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Tribunal Judiciaire de de BLOIS

N° RG 25/01987 – N° Portalis DBYN-W-B7J-E3AW Page sur

COUR D’APPEL D'[Localité 8]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BLOIS

ORDONNANCE EN RÉFÉRÉ DU 16 DÉCEMBRE 2025

N° RG 25/01987 – N° Portalis DBYN-W-B7J-E3AW

Minute : 25/529

DEMANDERESSE :

S.A.S. SALOME BLOCH IMMOBILIER

[Adresse 1]

[Localité 7]

représentée par M^e Angela VIZINHO-JONEAU, avocate au barreau de BLOIS, substituée par M^e Anabelle REDON, avocat au barreau de BLOIS

DÉFENDERESSE :

S.A.S. CIFFER CORP

[Adresse 2]

[Localité 6]

non comparante, ni représentée

DÉBATS : à l’audience publique du 15 Octobre 2025,

ORDONNANCE : réputée contradictoire, prononcée par mise à disposition au greffe à la date indiquée à l’issue des débats, en premier ressort.

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Marine MARTINEAU, Vice-Présidente en charge des contentieux de la Protection,

Avec l’assistance de Nebia BEDJEDIET, Greffière,

GROSSE : M^e Angela VIZINHO-JONEAU

EXPÉDITION : S.A.S.U. CIFFER CORP

le :

Copie Dossier

RAPPEL DES FAITS

Par acte sous seing privé du 21 novembre 2022, la SCI SALOME BLOCH IMMOBILIER a donné à bail à la SAS CIFFER CORP un local à usage d’habitation situé au [Adresse 3], pour un loyer mensuel de 400 euros outre 70 euros de charges récupérables, payable d’avance le 5 de chaque mois.

Par acte sous seing privé du 2 mai 2023, la SCI SALOME BLOCH IMMOBILIER a donné à bail à la SAS CIFFER CORP un local à usage d’habitation situé au [Adresse 4], pour un loyer mensuel de 400 euros outre 70 euros de charges récupérables, payable d’avance le 5 de chaque mois.

Compte tenu de l’existence d’impayés, la SCI SALOME BLOCH IMMOBILIER a fait délivrer le 21 juin 2024, s’agissant du 1er logement situé au rez de chaussée, un commandement de payer les loyers visant la clause résolutoire à la SAS CIFFER CORP qui portait sur la somme principale de 1512,45 euros au titre des loyers et charges échus. Cet acte a été remis à étude.

Compte tenu de l’existence d’impayés, la SCI SALOME BLOCH IMMOBILIER a fait délivrer le 21 juin 2024, s’agissant du second logement situé au 1er étage, un commandement de payer les loyers visant la clause résolutoire à la SAS CIFFER CORP qui portait sur la somme principale de 1437,55 euros au titre des loyers et charges échus.Cet acte a également été remis à étude.

Puis, la SCI SALOME BLOCH IMMOBILIER a tenté de saisir la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives du Loir et Cher de cette situation d’impayés le 21 juin 2024, par voie électronique, mais la délivrance de cette saisine n’a pu aboutir, le support informatique refusant l’envoi de tels documents pour une personne morale locataire.

Par acte d’huissier signifié par procès verbal de remise à étude, le 23 juin 2025, la SCI SALOME BLOCH IMMOBILIER a fait assigner en référé la SAS CIFFER CORP devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Blois aux fins suivantes :

Constater l’acquisition de la clause résolutoire visée dans les deux commandements visant la clause résolutoire délivrés le 21 juin 2021, par application de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 ; Ordonner l’expulsion pure et simple de la société CIFFER CORP du studio situé au rez-de-chaussée qu’elle occupe dans l’ensemble immobilier sis [Adresse 5], ainsi que de tous occupants de leur chef, en la forme ordinaire et avec l’assistance du Commissaire de Police et de la force publique si besoin est ; Ordonner l’expulsion pure et simple de la société CIFFER CORP du studio situé au 1er étage qu’elle occupe dans l’ensemble immobilier sis [Adresse 5], ainsi que de tous occupants de leur chef, en la forme ordinaire et avec l’assistance du Commissaire de Police et de la force publique si besoin est ;Condamner la société CIFFER CORP et tous occupants de son chef à quitter les lieux loués au rez-de-chaussée et au 1er étage sous astreinte de 50 euros par jour de retard pour chacun des logements à compter du prononcé de la décision à intervenir et ce, jusqu’au jour de la complète libération des lieux ; Ordonner la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant les deux logements dans tel garde-meuble qu’il plaira au Juge des contentieux de la Protection de désigner, aux frais, risques et périls de la Société CIFFER CORP ; Condamner la société CIFFER CORP à verser à la société SALOME BLOCH IMMOBILIER à titre de provision la somme de 2480,39 euros correspondant à l’arriéré des loyers dus jusqu’au 21 août 2024 pour le studio situé au rez de chaussée, augmentée des intérêts au taux légal à compter du commandement délivré le 21 juin 2024 ; Condamner la société CIFFER CORP à verser à la société SALOME BLOCH IMMOBILIER à titre de provision la somme de 2405,55 euros correspondant à l’arriéré des loyers dus jusqu’au 21 août 2024 pour le studio situé au 1er étage, augmentée des intérêts au taux légal à compter du commandement délivré le 21 juin 2024 ;Condamner à titre provisionnel la Société CIFFER CORP au paiement d’une indemnité d’occupation d’un montant de 484 euros par mois pour le studio situé au rez-de-chaussée à compter du 21 août 2024, date d’acquisition de la clause résolutoire, jusqu’à la libération complète des lieux ; Condamner à titre provisionnel la Société CIFFER CORP au paiement d’une indemnité d’occupation d’un montant de 494,18 euros par mois pour le studio situé au 1er étage à compter du 21 août 2024, date d’acquisition de la clause résolutoire, jusqu’à la libération complète des lieux ;Condamner la société CIFFER CORP à verser à la société SALOME BLOCH IMMOBILIER la somme de 2000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ; Condamner la société CIFFER CORP aux entiers dépens qui comprendront notamment le coût des deux commandements délivrés le 21 juin 2024.

La société SALOME BLOCH IMMOBILIER a tenté de faire notifier cette assignation au représentant de l’État dans le département par voie électronique mais un message d’erreur lui a été renvoyé indiquant que l’intervenant défendeur ne peut être une personne morale. Une notification a été faite le 9 juillet 2024 par lettre recommandée avec accusé de réception.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 15 octobre 2025.

La SAS CIFFER CORP n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter bien qu’ayant été citée par procès verbal de remise à étude.

À cette audience, la SCI SALOME BLOCH IMMOBILIER a maintenu l’ensemble de ses demandes présentes dans son assignation. Elle a été autorisée à produire une note en délibéré avant le 3 novembre 2025 afin de justifier de la notification de l’assignation à la Préfecture. La question de la compétence du Tribunal a été évoquée à l’audience compte tenu de la qualité du défendeur (SAS).

Par note en délibéré reçue le 15 octobre 2025 au greffe, le conseil de la SCI SALOME BLOCH IMMOBILIER a indiqué, s’agissant de la notification de l’assignation au préfet : « vous trouverez la lettre d’envoi de Me [Z] dans ma côte « PROCEDURE » l’avis de notification par voie électronique qui a échoué, le défendeur étant une personne morale.

De même, les commandements de payer ont été notifiés au Préfet par l’huissier le jour même via la plateforme EXPLOC. Cependant, la société CIFFER CORP étant une société commerciale, le support ADEC a analysé l’envoi es fichiers via EXPLOC par l’étude d’huissiers [Y] et [Z] comme une anomalie (pièce n°6).

S’agissant de votre compétence, je réponds à votre question dans le corps de mon assignation rédigée dans les termes suivants :

« Bien que le locataire soit une personne morale, les deux baux d’habitation prévoient expressément l’application des dispositions de la loi du 6 juillet 1989 et ont été conclus pour une durée d’un an et reconduits tacitement à leur terme pour une durée d’un an.

Les deux baux prévoient expressément que les locaux sont loués pour un usage exclusif d’habitation principale ». »

La décision a été mise en délibéré à la date du 16 décembre 2025.

MOTIVATION DE LA DÉCISION

Selon l’article 472 du Code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En application de l’article 473 du même Code, l’ordonnance est réputé contradictoire, la décision étant susceptible d’appel.

I) Sur la compétence du Juge des contentieux de la Protection :

L’article L213-4-4 du Code de l’organisation judiciaire dispose : « Le juge des contentieux de la protection connaît des actions dont un contrat de louage d’immeubles à usage d’habitation ou un contrat portant sur l’occupation d’un logement est l’objet, la cause ou l’occasion ainsi que des actions relatives à l’application de la loi n° 48-1360 du 1er septembre 1948 portant modification et codification de la législation relative aux rapports des bailleurs et locataires ou occupants de locaux d’habitation ou à usage professionnel et instituant des allocations de logement. ».

L’article 25-3 alinéa 1er de la loi du 6 juillet 1989 prévoit : « Les dispositions du présent titre sont d’ordre public et s’appliquent aux contrats de location de logements meublés tels que définis à l’article 25-4 dès lors qu’ils constituent la résidence principale du locataire au sens de l’article 2. »

En l’espèce, les deux contrats de location versés aux débats prévoient que les baux conclus sont : « soumis au titre 1er de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n°86-1290 du 23 décembre 1986. » En outre les contrats prévoient « les locaux sont loués pour un usage exclusif d’habitation principale ».

Si les termes du contrat n’apparaissent pas parfaitement conformes à la loi en ce qu’ils visent le titre 1er de la loi de 1989 alors que les baux meublés sont régis par le titre 1Bis et en ce que la durée du bail n’apparaît pas conforme aux règles applicables aux personnes morales (contrat devant en principe être d’au moins 6 années), il n’ demeure pas moins que les parties ont indiqué expressément vouloir que les dispositions du titre 1er de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n°86-1290 du 23 décembre 1986 s’appliquent à leurs relations contractuelles.

Dès lors il convient donc de considérer que le Juge des contentieux de la protection a bien compétence matérielle pour connaître du présent litige, s’agissant de deux baux d’habitation soumis à la loi de 1989 par la volonté des parties.

II) Sur la recevabilité de la demande de constat de l’acquisition de la clause résolutoire :

L’article 24-II de la loi du 6 juillet 1989 dispose : « II.-Les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l’article L. 821-1 du code de la construction et de l’habitation. Cette saisine, qui contient les mêmes informations que celles des signalements par les huissiers de justice des commandements de payer prévus au I du présent article, s’effectue par voie électronique par l’intermédiaire du système d’information prévu au dernier alinéa de l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. »

L’article 24-III de la loi du 6 juillet 1989 dispose « III.-A peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de l’huissier de justice au représentant de l’Etat dans le département au moins deux mois avant l’audience, afin qu’il saisisse l’organisme compétent désigné par le plan départemental d’action pour le logement et l’hébergement des personnes défavorisées, suivant la répartition de l’offre globale de services d’accompagnement vers et dans le logement prévue à l’article 4 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette notification s’effectue par voie électronique par l’intermédiaire du système d’information prévu au dernier alinéa de l’article 7-2 de la même loi. La saisine de l’organisme mentionné à la première phrase du présent III peut s’effectuer par voie électronique, selon des modalités fixées par décret. L’organisme saisi réalise un diagnostic social et financier, selon des modalités et avec un contenu précisés par décret, au cours duquel le locataire et le bailleur sont mis en mesure de présenter leurs observations, et le transmet au juge avant l’audience, ainsi qu’à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives ; le cas échéant, les observations écrites des intéressés sont jointes au diagnostic. »

En l’espèce, il ressort des éléments versés aux débats que si la SCI SALOME BLOCH IMMOBILIER, par l’intermédiaire de l’huissier qu’elle a mandaté, a tenté de saisir la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives du Loir et Cher et de notifier son assignation au représentant de l’État dans le département, par voie électronique, cela n’a pas abouti en raison de la qualité de société du locataire.

Dans sa note en délibérée, le conseil de la SCI SALOME BLOCH IMMOBILIER indique : « vous trouverez la lettre d’envoi de Me [Z] dans ma côte « PROCEDURE » l’avis de notification par voie électronique qui a échoué, le défendeur étant une personne morale.

De même, les commandements de payer ont été notifiés au Préfet par l’huissier le jour même via la plateforme EXPLOC. Cependant, la société CIFFER CORP étant une société commerciale, le support ADEC a analysé l’envoi es fichiers via EXPLOC par l’étude d’huissiers [Y] et [Z] comme une anomalie (pièce n°6) ».

La société demanderesse justifie de la notification de l’assignation à la Préfecture du Loir et cher par lettre recommandée avec accusé de réception envoyée le 4 juillet 2025 et reçue le 9 juillet 2025.

Toutefois, il ressort des éléments versés aux débats qu’aucune saisine de la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives du Loir et Cher n’a été concrètement effectuée. Si le support informatique a signifié une erreur de transmission compte tenu de la qualité du défendeur, cette saisine peut se faire par d’autres moyens. Dès lors que les conditions contractuelles définies par les parties imposent un régime dérogatoire en souhaitant faire application de la loi du 6 juillet 1989, il appartenait à la SCI SALOME BLOCH IMMOBILIER de justifier de la saisine de la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives du Loir et Cher conformément à la nécessaire application des dispositions de la loi de 1989 dans le cas présent et de procéder par tous moyen à cette saisine pour respecter les modalités imposées par la loi choisie par les parties et s’appliquant au contrat.

Par ailleurs, aucun élément du dossier ne justifie de l’envoi d’une lettre recommandée avec accusé de réception ou d’une remise en main propre à la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives du Loir et Cher avec accusé de réception ou tampon de dépôt.

Enfin, la SCI SALOME BLOCH IMMOBILIER ne justifie pas de ce qu’elle serait dispensée de saisir la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives du Loir et Cher, ne justifiant pas qu’elle serait une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré.

Par conséquent, il convient de rejeter les demandes de constat d’acquisition de la clause résolutoire contenue aux baux d’habitation des 21 novembre 2022 et 2 mai 2023 et des demandes subséquentes relatives à l’expulsion et à la condamnation à une indemnité d’occupation, le bailleur n’ayant pas effectué de demande subsidiaire de résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers.

III) Sur les demandes de condamnations au paiement :

Selon l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

La SCI SALOME BLOCH IMMOBILIER produit un décompte démontrant que la SAS CIFFER CORP lui doit la somme de 13.771,93 euros déduction faite des frais d’huissier (147,86 euros, 149,13 euros, 157,65 euros et 157,35) qui relèvent éventuellement des dépens échéances de juin 2025 incluses.

Absente à l’audience, la SAS CIFFER CORP ne conteste pas le principe ni le montant de la dette, dont les éléments constitutifs ont été vérifiés.

Il convient toutefois de relever que la présente procédure est orale et que le conseil du demandeur s’en est rapporté à l’audience, à ses demandes contenues dans l’assignation sans actualiser le montant de la dette locative.

Dans l’assignation, les sommes suivantes sont sollicitées au titre des loyers impayés :

2480,39 euros correspondant à l’arriéré des loyers dus jusqu’au 21 août 2024 pour le studio situé au rez de chaussée, augmentée des intérêts au taux légal à compter du commandement délivré le 21 juin 2024 ; 2405,55 euros correspondant à l’arriéré des loyers dus jusqu’au 21 août 2024 pour le studio situé au 1er étage, augmentée des intérêts au taux légal à compter du commandement délivré le 21 juin 2024 ; soit la somme totale de 4885,94 euros.

En conséquence, la SAS CIFFER CORP sera condamnée au paiement de la somme de 4885,94 euros, avec les intérêts au taux légal sur la totalité de la somme à compter de la présente décision, le Juge ne pouvant statuer au delà des demandes des parties.

IV) Sur les demandes accessoires :

La SAS CIFFER CORP, partie perdante, supportera la charge des entiers dépens, en ce compris le coût des commandements de payer et de l’assignation.

Par ailleurs, la SAS CIFFER CORP sera condamnée au paiement de la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

L’ordonnance est de plein droit assorti de l’exécution provisoire, au vu de la date de l’assignation.

PAR CES MOTIFS

Le juge, statuant en référé, publiquement par ordonnance réputée contradictoire rendue en premier ressort, et par mise à disposition au greffe,

DÉCLARE irrecevable l’action aux fins de constat de la résiliation des baux conclus les 21 novembre 2022 et 2 mai 2023 entre la SCI SALOME BLOCH IMMOBILIER et la SAS CIFFER CORP et portant sur les logements à usage d’habitation situés [Adresse 3] et [Adresse 4];

DÉBOUTE en conséquence la SCI SALOME BLOCH IMMOBILIER de ses demandes subséquentes relatives aux expulsions et aux condamnations à des indemnités d’occupation dans le cadre des baux conclus les 21 novembre 2022 et 2 mai 2023 entre la SCI SALOME BLOCH IMMOBILIER et la SAS CIFFER CORP et portant sur les logements à usage d’habitation situés [Adresse 3] et [Adresse 4];

CONDAMNE la SAS CIFFER CORP à verser à la SCI SALOME BLOCH IMMOBILIER, prise en la personne de son gérant, la somme provisionnelle de 4885,94 euros au titre des loyers et charges impayés dans le cadre des contrats de baux des 21 novembre 2022 et 2 mai 2023 (selon décompte arrêté à la date du 21 août 2024 incluant la mensualité d’août 2024), avec les intérêts au taux légal sur la totalité de la somme à compter de la présente décision ;

CONDAMNE la SAS CIFFER CORP au paiement de la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNE la SAS CIFFER CORP aux entiers dépens en ce compris le coût des commandements de payer et de l’assignation ;

REJETTE toutes autres demandes ;

RAPPELLE que l’ordonnance est de plein droit exécutoire par provision ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition de l’ordonnance au greffe du tribunal judiciaire, le 16 décembre 2025, la minute étant signée par M. MARTINEAU, Vice-présidente en charge des contentieux de la Protection, et par N. BEDJEDIET, greffière.

La Greffière, La Vice Présidente

en charge des contentieux de la protection,