TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE BEZIERS

MINUTE N° 26/192

AFFAIRE : N° RG 22/02079 – N° Portalis DBYA-W-B7G-E2W5R

Jugement Rendu le 23 Mars 2026

DEMANDERESSE :

Madame, [N], [I]

née le, [Date naissance 1] 1967 à, [Localité 1],

[Adresse 1],

[Localité 2]

Représentée par : Maître Patricia PIJOT de la SCP PIJOT POMPIER MERCEY, avocats au barreau de BEZIERS

DEFENDERESSE :

S.C.I. LES GITES DU CAROUX,

immatriculée sous le numéro 824 048 615

prise en la personne de son représentant légal en exercice

ayant son siège, [Adresse 2],

[Localité 3]

Représenté par : M^e Julien SICOT, avocat au barreau de BEZIERS

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Sans débat en audience publique :

2 copie(s) exécutoire(s) aux conseils des parties

2 copie(s) conforme(s) aux conseils des parties

1 copie dossier

le

Pascal BOUVART, Magistrat Honoraire Juridictionnel, siégeant en qualité de juge rapporteur en vertu de l’article 805 du Code de Procédure Civile avec l’accord des avocats, assisté de Sylvia LUCAS, Greffier.

Magistrats ayant délibéré après rapport du juge rapporteur :

Julie LUDGER, Vice-Présidente,

Joël CATHALA, Vice-Président,

Pascal BOUVART, Magistrat Honoraire Juridictionnel,

Vu le jugement du 10/11/2025 ayant révoqué l’ordonnance de clôture du du 09 Mai 2025 et réouvert les débats à l’audience de dépôt de dossiers du 12 janvier 2026 où l’affaire a été mise en délibéré au 09 mars 2026, prorogé au 23 Mars 2026 ;

Les conseils des parties ont déposé leurs dossiers de plaidoirie ;

JUGEMENT :

Rédigé par Pascal BOUVART, Magistrat Honoraire Juridictionnel et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe par Julie LUDGER, Vice-Présidente, assisté de Audrey SAUNIERE, Greffier, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de Procédure Civile.

********

EXPOSÉ DU LITIGE

Madame, [N], [I] est propriétaire d’une parcelle sise à, [Localité 2] (Hérault), lieudit, [Localité 4], cadastrée section B n°, [Cadastre 1], acquise le 20 juin 2015 (sa pièce n° 1).

Sur cette parcelle elle a fait édifier une maison et un garage, suivant permis de construire N° PC 034 160 13 H0007 obtenu le 19 février 2014 (pièce n° 2), construction achevée (hors travaux supplémentaires engagés postérieurement) le 24 février 2017 (pièce n° 3).

Suivant permis de construire tacite transmis le 31 mars 2017, portant le n° PC 034 160 13 H0007 M01 elle a fait édifier un abri ouvert et couvert (carport), travaux achevés le 7 août 2019 (pièces n°° 4 & 5).

La Société Civile Immobilière LES GITES DU CAROUX a pour sa part fait l’acquisition le 9 décembre 2016 de la parcelle limitrophe cadastrée section B n°, [Cadastre 2] (pièce n°1 de la défenderesse), sur laquelle les travaux avaient été entrepris dès avant la vente.

Les propriétaires de ces fonds contigus sont en conflit concernant les travaux exécutés de part et d’autre de la limite séparative.

C’est ainsi que par ordonnance de référé in futurum prononcée par le Président du Tribunal judicaire de Béziers en date du 16 juillet 2020 sur demande de la SCI (pièce non versée aux débats), Monsieur, [H], [R] a été désigné pour expertise.

Monsieur, [R] a déposé son rapport le 4 octobre 2021 (pièce n° 16 de la demanderesse et n° 22 de la SCI).

Par acte de commissaire de justice du 31 août 2022, Madame, [N], [I] a fait assigner la SCI LES GITES DU CAROUX devant le Tribunal judiciaire de Béziers et sollicite entendre

— homologuer le rapport d’expertise de Monsieur, [R] du 4 octobre 2021 ;

— juger que les terrasses de la SCI LES GITES DU CAROUX sont construites au mépris des distances légales de voisinages prévues par le Code civil ;

— juger que les constructions de la SCI LES GITES DU CAROIJX privent d’ensoleillement le jardin de Madame, [I], causent des vues droites et directes sur le terrain de Madame, [I], génèrent des troubles acoustiques et esthétiques sur la propriété de Madame, [I] ;

— juger que ces désagréments, issus des constructions de la SCI LES GITES DU CAROUX, causent des troubles anormaux à Madame, [I] ;

en conséquence

— condamner la SCI LES GITES DU CAROUX à retirer et recaler les terrasses litigieuses à une distance qui ne saurait être inférieure à 1,90 m, et ce, sous astreinte de 200 € par jour de retard, à compter de la signification de la décision à intervenir ;

— condamner la SCI LES GITES DU CAROUX à payer à Madame, [I] la somme de 20000 € de dommages-intérêts au titre du préjudice de jouissance consécutif aux troubles du voisinages causés à cette dernière ;

— condamner la SCI LES GITES DU CAROUX à payer à Madame, [I] la somme de 71000 € de dommages-intérêts correspondant à la dépréciation de son bien consécutive aux constructions de la SCI LES GITES DU CAROUX et lui causant d’importants troubles anormaux du voisinage ;

— condamner la SCI LES GITES DU CAROUX à payer à Madame, [I] la somme de 6000 € de dommages-intérêts au titre du préjudice moral consécutif aux menaces exercées par la SCI LES GITES DU CAROUX et à la volonté de construire un ensemble immobilier au mépris des mises en garde de la commune de, [Localité 2] et de Madame, [I] ;

sur les frais accessoires

— condamner la SCI LES GITES DU CAROUX à payer à Madame, [I] la somme de 8000 € sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ;

— condamner la SCI LES GITES DU CAROUX à payer les entiers dépens de la procédure de référé et de la présente procédure, qui comprendront en outre le coût du constat établi par Me, [S] le 25 octobre 2019.

En ses dernières écritures, communiquées le 6 mai 2025, la SCI LES GITES DU CAROUX demande au Tribunal de

— débouter Madame, [I] de l’ensemble de ses demandes irrecevables ;

— juger que les ouvrages réalisés par Madame, [N], [I] nuisent à l’esthétique des lieux, ils sont à l’origine d’une perte d’ensoleillement, de vue, pour la SCI LES GITES DU CAROUX ;

en conséquence

— ordonner leur démolition sous astreinte de 500 € par jour à compter de la signification du jugement ;

— prendre acte que les mêmes travaux réalisés par Madame, [I] vont impliquer pour la SCI LES GITES DU CAROUX la création d’une servitude temporaire de tour d’échelle ;

— prendre acte de ce que Madame, [I] en sollicitant modification des plans initiaux du garage, a pour seul objectif de nuire à la SCI LES GITES DU CAROUX ;

— déclarer la société LES GITES DU CAROUX bien fondée en ses demandes ;

— condamner Madame, [I] à enduire ses murs bruts disgracieux sous astreinte de 500 € par jour à compter de la signification du jugement ;

— condamner Madame, [I] au paiement de la somme de 25000 € au titre de la perte de valeur vénale du bien immobilier, outre 6000 € au titre du préjudice moral ;

— écarter l’exécution provisoire en cas de condamnation de la SCI LES GITES DU CAROUX ;

en tout état de cause

— condamner Madame, [I] au paiement de la somme de 2500 € sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ;

— condamner Madame, [I] aux entiers frais et dépens.

En ses dernière conclusions, communiquées le 7 mai 2025, Madame, [I] souhaite voir

— homologuer le rapport d’expertise de Monsieur, [R] du 4 octobre 2021 ;

— juger que les terrasses de la SCI LES GITES DU CAROUX sont construites au mépris des distances légales de voisinages prévues par le Code civil ;

— juger que les constructions de LA SCI LES GITES DU CAROUX privent d’ensoleillement le jardin de Madame, [I], causent des vues droites et directes sur le terrain de Madame, [I], génèrent des troubles acoustiques et esthétiques sur la propriété de Madame, [I] ;

— juger que ces désagréments, issus des constructions de la SCI LES GITES DU CAROUX, causent des troubles anormaux à Madame, [I] ;

en conséquence

— condamner la SCI LES GITES DU CAROUX à détruire les terrasses litigieuses à une distance qui ne saurait être inférieure à 1,90 m, et ce, sous astreinte de 200 € par jour de retard, à compter de la signification de la décision à intervenir ;

— condamner la SCI LES GITES DU CAROUX à payer à Madame, [I] la somme de 20000 € de dommages-intérêts au titre du préjudice de jouissance consécutif aux troubles du voisinages causés à cette dernière ;

— condamner la SCI LES GITES DU CAROUX à payer à Madame, [I] la somme de 71000 € de dommages-intérêts correspondant à la dépréciation de son bien consécutive aux constructions de la SCI LES GITES DU CAROUX et lui causant d’importants troubles anormaux du voisinage ;

— condamner la SCI LES GITES DU CAROUX à payer à Madame, [I] la somme de 6000 € de dommages-intérêts au titre du préjudice moral consécutif aux menaces exercées par la SCI LES GITES DU CAROUX et à la volonté de construire un ensemble immobilier au mépris des mises en gardes de la commune de, [Localité 2] et de Madame, [I] ;

sur le rejet des demandes reconventionnelles

— juger que la SCI LES GITES DU CAROUX ne prouve ni l’absence de permis de construire, ni une quelconque contravention aux règles d’urbanisme concernant le carport construit par Madame, [I] ;

— juger que la demande de modificatif de permis de construire par Madame, [I] a été déposée avant l’achèvement de son bien, et avant la construction du bien de la SCI LES GITES DU CAROUX ;

— juger que la SCI LES GITES DU CAROUX ne prouve aucune faute de Madame, [I] qui serait susceptible d’engager sa responsabilité civile délictuelle à son égard ;

— juger que la SCI LES GITES DU CAROUX ne justifie pas d’un préjudice certain, direct, et fondé, imputable à Madame, [I] ;

— juger qu’une prétendue privation de soleil et de vue sur une partie modeste de la propriété de la SCI LES GITES DU CAROUX ne peut être que la conséquence d’une construction illicite, effectuée trop près de la propriété de Madame, [I] ;

en conséquence

— rejeter purement et simplement l’ensemble des demandes formulées par la SCI LES GITES DU CAROUX, comme étant infondées, injustifiées, et totalement abusives ;

— rejeter la demande visant à voir condamner Madame, [I] à enduire son mur de clôture sous astreinte, demande infondée, injustifiée, abusive et empreinte de mauvaise foi ;

sur les frais accessoires

— condamner la SCI LES GITES DU CAROUX à payer à Madame, [I] la somme de 8000 € sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ;

— condamner la SCI LES GITES DU CAROUX à payer les entiers dépens de la procédure de référé et de la présente procédure, qui comprendront en outre le coût du constat établi par Me, [S] le 25 octobre 2019 ;

— écarter l’exécution provisoire concernant les demandes de démolition.

L’ordonnance de clôture a été prononcée le 3 avril 2025, avec clôture différée au 9 mai 2025, et l’affaire fixée sans plaidoirie avec dépôt des dossiers au greffe au 8 septembre 2025.

Par courriel du 9 mai 2025, le conseil de Madame, [I] a demandé à ce que l’instance soit plaidée, ce à quoi il a été fait droit. L’affaire a été plaidée le 8 septembre 2025.

Les parties ont été informées, conformément à l’article 450 al. 2 du Code de procédure civile de la mise en délibéré et de ce que le jugement serait mis à disposition au greffe le 10 novembre 2025.

A cette date le tribunal, relève qu’il est abondamment fait référence dans les débats à l’expertise de Monsieur, [H], [R] qui figure dans le dossier de l’une et l’autre parties. Cependant le tribunal déplore que nul n’ait cru bon de verser aux débats l’ordonnance de référé du 16 juillet 2020 prétendue ordonner ladite expertise, ce qui prive ;

— formellement de la vérification du caractère judiciaire de ladite ordonnance,

— sur le fond de la vérification des détails de la mission ;

— et in fine du sort qui serait réservé aux dépens.

C’est ainsi qu’a été ordonné sur le fondement de l’article 803du Code de procédure civile

— rabat de l’ordonnance de clôture du 3 avril 2025,

— réouverture des débats aux fins de permettre la production aux débats de l’ordonnance de référé du 16 juillet 2020 désignant Monsieur, [R] pour diligenter l’expertise dont le rapport est quant à lui versé aux débats,

— renvoi de l’affaire à l’audience de dépôt du 12 janvier 2026

Madame, [I] a versé l’ordonnance de référé demandée.

Les parties ont été informées, conformément à l’article 450 al. 2 du Code de procédure civile de la mise en délibéré et de ce que le jugement serait mis à disposition au greffe le 9 mars 2026, et ont été informées de la prorogation au 23 mars 2026 pour cause de surcharge de travail de la juridiction.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la distance légale entre les constructions voisines

Aux termes de l’article 678 du Code civil,

« On ne peut avoir des vues droites ou fenêtres d’aspect, ni balcons ou autres semblables saillies sur l’héritage clos ou non clos de son voisin, s’il n’y a dix-neuf décimètres de distance entre le mur où on les pratique et ledit héritage, à moins que le fonds ou la partie du fonds sur lequel s’exerce la vue ne soit déjà grevé, au profit du fonds qui en bénéficie, d’une servitude de passage faisant obstacle à l’édification de constructions. »

et l’article 680 du même code de préciser que :

« La distance dont il est parlé dans les deux articles précédents se compte depuis le parement extérieur du mur où l’ouverture se fait, et, s’il y a balcons ou autres semblables saillies, depuis leur ligne extérieure jusqu’à la ligne de séparation des deux propriétés. ».

En l’espèce le rapport d’expertise démontre, photos à l’appui, que les terrasses de la SCI LES GITES DU CAROUX sont construites en limite de mitoyenneté de la propriété de Madame, [I], et l’on constate sans ambiguïté qu’elles créent des vues droites et directes sur le fonds voisin, étant précisé que les brise-vue posés par la SCI ne dépassent pas 1,65 m de hauteur de sorte qu’elles ne s’interposent pas au regard à hauteur d’homme.

Compte tenu de ce trouble anormal de voisinage persistant la SCI LES GITES DU CAROUX sera condamnée à détruire les terrasses litigieuses.

Sur la demande d’astreinte de la demanderesse

L’astreinte est une mesure de contrainte ordonnée par le juge pour vaincre la résistance prévisible d’une partie à une décision. En application de l’article L 131-1 du Code des procédures civiles d’exécution,

« Tout juge peut, même d’office, ordonner une astreinte pour assurer l’exécution de sa décision. ».

Eu égard à la durée de la procédure la demanderesse est légitimement portée à croire que la partie adverse résistera à cette décision. C’est la raison pour laquelle le tribunal fera droit à la demande d’astreinte de 200 € par jour de retard passé un délai de 15 jours après signification du présent jugement, selon modalités précisées au dispositif.

Sur les demandes de la SCI défenderesse

La SCI LES GITES DU CAROUX reproche à Madame, [I] d’avoir fait construire en juillet 2019 un carport (abri de voiture). Cette dernière s’appuie pour en justifier sur une demande de modification du permis de construire de sa villa (datant du 19 février 2014) déposée le 26 janvier 2017 (pièce n° 4 de la défenderesse), ayant fait l’objet d’un permis tacite. Cependant Madame, [I] a déposé le 24 février 2017 une déclaration d’achèvement de travaux (sa pièce n° 3) qui laisse entendre qu’elle n’envisageait plus la construction du carport.

Même si l’on fait abstraction de cette déclaration d’achèvement, la demande de permis modificatif ne comportait pas prorogation du délai d’achèvement de la construction initiale laquelle, si elle avait été réclamée (en principe un mois avant échéance soit le 19 janvier 2017) ne pouvait être que de deux fois un an, soit jusqu’au 19 février 2019, en application des articles R*424-21 et R*424-22 en leurs versions applicables à l’époque.

En toute hypothèse Madame, [I] n’avait donc aucun droit à faire édifier son carport en juillet 2019.

Il est clairement indiqué dans le rapport d’expertise que « le pignon développé par le carport de Madame, [I] situé en limite est de ces terrasses vient indéniablement créer des ombres portées au lever du soleil » (p. 30).

Il conviendra, suivant préconisations expertales, de condamner Madame, [I] à transformer la toiture deux pentes en une toiture une pente est-ouest avec la ligne d’égout en limite séparative (p. 38), la demande de démolition complète formée par la SCI LES GITES DU CAROUX apparaissant exorbitante.

La SCI LES GITES DU CAROUX sollicite réalisation des travaux en question sous astreinte de 500 € à compter de la signification du présent jugement. Eu égard à la résistance prévisible de la demanderesse, il apparaît utile de faire droit à cette demande d’astreinte qui sera cependant modérée à 200 € par jour.

S’agissant du caractère prétendument disgracieux des murs en parpaing édifiés par Madame, [I], il n’est pas justifié de la nécessité de les enduire. Cette demande sera rejetée.

Sur le préjudice de jouissance et préjudice moral de la demanderesse

Celui-ci se décline selon la demanderesse en trois composantes à savoir perte d’ensoleillement, atteinte à l’intimité et troubles acoustiques. Madame, [I] réclame en indemnisation de ces chefs une somme de 20000 €.

S’agissant de la perte d’ensoleillement l’expert l’a estimée à environ 20 %. En ce qui concerne les vues directes, elles ont été discutées plus haut. Quant aux troubles acoustiques ils sont liés selon la demanderesse aux nombreuses allées et venues des locataires de courte durée, au va et vient de nombreux véhicules et aux nuisances sonores de systèmes de ventilation et à la filtration de la piscine (point que l’expert, [R] estime mineur compte tenu de la distance – p. 36 du rapport). Quoi qu’il en soit en l’absence de diagnostic par un sapiteur acousticien, l’expertise ne s’est pas prononcée sur les nuisances sonores, de sorte que ce préjudice sera écarté.

La demande globale d’indemnisation au titre du préjudice de jouissance formée par Madame, [I] apparaît démesurée et sera ramenée à plus juste mesure, soit 7000 €.

Madame, [I] ne démontre pas avoir subi un préjudice moral. Cette demande sera rejetée.

Sur les pertes de valeur vénale

Toute mesure prise des amples développements à ce sujet la question d’éventuelle perte de valeur vénale des fonds de l’une et l’autre parties n’aboutit pas à la démonstration de préjudices nés et actuels dans la mesure où il n’est pas avéré que l’un ou l’autre ait l’intention de vendre son bien.

Tout au plus peut-on s’interroger sur la perte de chance éventuelle occasionnée par les troubles de voisinage réciproques.

En réalité les condamnations ici prononcées tendent précisément à faire disparaître les troubles réciproques, de sorte qu’aucune des deux parties ne peut affirmer que son bien a perdu les valeurs évoquées, soit 71000 € en ce qui concerne le bien de Madame, [I] et 25000 € s’agissant du bien de la SCI LES GITES DU CAROUX. Les demandes d’indemnisation de ce chef seront rejetées.

Sur les demandes accessoires

L’une et l’autre parties succombant partiellement, Madame, [N], [I] et la SCI LES GITES DU CAROUX seront condamnées chacune par moitié aux entiers dépens, en ce compris les frais d’expertise judiciaire, et non compris les frais de constat d’huissier, en application de l’article 696 du Code de procédure civile.

Il n’apparaît pas inéquitable, et notamment dans un souci d’apaisement, de rejeter les demandes réciproques formées sur le fondement de l’article 700 du même code.

Le tribunal considère qu’il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire du présent jugement.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant publiquement par jugement contradictoire et en premier ressort, mis à disposition au greffe,

CONSTATE que les terrasses édifiées par la SCI LES GITES DU CAROUX situées en limite séparative des deux fonds, ne respectent pas la distance légale et créent une vue droite et directe sur le fonds de Madame, [N], [I] ;

ORDONNE la destruction des terrasses édifiées sur la parcelle cadastrée section B n°, [Cadastre 2] à, [Localité 2] (Hérault) en limite de la parcelle cadastrée B n°, [Cadastre 1] en la même commune aux frais de la SCI LES GITES DU CAROUX ;

CONDAMNE la SCI LES GITES DU CAROUX sous astreinte de 200 € par jour de retard passé le délai de 15 jours à compter de la signification du présent jugement pendant une durée de huit semaines, à faire procéder à la destruction desdites terrasses ;

CONSTATE que le carport édifié par Madame, [N], [I] en juillet 2019 a été réalisé sans valable autorisation d’urbanisme ;

ORDONNE à Madame, [N], [I] de transformer la toiture deux pentes du carport en une toiture une pente est-ouest avec la ligne d’égout en limite séparative ;

CONDAMNE Madame, [N], [I] sous astreinte de 200 € par jour de retard passé le délai de 15 jours à compter de la signification du présent jugement pendant une durée de huit semaines, à faire procéder à la transformation de la toiture du carport selon modalités susdites ;

CONDAMNE la SCI LES GITES DU CAROUX à payer à Madame, [N], [I] la somme de 7000 € (SEPT MILLE EUROS) en indemnisation de son préjudice de jouissance ;

CONDAMNE Madame, [N], [I] et la SCI LES GITES DU CAROUX chacune par moitié aux entiers dépens, en ce compris les frais d’expertise judiciaire et non compris les frais de constat d’huissier ;

RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire de plein droit.

LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,

Audrey SAUNIERE Julie LUDGER

Copie à Maître Patricia PIJOT de la SCP PIJOT POMPIER MERCEY, M^e Julien SICOT