TRIBUNAL JUDICIAIRE

D'[Localité 2]

JUGEMENT DU :

01 Décembre 2025

ROLE : N° RG 24/04892 – N° Portalis DBW2-W-B7I-MPRV

AFFAIRE :

S.A.S. Société BJM

C/

S.C.I. [X]

GROSSES délivrées

le

à Maître Audrey DEGOUTIN, avocat au barreau de MARSEILLE

à Maître Paul DRAGON, avocat au barreau D’AIX-EN-PROVENCE

COPIES délivrées

le

à Maître Audrey DEGOUTIN, avocat au barreau de MARSEILLE

à Maître Paul DRAGON, avocat au barreau D’AIX-EN-PROVENCE

N°2025

CH ECOCOM GENERAL

DEMANDERESSE

S.A.S. BJM (RCS D'[Localité 2] 824 450 316)

dont le siège social est sis [Adresse 4]

représentée par Maître Audrey DEGOUTIN, avocat au barreau de MARSEILLE, substituée à l’audience de palidoiries par Maître Ahlem HASNI, avocat au barreau D’AIX-EN-PROVENCE

DEFENDERESSE

S.C.I. [X] (RCS D'[Localité 2] 429 493 349)

dont le siège social est sis [Adresse 6]

représentée par Maître Paul DRAGON, avocat au barreau D’AIX-EN-PROVENCE

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DEBATS

PRESIDENT : Madame MACOUIN Servane, Vice-Présidente

Statuant à juge unique

A assisté aux débats : Madame TOUATI Séria, Greffier

DEBATS

A l’audience publique du 06 Octobre 2025, après avoir entendu Maître Paul DRAGON, l’affaire a été mise en délibéré au 01 Décembre 2025, avec avis du prononcé du jugement par mise à disposition au Greffe.

JUGEMENT

contradictoire, en premier ressort,

prononcé publiquement par mise à disposition au Greffe

signé par Madame MACOUIN Servane, Vice-Présidente

assistée de Madame TOUATI Séria, Greffier

EXPOSE DU LITIGE

Suivant contrat du 30 janvier 2017, la SCI [X] a donné à bail commercial à la SAS BJM les locaux sis [Adresse 3] à MEYREUIL, moyennant un loyer initialement fixé à la somme de 1.100€ TTC outre une provision sur charges.

La SAS BJM y exploite un institut de beauté sous l’enseigne " PEARL ARTISAN DE BEAUTE ».

Par acte du 25 octobre 2024, la SCI [X] a fait délivrer à la SAS BJM un commandement de payer visant la clause résolutoire du bail d’avoir à régler la somme de 17.941,50€ à titre d’arriéré de loyers, en ce compris le coût de l’acte.

La SAS BJM a entendu s’opposer au commandement et, par acte du 21 novembre 2024, a fait délivrer à la SCI [X] assignation devant le présent tribunal afin de voir prononcer la nullité du commandement et en tirer toutes conséquences.

Dans ses conclusions notifiées par le Réseau Privé Virtuel des Avocats le 17 septembre 2025, la SAS BJM demande à la juridiction de :

Vu le bail commercial,

Vu les articles 1104, 1715, 1353 et 1343-5, 1347 à 1347-7 du Code civil,

Vu l’article 11 de la loi n°77-1457 du 29 décembre 1977,

Vu les articles 145-40-2 et R 145-36 et R 145-37 du Code de commerce,

Vu les articles R 145-23 alinéa 2 et L 145-41 du Code de commerce,

Vu l’article 4 de l’ordonnance du 25 mars 2020 n°2020-316,

Vu les articles 14 II, 14 IV de la loi 2020-1379 du 14 novembre 2020,

Vu l’article 14 de la loi portant mesures d’urgence pour la protection du pouvoir d’achat du 16 août 2022 et celle du 17 juillet 2023,

Vu la jurisprudence précitée,

Vu les pièces versées aux débats,

La déclarer recevable et bien -fondée en son opposition au commandement,Constater que la clause « IMPOTS ET CHARGES » est réputée non écrite,Déclarer irrégulier le commandement de payer du 25 octobre 2024,En conséquence,

Déclarer nul et de nul effet le commandement de payer visant la clause résolutoire,Déclarer en conséquence sans effet la clause résolutoire à son encontre,Si par extraordinaire le tribunal devait estimer que le commandement de payer visant la clause résolutoire est régulier et peut produire ses effets :

Suspendre, rétroactivement et pendant le délai, les effets de la clause résolutoire insérée dans le bail en date du 30 janvier 2017, et visée dans le commandement en cause,Concernant les sommes dues :

Constater que la société BJM est débitrice des arriérés de loyers à hauteur de 7.344,55€,Constater que la SCI [X] est débitrice de la somme de 5.470,18€ envers la société BJM, cette somme se décomposant comme suit : la somme de 1.529,18€ au titre des trop-perçus de l’augmentation illégale de loyer et la somme de 3.941€ au titre de l’eau et de l’électricité,Ordonner par conséquent la compensation des sommes dues,Donner acte à la société BJM de ce qu’elle reconnaît devoir à la SCI [X] la somme de 1.874,37€,Débouter la SCI [X] de sa demande en paiement au titre des charges et taxes foncières en application de l’article L 145-40-2 du Code de commerce,A titre subsidiaire sur les charges,

Si par extraordinaire le tribunal devait estimer la société BJM débitrice des charges (taxe foncières et charges de copropriété), constater que la somme due est de 6.218,71€,Accorder à la société BJM un délai de sept mois pour s’exécuter,En tout état de cause,

Débouter la SCI [X] de l’ensemble de ses demandes,Ordonner l’exécution provisoire de la décision à intervenir en ce qu’elle est de droit et compatible avec la nature de l’affaire et écarter l’exécution provisoire si par extraordinaire il était fait droit aux demandes de la SCI [X],Condamner la SCI [X] à lui payer la somme de 2.500€ sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile,Condamner la SCI [X] aux dépens avec distraction au profit de M^e Audrey DEGOUTIN.

Dans ses conclusions notifiées par le Réseau Privé Virtuel des Avocats le 1er septembre 2025, la SCI [X] demande à la juridiction de :

Vu le bail du 30 janvier 2017 et la clause résolutoire qui y est insérée,

Vu le commandement de payer du 25 octobre 2024,

Vu les articles 1728 et suivants, et 1741 et suivants du Code civil,

Rejeter la demande de nullité du commandement du 25 octobre 2024,Constater la résiliation du bail du 30 janvier 2017 par le jeu de la clause résolutoire,Ordonner en conséquence l’expulsion de la société locataire et de tous occupants de son chef, y compris avec le concours de la force publique, des lieux loués,Condamner la société locataire à lui payer une indemnité d’occupation d’un montant équivalent au loyer indexé augmenté des charges et de la taxe foncière, jusqu’à sa libération effective des lieux,Rejeter la demande de suspension des effets de la clause résolutoire,Subsidiairement,

Prononcer la résiliation du bail sur le fondement du droit commun du bail,

Ordonner en conséquence l’expulsion de la société locataire et de tous occupants de son chef, y compris avec le concours de la force publique, des lieux loués,Condamner la société locataire à lui payer une indemnité d’occupation d’un montant équivalent au loyer indexé augmenté des charges et de la taxe foncière, jusqu’à sa libération effective des lieux,En toute hypothèse,

Condamner la société BJM à lui payer la somme de 21.162,48€ au titre de l’arriéré de loyers et de charges, les comptes arrêtés au 1er septembre 2025, sauf la taxe foncière 2025 non connue à ce jour,Subsidiairement, si le tribunal applique la clef de répartition des charges revendiquées par le locataire, condamner la société BJM à lui payer la somme de 21.162,48€ – 190,45€ soit 20.9702,03€ au titre de l’arriéré de loyers et de charges, les comptes arrêtés au 1er septembre 2025, sauf la taxe foncière 2025 non connue à ce jour,Condamner la société BJM à lui payer une indemnité de 2.500€ sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile,Condamner la société BJM aux dépens, en ce compris les frais du commandement du 25 octobre 2024.

En application de l’article 455 du Code de procédure civile, il est renvoyé aux conclusions des parties pour l’exposé complet des moyens développés.

Par ordonnance du 23 juin 2025, le juge de la mise en état a clôturé la procédure avec effet différé au 19 septembre suivant et renvoyé l’affaire à l’audience du 6 octobre suivant.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur le commandement de payer

En application de l’article L.145-41 du code de commerce, “Toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

Les juges saisis d’une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l’article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n’est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l’autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge.”

En l’espèce, le contrat de bail conclu entre les parties le 30 janvier 2017 prévoit un loyer mensuel de 1.100€ outre une provision sur charges stipulée comme suit « provision sur charges, taxes et prestations à sa charges ». Le contrat de bail ajoute que la provision sera ajustée chaque année en fonction des dépenses effectuées l’année précédente.

Ensuite, le bail stipule que le loyer est payable d’avance les premiers de chaque mois et pour la première fois le 1er février 2017, qu’il est indexé sur l’indice trimestriel des loyers commerciaux publié par l’INSEE si bien que le réajustement du loyer s’effectuera chaque année à la date anniversaire de l’entrée en jouissance, le dernier indice connu à la date de l’indexation étant alors comparé à l’indice du même trimestre de l’année précédente ( le dernier indice alors connu étant celui du 3ème trimestre 2016 de 108,56), que l’application de l’indexation se fera à l’initiative du bailleur dès sa publication et jouera de plein droit sans qu’il besoin d’une notification préalable. Ensuite, le bail stipule que conformément à l’article L 145-39 du Code de commerce, la révision judiciaire pourra être demandée chaque fois que par le jeu de la présente clause, le loyer sera augmenté ou diminué de plus d’un quart par rapport au prix précédemment fixé contractuellement ou par décision judiciaire.

Sur le caractère imprécis du décompteLe commandement de payer doit permettre au débiteur de vérifier la somme réclamée au titre de loyer et des charges.

En l’espèce, la SAS BJM fait grief au commandement d’être imprécis et par conséquent de ne pas lui permettre d’identifier clairement les loyers impayés, ni les mois et années concernés, de présenter essentiellement des montants globaux, sans ventilation précise des échéances impayées, et de la contraindre à procéder elle-même à un calcul pour tenter de reconstituer quels sont les loyers prétendument dus et de la placer dans l’impossibilité de démontrer qu’un loyer ou un autre a en réalité été payé. La SAS BJM ajoute que la SCI [X] ne lui a jamais délivré d’avis d’échéance, de quittance de loyers en méconnaissance de l’article 11 de la loi 77-1457 du 29 décembre 1977, de décompte de charges annuels et de justificatifs de charges et de la taxe foncière dont le paiement est revendiqué. Sur les contestations qui lui sont opposées, la société BJM soutient que la SCI [X] justifie ne lui avoir adressé en sept années de bail que trois relances, lesquelles ne mentionnent aucune somme précise.

La SCI [X] conclut au rejet de ces moyens, faisant valoir que la juridiction n’a qu’à se reporter au commandement pour constater que la liste des sommes dues et des paiements est parfaitement précise.

Sur ce

L’analyse du commandement de payer litigieux, lequel comporte un décompte précis de l’échéance visée, des sommes dues au titre des loyers, des charges et la taxe foncière (ces charges étant distinguées), et du règlement le cas échéant intervenu pour chaque échéance, conduisent naturellement à écarter le moyen invoqué par la SAS BJM et tenant à une imprécision de l’acte.

Les autres moyens ne sauraient être retenus, le loyer étant exigible même sans avis de paiement ni avis de relance. Les questions de l’indexation et des charges exigibles sera examinée ci-dessous.

Sur le caractère erroné du décompte du commandement

Sur le fait que le décompte intègre un loyer augmenté à compter du mois de juin 2022 ne respectant ainsi pas le plafonnement du loyer de 3,5% prévu par la loi du 16 août 2022La SAS BJM détaille le calcul de l’augmentation intervenue à compter du mois de juillet 2022 et estime que l’augmentation a été de 10,66%. La SAS BJM ajoute que la bailleresse a procédé à l’augmentation en juillet 2022 alors qu’elle ne peut intervenir qu’en janvier, date d’anniversaire du bail, et que la méthode de calcul de l’augmentation appliquée par la bailleresse est fausse.

Pour sa part, la SCI [X] fait valoir qu’il ne s’agit que d’un rattrapage d’augmentation entre l’indice du 3ème trimestre 2016 et du 1er trimestre 2022.

Sur ce

La juridiction retient que les augmentations de loyer ne peuvent être appliquées qu’à la date anniversaire du bail mais que le bailleur est en droit de l’appliquer avec retard s’il ne l’a pas fait à cette date. Ensuite, si le bailleur n’est pas contraint de notifier préalablement à son preneur qu’il entend se prévaloir de l’indexation, il doit cependant lui adresser un avis d’échéance précisant la somme réclamée au titre du loyer après indexation.

Précisément, la société bailleresse était en droit d’indexer le loyer chaque année à compter du 1er février 2018, le bail ayant pris effet le 1er février 2017, sur le fondement de la variation de l’indice trimestriel des loyers commerciaux, l’indice de référence de base pour la première indexation étant celui du 3ème trimestre 2016 soit 108,56.

Ensuite, la loi n° 2022-1158 du 16 août 2022, dans sa version en vigueur du 18 août 2022 au 09 juillet 2023, dispose en son article 14 que :

« la variation annuelle de l’indice des loyers commerciaux, publié par l’INSEE, prise en compte pour la révision du loyer applicable aux PME ne peut excéder 3,5% pour les trimestres compris entre le 2ème trimestre 2022 et le 1er trimestre 2023. Le plafonnement de la variation annuelle est définitivement acquis et la majoration ou la diminution de loyer consécutive à une révision postérieure ne peut prendre en compte la part de variation de l’indice des loyers commerciaux supérieure à 3,5% sur cette même période. Les PME mentionnées au premier alinéa du présent article répondent à la définition de l’annexe I au règlement (UE) n° 651/2014 de la Commission du 17 juin 2014 déclarant certaines catégories d’aide compatibles avec le marché intérieur en application des articles 107 et 108 du traité. »

Dans sa version en vigueur, à compter du 10 juillet 2023, la même loi a prorogé le plafonnement pour les trimestres jusqu’au 1er trimestre 2024.

Aux termes du commandement, la SCI [X] réclame à la SAS BJM :

Pour l’année 2019, la taxe foncière (1.059€), des charges (135,66€) et 1.100€ de loyer (un mois), Pour l’année 2020, la taxe foncière (1.107,75€), des charges (176,13€) 1.100€ de loyer (un mois),Pour l’année 2021, la taxe foncière (1.176€), des charges (178,61€) et 2.200€ de loyer (deux mois),Pour l’année 2022, la taxe foncière (1.236€), des charges (150,47€) et la somme de 117,01€ au titre de l’indexation du loyer pour le mois de septembre 2022,Pour l’année 2023, la taxe foncière (1.404,75€), des charges (257,04€) et la somme de 3.651,66€ correspondant à 3 x 1.217,22€ au titre des loyers dont 351,66.€ au titre de l’indexation,Pour l’année 2024, la taxe foncière (1.471,80€) et la somme de 1.217,22€ (un mois de loyer dont 117,22€ au titre de l’indexation). Or, aux termes de l’indexation telle que prévue par le bail, la bailleresse pouvait solliciter :

L’indexation sur l’indice 110,78 ( indice T3 2017, dernier indice publié) à compter du 1er février 2018, le nouveau loyer étant alors porté à 1.122,49€,L’indexation sur l’indice 113,45 ( indice T3 2018, dernier indice publié) à compter du 1er février 2019, le nouveau loyer étant alors porté à 1.149,54€,L’indexation sur l’indice 115,60 ( indice T3 2019, dernier indice publié) à compter du 1er février 2020, le nouveau loyer étant alors porté à 1.171,32€,L’indexation sur l’indice 115,70 ( indice T3 2020, dernier indice publié) à compter du 1er février 2021, le nouveau loyer étant de le nouveau loyer étant alors porté à 1.172,33,L’indexation sur l’indice 119,70 ( indice T3 2021, dernier indice publié) à compter du 1er février 2022. Le nouveau loyer étant alors porté à 1.212,85€,L’indexation sur l’indice 126,13 ( indice T3 2022, dernier indice publié) à compter du 1er février 2023. Le nouveau loyer étant alors porté à 1.278,01€.

En conséquence, en vertu du bail, à compter du 1er juillet 2022 au moins (en réalité à compter du 1er février 2022), la bailleresse était fondée à réclamer un loyer de 1.212,85€ en théorie, non de 1.217,22€ comme elle l’a fait et précisé dans son décompte figurant au commandement.

Ensuite, à compter du 1er juillet 2023, la SCI [X] était fondée à solliciter un loyer de 1.278,01€ , soit une somme supérieure à celle qu’elle a effectivement réclamée.

En conséquence, le commandement comporte une erreur en faveur du preneur, soit une différence de 26,22€ (4,37€x6 mois entre le mois de juillet 2022 et le mois de janvier 2023 inclus, aucune indexation n’ayant été appliquée au mois de septembre 2022 ).

En outre, en application des dispositions de la loi n°2022-1158 du 16 août 2022 susvisées, la bailleresse ne pouvait appliquer une indexation supérieure à 3,5% l’an pour les trimestres compris entre le 1er avril 2022 (indice 120,61) et le 31 mars 2024.

Or, à compter du 1er juillet 2022, la société bailleresse a appliqué une indexation correspondant pour partie à un rattrapage d’indexation pour les années antérieures, (jusqu’à la valeur de 1.172,33€) et pour partie à l’indexation annuelle (pour la somme de 40,25€ soit 1.212,85- 1.172,33), cette indexation n’excédant pas 3,5% d’augmentation annuelle (une telle augmentation correspondant à 41,03€).

Il s’ensuit que s’agissant des indexations pratiquées par la société bailleresse, le commandement n’était pas valable pour une partie des sommes, à hauteur de 26,22€.

Sur le moyen tiré de ce que le décompte ne tient pas compte des trop-perçus au titre de l’augmentation illégale du loyerLa société BJM fait valoir que le décompte ne prend pas en considération les trop-perçus au titre de l’augmentation illégale des loyers, soit un total de 1.529,18€ correspondant à 78,22€ par mois pendant 19 mois (1.486,18€) et 10,75€ par mois pendant 4 mois (43€).

La société [X] répond qu’il n’y a pas de trop-perçu pour les motifs énoncés ci-dessus.

Sur ce

La juridiction a examiné la question de l’augmentation par rapport au plafonnement et retenu que celui-ci n’avait pas été dépassé. En conséquence, il n’existe pas de trop-perçu de loyers par la société [X] à ce titre.

Sur le moyen tiré d’une erreur dans les causes du commandementLa société BJM fait valoir que pour l’année 2021, un loyer payé n’a pas été pris en compte. La société BJM précise qu’en effet par mail du 13 décembre 2023, la bailleresse lui avait indiqué qu’un seul mois était impayé en 2021 alors que dans son décompte du commandement elle réclame deux mois de loyers pour 2021.

La société [X] répond qu’il appartient à la société BJM d’identifier et de justifier de ses règlements.

Sur ce

La juridiction constate que le mail dont il est fait état ne vaut pas quittance et que la société BJM ne justifie pas du règlement de l’ensemble des loyers de 2021.

En conséquence, il n’y a pas lieu de retenir qu’un mois de loyer de l’année 2021 doit être déduit des sommes réclamées dans le commandement et le moyen tiré de l’erreur affectant le commandement de ce chef doit être rejeté.

Sur le moyen tiré de l’erreur quant à la surface et donc s’agissant des charges et de la part de taxe foncière dues par la société BJMLa société BJM se prévaut d’une erreur de surface tandis que la société [X] soutient que le bail détermine une surface donnée à bail de 60m2 sur une surface totale de 80m2.

Sur ce

Le bail prévoit en page 9 que : « en sus du loyer, le preneur remboursera au bailleur :

Les impôts et taxes afférents à l’immeuble au prorata de son occupation, du local, en ce compris les impôts fonciers,

Les fournitures et prestations individuelles ou collectives récupérables sur le locataire au prorata de son occupation du local ».

Pour contester la superficie précisée dans le bail, de 60m2, la société BJM produit une attestation de la société Architecture FP CONCEPT en date du 22 novembre 2024 aux termes de laquelle elle atteste avoir procédé au métrage le 21 précédant et la superficie utile du local est de 52,15m2.

Cependant, la notion de superficie utile ne se confond pas nécessairement avec la surface du local, laquelle doit seule être prise en considération pour proratiser les charges dues par le preneur aux termes du bail.

Or, l’attestation produite par la société BJM ne précise pas comment a été réalisé le mesurage et quel sens est donné à la notion de « superficie utile ». A défaut d’une telle précision, il convient de considérer que c’est la superficie visée par le bail qui s’applique pour proratiser les charges.

Sur le moyen tiré de ce que le commandement vise des charges indues en l’absence d’inventaire précis

L’article L 145-40-2 du Code de commerce énonce que :

« Tout contrat de location comporte un inventaire précis et limitatif des catégories de charges, impôts, taxes et redevances liés à ce bail, comportant l’indication de leur répartition entre le bailleur et le locataire. Cet inventaire donne lieu à un état récapitulatif annuel adressé par le bailleur au locataire dans un délai fixé par voie réglementaire. En cours de bail, le bailleur informe le locataire des charges, impôts, taxes et redevances nouveaux.

Lors de la conclusion du contrat de location, puis tous les trois ans, le bailleur communique à chaque locataire :

1° Un état prévisionnel des travaux qu’il envisage de réaliser dans les trois années suivantes, assorti d’un budget prévisionnel ;

2° Un état récapitulatif des travaux qu’il a réalisés dans les trois années précédentes, précisant leur coût.

Dans un ensemble immobilier comportant plusieurs locataires, le contrat de location précise la répartition des charges ou du coût des travaux entre les différents locataires occupant cet ensemble. Cette répartition est fonction de la surface exploitée. Le montant des impôts, taxes et redevances pouvant être imputés au locataire correspond strictement au local occupé par chaque locataire et à la quote-part des parties communes nécessaires à l’exploitation de la chose louée. En cours de bail, le bailleur est tenu d’informer les locataires de tout élément susceptible de modifier la répartition des charges entre locataires.

Un décret en Conseil d’Etat fixe les modalités d’application du présent article. Il précise les charges, les impôts, taxes et redevances qui, en raison de leur nature, ne peuvent être imputés au locataire et les modalités d’information des preneurs. »

Ensuite, l’article R145-36 du Code de commerce dispose que : « L’état récapitulatif annuel mentionné au premier alinéa de l’article L. 145-40-2, qui inclut la liquidation et la régularisation des comptes de charges, est communiqué au locataire au plus tard le 30 septembre de l’année suivant celle au titre de laquelle il est établi ou, pour les immeubles en copropriété, dans le délai de trois mois à compter de la reddition des charges de copropriété sur l’exercice annuel. Le bailleur communique au locataire, à sa demande, tout document justifiant le montant des charges, impôts, taxes et redevances imputés à celui-ci. ».

La loi ne prévoit aucune sanction en cas de retard ou d’omission dans la délivrance des informations.

Ensuite, la société BJM admet que la SCI [X] lui a communiqué une reddition de comptes de charges pour l’année 2024 ainsi que des pièces justificatives, ensemble qu’elle estime insuffisant et illisible au regard des exigences des textes visés ci-dessus.

Pour autant, la SCI [X] justifie :

des avis de Taxe foncière pour les années 2019 à 2024, étant précisé que la société a entouré sur la pièce le montant dû au titre du bien donné à bail et a précisé sur l’avis le calcul de la somme réclamée à son locataire pour chaque année [ ( montant de l’avis pour le bien sis [Adresse 7] à [Localité 5] x60)/80], ce qui est conforme aux dispositions du bail.Soit des sommes de 1.059€ pour 2019

1.107,05€ pour 2020

1.176€ pour 2021

1.236€ pour 2022

1.404,75€ pour 2023

1.472,50€ pour 2024 (différence avec le commandement favorable au locataire).

La SCI [X] justifie donc des sommes visées par le commandement de payer.

des relevés de comptes individuels de charges pour les années 2018-2019 ( l’exercice étant du 01/10/2018 au 30/09/2019) à 2022-2023 (exercice annuel clos le 30/09/2023) pour le lot n°3 qui lui ont été transmis par le syndic de la copropriété faisant apparaître le montant des charges locatives pouvant être réclamées au locataire et la mention sur le dernier relevé (exercice 1/10/2022 au 30/09/2023) de ce qu’il est réclamé à chaque fois au locataire 60/80èmes des charges locatives conformément aux dispositions du bail.Au vu de ces pièces, les charges récupérables sur le preneur s’élèvent à :

145,77€ pour 2019 ,

9 mois des charges locatives pour l’exercice du 1/10/2018 au 30/09/2019, d’un montant total de 180,88€, soit 135,66€

3 mois de charges locatives pour l’exercice du 1/10/2019 au 30/09/2020, d’un montant total de 234,84€, soit 58,71€

Soit la somme totale de 194,37€ (135,66+ 58,71) ramenée à 60/80ème.

176,74€ pour 2020, correspondant au calcul suivant :

9 mois des charges locatives pour l’exercice du 1/10/2019 au 30/09/2020, d’un montant total de 234,84€, soit 176,13€,

3 mois de charges locatives pour l’exercice du 1/10/2020 au 30/09/2021, d’un montant total de 238,15€, soit 58,53€

Soit une somme totale de 235,66€ ( 176,13+59,53) ramené à 60/80ème.

171,57€ pour 2021,correspondant au calcul suivant :

9 mois des charges locatives pour l’exercice du 1/10/2020 au 30/09/2021, d’un montant total de 238,15€, soit 178,61€,

3 mois de charges locatives pour l’exercice du 1/10/2021 au 30/09/2022, d’un montant total de 200,63€ , soit 50,15€,

soit une somme totale de 228,76€ ( 178,61+ 50,15) ramenée à 60/80ème).

177,11€ pour 2022, correspondant au calcul suivant :

9 mois des charges locatives pour l’exercice du 1/10/2021 au 30/09/2022, d’un montant total de 200,63€, soit 150,47€,

3 mois de charges locatives pour l’exercice du 1/10/2022 au 30/09/2023, d’un montant total de 342,72€, soit 85,68€,

soit la somme totale de 236,15€ ( 150,47 +85,68) ramenée à 60/80ème.

192,78€ pour 2023, correspondant au calcul suivant :

9 mois de charges locatives pour l’exercice du 1/10/2022 au 31/12/2023, d’un montant total de 342,72€, soit 257,04€, ramenée à 60/80ème.

Il s’ensuit que la SCI [X] justifie suffisamment des charges dont elle demande le paiement. Le moyen tendant à voir dire que la clause relative aux charges est réputée non écrite doit donc être écarté.

En revanche, une partie des charges réclamées dans le commandement litigieux n’était pas exigible :

la somme visée par le commandement au titre des charges pour 2023 (257,04€) est supérieure de 64,26€ à la somme que la société bailleresse pouvait exiger,La somme visée par le commandement au titre des charges pour 2021 (178,61€) est supérieure de 7,04€ à la somme que la société bailleresse pouvait exiger.Pour les autres années, les sommes visées par le commandement au titre des charges sont inférieures au montant des charges que la société bailleresse pouvait exiger.

Sur le moyen tiré de ce que le commandement ne prend pas en considération l’eau et l’électricité consommées par l’agence immobilière et devant être prise en charge par la SCI BALOULa SCI [X] répond qu’elle n’est pas occupante du local voisin de 20m2 et ne bénéficie pas des consommations litigieuses. La SCI [X] conclut cependant être disposée à faire l’avance du montant des consommations d’eau et d’électricité dès que la SAS BJM produira les factures de consommation et les relevés des sous-compteurs. La SCI [X] soutient que ces pièces n’ont pas été produites en sorte qu’aucune déduction ne doit être faite de la dette locative de la SAS BJM.

Sur ce

Le bail prévoit que « le local loué , d’une surface de 60m2, comporte une partie vitrée fixe avec porte d’entrée et volet roulant électrique à l’Ouest. Sol carrelé, deux fenêtres au Nord, une partie arrière avec compteur et installations électriques et téléphoniques, un wc avec lave-mains et chauffe-eau, climatisation, une pièce arrière. Des sous-compteurs électriques et eau vont être installés en raison de la division du local ( 20m2 pour la partie restante au commerce voisin (agence immobilière) ».

Le fait que l’associée unique de l’agence immobilière est aussi la gérante de la SCI [X] ne doit entraîner aucune confusion, les deux sociétés ayant des personnalités juridiques distinctes.

Ensuite, la SAS BJM fait valoir que la SCI [X] a reconnu dans son décompte manuscrit ( pièce n°3 de la SAS BJM) qu’elle lui devait la somme de 3.341€ au titre des consommations d’eau et d’électricité. Cependant, la lecture de cette pièce et des échanges de mails ne permet pas de déterminer que la SCI [X] a reconnu expressément et sans équivoque devoir une quelconque somme à ce titre à la SAS BJM, étant rappelé de plus que c’est l’agence immobilière qui est locataire de l’autre partie du local.

En conséquence, le moyen opposé par la SAS BJM au titre des consommations d’eau et d’électricité doit être rejeté.

Sur le moyen tiré de ce que le commandement vise des créances prescrites Il ne peut être fait grief à la SCI [X] d’avoir visé dans le commandement des créances pour lesquelles la SAS BJM invoque la prescription. En effet, la prescription n’est pas d’ordre public et ne peut être retenue que si le débiteur la soulève.

Aussi, le fait que le commandement intègre des créances que la société [X] reconnaît comme prescrites dans ses conclusions, et dont elle ne réclame donc plus le paiement, n’affecte pas le commandement.

Sur le moyen tiré des règles spécifiques à la crise sanitaireLa SAS BJM se prévaut des dispositions de l’article 4 de l’ordonnance du 25 mars 2020 n°2020-316 et de l’article 4 II de la loi 2020-1379 du 14 novembre 2020.

L’article 4 de l’ordonnance n°2020-316 du 25 mars 2020 dispose que :

« Les personnes mentionnées à l’article 1er ne peuvent encourir de pénalités financières ou intérêts de retard, de dommages-intérêts, d’astreinte, d’exécution de clause résolutoire, de clause pénale ou de toute clause prévoyant une déchéance, ou d’activation des garanties ou cautions, en raison du défaut de paiement de loyers ou de charges locatives afférents à leurs locaux professionnels et commerciaux, nonobstant toute stipulation contractuelle et les dispositions des articles L. 622-14 et L. 641-12 du code de commerce.

Les dispositions ci-dessus s’appliquent aux loyers et charges locatives dont l’échéance de paiement intervient entre le 12 mars 2020 et l’expiration d’un délai de deux mois après la date de cessation de l’état d’urgence sanitaire déclaré par l’article 4 de la loi du 23 mars 2020 précitée. »

L’article 14 II de la loi n° 2020-1379 du 14 novembre 2020 énonce que :

II.-Jusqu’à l’expiration d’un délai de deux mois à compter de la date à laquelle leur activité cesse d’être affectée par une mesure de police mentionnée au I, les personnes mentionnées au même I ne peuvent encourir d’intérêts, de pénalités ou toute mesure financière ou encourir toute action, sanction ou voie d’exécution forcée à leur encontre pour retard ou non-paiement des loyers ou charges locatives afférents aux locaux professionnels ou commerciaux où leur activité est ou était ainsi affectée.

Pendant cette même période, les sûretés réelles et personnelles garantissant le paiement des loyers et charges locatives concernés ne peuvent être mises en œuvre et le bailleur ne peut pratiquer de mesures conservatoires qu’avec l’autorisation du juge, par dérogation à l’article L. 511-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Toute stipulation contraire, notamment toute clause résolutoire ou prévoyant une déchéance en raison du non-paiement ou retard de paiement de loyers ou charges, est réputée non écrite. »

Cependant, ces mesures étaient limitées dans le temps et n’ont pas instauré un empêchement définitif pour la société bailleresse de se prévaloir des loyers et charges impayés et solliciter le cas échéant la mise en jeu de la clause résolutoire du bail sur le fondement de ces impayées. Or, le commandement litigieux a été délivré bien après la cessation des délais prévus par les dispositions susvisés.

En conséquence, il convient d’écarter le moyen tiré de ce que le commandement intègre des loyers et charges relatifs à la période de la crise sanitaire.

Au final, il résulte de l’ensemble de ces éléments que le commandement du 25 octobre 2024 vise des sommes exigibles à l’exception des sommes suivantes :

26,22€ au titre des indexations de loyers à compter du 1er juillet 2022,7,04€ au titre des charges pour l’année 2021,64,26€ au titre des charges pour l’année 2023.Cette difficulté n’affecte pas la validité du commandement dans son ensemble et celui-ci produit ses effets sur l’ensemble des autres sommes qu’il vise, à savoir 17.843,98€, coût de l’acte compris ( 17.941,50- 26,22-7,04-64,26).

La SAS BJM sera donc déboutée de sa demande tendant à voir prononcer la nullité du commandement.

Sur la mise en jeu de la clause résolutoire

Vu l’article L.145-41 du code de commerce ci-dessus.

L’article 1343-5 du Code civil dispose que : « Le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

Par décision spéciale et motivée, il peut ordonner que les sommes correspondant aux échéances reportées porteront intérêt à un taux réduit au moins égal au taux légal, ou que les paiements s’imputeront d’abord sur le capital.

Il peut subordonner ces mesures à l’accomplissement par le débiteur d’actes propres à faciliter ou à garantir le paiement de la dette.

La décision du juge suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d’intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge.

Toute stipulation contraire est réputée non écrite.

Les dispositions du présent article ne sont pas applicables aux dettes d’aliment. »

En l’espèce, la juridiction retient qu’au 25 octobre 2024, la SAS BJM était débitrice de la somme de 17.843,98€.

A ce jour, la SCI [X] réclame le paiement de la somme de 21.162,48€ au titre des loyers et charges échus et impayés au 22 juillet 2025.

La SAS BJM reconnait devoir la somme de 10.479,88€ mais fait valoir qu’il convient de déduire la somme de 3.135,33€ qu’elle a réglée (1.918,11€ le 27/11/2024 et 1.217,22€ le 9/12/2024) , outre celle de 1.529,18€ au titre des trop-perçus d’indexation dus par la SCI [X] et celle de 3.941€ au titre de l’eau et de l’électricité.

Sur ce, la juridiction constate que la SAS BJM ne justifie pas du paiement des loyers ou charges visés par le décompte des conclusions de la SCI [X] comme dus.

Ensuite, il résulte des conclusions de la SCI [X] que la SAS BJM a réglé la somme de 1.918,11€ le 27/11/2024 et celle de 1.217,22€ le 9/12/2024, de sorte que ces règlements invoqués ne sont pas contestés et sont d’ores et déjà déduits par la société bailleresse.

Ensuite, pour les motifs exposés ci-dessus, la juridiction a retenu que le commandement ne pouvait viser des indexations pour la somme de 26,22€ (sans que cela n’affecte sa validité). En conséquence, il n’y a pas lieu de déduire de la somme réclamée un trop-perçu de 1.529,18€ mais simplement celle de 26,22€.

Pour les motifs exposés ci-dessus, il convient de retenir que sont dues l’ensemble des charges de taxe foncière et charges recouvrables sur le preneur à l’exception des sommes de 7,04€ pour l’année 2021 et 64,26€ pour l’année 2023.

Par ailleurs, en l’absence de décompte de charges pour l’exercice 2023-2024, et de mention d’une somme au titre de la provision dans le bail, la SCI [X] n’est pas fondée à réclamer à la SAS BJM une somme au titre des charges pour l’année 2024. Il convient donc de déduire la somme de 332,38€ figurant sur le décompte des conclusions de la SCI [X].

Pour les motifs exposés ci-dessus, il n’y a pas lieu de déduire une quelconque somme au titre de l’eau et de l’électricité.

Il s’ensuit que la somme due par la SAS BJM s’établit à 20.732,58€ ( 21.162,48- 26,22- 7,04-64,26 -332,38) au 22 juillet 2025.

Or, la SAS BJM ne justifiant pas être en capacité de régler cette dette dans un délai de 24 mois sera déboutée de sa demande tendant à voir suspendre les effets de la clause résolutoire du bail.

En conséquence, le tribunal constate la résiliation du bail par le jeu de la clause résolutoire au 25 novembre 2024 et ordonne l’expulsion de la SAS BJM selon les modalités prévues par le dispositif.

Sur les comptes entre les parties

Il résulte de ce qui précède que la SAS BJM doit être condamnée à payer à la SCI [X] la somme de 20.732,58€ au titre des loyers et charges échus et impayés au 22 juillet 2025.

Enfin, la SAS BJM doit être condamnée à payer à la SCI [X] une indemnité d’occupation équivalent au loyer indexé augmenté des charges et de la taxe foncière, jusqu’à libération effective des locaux.

Sur la demande subsidiaire de délais formée par la SARL BJM

Pour les motifs ayant conduit la juridiction à ne pas accueillir la demande de suspension de la clause résolutoire, le tribunal déboute la SAS BJM de sa demande de délais de paiement.

Sur les demandes accessoires

La SAS BJM, qui perd à l’instance, sera condamnée aux dépens, en ce compris le coût du commandement du 25 octobre 2024, et à payer à la SCI [X] une indemnité de 2.000€ sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile.

Enfin, l’exécution provisoire, compatible avec la nature de la décision, est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal statuant publiquement par jugement rendu par mise à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

DEBOUTE la SAS BJM de sa demande tendant à voir déclarer nul et de nul effet le commandement du 25 octobre 2024,

CONSTATE l’acquisition de la clause résolutoire à la date du 25 novembre 2024,

DIT n’y avoir lieu à en suspendre les effets,

DIT que faute pour la SAS BJM de libérer les locaux sis [Adresse 3] ( lot 3 du bâtiment A au RDC) [Localité 1], dans le délai d’un mois à compter de la signification de la présente décision, il sera procédé à son expulsion et celle de tous occupants de son chef avec, si besoin, le concours de la force publique et l’assistance d’un serrurier et au transport des meubles laissés dans les lieux aux frais de l’expulsée dans tel garde-meuble qu’il plaira au bailleur,

CONDAMNE la SAS BJM à payer à la SCI [X] la somme de 20.732,58€ au titre des loyers et charges échus et impayés au 22 juillet 2025,

DEBOUTE la SAS BJM de sa demande de délais de paiement,

CONDAMNE la SAS BJM à payer à la SCI [X] une indemnité d’occupation mensuelle équivalente au loyer indexé augmenté des charges et de la taxe foncière à compter du 23 juillet 2025, et jusqu’à la libération effective des locaux,

CONDAMNE la SAS BJM à payer à la SCI [X] la somme de 2.000€ au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE la SAS BJM aux dépens de l’instance, en ce compris le coût du commandement de payer du 25 octobre 2024,

DIT que l’exécution provisoire est de droit.

Ainsi jugé et prononcé par la chambre économique et commerciale générale du tribunal judiciaire d’Aix-en-Provence la minute étant signée par :

LE GREFFIER LA PRESIDENTE