TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 6]

Ordonnance du : 21 Novembre 2025

N° RG 25/00529 – N° Portalis DBYA-W-B7J-E3YTM

N° Minute : 25/678

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

ENTRE

S.C.I. CAP ST CLAIR prise en la personne de son représentant légal en exercice

[Adresse 11]

[Localité 3]

Représentée par M^e Audrey LISANTI, avocat au barreau de MONTPELLIER

DEMANDEUR

D’UNE PART

ET

S.A.S.U. EMISANLI prise en la personne de son représentant légal en exercice

[Adresse 8]

[Adresse 5]

[Localité 2]

Monsieur [K] [X]

[Adresse 4]

[Localité 1]

DÉFENDEURS

non comparants ni représentés

D’AUTRE PART

COMPOSITION:

Lors des débats en audience publique:

Madame Clémence BOINOT, VIce-présidente

Madame Violaine MOTA, Greffier

Magistrat ayant délibéré:

Madame Clémence BOINOT, VIce-présidente

Après que les parties ou leurs conseils aient été entendus en leurs explications et plaidoirie à l’audience Publique du 28 Octobre 2025 et qu’il en ait été délibéré, l’ordonnance suivante a été rendue ce jour.

Vu les articles 834 et 835 du code de procédure civile,

Vu l’assignation en référé par acte de commissaire de justice, en date du 22 aout 2025, devant le président du tribunal judiciaire de BÉZIERS à la demande de la société civile immobilière CAP ST CLAIR, prise en la personne de son représentant légal en exercice, (ci-après dénommée SCI CAP ST CLAIR), propriétaire de locaux commerciaux sis [Adresse 10], donnés à bail à la société par action simplifiée unipersonnelle EMISANLI, prise en la personne de son représentant légal en exercice, (ci-après dénommée SASU EMISANLI) et en présence de Monsieur [K] [X], en qualité de caution solidaire, pour faire constater la résolution dudit bail par l’effet d’une clause résolutoire à la suite du défaut de paiement des loyers, obtenir son expulsion sous astreinte et leur condamnation solidaire à lui payer une provision de 18.290,95 € à valoir sur les loyers et charges impayés, une indemnité d’occupation contractuelle correspondant au montant actuel des loyers majoré de 35 %, soit 9.292,60 €, outre les charges courantes majorées avec indexation et une somme de 2.000,00 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens,

Vu l’audience du 16 septembre 2025, où les parties ont sollicité le renvoi de l’examen de l’affaire à une audience ultérieure,

Vu l’absence de comparution de la SASU EMISANLI et de Monsieur [K] [X], régulièrement assignés et avisés de l’audience,

Vu l’audience du 28 octobre 2025, où les demandes et prétentions de la SCI CAP ST CLAIR ont été reprises et où la demande provisionnelle a été réactualisée à la somme de 8.858,29 € au titre des loyers et charges impayés,

Conformément aux articles 446-1 et 455 du Code de procédure civile, pour plus ample informé de l’exposé et des prétentions des parties, il est renvoyé à l’assignation introductive d’instance,

MOTIFS

1. Sur la résiliation du bail

L’article 834 du code de procédure civile dispose que dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

La juridiction des référés n’est toutefois pas tenue de caractériser l’urgence, au sens de l’article 834 du code de procédure civile, pour constater l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation de droit d’un bail.

L’article L.145-41 du code de commerce dispose que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai. Le bailleur, au titre d’un bail commercial, demandant la constatation de l’acquisition de la clause résolutoire comprise dans le bail doit rapporter la preuve de sa créance.

Aux termes de l’article 835, alinéa 1er du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Le maintien dans un immeuble, sans droit ni titre du fait de la résiliation du bail, constitue un trouble manifestement illicite.

Le juge des référés doit constater la résiliation de plein droit du bail au titre de la clause résolutoire s’il n’existe aucune contestation sérieuse sur la nature et l’étendue de l’obligation du bail que le preneur n’a pas respectée, sur le contenu de la clause résolutoire en elle-même, et sur la façon dont le bailleur la met en œuvre. Il est par conséquent nécessaire que le bailleur soit en situation d’invoquer de bonne foi la mise en jeu de cette clause, que la clause résolutoire soit dénuée d’ambiguïté et ne nécessite pas interprétation, que les obligations du bail dont la violation desquelles la clause résolutoire est la sanction ne soient l’objet d’aucune contestation sérieuse du preneur quant à leur charge et à leur étendue.

En l’espèce, la SCI CAP ST CLAIR justifie, par la production du bail commercial notarié en date du 17 mai 2024, du second commandement de payer en date du 09 juillet 2025, de la dénonce du commandement de payer à caution en date du 09 juillet 2025 et du décompte actualisé, que son locataire a cessé de payer ses loyers et reste à lui devoir une somme correspondant à des loyers impayés.

Le bail stipule que le loyer annuel hors taxes soumis à une TVA de 20 %, est de 27.504,00 € payable en quatre fractions égales de 6.876,00 €.

La somme impayée est calculée de la manière suivante :

Loyer 1er trimestre 2025 : 6.876,00 € ;

Charges 1er trimestre 2025 : 687,60 € ;

Régularisation de charges 2025 : 100,15 € ;

Loyer 2ème trimestre 2025 : 6.876,00 € ;

Charges 2ème trimestre 2025 : 687,60 € ;

Paiement du preneur à bail le 10 juin 2025 : – 4.500,00 € ;

Loyer 3ème trimestre 2025 : 6.876,00 € ;

Charges 3ème trimestre 2025 : 687,60 € ;

Paiement du preneur à bail le 09 septembre 2025 : – 12.000,00 € ;

Loyer octobre 2025 : 2.338,14 € ;

Charges octobre 2025 : 229,20 € ;

Soit une somme impayée totale de : 8.858,29 €

Le bail stipule qu’à défaut de paiement d’un terme du loyer à son échéance, le contrat est résilié de plein droit un mois après la délivrance d’un commandement de payer demeuré infructueux.

Le commandement de payer, délivré dans les formes prévues à l’article L.145-41 du code de commerce le 09 juillet 2025, est demeuré infructueux, de sorte que le bail s’est trouvé résilié de plein droit un mois après.

L’obligation de la SASU EMISANLI de quitter les lieux n’étant dès lors pas contestable, il convient d’accueillir la demande d’expulsion sous astreinte, selon les modalités visées au présent dispositif.

Le maintien dans les lieux de la SASU EMISANLI causant un préjudice à la SCI CAP ST CLAIR, celle-ci est fondée à obtenir, à titre provisionnel, une indemnité d’occupation contractuelle égale au montant du loyer majoré de 35 %, augmenté des charges et taxes afférentes, qu’elle aurait perçue si le bail ne s’était pas trouvé résilié.

En outre, dans le cas ou l’indemnité d’occupation serait due durant une période supérieure à un an, cette dernière sera indexée sur la base du dernier indice INSEE. Enfin Monsieur [K] [X], en qualité de caution de la SASU EMISANLI sera solidairement condamné au paiement de l’indemnité d’occupation.

2. Sur la demande de provision

L’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile dispose que « Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, (le président du tribunal statuant en référé) peut toujours accorder une provision au créancier ».

Si le montant de la provision allouée en référé n’a d’autre limite que le montant non sérieusement contestable de la dette alléguée, il doit conserver un caractère provisionnel.

En l’état des éléments versés aux débats, il n’est pas sérieusement contestable que le locataire soit redevable des sommes suivantes :

Loyer 1er trimestre 2025 : 6.876,00 € ;

Charges 1er trimestre 2025 : 687,60 € ;

Régularisation de charges 2025 : 100,15 € ;

Loyer 2ème trimestre 2025 : 6.876,00 € ;

Charges 2ème trimestre 2025 : 687,60 € ;

Paiement du preneur à bail le 10 juin 2025 : – 4.500,00 € ;

Loyer 3ème trimestre 2025 : 6.876,00 € ;

Charges 3ème trimestre 2025 : 687,60 € ;

Paiement du preneur à bail le 09 septembre 2025 : – 12.000,00 € ;

Loyer octobre 2025 : 2.338,14 € ;

Charges octobre 2025 : 229,20 € ;

Soit une somme totale de : 8.858,29 € (huit-mille-huit-cent-cinquante-huit euros et vingt-neuf centimes).

Cette somme n’étant pas sérieusement contestable, il convient d’accueillir la demande de provision à cette hauteur. Ainsi la SASU EMISANLI et Monsieur [K] [X], en qualité de caution solidaire, seront solidairement condamnés à son paiement.

3. Sur les demandes accessoires

L’article 491, alinéa 2 du code de procédure civile dispose que le juge statuant en référé statue sur les dépens. Il s’agit d’une obligation, de sorte que toute demande tendant à “réserver” les dépens doit être rejetée. L’article 696 dudit code précise que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

La SASU EMISANLI et Monsieur [K] [X] qui succombent, devront solidairement supporter la charge des dépens, conformément aux dispositions susvisées.

L’article 700 du code de procédure civile dispose que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer : 1° A l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens, 2° et, le cas échéant, à l’avocat du bénéficiaire de l’aide juridictionnelle partielle ou totale une somme au titre des honoraires et frais, non compris dans les dépens, que le bénéficiaire de l’aide aurait exposés s’il n’avait pas eu cette aide. Dans ce cas, il est procédé comme il est dit aux alinéas 3 et 4 de l’article 37 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991.

Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. Néanmoins, s’il alloue une somme au titre du 2° du présent article, celle-ci ne peut être inférieure à la part contributive de l’État.

Aucun élément tiré de l’équité ou de la situation économique de la SASU EMISANLI et de Monsieur [K] [X] ne permet d’écarter la demande de la SCI CAP ST CLAIR formée sur le fondement des dispositions susvisées. Celle-ci sera cependant évaluée à la somme de 1.500 euros en l’absence d’éléments de calcul plus explicites versés aux débats.

PAR CES MOTIFS

Statuant en référé, par remise au greffe le jour du délibéré, après débats en audience publique, par décision réputée contradictoire et en premier ressort,

Constatons la résolution du bail commercial conclu entre la société civile immobilière CAP ST CLAIR, prise en la personne de son représentant légal en exercice et la société par action simplifiée unipersonnelle EMISANLI, prise en la personne de son représentant légal en exercice, pour les locaux sis [Adresse 9] au [Adresse 7] ;

Ordonnons, si besoin avec le concours de la force publique, l’expulsion de la société par action simplifiée unipersonnelle EMISANLI, prise en la personne de son représentant légal en exercice, ou de tous occupants de son chef des locaux situés [Adresse 9] au [Adresse 7], dans le délai d’un mois à compter de la signification de la présente ordonnance ;

Disons que passé ce délai, la précédente condamnation sera assortie d’une astreinte provisoire de 50,00 € (cinquante euros) par jour de retard, pendant deux mois ;

Disons que le juge des référés se réservera la liquidation de l’astreinte provisoire ;

Disons que les meubles et objets mobiliers se trouvant sur place donneront lieu à l’application des dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

Condamnons solidairement la société par action simplifiée unipersonnelle EMISANLI, prise en la personne de son représentant légal en exercice et Monsieur [K] [X] à payer à la société civile immobilière CAP ST CLAIR, prise en la personne de son représentant légal en exercice, la somme provisionnelle de 8.858,29 € (huit-mille-huit-cent-cinquante-huit euros et vingt-neuf centimes) correspondant aux loyers et charges impayés ;

Condamnons solidairement la société par action simplifiée unipersonnelle EMISANLI, prise en la personne de son représentant légal en exercice et Monsieur [K] [X] à payer à la société civile immobilière CAP ST CLAIR, prise en la personne de son représentant légal en exercice, une indemnité d’occupation mensuelle et ce, jusqu’à la libération effective des lieux et à la remise des clefs, égale au montant du loyer majoré de 35 % soit 9.282,60 € (neuf-mille-deux-cent-quatre-vingt-deux euros et soixante centimes), augmentée des charges et taxes afférentes qu’elle aurait dû payer si le bail ne s’était pas trouvé résilié également majorée de 35 % conformément au contrat de bail commercial ;

Disons que si l’occupation devait se prolonger plus d’un an, l’indemnité d’occupation serait indexée sur l’indice INSEE du coût de la construction s’il évolue à la hausse, l’indice de base étant le dernier indice paru à la date de la signification de la présente ordonnance ;

Condamnons solidairement la société par action simplifiée unipersonnelle EMISANLI, prise en la personne de son représentant légal en exercice et Monsieur [K] [X] au paiement des entiers dépens de l’instance, en ce compris le coût du commandement ;

Condamnons solidairement la société par action simplifiée unipersonnelle EMISANLI, prise en la personne de son représentant légal en exercice et Monsieur [K] [X] à payer à la société civile immobilière CAP ST CLAIR, prise en la personne de son représentant légal en exercice, la somme de 1.500,00 € (mille-cinq-cent euros) sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

Rejetons toutes autres demandes ainsi que toutes demandes plus amples ou contraires ;

Rappelons que la présente décision bénéficie de l’exécution provisoire de droit ;

AINSI jugé et prononcé par mise à disposition au greffe, par Madame Clémence BOINOT, VIce-présidente assistée de Madame Béatrice MONBARBUT, Greffier.

Le greffier, La Vice-Présidente,