MINUTE N° : 25/01020

JUGEMENT

DU 12 Décembre 2025

N° RC 25/03486

DÉCISION

réputée condratictoire et en premier ressort

S.A. [Localité 1] LOGEMENT ESH

ET :

[C] [M]

Débats à l’audience du 11 Septembre 2025

copie et grosse le :

à M^e BENDJADOR

copie le :

à M. Le Prefet d'[Localité 2]-et-[Localité 3]

copie dossier

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 4]

TENUE le 12 Décembre 2025

Au siège du Tribunal, [Adresse 1] à TOURS,

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ :

PRÉSIDENT : A. ROBIN, Magistrat à titre temporaire du Tribunal judiciaire de TOURS,

GREFFIER : E. FOURNIER

DÉBATS :

A l’audience publique du 11 Septembre 2025

DÉCISION :

Prononcée publiquement le 12 Décembre 2025 par mise à la disposition des parties au Greffe de ce Tribunal, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de Procédure Civile.

ENTRE :

S.A. [Localité 1] LOGEMENT ESH, dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par Maître Abed BENDJADOR de la SELARL ABED BENDJADOR, avocats au barreau de TOURS, avocats plaidant substitué par M^e CROISE

D’une Part ;

ET :

Monsieur [C] [M], demeurant [Adresse 3]

non comparant

D’autre Part ;

RG 25/03486

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé signé le 19 août 2021, la SA [Localité 1] LOGEMENT ESH a consenti un bail d’habitation à Monsieur [M] [C] portant sur un logement situé sis [Adresse 4], à [Localité 5] moyennant le paiement d’un loyer mensuel actualisé de 358,34 € charges et annexes comprises.

Le 16 novembre 2023 le bailleur a fait délivrer à Monsieur [M] [C] un commandement de payer visant la clause résolutoire du bail demeuré infructueux.

C’est dans ces conditions que le bailleur a fait assigner Monsieur [M] [C] par acte de commissaire de justice du 28 janvier 2025 devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Tours afin d’obtenir sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

— la constatation ou, pour le moins, le prononcé de la résiliation du bail consenti à Monsieur [M] [C];

— dire et juger en conséquence que Monsieur [M] [C] se trouve être occupant sans droit ni titre ;

— l’expulsion du locataire et celle de tous ses biens ainsi que de toute personne à sa charge ou occupant l’immeuble de son chef, par toutes les voies et moyens de droit, même avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier ;

— la condamnation de Monsieur [M] [C] au paiement de la somme de 356,26 € telle que visée au commandement de payer ainsi qu’au paiement de la somme mensuelle de 329,36 € au titre des loyers dus augmentés des charges justifiées du 16 novembre 2023 à la date de la résiliation du bail ;

— la condamnation de Monsieur [M] [C] au paiement d’une indemnité légale d’occupation d’un montant mensuel de 329,36 € de la date de résiliation du bail jusqu’à la date de la parfaite libération des lieux ;

— la condamnation de Monsieur [M] [C] à verser à la SA [Localité 1] LOGEMENT ESH la somme de 600,00 € en application de l’article 700 du Code de procédure civile ;

— la condamnation de Monsieur [M] [C] aux entiers dépens incluant notamment le coût du commandement de payer en date du 16 novembre 2023 ;

L’affaire a été appelée et utilement plaidée à l’audience du 11 septembre 2025.

L’assignation a été dénoncée par voie dématérialisée au Préfet d'[Localité 2] et [Localité 3] le 29 janvier 2025. Le tribunal n’a pas été destinataire du diagnostic social et financier.

A l’audience, la SA [Localité 1] LOGEMENT ESH – représentée par son conseil – maintient les termes de son assignation et actualise la dette locative à la somme de 2360,84 € arrêtée au 26 août 2025.

Régulièrement cité par acte de commissaire de justice du 28 janvier 2025 signifié à étude, Monsieur [M] [C] n’était ni présent ni représenté à l’audience.

La présente décision est réputée contradictoire au seul motif qu’elle est susceptible d’appel.

L’affaire a été mise en délibéré au 21 novembre 2025, délibéré prorogé au 12 décembre 2025.

MOTIFS

Aux termes de l’article 472 du Code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparait pas il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime recevable et bien fondée.

Sur la recevabilité de la demande

Le bailleur justifie avoir avisé la Caisse d’Allocations Familiales de [Localité 1] de la situiation d’impayés en date du 13 novembre 2023 conformément à l’article 24 II de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi n°2014-366 du 24 mars 2014. Cette saisine appraît constituée dans la mesure où la situation d’impayés perdure depuis cette date.

Par ailleurs, une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture d'[Localité 2] et [Localité 3] par voie électronique le 29 janvier 2025 soit plus de six semaines avant l’audience fixée au 11 septembre 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 modifiées par la loi du 27 juillet 2023.

L’action est donc recevable.

Sur la clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers

L’article 24 I de la loi du 06 juillet 1989 prévoit que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux. L’article 10 de la loi du 27 juillet 2023 d’application immédiate vient réduire ce délai à six semaines pour tous les contrats de bail conclus ou renouvelés postérieurement à l’entrée en vigueur de ladite loi.

En l’espèce, le bailleur verse aux débats le contrat de bail signé entre les parties le 19 août 2021 aux termes duquel il est prévu que le défaut de paiement des loyers ou des charges aux termes convenus ou en cas de non versement du dépôt de garantie entraînera la résiliation de plein droit du bail deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

Le bailleur produit le commandement de payer délivré par acte de commissaire de justice en date du 16 novembre 2023 à Monsieur [M] [C] et portant sur la somme de 434,59 € dont 356,26 € au titre des impayés de loyers et de charges.

Ce commandement reproduit la clause résolutoire insérée au contrat de bail ainsi que les dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 dans leur rédaction issue de la loi n° 2014-336 du 24 mars 2014, de même que les dispositions de l’article 6 de la loi n°90-449,du 31 mai 1990 et mentionne la faculté pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement.

Monsieur [M] [C] n’a pas réglé l’arriéré de loyers et de charges dans les deux mois.

Il y a donc lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies au 17 janvier 2024.

Sur les loyers et charges impayés

Selon l’article 1728 du Code civil et l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est tenu de payer les loyers et les charges récupérables aux termes convenus. L’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989 permet au juge de vérifier d’office tout élément constitutif de la dette locative.

Le bailleur fait la preuve de l’obligation dont il se prévaut en produisant le bail signé le 19 août 2021, le commandement de payer délivré le 16 novembre 2023 et le décompte de la créance arrêté au 26 août 2025 faisant apparaître une somme de 2360,84 € à la charge du locataire.

Par application de l’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989 permettant au juge de vérifier d’office tout élément constitutif de la dette locative, il convient d’écarter du décompte la somme de 7,62 € imputée mensuellement par le bailleur à la locataire de février à août 2024 correspondant à des pénalités pour ne pas avoir répondu à une enquête sur l’occupation du logement. Le bailleur produit les courriers datés du 7 novembre 2023 et du 24 janvier 2024 relatifs à l’enquête sociale et adressés au locataire mais ne justifie pas que les conditions règlementaires pour la perception de ces sommes sont réunies. En outre, il résulte d’un courrier daté du 19 février 2024 que le locataire a satisfait à la demande d’enquête sociale.

Il convient, par conséquent, de déduire la somme de 53,34 € du décompte.

En conséquence, il y a lieu de condamner Monsieur [M] [C] à verser à la SA [Localité 1] LOGEMENT ESH la somme de 2307,50 € au titre des impayés de loyers et de charges arrêtés au 26 août 2025.

Sur la suspension de la clause résolutoire et les délais

Aux termes de l’article 24 V de la loi du 06 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023 le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années. Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge. Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué; dans le cas contraire, elle reprend son effet.

En l’espèce, Monsieur [M] [C] n’a pas comparu à l’audience à laquelle il a été régulièrement convoqué et n’a pas, de fait, justifié de sa situation sociale et financière.

En outre, en ne comparaissant pas, Monsieur [M] [C] s’interdit de solliciter la suspension des effets de la clause résolutoire.

Au surplus, il ressort du décompte susvisé que, si Monsieur [M] [C] a réglé partiellement le loyer courant avant l’audience, celui-ci effectue des règlements de façon très irrégulière.

Il n’y a donc pas lieu de lui accorder d’office des délais de paiement.

Il convient, par conséquent, de constater la résiliation du bail à compter du 17 janvier 2024 et d’ordonner l’expulsion des occupants.

Sur l’indemnité d’occupation

Aux termes de l’article 1240 du Code civil, tout fait quelconque de l’homme qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

Monsieur [M] [C] occupe les lieux sans droit ni titre depuis le 17 janvier 2024 causant ainsi un préjudice au bailleur.

Il convient de fixer l’indemnité d’occupation au montant des loyers et des charges qui auraient été dus en cas de non résiliation du bail à compter du 17 janvier 2024 et jusqu’à libération effective des lieux et la remise des clés.

Sur l’exécution provisoire

Conformément aux dispositions de l’article 514 du Code de procédure civile, la présente décision de première instance sera exécutoire de droit à titre provisoire.

Sur l’article 700 du Code de procédure civile

Aucune considération tirée de l’équité ou de la situation économique des parties ne vient justifier l’application de l’article 700 du Code de procédure civile. Le demandeur sera donc débouté de sa demande à ce titre.

Sur les dépens

L’article 696 du Code de procédure civile, dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens.

Il convient donc de mettre les dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer délivré le 16 novembre 2023 à la charge de Monsieur [M] [C].

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement par jugement réputé contradictoire, mis à disposition au greffe, et rendu en premier ressort,

Condamne Monsieur [M] [C] à payer à la SA [Localité 1] LOGEMENT ESH la somme de 2307,50 € (DEUX MILLE TROIS CENT SEPT EUROS ET CINQUANTE CENTIMES) au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation dus au 26 août 2025 ;

Constate que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies au 17 janvier 2024 ;

Dit que Monsieur [M] [C] est désormais occupant sans droit ni titre du logement;

Ordonne en conséquence à Monsieur [M] [C] de restituer les lieux loués ;

Dit qu’à défaut, par Monsieur [M] [C], d’avoir volontairement libéré les lieux situés [Adresse 4], à [Localité 5] comprenant un local d’habitation et un stationnement, deux mois après la notification au préfet du commandement d’avoir à quitter les lieux, il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef, avec le concours de la force publique, si besoin est ;

Dit que le sort des meubles laissés dans les lieux par Monsieur [M] [C] sera réglé conformément aux dispositions des articles L 433-1 à L 433-3 du Code des procédures civiles d’exécution ;

Condamne Monsieur [M] [C] à payer à la SA [Localité 1] LOGEMENT ESH une indemnité d’occupation égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de non résiliation de bail, et ce, à compter de l’échéance de septembre 2025 ; et jusqu’à la libération effective des lieux et la remise des clés ;

Dit que la présente décision sera notifiée par le secrétariat greffe du tribunal à Monsieur le préfet d’Indre-et-Loire en application de l’article R 412-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

Rappelle que la présente décision est exécutoire par provision de plein droit ;

Déboute la SA [Localité 1] LOGEMENT ESH de sa demande fondée sur l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne Monsieur [M] [C] aux dépens.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe, les jours mois et an susdits par le Juge et le Greffier susnommés.

Le Greffier Le Juge des contentieux de la protection