropriétaires de la résidence LES JARDINS D’EDEN, représenté par son syndic en exercice, la SA SOC DE GESTION ET DE SURVEILLANCE, prise en la personne de son représentant légal en exercice (ci-après dénommé SDC LES JARDINS D’EDEN), en date du 10 janvier 2025, de la société à responsabilité limitée SUNROOF, prise en la personne de son représentant légal en exercice, (ci-après dénommée SARL SUNROOF), tendant principalement à la voir condamner au versement de la somme de 7.249,37 € au titre des charges de copropriété impayées, avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure en date du 5 octobre 2024, des frais de recouvrement de cette somme ainsi qu’au paiement de la somme de 1.000,00 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, outre les entiers dépens de l’instance, enfin d’ordonner l’exécution provisoire de la décision à intervenir,

Vu les audiences du 11 février 2025, du 11 mars 2025 et du 15 avril 2025 où les parties ont sollicité le renvoi de l’examen de l’affaire à une audience ultérieure,

Vu les conclusions déposées aux intérêts de la SARL SUNROOF, qui a sollicité de voir juger irrecevable la procédure, outre, subsidiairement, de voir rejeter la demande antérieure au 1er janvier 2024 et de voir condamner le SDC LES JARDINS D’EDEN au paiement de la somme de 5.369,30 €, enfin, en tout état de cause, de le voir condamner au paiement de la somme de 2.000,00 € sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens,

Vu les conclusions complétives déposées aux intérêts de la SARL SUNROOF, qui a modifié ses prétentions et souhaite désormais voir débouter la SARL SUNROOF de l’ensemble de ses demandes, voir prendre acte du paiement effectué le 12 janvier 2025 pour la somme de 7.249,37 € et la voir condamner au paiement de la somme de 3.000,00 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens, enfin, voir rappeler l’exécution provisoire de la décision,

Vu l’audience du 20 mai 2025 lors de laquelle le SDC LES JARDINS D’EDEN a réitéré oralement ses demandes en indiquant que seule la demande au titre des frais irrépétibles étaient maintenues mais que désormais la défenderesse sollicite le remboursement des sommes prétendument indues, et lors de laquelle la SARL SUNROOF a repris oralement ses demandes en exposant que la mise en demeure réclame le paiement du tout et pas seulement les charges de l’exercice cours,

Conformément aux articles 446-1 et 455 du Code de procédure civile, pour plus ample informé de l’exposé et des prétentions des parties, il est renvoyé à l’assignation introductive d’instance ainsi qu’aux conclusions déposées et développées oralement à l’audience,

MOTIFS

Sur la recevabilité de la demande

L’article 122 du Code de procédure Civile dispose : « Constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l’adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d’agir, tel le défaut de qualité, le défaut d’intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée ».

L’article 112 du Code de procédure civile dispose : « La nullité des actes de procédure peut être invoquée au fur et à mesure de leur accomplissement ; mais elle est couverte si celui qui l’invoque a, postérieurement à l’acte critiqué, fait valoir des défenses au fond ou opposé une fin de non-recevoir sans soulever la nullité ».

L’article 114 du Code de Procédure Civile dispose : « Aucun acte de procédure ne peut être déclaré nul pour vice de forme si la nullité n’en est pas expressément prévue par la loi, sauf en cas d’inobservation d’une formalité substantielle ou d’ordre public. La nullité ne peut être prononcée qu’à charge pour l’adversaire qui l’invoque de prouver le grief que lui cause l’irrégularité, même lorsqu’il s’agit d’une formalité substantielle ou d’ordre public ».

L’article 19-2 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis dispose qu’ : « A défaut du versement à sa date d’exigibilité d’une provision due au titre de l’article 14-1, et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application du même article 14-1 ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles.

Le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond, après avoir constaté, selon le cas, l’approbation par l’assemblée générale des copropriétaires du budget prévisionnel, des travaux ou des comptes annuels, ainsi que la défaillance du copropriétaire, condamne ce dernier au paiement des provisions ou sommes exigibles.

Le présent article est applicable aux cotisations du fonds de travaux mentionné à l’article 14-2-1.

Lorsque la mesure d’exécution porte sur une créance à exécution successive du débiteur du copropriétaire défaillant, notamment une créance de loyer ou d’indemnité d’occupation, cette mesure se poursuit jusqu’à l’extinction de la créance du syndicat résultant de l’ordonnance.

Si l’assemblée générale vote pour autoriser le syndic à agir en justice pour obtenir la saisie en vue de la vente d’un lot d’un copropriétaire débiteur vis-à-vis du syndicat, la voix de ce copropriétaire n’est pas prise en compte dans le décompte de la majorité et ce copropriétaire ne peut recevoir mandat pour représenter un autre copropriétaire en application de l’article 22 ».

Aux termes de l’article 10-1 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, « Par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné :

a) Les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur ;

b) Les frais et honoraires du syndic afférents aux prestations effectuées au profit de ce copropriétaire. Les honoraires et frais perçus par le syndic au titre des prestations qu’il doit effectuer pour l’établissement de l’état daté à l’occasion de la mutation à titre onéreux d’un lot, ou de plusieurs lots objets de la même mutation, ne peuvent excéder un montant fixé par décret ; […]

Le copropriétaire qui, à l’issue d’une instance judiciaire l’opposant au syndicat, voit sa prétention déclarée fondée par le juge, est dispensé, même en l’absence de demande de sa part, de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge est répartie entre les autres copropriétaires.

Le juge peut toutefois en décider autrement en considération de l’équité ou de la situation économique des parties au litige. »

En l’espèce, le SDC LES JARDINS D’EDEN sollicitait, aux termes de son acte introductif d’instance, la condamnation de la SARL SUNROOF au paiement de la somme de 7.249,37 € au titre des charges de copropriété impayées. Cette dernière a procédé au versement de ladite somme par virement bancaire le 12 janvier 2025, soit deux jours après l’assignation en justice.

L’affaire a été appelée à l’audience des référés le 11 février 2025, le 11 mars 2025, le 15 avril 2025, et le 20 mai 2025.

A l’audience du 20 mai 2025, la SARL SUNROOF soulève l’irrecevabilité de la présente procédure en faisant valoir que les mises en demeure délivrées le 5 octobre 2024 et le 30 octobre 2024 par le demandeur ne sont pas conformes aux exigences posées par la Cour de cassation dans son avis du 12 décembre 2024 dès lors qu’elles ne distinguent pas les provisions des appels de fonds émis pour les exercices antérieurs.

En premier lieu, il convient de rappeler que les avis contentieux émis par la Cour de Cassation sont dénués de portée juridique au regard de l’autorité de la chose jugée et ne s’imposent pas aux juridictions de première instance qui conservent leur pouvoir souverain d’appréciation des faits.

En second lieu, il apparait que l’exception d’irrecevabilité soulevée par la SARL SUNROOF s’analyse en réalité comme une nullité de forme. En effet, il est de jurisprudence ancienne qu’un vice-rédactionnel concernant l’instrumentum est considéré comme une nullité de forme subordonnée à la démonstration d’un grief ( Civ 2ème 21 octobre 1976 n° 75-10.481 ; Civ 2ème 16 novembre 1983 n°82-12.900)

Or, la cour de cassation, dans son avis du 12 décembre 2024, énonce que la mise en demeure « doit indiquer avec précision la nature et le montant des provisions réclamées au titre du budget prévisionnel de l’exercice en cours ou des dépenses pour travaux non comprises dans ce budget », de sorte que les sommes doivent être distinguées selon leur nature. La mise en demeure en date du 5 octobre 2024, délivrée par lettre recommandée avec accusé de réception reçue le 9 octobre 2024, distingue entre les dépenses pour travaux, nommées « ANV RAVALEMENT DE FACADES », les sommes réclamées au titre de l’exercice antérieur de l’année 2023 et les provisions appelées au titre du budget prévisionnel de l’exercice 2024. Dès lors, la mise en demeure en date du 5 octobre 2024 est conforme aux exigences de la cour de cassation en ce qu’elle distingue les sommes selon leur nature. La SARL SUNROOF a donc régulièrement été mise en position d’apprécier la régularité des sommes mises en compte, de sorte que la mise en demeure préalable à la présente procédure est régulière et que la SARL ne justifie d’aucun grief. L’absence de grief est d’autant plus criante que la SARL s’est acquittée des sommes réclamées postérieurement à la saisine du tribunal.

Dernièrement, il convient de relever que la SARL SUNROOF soulève l’irrecevabilité de la demande aux termes de ses écritures produites lors de la dernière audience, de sorte que cette exception de procédure apparaît quelque peu tardive.

En conséquence, la mise en demeure et la présente procédure sont régulières et la SARL SUNROOF sera déboutée de sa fin de non recevoir.

Sur la demande reconventionnelle

Conformément à l’article 1342 du Code civil, « le paiement est l’exécution volontaire de la prestation due. »

En l’espèce, la SARL SUNROOF sollicite la condamnation du SDC LES JARDINS D’EDEN au paiement de la somme de 5.369,30 € au titre des « reports à nouveau » selon décompte en date du 1er janvier 2024 dès lors que celle-ci n’est pas justifiée.

Cependant, il convient de relever que la SARL SUNROOF a procédé au paiement de la somme de 7.249,37 € le 12 janvier 2025, soit postérieurement à la délivrance de l’assignation, de sorte que ce paiement vaut acceptation du montant de la dette.

En tout état de cause, il résulte des pièces produites aux débats que les reports correspondent aux extraits de compte copropriétaire de l’année précédente.

Il convient également de relever que le demandeur produit aux débats les procès-verbaux d’assemblée générale des années 2022, 2023 et 2024 approuvant les budgets des années 2021, 2022 et 2023 ainsi que les budgets prévisionnels des années 2024 et 2025. Ainsi, il apparaît que les sommes mises en compte par le SDC LES JARDINS D’EDEN sont justifiées.

Dès lors, la demande reconventionnelle en paiement de la SARL SUNROOF sera rejetée.

Sur les demandes accessoires

L’article 696 du Code de procédure civile précise que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

La SARL SUNROOF, qui succombe, doit supporter la charge des dépens, conformément aux dispositions susvisées.

L’article 700 du Code de procédure civile dispose que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer : 1° A l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens, 2° et, le cas échéant, à l’avocat du bénéficiaire de l’aide juridictionnelle partielle ou totale une somme au titre des honoraires et frais, non compris dans les dépens, que le bénéficiaire de l’aide aurait exposés s’il n’avait pas eu cette aide. Dans ce cas, il est procédé comme il est dit aux alinéas 3 et 4 de l’article 37 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991.

Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. Néanmoins, s’il alloue une somme au titre du 2° du présent article, celle-ci ne peut être inférieure à la part contributive de l’Etat.

Aucun élément tiré de l’équité ou de la situation économique de la SARL SUNROOF ne permet d’écarter la demande du SDC LES JARDINS D’EDEN, formée sur le fondement des dispositions susvisées. Au vu des éléments fournis aux débats, la somme due à ce titre sera fixée conformément à la demande à 1.000,00 €.

PAR CES MOTIFS

Statuant par jugement selon la procédure accélérée au fond, par mise à disposition au greffe le jour du délibéré, après débats en audience publique, par décision contradictoire et en premier ressort ;

DEBOUTE la société à responsabilité limitée SUNROOF, prise en la personne de son représentant légal en exercice, de sa fin de non-recevoir ;

CONSTATE que le syndicat des copropriétaires de la résidence LES JARDINS D’EDEN, représenté par son syndic en exercice, la SA SOC DE GESTION ET DE SURVEILLANCE, prise en la personne de son représentant légal en exercice, s’est désisté de sa demande en paiement des charges de copropriété impayées ;

DEBOUTE la société à responsabilité limitée SUNROOF, prise en la personne de son représentant légal en exercice, de sa demande reconventionnelle en paiement de la somme de 5.369,30 euros ;

CONDAMNE la société à responsabilité limitée SUNROOF, prise en la personne de son représentant légal en exercice, au paiement des entiers dépens de l’instance ;

CONDAMNE la société à responsabilité limitée SUNROOF, prise en la personne de son représentant légal en exercice, à verser au syndicat des copropriétaires de la résidence LES JARDINS D’EDEN, représenté par son syndic en exercice, la SA SOC DE GESTION ET DE SURVEILLANCE, prise en la personne de son représentant légal en exercice, la somme de 1.000,00 € (mille euros) par application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ;

REJETTE toutes autres demandes ainsi que toutes demandes plus amples ou contraires ;

RAPPELLE que la présente décision bénéficie de l’exécution provisoire de droit.

AINSI jugé et prononcé par mise à disposition au greffe, par Madame Clémence BOINOT, VIce-présidente assistée de Madame Béatrice MONBARBUT, Greffier.

Le greffier, La Vice-Présidente,